（2014）琼海民二初字第255号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-09-17
案件名称
原告姜希林与被告宋英联、王国瑞建设用地使用权转让合同纠纷一案民事判决书
法院
琼海市人民法院
所属地区
琼海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜希林,宋英联,王国瑞
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书（2014）琼海民二初字第255号原告（反诉被告）：姜希林。委托代理人：邱金福，海南法立信（琼海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋英联。委托代理人：刘日晶，黑龙江省双城市团结乡法律服务所法律工作者。被告：王国瑞。原告（反诉被告）姜希林与被告（反诉原告）宋英联、被告王国瑞建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年11月12日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，于2014年3月5日作出（2014）琼海民二初字第3号民事判决，被告（反诉原告）宋英联不服，上诉于海南省第一中级人民法院，海南省第一中级人民法院于2014年6月19日以原判认定事实不清、证据不足将案件发回本院重审。本院重新组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告姜希林的委托代理人邱金福、被告宋英联的委托代理人刘日晶、被告王国瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜希林诉称：2011年3月22日，原、被告三方签订《土地使用权转让合同》。合同约定，被告宋英联将其名下位于博鳌镇的120平方米国有土地使用权【土地使用权证号：海国用（2011）第12**号】以人民币120万元的价格转让给原告，原告应于合同签订当日向被告王国瑞支付订金人民币15万元，待被告宋英联将土地过户至原告名下后再向被告王国瑞支付剩余款项。原告现已向被告王国瑞支付人民币120万元（其中包含原告替被告宋英联缴纳土地过户的税费人民币65432元），但两被告至今未按合同约定为原告办理土地过户手续。原告认为，原、被告三方所签订的合同合法有效，依法应受法律保护。原告已经依约履行了自己的义务，被告应为原告办理土地过户手续。原告为维护其合法权益，特起诉请求：1、判令两被告将海国用（2011）第12**号土地过户到原告名下。2、本案诉讼费用由两被告承担。原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料:1、原告身份证（复印件），证明原告的主体资格。2、土地使用权转让合同，证明原、被告三方签订土地转让合同，被告将涉案土地的使用权出让给原告的事实。3、土地证，证明被告已经具备为原告办理土地过户的条件。4、汇款凭证4张、收据1张，完税单4张，证明原告已经向被告支付完毕土地转让款的事实。被告宋英联答辩并反诉称：2011年3月22日，被告与原告签订《土地使用权转让合同》，合同约定被告宋英联将其位于琼海市博鳌东屿安置区的地号为J**号120平方米土地有偿转让给原告使用，转让价款为人民币120万元。合同还约定在签订本合同时原告支付合同订金人民币15万元（已支付），余款待被告取得该土地使用权证时一次性付清。被告于2011年12月23日取得该地块的土地使用证，但原告至今仅支付土地转让款人民币75.463万元（其中2014年8月1日支付8.4568万元），原告未按合同约定支付剩余款项44.537万元的行为已构成违约。故原告要求被告履行土地过户登记手续与合同约定不符，也没有法律依据，其主张不能成立，应依法驳回原告的全部诉讼请求。同时被告依法提出反诉，请求：1、解除被告与原告签订的《土地使用权转让合同》；2、反诉费用由原告承担。被告宋英联为支持其主张的事实，提供下列证据材料（本诉和反诉证据一致）:1、身份证（复印件），证明被告（反诉原告）宋英联的主体资格。