（2015）鼓民初字第824号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-06-05
案件名称
原告刘亮明与被告王笑威、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘亮明,王笑威,南京我爱我家房屋租赁置换有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第824号原告刘亮明，男，汉族，1977年10月29日生。委托代理人陈雾（系原告刘亮明之妻），女，汉族，1981年7月15日生。被告王笑威，男，汉族，1985年7月2日生。委托代理人王健（系被告王笑威之父），男，汉族，1952年2月24日生。被告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，组织机构代码72605039-X，住所地本市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人史立斌，总经理。委托代理人龙樑。委托代理人张敏。原告刘亮明诉被告王笑威、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下���称我爱我家公司）房屋买卖、居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亮明及其委托代理人陈雾，被告王笑威的委托代理人王健，被告我爱我家公司的委托代理人龙樑、张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘亮明诉称，2012年8月9日，原、被告三方签订了《房地产买卖中介合同》，约定被告王笑威将1502室房屋出售给原告，合同总价款为2360000元，中介费45000元。合同约定房屋总价款含一个产权车位，并约定被告王笑威在接到开发商通知后十五个工作日内将车位的两证办出，在办出两证后的十日内买卖双方到被告我爱我家公司签订网签合同。2012年11月，被告王笑威告知已办好房屋产权证，车位产权证尚需等开发商办完完整车位手续后方可办理。在此情形下，被告我爱我家公司协调原告与被告王笑威先��理房屋产权过户，原告扣留部分房款，待完成车位产权过户后再予支付。2012年11月10日，原告与被告王笑威签订了《南京市存量房交易合同》，原告支付了2260000元房款，并完成了房屋产权过户。同时，双方另签订了《定金协议》，约定被告王笑威在办理好两证后两天内办理车位过户手续，并扣留了100000元作为尾款，待办理车位产权过户时支付。2013年10月20日，原告开始入住并实际使用车位，并支付了2012年8月至2013年10月期间的车位空置管理费560元。自2013年10月起，原告按80元／月标准支付车位管理费，直至2014年12月31日。2013年10月20日后，原告多次催促被告我爱我家公司了解被告王笑威办理车位产权证情况，以便尽快完成过户。2014年4月，被告我爱我家公司回复原告称，被告王笑威在办理退税手续后才能进行过户，但直到2014年9月底，被告王笑威未再联系原告及被告��爱我家公司。2014年10月3日，原告接到物业公司电话告知有其他业主要求办理涉案车位使用卡，原告才知晓被告王笑威在原告及中介公司均不知情的情况下，已于2014年3月将涉案车位另行出售给案外人。原告多次电话联系被告王笑威要求其履行合同，但其不予理睬。被告王笑威的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告诉至法院，请求判令被告王笑威赔偿损失80000元，支付逾期交付车位违约金9450元，并支付原告代为垫付的车位空置管理费560元；被告我爱我家公司退还中介费3432元；本案诉讼费用由两被告承担。被告王笑威辩称，其一，涉案车位系开发商作为对被告王笑威购买润江路商品房的价格补偿而来，被告王笑威为尽快出售车位与原告签订合同，确定车位价款为100000元。原告所称目前车位价款为180000元，系因市场价格波动造成，被告王笑威不同意赔偿其差价损失80000元。其二，双方签订车位定金协议后，原告仅支付了100元定金，未支付剩余车位款，其要求赔偿违约金的主张不能成立。原告既认可从2013年10月起实际使用车位，又认为被告王笑威未向其交付车位，其诉讼主张前后矛盾。其三，对于原告代为垫付的车位空置管理费560元，被告王笑威同意支付。综上，请求法院依法判决。被告我爱我家公司辩称，被告我爱我家公司同意退还原告中介费，因被告王笑威未再支付100000元尾款，同意按比例退还原告中介费1907元，但诉讼费不同意承担。综上，请求法院依法判决。经审理查明，1502室房屋（以下简称涉案房屋），系被告王笑威于2010年9月18日自南京慕诚房地产开发有限公司（以下简称慕诚公司）处购买取得。2012年8月9日，原告及其妻子陈雾在被告我爱我家公司的居间下，与被告王笑威签订了《房地产买卖中介合同》，约定：由被告王笑威将上述涉案房屋出售给原告及陈雾，房屋售价为2360000元，此价格含一个产权车位（一手产权证、土地证的费用由被告王笑威承担）；被告我爱我家公司完成约定的委托事项，原告支付佣金和代办费45000元；三方商定，任何一方违约应分别支付守约方违约金100000元；被告王笑威承诺在开发商通知后十五个工作日内将车位的两证办出，在办出两证后的十日内双方到被告我爱我家公司处签订网签合同等等。2012年11月10日，原告及陈雾与两被告另行签订了《南京市存量房交易合同》，约定：被告转让涉案房屋价款为2260000元，其中含定金50000元，尾款20000元；2012年12月15日前将首付款1290000元解交监管账户，被告王笑威同意原告向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为900000元；被告完成委托事项，原告支付佣金45000元等等。