（2014）穗中法民五终字第656号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-05
案件名称
梁啟光与周晓容、李嘉欣物权保护纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁啟光,李嘉欣,周晓容
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第656号上诉人（原审原告）：梁啟光，住广州市荔湾区。委托代理人：高亦镠。被上诉人（原审被告）：李嘉欣，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：周晓容，身份证住址重庆市南川市。两被上诉人共同委托代理人：朱玉虎、程梅花。上诉人梁啟光因与被上诉人李嘉欣、周晓容物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。梁啟光于2012年11月1日向原审法院提起诉讼称：广州市白云区榕茵路144号206房是我在2011年4月28日向梅洪楼购买，产权也已登记在我名下，我在收楼时发现李嘉欣、周晓容居住在该房屋，于是要求李嘉欣、周晓容搬出并支付房屋使用费，但遭李嘉欣、周晓容拒绝，李嘉欣、周晓容的行为侵犯了我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、李嘉欣、周晓容一家搬出涉案房屋并将房屋交由梁啟光管业；2、李嘉欣、周晓容向梁啟光支付房屋使用费（自2011年5月1日期起按房管部门公布的参考价计算，每平方米12元，暂计至2012年10月31日）。周晓容、李嘉欣辩称，不同意梁啟光的诉讼请求。理由：1、梁啟光在2012年年初依同样的事实和理由向白云法院提起民事诉讼，该案目前仍在审理中，案号为：（2012）穗云法民四初字第169号，梁啟光的行为违反一事不再理的基本法律原则；2、李嘉欣、周晓容从1995年至今一直居住在涉案房屋内，涉案房屋属李嘉欣的爷爷、奶奶的夫妻共同财产，李嘉欣的奶奶在2010年去世前，曾当着所有的子女留下遗嘱，将自己的份额留给其孙女即李嘉欣。涉案房屋是被梅某楼伙同其同事，从李嘉欣的爷爷处骗取所得，我方就梅某楼等人的诈骗已报警，目前公安局经济侦查支队正在立案侦查中；3、梁啟光在2011年4月购买涉案房屋时，房价仅为5500元／平方米，明显低于市场价，且梁啟光在购买房屋之前或之后，从未到过涉案房屋，更未看过涉案房屋的详细情况，梁啟光的行为违反常理，梁啟光显然不属善意的购买人。原审法院认为，房地产权登记的法律效力是一种权利推定效力，有公示公信的法律效果，然该效力并非具有终局性，在他人有相反证据予以推翻的情况下，房地产权登记即丧失其证明力。本案中，在周晓容、李嘉欣提出梁啟光的购房行为非属善意且已作报警处理、公安部门确已将涉案房屋的部分交易作为犯罪线索进行侦查的情况下，梁啟光需就其善意购买涉案房屋并已支付相应对价进行举证，然举证期内，梁啟光对此并未举证证实，且其以下行为均不符合常理及房屋交易习惯：1、在购房时未实际查看涉案房屋以履行谨慎审查义务；2、其所主张房屋的实际交易价与合同约定的价款亦相差甚大且未举证证实其已实际付款；3、在明知涉案房屋有他人居住使用的情况下仍签订房屋买卖合同并注明涉案房屋不带租约，且对实际使用人的身份及居住原因未予核实，梁啟光行为明显具有回避房屋实际使用人合法权益的性质，因此，梁啟光在不能证实其买受房屋时，该房屋已涤除了李嘉欣、周晓容合法居住的权利，即梁啟光不能证实李嘉欣、周晓容一直延续的居住行为构成侵权，故其主张李嘉欣、周晓容搬出涉案房屋并支付使用费依据不足，原审法院不予支持。对于李嘉欣、周晓容提出梁啟光提起本案诉请违反一事不再理原则的主张，因梁啟光就本案诉请提起的诉讼已经原审法院裁定撤回起诉，梁啟光现重新提起诉讼合法，李嘉欣、周晓容该主张无据，原审法院不予采纳。