（2015）合民一终第00890号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-04-30
案件名称
蒋光玲与安徽百花齐放投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽百花齐放投资管理有限公司,蒋光玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终第00890号上诉人（原审被告）：安徽百花齐放投资管理有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山北路499号城市经典小区1幢1303室。法定代表人：刘振兰，总经理。委托代理人：钱海玲，安徽承义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋光玲。委托代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：王晟，安徽华人律师事务所律师。上诉人安徽百花齐放投资管理有限公司（以下简称百花齐放投资公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第03341号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蒋光玲在原审中诉称：2014年1月1日，双方签订《商铺租金付款委托书》。委托书约定：百花齐放投资公司将蒋光玲名下潜山北路城市经典商场二层204号、三层331号商铺的租金付至蒋光玲指定账户。百花齐放投资公司在该委托书中确认：租金首次支付日期为2014年1月1日，每三个月支付一次，每次提前一个星期；约定两处商铺每月共计支付租金三千元整，租期8年，每2年租金递增8%；公司承诺必须做满两年，否则赔偿2个月租金。协议签订后，百花齐放投资公司将蒋光玲的商铺予以转租经营至今。按协议约定，百花齐放投资公司应于2014年9月23日前支付2014年10月1日至12月31日期间的租金9000元，但百花齐放投资公司仅支付了2047元，尚欠6953元。蒋光玲认为百花齐放投资公司没有按照约定支付租金，损害了蒋光玲的合法权利，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、百花齐放投资公司支付拖欠房租6953元并自2014年9月23日起按照同期贷款利率支付逾期利息至款清为止；2、并承担本案诉讼费用。百花齐放投资公司在原审中辩称：双方之间关于潜山北路城市经典商场的204号商铺仅存在委托关系。经典商场的2层已经由全体业主整体出租给了曹峰个人经营，为了方便承租户与业主之间的付款往来，百花齐放投资公司受二层全体业主委托，由曹峰个人将租金交付给百花齐放投资公司，百花齐放投资公司再逐一分发到全体业主个人账户。百花齐放投资公司没有对蒋光玲所有的204商铺实际占有、使用、收益，也没有转租，因此不承担给付租金的义务，有关204商铺的租赁关系存在于蒋光玲与曹峰之间。《商铺租金付款委托书》是基于百花齐放投资公司承租了蒋光玲在同一商场的三层331号商铺，双方之间为了简化手续，便在同一份委托书中说明了两间商铺的付款时间和付款金额。双方之间的委托、租赁关系已经解除。由于2014年5月始二层商场的承租户曹峰不再支付租金，加之三层331号商铺租金过高，2014年10月14日，百花齐放投资公司书面通知蒋光玲解除2014年1月1日的《商铺租金付款委托书》，该委托书中约定“运营公司必须做满2年，否则赔偿2个月的租金。”据此，百花齐放投资公司对租赁关系有解除权。蒋光玲于次日签收该书面通知，即可视为双方的租赁关系解除。原审法院查明：蒋光玲系城市经典商铺204、331室产权所有人。2014年1月1日，蒋光玲与百花齐放投资公司签订《商铺租金付款委托书》，“说明”部分载明：“租金首次支付日期为2014年1月1日，每三个月支付一次，每次提前一个星期。二楼204商铺面积15.95平方米和三楼331商铺26.24平米每月共计支付租金叁仟元整（3000元），租期8年，每2年租金递增8%。运营公司承诺必须做满2年，否则赔偿2个月的租金。”城市经典商铺二楼由部分业主与曹锋签订《城市经典商场二楼租赁合同》，第一部分专用条款第11条约定：针对少部分业主不愿出租的商铺，由业主自行处理。蒋光玲未在该合同上签名。城市经典商铺三楼331室由百花齐放投资公司向蒋光玲租赁。2014年10月14日，百花齐放投资公司向蒋光玲发出《函告》，内容为：“关于贵方所有的潜山北路城市经典商场二层204号商铺的付款委托事宜，鉴于二层商场的承租户曹锋自2014年5月份开始未再履行租赁合同约定的付款义务，我方无法代为承租户向二层所有业主付款。曹锋的违约行为已致二层所有商户停业，据此，你们的租赁关系已无持续可能。我方现书面通知贵方：解除2014年1月1日与贵方签订的《商铺租金付款委托书》。关于贵方所有的潜山北路城市经典商场三层331号商铺的租赁事宜，鉴于三层商场由我方整体对外招租，租金为每月每平25.50元，我方从贵方承租租金为每月每平71元，贵方出租的租金明显过高市场价格，我方无力继续承租。我方现书面通知贵方：解除2014年1月1日与贵方签订的《商铺租金付款委托书》。”，但百花齐放公司至今既未将204、331室商铺返还给蒋光玲，也未支付相应的违约金。2014年10月1日至2014年12月31日蒋光玲所有的城市经典商铺204、331室租金共计9000元，百花齐放投资公司仅支付2047元，下剩6953元至今未付。