同日，原、被告另行签订了《定金协议》，约定：被告王笑威自愿将本市鼓楼区东起燕山路、西起清河路，南起集庆门大街、北至汉中门大街NO.2007G115地块中地块三04地块（一期、二期）地下车库负二层271号车位（以下简称涉案车位）出售给原告；车位转让价款为100000元，其中含定金100元，尾款100元；开发商通知被告王笑威可以办证，被告王笑威办理两证后两天内办理车位过户手续，原告将购车位款99800元解交监管账户；买卖双方定于出件当日正式交付车位；被告王笑威逾期交付车位，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金等等。当日，被告王笑威向原告出具收条，确认收到原告支付的涉案车位定金100元。此后，原告按约向被告王笑威支付了购房款2260000元，并向被告我爱我家公司支付了中介费45000元。同年12月7日，涉案房屋所有权转移登记至原告及陈雾名下。2013年10月20日，原告���付了2012年8月1日至2013年9月30日期间的车位管理费560元后，开始实际使用涉案车位。2014年3月17日，被告王笑威再次将涉案车位以180000元价格出售给案外人。2014年10月，原告知晓被告王笑威另行出售涉案车位后，虽多次与其协商，但未达成一致意见，此后原告未再使用涉案车位。同年10月21日，原告以175000元价格另行购买了同小区其他产权车位。现原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告称双方所签房屋买卖合同中已确定2360000元交易价格包含产权车位，因被告王笑威尚未办理涉案车位产权证，故双方确定先行以2260000元价格就涉案房屋进行过户交易，并扣留100000元待办理车位产权过户时另行支付，现因被告王笑威违约致使原告另行购买车位需支付180000元，遂要求被告王笑威赔偿其车位差价损失80000元。庭审当日，原告对于其主张被告王笑威赔偿逾期交付车位违约��9450元的请求，明确表示放弃。被告王笑威对于原告陈述内容不予认可，认为双方所签《定金协议》中确定涉案车位的交易价格为100000元，原告仅支付了100元定金，未给付剩余价款，且该涉案车位系慕诚公司附赠，其自慕诚公司取得该车位时，开票金额为1元，其2013年12月27日办理涉案车位产权证时，税务机关按150000元价格计征该车位税金。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、房地产买卖中介合同、南京市存量房交易合同、定金协议、收条、房屋所有权证、销售不动产统一发票、南京市市区契税纳税申报表以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，原告与两被告所签《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房交易合同》及《定金协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，为有效合同，各方均应按合同履行自己的义务。根据《房地产买卖中介合同》约定，被告王笑威出售给原告的涉案房屋交易价格中，包含了产权车位价格。此后，因涉案车位未办理产权证，双方就涉案房屋及车位分别签订了《南京市存量房交易合同》及《定金协议》，约定涉案房屋交易价格为2260000元，涉案车位交易价格为100000元。被告王笑威与原告就涉案车位签订定金协议后，原告虽仅向被告王笑威支付了100元定金，但被告王笑威明知应在办理完涉案车位产权证后两日通知原告履行车位过户手续、支付剩余价款的情况下，故意隐瞒事实，另行以180000元价格将涉案车位出售给案外人。被告王笑威以自己的行为明确不履行主要义务，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损���的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因被告王笑威故意违约，致使原告丧失了以100000元价格获得涉案产权车位的交易机会，并另以175000元价格购买了同小区其他产权车位。故本院结合被告王笑威违约事实、双方当事人过错以及原告实际损失等案情，确定被告王笑威应赔偿原告损失75000元。原告自2013年10月起实际使用涉案车位，并支付了2012年8月1日至2013年9月30日期间的车位管理费560元。庭审中，被告王笑威同意给付原告该垫付的费用，双方对此并无争议，本院予以确认。原告明确表示放弃向主张被告王笑威赔偿逾期交付车位违约金9450元的请求，此系原告自愿处分其诉讼权利和实体权利，本院予以准许。关于原告主张被告我爱我家公司退还中介费3432元问题。根据原、被告于2012年8月9日所签《房地产买卖中介合同》约定，被告我爱我家公司作为居间方，完成原告委托购房并代办产权证过户、交付房屋等相关事宜后，按约可收取45000元中介费。现被告王笑威再次将涉案车位出售给案外人后，涉案车位过户等事宜未由被告我爱我家公司委托代办。故本院结合被告我爱我家公司实际提供居间服务内容，当事人过错等案情，酌定被告我爱我家公司退还原告中介费2000元。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王笑威于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘亮明损失75000元。二、被告王笑威于本判决生效之日起七日内给付原告刘亮明车位���理费560元。三、被告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告刘亮明中介费2000元。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元（已减半收取），由原告刘亮明负担200元，被告王笑威负担845元，被告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司负担25元（原告已预交，两被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 李佳萱二〇一五年四月三日见习书记员 张乔乔