（2014）皋新民初字第0178号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-26
案件名称
蒋泽勇与夏本娣、吴曦、朱惠、羊晓玉、许秀良、薛峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
如皋市人民法院
所属地区
如皋市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2014）皋新民初字第0178号原告蒋泽勇。委托代理人顾云霞、王立民。被告夏本娣。第三人吴曦。第三人朱惠。第三人羊晓玉。第三人许秀良。第三人薛峰。原告蒋泽勇与被告夏本娣、第三人吴曦、朱惠、羊晓玉、许秀良、薛峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法先适用简易程序审理，后转为普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋泽勇的特别授权代理人顾云霞、第三人吴曦、羊晓玉、薛峰到庭参加诉讼，被告夏本娣、第三人朱惠、许秀良经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2009年6月22日原告与吴曦、朱惠、羊晓玉、许秀良、薛峰五人（以下简称吴曦等五人）签订《房屋出租合同》一份，约定吴曦等五人将坐落于如皋市大润发B区15-20，面积1000多平方的房屋（包括房屋内的装修及室内的所有设施、设备等现有物品等）出租给原告使用。合同签订后，原告出资注册成立了如皋市富宝足浴馆，并开始经营。经营过程中，原告与被告商议，将如皋富宝足浴馆（包括租赁的房屋等）转让给被告。双方于2010年5月签订《转让协议》一份，约定：原告同意将如皋富宝足浴馆转让给被告经营使用，并保证被告同等享有原告在原房屋租赁合同中所有享有的权利和义务；转让费为人民币850000元，签订合同后支付450000元，财务正式交接后，支付200000元，其他余款20万元在原告方配合变更法人代表为被告方后付清，房租每月45000元交给房东；被告接手前该店铺一切债权债务由原告负责，与被告无关；接手后一切经营行为即产生的债权债务由被告负责。合同签订后，原告按照约定将富宝足浴馆交给被告经营管理，原告退出。2010年5月11日，被告就拖欠的400000元转让费何时给付出具欠条一份给原告。2010年10月24日，原被告双方约定：被告每月将房租交给原告，由原告转交给房东。2010年12月9日双方就拖欠的400000元转让费何时给付再次签订协议，当日被告向原告出具收条，收到了个体工商户营业执照等。被告接受经营之后，刚开始按时交纳租金，后从2011年开始拖欠租金。2011年10月，吴曦等五人作为原告起诉蒋泽勇，要求支付拖欠租金。法院审理中，吴曦等五人于2011年12月28日向原告发了《合同解除通知书》，并于2012年1月收回出租房屋。2012年6月12日，法院作出皋民初字第2318号民事判决书，判决蒋泽勇给付吴曦等五人租金568000元、合同保证金80000元作为违约金归吴曦等五人所有，现该判决书已生效。原告认为，原告在实际租赁使用房屋期间未拖欠房租，转租一事五位房东是知道的，且被告夏本娣也亲自向房东缴纳过租金，现法院判决让蒋泽勇替房屋实际租赁使用者即被告夏本娣承担责任，有失公平。故诉至法院，请求判令：1、被告立即给付原告租金568000元；2、被告立即给付原告80000元；3、被告立即给付原告拖欠转让费400000元；4、被告承担本案诉讼费用。为证明自己的主张，原告提供的证据如下：一、原告蒋泽勇与第三人签订的房屋租赁合同一份，证明原告承租第三人坐落于如皋市大润发B区15-20房屋的事实。二、原告蒋泽勇与被告夏本娣签订的转让协议一份，证明原告将承租第三人的房屋转租给被告的事实。三、2010年5月11日被告出具给原告的欠条一份，欠条中被告承诺分期给付转让费，证明被告自2010年5月起就实际使用租赁房屋从事经营活动的事实。四、2010年10月24日被告出具的承诺书一份，证明双方对原转让协议约定的被告缴纳租金的方式进行了变更，改为由原告直接将租金交付给房东的事实。五、（2011）皋民初字第2318号民事判决书一份，证明原告将承租房屋转租给被告经营使用，因被告拖欠房租造成原告承担责任的事实。被告夏本娣未应诉答辩，亦未提交相关证据。第三人吴曦、羊晓玉、薛峰辩称，对原告要求被告给付租金等相关诉讼请求没有异议，但原告蒋泽勇将承租房屋转租给被告夏本娣的事实第三人均不知情。经审理查明，2009年6月22日，原告蒋泽勇与第三人吴曦、朱惠、羊晓玉、许秀良、薛峰签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人将坐落于如皋市大润发B区15-20、面积1000多平方米的房屋出租给蒋泽勇，租赁期自2009年7月1日起至2014年6月30日止。在签订房屋租赁合同时，付保证金80000元。合同签订后，第三人按约交付了房屋，原告蒋泽勇出资注册成立了如皋富宝足浴馆并开始经营。2010年5月，蒋泽勇未经第三人书面同意，与被告夏本娣签订转让协议一份，协议约定：蒋泽勇将如皋富宝足浴馆转让给夏本娣经营使用，并保证夏本娣同等享有蒋泽勇在原有房屋租赁合同中的所享有的权利与义务，转让费为人民币850000元。