对于李嘉欣、周晓容提出的中止审理的申请，原审法院认为公安部门就涉案房屋的部分交易进行侦查的结果与本案处理结果并无必然联系，不符合中止审理的情形，李嘉欣、周晓容申请中止本案审理无据，原审法院亦不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：驳回梁啟光的诉讼请求。本案受理费236元由原告负担。判后，梁啟光不服原审判决，向本院提起上诉称：梁啟光对涉案房屋享有权利，在房地产所有权证没有被有关政府机关撤销或者涉案房屋没有被生效法律文书确权为他人所有之前，梁啟光所得房产利益仍然受到法律保护。本案是物权保护案件，梁啟光起诉要求李嘉欣、周晓容搬迁及清偿房屋使用费，原审法院应当围绕这一诉求来审理李嘉欣、周晓容是否有去向搬迁，以及是否支付房屋使用费、按何标准计算房屋使用费等。至于梁啟光的房屋产权登记是否错误，房产权属是否属于梁啟光，应另案通过行政诉讼或者民事确权诉讼等方式解决，而非在本案审理。遗憾的是，原审法院却违反了一事一诉的法律原则，在本案中处理涉案房屋的权属来源问题，显然是错误的。原审法院的错误主要表现在如下方面：1、在李嘉欣、周晓容没有任何法律文书的证据推翻梁啟光的不动产物权凭证的情况下，认定梁啟光的房地产权登记失去证明力，显然是错误的，没有任何法律依据。2、李嘉欣、周晓容报警的行为是直指第二手购房人王某的诈骗行为，而梁啟光向梅某楼购买该房已属于第四手，原审法院故意将王某的行为与梁啟光混为一谈，显然是错误的，公安部门的侦查线索根本与梁啟光没有任何关系，怎能以此认定梁啟光为恶意第三人。3、梁啟光购买房屋已经支付了对价，因本案并非产权纠纷，梁啟光在一审时也就没有提供付款凭证，而且原审法院根本没有要求梁啟光举证，当时仅要求梁啟光提供情况说明而己。那么原审法院凭什么依据认定梁啟光没有支付对价？4、原审法院以梁啟光购房没有查看房屋、实际交易价与合同约定价相差太大，明知房屋有人居住仍然购买等等理由，认为梁啟光的购房行为不符合常理及房屋交易习惯。原审法院如此理由根本站不住脚。首先，原审法院有何证据证明梁啟光没有查看房屋？单凭李嘉欣、周晓容陈述就认定梁啟光没有查看房屋，未免太儿戏。其次，实际交易价与合同价的差距问题，稍稍有购买二手房经历的人大多数都有这种行为，这是普遍现象，是众所周知的事实。再次，房屋有人居住就不能够购买？购买了就不合常理？房屋是否有人住，并不妨碍购房人购买房屋。法院拍卖房屋有时都会拍卖有人住的房屋。5、登记在我方名下的涉案房屋已是第四手，原审法院对第四手与第三手之间的关系进行审理，即有无善意、占有取得涉案房屋，对第一、二手之间的涉案房屋过户的情况并无审理查明，原审法院审理已超越我方诉请，违反了《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，李嘉欣、周晓容是不能对后续的转移登记进行起诉。据此请求撤销原审判决，判令李嘉欣、周晓容迁出广州市白云区榕茵路144号206房并向梁啟光支付房屋使用金，二审受理费由李嘉欣、周晓容负担。李嘉欣、周晓容答辩称：原审法院对本案事实已查明，适用法律正确，本案中并非我方对房屋的产权提出异议，实际上梁啟光不属于房屋买卖合同中的善意购买人。梁啟光提及涉案房屋的产权已转四手买家，事实上第三手骗房屋产权已由公安机关侦查，梁啟光是否善意取得涉案房屋是必须需查明的客观事实。一审审理期间，原审法院多次要求梁啟光提供涉案房屋购买详细过程及付款情况的说明、相关证据资料，梁啟光均不予以理睬。梁啟光所提及的法律规定，是指房屋权利人对房屋买卖过程中首次转移登记以及后续转移登记相关的行政诉讼。事实上，本案中梁啟光主张物权保护，我方对该房屋已享有多年的合法使用权，该房屋的原产权人之一在去世之前也曾以书面方式订立遗嘱，明确我方对涉案房屋的居住使用权。因此，我方认为梁啟光认定原审法院超出其诉讼请求处理本案，没有任何相应事实及法律依据，是梁啟光单方对法律的误解。