（2014）江中法民一终字第378号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-31
案件名称
李桂芬与胡长均、高艳容等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡长均,高艳容,李桂芬,梁惠仪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》：第三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）江中法民一终字第378号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡长均。上诉人（原审被告、反诉原告）：高艳容。两上诉人的共同委托代理人：吴年发，广东广能律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李桂芬。委托代理人：刘伟亮、陈莹，均系广东良匠律师事务所律师。原审被告：梁惠仪，系江门市沙仔尾广润物业信息中心的经营者。上诉人胡长均、高艳容因与被上诉人李桂芬、原审被告梁惠仪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民一初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2013年12月25日，李桂芬向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除李桂芬与胡长均、高艳容、梁惠仪签订的《房屋买卖合同》；二、胡长均、高艳容向李桂芬返还双倍定金人民币152000元（由于李桂芬与胡长均、高艳容、梁惠仪约定的定金数额已超过法律规定的20%，故李桂芬按总房价人民币380000元的20%计算定金为76000元，剩余的款项均为购房款49820元）；三、胡长均、高艳容向李桂芬返还购房款49820元，并从起诉之日（即2013年12月25日）起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给李桂芬；四、本案的诉讼费由胡长均、高艳容、梁惠仪承担。主要事实和理由是：2013年9月30日，李桂芬与胡长均、高艳容、梁惠仪签订《房屋买卖合同》，李桂芬向胡长均、高艳容购买坐落于江门市蓬江区荷塘镇瑞丰路某房屋，总房价为人民币380000元，明确李桂芬以支付定金，办理银行按揭贷款以及支付余下房款的方式支付购房款，其中李桂芬已依约支付114000元及购房款11820元。同时双方在合同中约定“签订合同起45天内办理银行按揭手续”，但胡长均、高艳容经李桂芬多次催促，其两人在合理期限内仍未履行协助李桂芬办理银行按揭手续的义务，胡长均、高艳容的行为严重违反合同约定，导致合同目的无法实现，侵害了李桂芬的合法权益，为此，李桂芬起诉至法院。在庭审中，李桂芬陈述其在本案主张的合同关系为房屋买卖合同关系，合同相对方为胡长均、高艳容。由于胡长均、高艳容没有申请办理提前偿还按揭款手续，也没有告知李桂芬需还款的金额，才导致未能将出售房屋的产权证从银行中赎出，造成李桂芬未能办理购房款的银行按揭贷款手续，以致无法履行合同的内容。胡长均、高艳容共同辩称及反诉称：李桂芬与高艳容已相识多年，原为朋友关系。2013年9月25日，李桂芬因购买胡长均、高艳容位于江门市蓬江区荷塘镇良村市瑞丰路某号房屋，以高艳容欠李桂芬借款人民币55820元，冲抵部分房款，胡长均、高艳容因此向李桂芬出具了编号为0320044号的收据。2013年9月26日，李桂芬在中国银行，通过转账向高艳容支付部分房款人民币8000元，高艳容向其出具了编号为0320046号的收据。