（2014）栖民再初字第004号

裁判日期: 2015-04-03

公开日期: 2015-09-30

案件名称

原审原告夏德华与原审被告谢冬明房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

法院

南京市栖霞区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

夏德华,谢冬明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条，第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条；《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条

全文

南京市栖霞区人民法院民事判决书（2014）栖民再初字第004号再审原告（原审原告）夏德华，男，1963年11月2日生，汉族。委托代理人刘应深，江苏联宇法律服务所法律工作者。再审被告（原审被告）谢冬明，男，1964年1月8日生，汉族。委托代理人许广明，北京市隆安（南京）律师事务所律师。原审原告夏德华与原审被告谢冬明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月23日作出（2013）栖迈民初字第296号一审判决。判决生效后，原审原告夏德华于2014年4月21日向本院申请再审，本院以（2014）栖民申字第14号民事裁定，决定对（2013）栖迈民初字第296号案进行再审。再审立案后，本院依法另行组成合议庭，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原审原告夏德华及其委托代理人刘应深、原审被告谢冬明及其委托代理人许广明到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论作出决定，现已审理终结。原审原告夏德华诉称，2012年4月18日原被告双方签订租赁协议，被告将其某某村荒地水塘一块以及五间平房出租给原告，年租金5万元，租期是无限期。2012年7月29日双方签订了第二份租赁协议，被告将其自建的三处厂房共计512.90平方米出租给原告，年租金7.5万元，租期也是无限期。协议签订后，原告按约给付了被告租金10万元，另付假山石费3万元。原告在协议签订后先后投资设备包括土建设备累计费用120万左右，还未经生产，栖霞区拆迁办于2012年11月24日公示对原告承租房屋地区进行拆迁。经原告到有关部门了解，该租赁房屋所在地区早在2012年前就在政府化为红线拆迁范围内。原被告签订集体房屋租赁合同时，该地区拆迁单位已完备拆迁手续。原告是做长期生产经营准备，才与被告签订租赁协议，还没生产就遇到拆迁，属于重大误解，故原告诉至法院，请求依法判令：1、撤销原被告签订的房屋租赁协议；2、被告返还原告租金10万元、并返还购买假山石的费用3万元；3、被告承担本案诉讼费用。原审被告谢冬明辩称：一、租赁协议所涉及的两处房屋，均系被告投资建设，被告是实际权利人。两份房屋租赁协议是由原告起草以后交被告签字，是双方真实意思表示，因此原被告签订的是合法有效的；二、原告称因对合同目的重大误解要求撤销合同于法无据：1、原告自己的某某化工厂就在承租场地隔壁，对可能拆迁事宜应属明知；2、原告在与被告签订第一份租赁协议三个月后又与被告就另一处房屋签订租赁协议，正是为了获得巨额拆迁利益；3、双方在合同中明确规定了拆迁利益的补偿条款，说明原告已经充分认识到拆迁可能带来的风险，并且愿意承担该风险；4、该两份租赁合同并未对原告造成重大不利后果，反而使原告获得巨大拆迁利益。三、原被告的房屋租赁协议已经实际履行，原告要求返还租金无法律依据。原被告签订协议后被告即按照协议约定的用途投资改造房屋以及院内的相关设施，以满足原告的使用要求并将房屋给原告使用，原告也按照协议约定实际使用了被告的房屋，到目前为止还没有将房屋交还被告，根据合同法第二百二十六条规定，原告应当依约支付租金；四、3万元系原告购买被告的三处假山款，与租金无关，该假山被告已经实际交付给原告，原告也支付了相关款项，就假山的买卖合同已经履行完毕，因此3万元假山款不在本案受理的租金范围内；五、原告的10万元租金通过计算只实际支付到2013年3月份，4月份之后的租金尚未支付。