签订合同后，夏本娣支付人民币450000万元，财务移交后再支付200000元，其他200000元在被告蒋泽勇配合夏本娣变更法人代表后付清，房租每月45000元交房东。2010年5月11日，夏本娣立欠条一份交原告蒋泽勇，表示欠蒋泽勇400000元转让费，2010年6月份还200000元，余200000元于2010年12月9日还清。2010年10月24日，被告夏本娣出具承诺书一份，载明：经双方友好协商就如皋市富宝足浴房租事宜，承诺如下：在夏本娣经营期内，每月房租45000元，交蒋泽勇转交房东，其他事宜由蒋泽勇与房东协商处理，超出房租由蒋泽勇自行承担。蒋泽勇和夏本娣均在承诺书下方签名。2010年12月9日，蒋泽勇与夏本娣又补充签订协议一份，约定夏本娣欠蒋泽勇350000元的转让费（在营业执照交接后）2010年12月20日前一次性付清300000元，余款50000元在春节前还清。如违约被告蒋泽勇有权无偿收回如皋富宝足浴馆。当天，夏本娣出具收条，收到个体工商户营业执照等证照。夏本娣经营之后，缴纳了部分租金，至2011年12月31日止，蒋泽勇合计共欠第三人租金284000元。如皋富宝足浴馆目前已处于停业状态。2011年7月21日，蒋泽勇曾向本院提起诉讼，要求夏本娣立即给付转让费四十万元，交还如皋富宝足浴馆。后蒋泽勇与2011年12月6日撤回了对夏本娣的诉讼。2011年10月21日，第三人吴曦、朱惠、羊晓玉、许秀良、薛峰向本院提起诉讼，要求解除与蒋泽勇签订的房屋租赁合同，收回房屋，并要求蒋泽勇按合同约定双倍支付至2011年9月30日的租金计318000元，且蒋泽勇已支付的80000元合同保证金按约作为违约金归吴曦等五人所有。该案审理中，吴曦等五人于2012年1月25日变更诉讼请求，表示已依法行使合同解除权，向被告蒋泽勇发出了解除合同通知书，与被告蒋泽勇解除了房屋租赁合同，并于2012年1月已收回出租的房屋，因此变更诉讼请求，仅要求蒋泽勇按约双倍给付逾期未支付的租金568000元（至2011年12月31日止拖欠租金为284000元），并确认蒋泽勇已支付的合同保证金80000元按约作为违约金归吴曦等五人所有。后本院于2012年6月12日作出（2011）皋民初字第2318号民事判决书，判决：一、蒋泽勇给付吴曦等五人租金568000元，于判决生效后一个月内履行；二、蒋泽勇已给付吴曦等五人的合同保证金80000元作为违约金归吴曦等五人所有；三、夏本娣在该案中不承担责任。审理中，原告申请撤回第3项要求被告给付拖欠转让费400000元的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。转租合同相对于租赁合同而言，本身具有一定的独立性，出租人同意与否不影响转租合同的效力，且从保护次承租人的利益和保护出租人利益的平衡上来看，也不应当将未经出租人同意的转租合同认定为无效合同。本案中，原被告之间签订的转让协议系双方真实意思表示，且协议签订后，原告按照约定将房租交给被告实际使用，虽然第三人辩称对原告蒋泽勇将房屋转租给被告夏本娣的事实不知情，即蒋泽勇将租赁房屋转租给夏本娣未经出租人同意，但不能以此否定该转让协议的效力，且第三人并未对原被告之间转租合同的效力提出异议。故原被告之间转让协议的效力可以认定，被告应当按照协议约定给付租金。根据原被告签订的合同约定，被告夏本娣应当向原告蒋泽勇支付拖欠租金284000元。理由如下：一、原告依据转让协议中“甲方（蒋泽勇）保证乙方（夏本娣）同等享有甲方在原所有房屋租赁合同中所享有的权利和义务”，要求乙方即被告夏本娣给付双倍房租于法无据。二、2010年10月24日，原被告签订承诺书，约定每月房租交蒋泽勇转交房东，其他事宜由蒋泽勇与房东协商处理。超出房租由蒋泽勇自行承担。也即双方同意夏本娣仅需承担每月房租45000元。三、关于合同保证金80000元，按照蒋泽勇与第三人签订的房屋租赁合同约定，未经甲方（吴曦等五人）书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，甲方（吴曦等五人）有权没收保证金作为乙方（蒋泽勇）应支付的违约金，蒋泽勇违约，造成合同保证金被甲方（吴曦等五人）没收，其要求夏本娣承担该80000元没有法律依据。四、本院判决蒋泽勇承担房租568000元，其判决理由是基于蒋泽勇与吴曦等五人之间按合同约定双倍支付租金。而本案中，原被告之间已约定由被告夏本娣每月向原告蒋泽勇支付房租45000元，并未有双倍支付租金之约。故原告的部分主张本院难以支持，被告夏本娣仅须给付房屋租金284000元。审理中，原告自愿撤回要求被告给付拖欠的转让费400000元的诉讼请求，本院照准。据此，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告夏本娣给付原告蒋泽勇租金284000元。二、驳回原告蒋泽勇其他诉讼请求。案件受理费12255元、公告费520元，合计12775元，由原告蒋泽勇负担6695元，由被告夏本娣负担6080（此款已由原告垫付，被告在履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10280元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：471558227682）。审 判 长 裴 培人民陪审员 杨福生人民陪审员 曹刘娟二〇一五年四月三日书 记 员 陈 洋