2、土地使用权转让合同及国有土地使用权证，证明原告与被告于2011年3月22签订土地使用权转让合同，合同约定被告将其名下的土地使用权转让给原告，原告支付土地转让价款。同时，被告于2011年12月23日取得了该宗土地的使用权证，但原告至今未付清土地转让价款，其行为已构成违约。原告要求被告履行合同义务，缺乏事实和法律依据，不应得到法律的支持。被告王国瑞辩称：宋英联没有足额得到转让价款，是由于原告没有足额支付造成的。原告误将支付给被告的各种款项累计相加，全部计算为土地转让价款没有依据。原告的转款中有379938元是付给被告个人及代原告缴纳的税费，扣除上述部分，余下款项被告已全部支付给宋英联。过户税费65432元，不能认定为原告代交并折抵土地转让价款，土地使用权转让合同中第三条、第四条之间可以相互印证上述事实。综上，原告未能足额支付款项，导致合同至今未能履行，原告应对其行为承担不利后果。被告王国瑞为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、银行转账凭证2份及段宏伟（原告所建工程的财务负责人）对账单1份，上述证据能够互相印证原告转付给被告的款项中有30万元不是土地价款，也证明段宏伟是原告的财务负责人；原告认可被告有在转账凭证后面背书，2011年4月26日的25万元是被告办理加层的劳务费，2011年5月18日的60万元中土地转让款55万元，5万元劳务费。2、票据3张（分别为挂牌佣金5486元、陈雪琴土地评估费1300元、陈雪琴缴纳的土地出让费73152元），证明被告为原告垫付79938元的事实。3、收据1份，证明原、被告在经济往来中均由段宏伟代表原告完成，段宏伟为原告指定的会计。4、证人黄观和的证言，内容为：“2009年时王国瑞来海南，证人给王国瑞建房认识，后王国瑞卖土地（土地本来是王国瑞同学的）给姜希林，也介绍证人给姜希林盖房，房屋7层半已经于2013年竣工，姜希林尚欠证人的工程款”，证明原告姜希林欠土地转让款的事实。反诉被告姜希林辩称：原告已经接受并使用土地，也足额支付了价款，不存在合同解除的情况，没有解除合同的法律依据。原告支付到被告王国瑞名下的价款全部是土地转让款，不存在给被告王国瑞个人或服务费的情况。反诉被告姜希林未提供证据证明其主张的事实。本院经依法组织庭审质证，被告宋英联对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据2的合同除了第二条内容外其余内容均没有异议，第二条后半部分无效，不能据此要求被告履行合同；对证据3、4的真实性没有异议，关联性有异议，证据3证明被告宋英联取得土地使用权证的时间为2011年12月23日，依照合同约定，该时间系原告应当结清土地转让价款的时间，更加证明了原告违约；证据4不能证明所有票据为土地转让费，合同第三条明确约定办理转移登记的税费由乙方（原告）负担，原告在诉状中表述“当时该土地未办理到被告宋英联名下”，该表述可以证明原、被告在签订土地使用权转让合同时，原告明知该土地并没有过户至宋英联名下，依据该表述，合同第三条约定的义务应当由原告履行，因此土地转让费的四张票据不能折抵土地转让价款。被告王国瑞对原告提供的证据1、3的真实性没有异议；对证据2的真实性没有异议，证明内容有异议，（1）合同是原告写好，交给被告宋英联看，宋英联对第二条内容有异议，因此原告当场修改并按了手印，（2）付款时间为拿到证付清，（3）原告同意承担转让过户税费，因各方事先有约定，前期费用是被告帮原告垫付的；证据4汇款1134568元已经收到，没有异议，但各项款项的用途有异议，其中30万元是支付给被告的劳务费，79938元是被告代原告支付的税费，扣除379938元后，余款都支付给了宋英联。原告对被告宋英联提供证据1的真实性没有异议；对证据2中合同的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明内容补充：导致合同无法继续履行的原因在于被告，合同中被告已经取得了土地使用权证，但事实上是在原告垫付相关税费后才取得；证据2中使用权证的真实性没有异议，但该证是原告垫付部分税费后取得的。被告王国瑞对被告宋英联提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性均没有异议。