原审经审理查明，2012年4月18日，原被告签订一份《夏德华租用谢冬明房屋及土地使用协议》（以下简称房屋及土地使用协议），协议约定：谢冬明（合同乙方）将宅基地及五间平房自2012年8月10日起租给夏德华（合同甲方）使用；甲方支付乙方租金5万元/年，8月10日甲方支付乙方3万元，次年2月10日甲方支付乙方2万元；乙方在围墙内有三处假山石卖给甲方，甲方支付乙方购假山石款3万元；围墙里寄发出资砌筑；若遇国家拆迁征收，图中围墙内所有设备、围墙、房屋等取得的拆迁款甲、乙双方各占50%。2012年8月1日，原被告又签订一份《夏德华租用谢冬明厂房使用协议》（以下简称厂房使用协议），协议约定：谢冬明（合同乙方）将厂房约720平方米自2012年8月1日起租给夏德华（合同甲方）使用；甲方每年支付给乙方租金7.5万元，8月1日甲方支付乙方4万元，次年2月1日甲方支付乙方3.5万元；租赁期间若遇拆迁，厂房拆迁费由乙方所有，经营损失补偿费甲方占70%，乙方占30%；甲方租赁乙方的厂房租金每年增加0.5万元，租赁期至拆迁为止。2012年4月18日，被告谢冬明收取原告夏德华购买三处假山石的费用3万元。2012年7月29日，被告谢冬明收取原告夏德华房租费10万元，其中包括房屋及土地使用费5万元及厂房使用费5万元。后因原告认为投入后尚未生产经营即遇拆迁系对合同目的重大误解，故诉来法院，请求判如所请。另查明，2004年3月15日，被告谢冬明向南京市栖霞区燕子矶人民公社柳塘生产大队某某村生产队申请利用该队一块荒塘河一道废水沟自己投资办养家禽厂，该生产队在被告打印的申请报告上落款处旁边盖章。再查明，原告夏德华系南京某某化工有限公司的法定代表人。南京某某化工有限公司与原告承租之被告的房屋、土地、厂房一墙之隔。2012年11月24日，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室发布拆迁通知，对二桥沿线（迈燕交界区）环境综合整治项目红线范围内的房屋、附着物实施拆迁；动迁起始时间为2012年12月1日。截止2013年7月10日，本案涉诉房屋、土地及厂房尚未实际拆迁，原告亦未与被告办理租赁物交还手续。经查，原告承租后砌筑了围墙、对地坪进行了重新浇筑平整、建造了十个摆放储油罐的水泥（砖）墩并摆放了十个储油罐。原告声称建设了地下管道，但未提供证据证明。原审认为，当事人主张权益应当有合法的依据。原、被告自愿签订的关于讼争房屋、土地及厂房的使用协议不违反法律、法规的禁止性规定，应成立并有效，对双方均具有约束力。原告声称其系重大误解故要求撤销合同，无事实和法律依据：首先，原告的企业与其承租的租赁物仅一墙之隔，因此原告对于该地域范围内可能发生的拆迁事宜与被告在认知上应不具有显著差距；其次，从原被告订立的合同内容来看，不仅其中的一份协议直接约定租赁期至拆迁为止，而且两份协议都特别单列条款对租赁期间如遇拆迁的相关补偿款的分配作了特别的明确的约定，可见原被告在订立协议时，对拆迁事项是有预见的，对涉及协议法律效果的重要事项在认识上不存在显著缺陷；再次，原告声称签订使用协议后投入一百多万建设场地，并未提供证据证实，且据法院现场勘查，未见明显价值高昂的附着物，因此，原告并未因拆迁受到较大损失，相反，却因放置在租赁场地上的储油罐获得了拆迁补偿，部分实现了缔约目的。综上，对于原告辩称的属于重大误解，原审不予采纳。关于原告要求被告返还购买假山石费用3万元，于法无据，原审不予支持。关于原告要求被告返还的10万元租金，原审认为，原告至今未将租赁物交还被告，应当依约支付租金，10万元租金未超过约定的应付数额，故对其主张的返还租金的诉讼请求，原审亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：驳回原告夏德华的诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告夏德华负担。再审原告夏德华申请再审称，原审判决认定事实不清。谢冬明转租给我的土地及房屋属集体土地，未经有关部门审批；我租赁土地及房屋是用于工业用途，谢冬明没有办理土地转换手续及报批核准手续。因此，我和谢冬明之间的租赁协议因违反法律规定，应为无效协议。原审判决认定协议有效属错误认定，请求法院撤销原审判决，改判协议无效。再审被告谢冬明辩称，原审判决认定事实是正确的。夏德华称租赁谢冬明土地及房屋系用于工业用途，在双方的协议中没有体现，也未告知谢冬明；夏德华再审要求确认租赁协议无效的请求超出或改变了原审诉讼请求，不符合再审的法律规定，不应在本案中处理，应当另行诉讼；即使租赁协议因农村集体土地转租违反相关法律规定而无效，但违反的并非是效力性规定，应是管理性规定，且谢冬明在履行合同中没有过错，关于双方有关拆迁后利益分配的约定并不必然归于无效，应当认定有效。请求法院驳回夏德华再审申请。