因此，原审判决完全符合法律规定，恳请法院查明本案事实，驳回梁啟光的上诉请求。本院经审理查明，广州市白云区榕茵路144号206房（涉案房屋）产权于2007年登记于李某甲名下。李某甲与陈金某甲夫妻关系，涉案房屋系李某甲与陈金秋的夫妻共同财产。李某乙为两人之子，于2007年死亡。李某乙与周晓容为夫妻关系，李嘉欣为李某乙与周晓容之女。陈金某乙2010年4月4日死亡。李嘉欣、周晓容在涉案房屋居住至今。2007年11月5日，李某甲（卖方）与王某（买方）就涉案房屋签订《房地产买卖合同》，约定房屋建筑面积为62.2395平方米，套内建筑面积53.9887平方米，总价款17.3万元等。涉案房屋随后登记至王某名下。2010年9月16日，王琥（卖方）与梅洪楼（买方）就涉案房屋签订《广州市房地产买卖合同》，约定房屋建筑面积为62.2395平方米，套内建筑面积53.9887平方米，总价款30万元等。2010年10月11日，涉案房屋登记于梅某楼名下。2010年11月17日，涉案房屋办理抵押权登记，抵押权人郑某，权利价值50万元。2011年4月19日，梅洪楼（卖方）与梁啟光（买方）就涉案房屋签订《广州市存量房买卖合同》，约定房屋建筑面积为62.2395平方米，套内建筑面积53.9887平方米，总价款为347296元，单价为5580元／平方米，该房地产以现状售予梁啟光，梁啟光或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况：不带家私电器、不带租赁合同、无户口，并约定一次性付款，房屋交付时间为卖方收齐楼款当天，双方在2011年4月30日前办理产权转移登记等。2011年4月28日，广州市国土资源和房屋管理局向梁啟光核发广州市白云区榕茵路144号206房的房地产权证。2010年6月23日，李金就其财产被侵犯向广州市公安局越秀区分局人民派出所报案，称其于2007年4月入住越秀区北京南路某养老院，并将其名下的两处房屋遗赠给养老院（包括涉案房屋），但在2010年6月发现涉案房屋登记过户至王某名下，该所于2010年10月25日将案件材料移送至广州市越秀区公安分局经济犯罪侦查大队，该队于2011年4月25日将李金的报案线索移交广州市公安局经济犯罪侦查支队处理。一审诉讼中，经原审法院向广州市公安局经济犯罪侦查支队调查，昊琛养老院王某在2010年6月25日的询问笔录中作以下陈述：李某甲将房产抵押作为养老金，养老院于2007年委托其接受李某甲的房产，所以李某甲名下的房屋才过户到其名下。就梁啟光于本案中的诉请，原审法院曾以（2012）穗云法民四初字第169号案受理，2012年11月1日，该案经原审法院口头裁定准许梁啟光撤回起诉。二审期间，梁啟光提交下列证据：1、借款合同复印件，拟证明梅某楼向郑某借款，郑某是梁啟光的朋友；2、梅某楼向郑某出具的2010年11月9日收据复印件；3、转帐单原件，拟证明通过曾晓代梁啟光从农业银行广州市解放北支行转帐46万给梅洪楼，另外余额4万是给现金；4、协议书原件，拟证明梅某楼、郑某、梁啟光就涉案房屋买卖过户以及支付的情况达成协议；5、收据原件三张，拟证明郑某收到梁啟光的购房款共计50万。本院认为，梁啟光虽经数次转卖已取得涉案房屋的房地产权证，但李嘉欣、周晓容系因与原产权人李某甲的亲属关系居住于涉案房屋多年，梁啟光在明知涉案房屋有他人居住使用的情况下，未经核实并排除李嘉欣、周晓容的居住权利，其在本案中主张李嘉欣、周晓容搬出、交还涉案房屋并支付房屋使用费，依据不足，原审法院不予支持，并无不当。梁啟光二审期间提交的证据均不属于新的证据，本院不予采纳。综上所述，梁啟光的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由上诉人梁啟光负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁审 判 员 谭红玉代理审判员 黄春成二〇一五年四月三日书 记 员 郝 烨 来自：