原告对被告王国瑞提供的证据1中银行转账凭证的真实性没有异议，对证明内容和背书的合法性有异议，该背书指向的内容不予认可，款项都是土地转让款，加层费、劳务费都是被告王国瑞自己添加的，（1）目前土地在被告宋英联名下，房屋属于违建，不可能存在加层费，（2）被告王国瑞在合同中有义务为原告协助办理土地过户，不应有劳务费；对证据1中账单的真实性、合法性、关联性均不予认可，钱款的支付人、收款人都没有写，没有落款人，不知道是谁出具，且本宗土地转让中不存在加层费和劳务费；对证据2的真实性予以认可，但与本案没有关联，是陈雪琴转让给宋英联名下的费用，且产生于本案争议合同签订之前，与本案无关；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，段宏伟代替原告付款没有异议，原告仅委托段宏伟转款；对证据4的证人证言中证人是王国瑞介绍过来是真实的。被告宋英联对被告王国瑞提供的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院对原告提供的证据1-4的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为本案的证据采用。对被告宋英联提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为本案的证据采用。对被告王国瑞提供的证据2、3的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据1中银行转账凭证的真实性予以确认，其后的背书是被告王国瑞个人所写，原告虽认可被告王国瑞有背书，但不认可背书内容，且合同中并无关于加层费、劳务费内容的约定，亦无其他证据佐证，故对该证据的证明内容不予确认；证据1中的对账单只有日期、数额及款项内容，未能证实是谁书写，也未能证实与本案的关联，故对该证据不予确认；对证据4证人证言的真实性予以确认，但该证言未能实现被告王国瑞的证明目的，且没有其他证据佐证，对其证明内容不予确认。经审理查明：2011年3月22日，原告与两被告签订一份《土地使用权转让合同》。合同约定，被告宋英联（甲方）将受让于陈雪芹的位于博鳌东屿安置区地号为J**的120平方米土地【国有土地使用证号：海国用（2002）第18**号】转让给原告姜希林（乙方），转让价款为每平方米人民币1万元；本合同签订日，乙方先付订金人民币15万元给被告王国瑞（丙方），全部款项待甲取得土地使用证时一次性交付给丙方王国瑞，并由其交付给甲方。乙方的银行汇款凭证作为丙方收到该笔款项的证明，同时由丙方承担相应的责任。合同还约定，办理转移登记所需的各项税费由乙方负担，丙方承诺本合同所涉及的土地使用权来源合法，并已经合法转让给了甲方；如甲、乙双方再办理土地使用权转移登记需丙方进行证明时，甲、丙方同意提供办理登记所需的各种证件及单证，并不附条件的协助办理等内容。合同签订后，原告姜希林分别于2011年3月24日、4月25日、5月18日通过银行汇款、转账方式向被告王国瑞支付人民币15万元、25万元、60万元，2012年1月22日原告再向被告王国瑞支付人民币5万元。被告王国瑞在2011年4月25日、5月18日的转账凭证后面分别背书，内容分别为“共加层两栋房计20万元，办理过户手续费用5万元，合计25万元”及“1、购宋英联地款55万元，2、办土地转让劳务费伍万元”，落款有王国瑞的签名及背书日期。2011年12月23日，被告宋英联取得了登记在其名下的涉案地块《国有土地使用证》【证号为：海国用（2011）第12**号】，该证现由原告姜希林存执，原告现已在涉案地块上完成七层半的楼房建设。2013年11月12日，原告以两被告未按合同约定协助其办理土地使用权过户登记手续为由，向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉讼请求。同年12月9日，被告宋英联以原告仅支付土地转让款670062元，未按约定支付剩余款项529938元已构成违约为由，向本院提起反诉，请求依法解除被告与原告签订的《土地使用权转让合同》。本案在审理过程中，被告宋英联于2014年8月1日向本院提出申请，要求对《土地使用权转让合同》中第二条划掉部分上的指纹是否为姜希林的指纹进行鉴定，后因原告认可该更改部分的指纹是原告所按，被告宋英联撤回鉴定申请。