经再审审理查明，2012年4月18日，原被告签订一份《夏德华租用谢冬明房屋及土地使用协议》（以下简称房屋及土地使用协议），协议约定：谢冬明（合同乙方）将宅基地及五间平房自2012年8月10日起租给夏德华（合同甲方）使用；甲方支付乙方租金5万元/年，8月10日甲方支付乙方3万元，次年2月10日甲方支付乙方2万元；乙方在围墙内有三处假山石卖给甲方，甲方支付乙方购假山石款3万元；围墙里寄发出资砌筑；若遇国家拆迁征收，图中围墙内所有设备、围墙、房屋等取得的拆迁款甲、乙双方各占50%。2012年8月1日，原被告又签订一份《夏德华租用谢冬明厂房使用协议》（以下简称厂房使用协议），协议约定：谢冬明（合同乙方）将厂房约720平方米自2012年8月1日起租给夏德华（合同甲方）使用；甲方每年支付给乙方租金7.5万元，8月1日甲方支付乙方4万元，次年2月1日甲方支付乙方3.5万元；租赁期间若遇拆迁，厂房拆迁费由乙方所有，经营损失补偿费甲方占70%，乙方占30%；甲方租赁乙方的厂房租金每年增加0.5万元，租赁期至拆迁为止。2012年4月18日，被告谢冬明收取原告夏德华购买三处假山石的费用3万元。2012年7月29日，被告谢冬明收取原告夏德华房租费10万元，其中包括房屋及土地使用费5万元及厂房使用费5万元。后因原告认为投入后尚未生产经营即遇拆迁系对合同目的重大误解，故诉来法院，请求判如所请。再查明，2004年3月15日，被告谢冬明向南京市栖霞区燕子矶人民公社柳塘生产大队某某村生产队申请利用该队一块荒塘河一道废水沟自己投资办养家禽厂，该生产队在被告打印的申请报告上落款处旁边盖章。又查明，原告夏德华系南京某某化工有限公司的法定代表人。南京某某化工有限公司与原告承租之被告的房屋、土地、厂房一墙之隔。2012年11月24日，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室发布拆迁通知，对二桥沿线（迈燕交界区）环境综合整治项目红线范围内的房屋、附着物实施拆迁；动迁起始时间为2012年12月1日。截止2013年7月10日，本案涉诉房屋、土地及厂房尚未实际拆迁，原告亦未与被告办理租赁物交还手续。原告承租后砌筑了围墙、对地坪进行了重新浇筑平整、建造了十个摆放储油罐的水泥（砖）墩并摆放了十个储油罐。原告声称建设了地下管道，但未提供相关证据证明。另查明，涉案土地系农民集体所有的农业用地，谢冬明将土地转租给夏德华未报请某某村生产队及柳塘村批准。经当庭询问双方当事人，夏德华确认在双方签订租赁协议时，对涉案土地没有办理土地性质变更手续及履行报请有关土地管理部门审批这一事实其是知情的。现该土地及房屋已被拆迁。审理中，本院就再审诉讼请求向夏德华进行了法律释明，夏德华明确表明在再审中仅要求对涉案合同效力作出处理，原审中其他诉讼请求不在再审中处理，其将另案处理。本院再审认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中谢冬明自某某村承租取得的土地属农民集体所有的农业用地，谢冬明用于办家禽场系用于农业用途，本身并不违反法律规定。但谢冬明与夏德华订立租赁协议，将土地使用权及地上建筑物一并转租给夏德华使用，未征得土地所有权人某某村同意；夏德华在取得土地使用权后，未用于农业建设，而是建设工业厂房，系改变了土地使用权的农业属性，且夏德华和谢冬明双方均明知该土地未履行土地使用权权属变更手续和报核审批手续，仍促成土地转租行为完成，故双方订立的两份租赁协议因违反土地管理法的相关规定，应属无效。原审认定租赁协议有效属认定错误，应予纠正。合同无效后，合同双方依据合同取得的财产应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因夏德华在再审中仅就合同效力提出主张，经本院释明，夏德华明确其在再审中仅主张合同效力，原审的其他诉讼请求不在本次诉讼中主张，将另案另行处理，故对合同无效后的财产处理，本院在再审中不作处理，双方当事人可另行另案处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第十二条之规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2013）栖迈民初字第296号民事判决；二、再审原告夏德华与再审被告谢冬明于2012年4月18日和2012年8月1日签订的两份租赁协议无效。案件受理费2900元，由再审原告夏德华和再审被告谢冬明各承担1450元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判长　　邢小平审判员　　俞兆丰审判员　　蒋　文二〇一五年四月三日书记员　　杨　庆来源：百度“”