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蒋光玲与百花齐放投资公司在《商铺租金付款委托书》中详细约定了城市经典商铺204、331室的租赁期限、租金及支付期限和方式等内容，该合同的性质实际上属于房屋租赁合同。蒋光玲将自己所有的204、331室商铺交由百花齐放公司统一管理、出租，由百花齐放公司按季度支付其租金9000元，百花齐放公司赚取转租租金和支付给蒋光玲租金间的差额，其也应承担相应的风险。百花齐放公司以次承租人不再支付租金以及与蒋光玲约定的租金过高为由，拖欠蒋光玲租金无合同及法律依据。百花齐放公司要求解除合同，但并未将204、331室商铺返还给蒋光玲，也未支付相应的违约金，故百花公司应当支付蒋光玲2014年10月1日至2014年12月31日间下欠的租金共6953元。蒋光玲主张百花齐放公司从2014年9月23日起按照同期贷款利率支付逾期利息至款清为止，由于双方并未对延期支付租金的违约责任做出明确约定，故对其主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、安徽百花齐放投资管理有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付蒋光玲房屋租金人民币6953元。二、驳回蒋光玲的其他诉讼请求。上诉人百花齐放投资公司上诉称：1、百花齐放投资公司对于204号商铺没有实际占有、使用、收益，更没有转租行为，“城市经典“商场二层已由全体业主整体出租给曹峰个人经营使用，双方当时为了简化手续，即在同一份《商铺租金付款委托书》中对两商铺付款时间和金额作了约定，蒋光玲据此要求百花齐放投资公司给付204号商铺租金无任何依据。2、331号商铺的租金为每月每平71元，百花齐放投资公司的转租价格仅为每月每平30元，蒋光玲的租金已明显超过市场价格，经多次协商，仍不愿下调租金，百花齐放投资公司已于2014年10月14日书面告知蒋光玲解除《商铺租金付款委托书》，蒋光玲已于次日签收，根据双方的约定“运营公司必须做满2年，否则赔偿2个月的租金”，百花齐放投资公司以该租赁关系具有解除权，故自蒋光玲签收之日应视为双方的租赁关系已解除。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人蒋光玲答辩称：蒋光玲已将204、331号商铺交由百花齐放投资公司经营，且在合同履行过程中，百花齐放投资公司已支付部分房租，百花齐放投资公司以单方通知的方式解除合同不符合法律的规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对于原判所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：第一，蒋光玲与百花齐放投资公司在双方签订的《商铺租金付款委托书》虽然约定了所谓商铺租金付款委托书，但委托人是商铺所有权人蒋光玲，无论是蒋光玲直接出租，还是委托百花齐放投资公司出租，蒋光玲都是收取租金的人，根本不存在蒋光玲委托百花齐放代为支付租金的可能，因此，该《商铺租金付款委托书》中此节内容在法律上的意义只是蒋光玲向百花齐放投资公司指定了其本人收取租金租金的银行账户而已。但是，正如原判所认定的，在《商铺租金付款委托书》“说明”部分，明确了租赁标的物、租赁期限、租金标准及支付的期限和方式等内容，这实际上就是双方之间的简要式的租赁合同。而且，如果蒋光玲与曹峰之间存在直接租赁关系，那么就应当有蒋光玲委托百花齐放投资公司代为向曹峰收取租金或曹峰委托百花齐放投资公司代为向蒋光玲支付租金或转交租金的相应证据，但本案中百花齐放投资公司并没有提供此类证据，也没有蒋光玲与曹峰之间的租赁合同。而如果曹峰是直接承租人，百花齐放投资公司无论是代为支付或代为收取，其向蒋光玲支付租金的情况恰恰与其同蒋光玲在《商铺租金付款委托书》“说明”部分约定的内容一致，这显然不能用巧合来解释。故百花齐放投资公司关于曹峰所承租之商铺不是由其基于与蒋光玲之间租赁合同而转租的主张，显然不实，与案涉证据明显不符，不予采信。第二，百花齐放投资公司在与蒋光玲租赁合同中就租期虽然约定了8年，同时也特别约定了“必须做满两年，否则赔偿2个月的租金”。百花齐放投资公司2014年10月14日通知蒋光玲解除租赁合同，蒋光玲也于次日签收，并在诉讼中也未对百花齐放投资公司的上述单方解除行为提出异议，故在法律上应当认定双方之间的租赁合同已在2014年10月15日解除，百花齐放投资公司的此节上诉理由依法有据，应予采信。原判要求百花齐放投资公司支付蒋光玲租金6953元，即使百花齐放投资公司关于租赁合同业已解除的主张成立，但综合考虑百花齐放投资公司虽通知解除但未将房屋返还给蒋光玲而可能需支付相应的占有使用费，以及因提前解除租赁合同需要支付违约金，此数额结果对百花齐放投资公司并无不利益之处，故对原判结果予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人安徽百花齐放投资管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 叶玉军审 判 员 张 怡代理审判员 董江宁二〇一五年四月三日书 记 员 于成冲附：相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定 微信公众号“”