同日，被告王国瑞向本院提出申请，要求对原告提供的、粘在牛皮纸上的转账凭条后面的书写内容进行鉴定，原告认可被告王国瑞在签字时自己注明收到服务费及加层费，但表示不存在服务费及加层费，后被告王国瑞撤回鉴定申请。另查明，涉案土地系被告宋英联从陈雪琴处受让所得，被告宋英联表示双方约定交易涉及的费用由宋英联承担。2011年3月22日原、被告签订土地使用权转让合同时，被告宋英联尚未取得该地块的国有土地使用权证。为此，原告于2011年10月21日向有关部门缴纳相关的税费合计人民币65432元（其中包括纳税人为陈雪琴的三张完税证计59853.98元及纳税人为宋英联的一张完税证计5577.84元）；被告王国瑞于2010年9月至2011年8月间向有关部门缴纳相关的费用合计人民币79938元（其中包括2010年9月8日付款人为宋英联的挂牌佣金5486元、2011年4月11日付款人为陈雪琴的评估费1300元、2011年9月7日转让方为陈雪琴、受让方为宋英联的补缴土地价款73152元）。再查明，本案在审理过程中，原告于2014年8月1日通过汇款方式向被告王国瑞支付84568元。被告王国瑞共向宋英联转款754630元。本院认为：民事活动中双方当事人应当本着公平、诚实信用原则行使自己的权利并全面履行自己的义务。原告与两被告于2011年3月22日签订的《土地使用权转让合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。按照合同约定，原告应在合同签订日先付订金150000元给被告王国瑞，全部款项待被告宋英联取得土地使用证时一次性交付被告王国瑞，并由王国瑞交付给宋英联。原、被告签订合同后，原告通过分期分批的方式向被告支付土地转让价款，被告也已接受，并未提出异议，双方事实上已改变了合同约定的付款方式。原告现已向被告王国瑞支付1134568元，王国瑞扣除379938元后向被告宋英联支付754630元。被告王国瑞抗辩原告将支付的款项累计相加为土地转让款没有事实依据，应扣除付给自己的劳务费300000元及代原告缴纳的税费79938元，但其未能提供相关证据证明双方存在劳务关系及劳务费的约定，其扣除劳务费没有事实和法律依据；而79938元是涉案土地在上一笔交易过程中产生的费用，与本案没有关联，双方并未在合同中明确该费用的负担，亦不应从中扣除，被告王国瑞的抗辩理由不成立，本院不予采信。因此，原告支付的1134568元应认定为土地转让款。原告主张其代被告宋英联缴纳的65432元税费应认定为土地转让款，被告抗辩该费用依约应由原告负担。该笔税费系涉案土地在上一笔交易过程中产生的，原告为了取得被告宋英联名下的土地使用权证而代其缴纳，虽然双方在合同中约定办理转移登记所需的各项税费由原告负担，但该约定并没有明确包括上一笔交易所产生的税费，被告据此要求原告承担该笔税费不合情理，故该税费应视为原告向被告支付的土地转让款。原告的该项主张，理由正当，本院予以支持。被告宋英联关于原告未按约定足额支付土地转让款，仅支付了754630元，尚欠445370元，已构成违约，合同应予解除的反诉主张，缺乏充分的事实根据和法律依据，其反诉请求不能成立，依法不予支持。综上，原告已支付土地转让款1200000元，履行了合同付款义务，两被告理应配合原告办理该土地使用权过户登记手续，但其至今未配合原告办理过户登记手续，其行为显属不当。现原告起诉要求两被告协助其将证号为海国用（2011）第12**号《国有土地使用证》项下的土地使用权办理过户登记至原告名下，理由正当，依法应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：限被告宋英联、王国瑞于本判决生效之日起十五日内协助原告姜希林将证号为海国用（2011）第12**号《国有土地使用证》项下的土地使用权（该地位于琼海市博鳌镇东屿安置区J**号、面积120平方米）办理过户登记至原告姜希林名下。二、驳回反诉原告宋英联的反诉请求。本案（本诉）受理费人民币15600元，由被告宋英联、王国瑞负担；反诉受理费人民币7800元，由被告（反诉原告）宋英联负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长 李居坤审判员 符小丽审判员 符儒超二〇一五年四月三日书记员 王望来 来源：