2013年9月30日，李桂芬找到其学生（广润物业信息中心的员工），为其办理房屋按揭和过户登记等事项提供中介服务，并由胡长均、高艳容作为甲方，李桂芬作为乙方，梁惠仪开办的江门市沙仔尾广润物业信息中心作为丙方，签订了《房屋买卖合同》，合同第一条约定：“双方清楚：房屋抵押给了银行，由乙方（李桂芬）出资赎产权证。”第二条约定房屋成交价为人民币38万元，李桂芬于签订合同的当天支付胡长均、高艳容购房定金人民币5万元。第三条约定广润物业中心提供中介服务，中介费1000元，由李桂芬支付。第六条第（三）项约定违约责任：如李桂芬逾期支付房款，李桂芬中途不愿购买该房或因李桂芬原因导致该房无法转让成交的，视为李桂芬违约，李桂芬所交定金不给予退还，造成胡长均、高艳容经济损失的，李桂芬应向胡长均、高艳容承担赔偿责任。第八条补充协议：10月15日补交定金7万元。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，李桂芬于2013年10月14日，通过银行转账向高艳容支付了房款人民币62000元，胡长均、高艳容出具了编号为0320045号的收据，收据记载收到李桂芬部分楼款，日期为2013年10月15日。至此，李桂芬共向胡长均、高艳容支付了房款人民币125820元。根据《房屋买卖合同》第二条和第八条约定，李桂芬支付的125820元，其中12万元为定金，余额5820元为购房款。2013年10月1日，胡长均、高艳容将房屋交付给李桂芬，李桂芬同时入住使用。李桂芬提起本案诉讼后，于2014年1月底，又自行搬离该房屋，但房屋及钥匙至今未交还给胡长均和高艳容。李桂芬未按照《房屋买卖合同》第一条约定，履行出资赎产权证义务。李桂芬在诉状中称，在其催告后，胡长均、高艳容仍未在合理期限内履行协助办理银行按揭手续的义务不属实。综上，李桂芬违约拒不履行出资赎产权证义务，并要求解除合同，根据《房屋买卖合同》第六条第（三）项关于乙方（李桂芬）中途不愿购买该房或因乙方原因导致该房无法转让成交的，视为乙方违约，乙方所交定金不给予退还的约定，李桂芬所交定金12万元，应当归胡长均、高艳容所有。另外，李桂芬还应当支付占用该房屋期间的使用费，每月1800元，暂计4个月，共计7200元，并且还应当与胡长均、高艳容结清水电费用、物业管理费，并将房屋和钥匙交还给胡长均和高艳容。为此，胡长均、高艳容反诉请求判令：一、李桂芬向胡长均、高艳容支付的定金76000元归胡长均、高艳容所有；二、李桂芬从2013年10月1日起按1800元／月向胡长均、高艳容支付某房屋的占用使用费（暂计算4个月，为7200元）直至李桂芬将该房屋及钥匙交还给胡长均、高艳容止。在庭审中，胡长均、高艳容陈述李桂芬对某室房屋的产权证有赎证的义务，由于李桂芬没有提供资金偿还银行按揭贷款，予以赎回产权证，导致无法办理本次房屋买卖的银行按揭手续。胡长均、高艳容同意解除合同，但认为李桂芬应当承担相应的违约责任。李桂芬辩称：一、胡长均、高艳容提出的反诉请求没有任何的事实和证据予以证明，胡长均、高艳容的房屋进行银行抵押贷款是否还款以及还款的数额只有胡长均、高艳容知道，并需胡长均、高艳容向银行申请后才能由李桂芬进行提前代为还款，但胡长均、高艳容在李桂芬多次催促后，均未向银行申请还款，也并未告知李桂芬提前还款的数额是多少，无论是口头还是书面都没有告知，因此李桂芬根本无法进行赎证行为，这由于胡长均、高艳容的怠于履行行为所导致，这方面的事实也有梁惠仪的证言予以证实。因此，胡长均、高艳容陈述的没收定金及李桂芬存在违约的情形根本不存在。二、对占用房屋一事，李桂芬根本没有实际占有某房屋，也没有入住过该房屋，在双方签订买卖合同后，胡长均、高艳容告知李桂芬可以将一些生活用品搬至该房屋内，李桂芬是在胡长均、高艳容开门后才将相关的物品搬入该房屋，但一直无实际入住也没有占用该房屋，在提起本案诉讼后，胡长均、高艳容向李桂芬提出要求将物品搬离房屋，李桂芬也是在胡长均、高艳容监管的情况下将属于李桂芬的物品搬走，某房屋一直处于胡长均、高艳容的实际控制中，李桂芬既无入住也没有占用，也没有持有房屋的钥匙，因而，胡长均、高艳容要求李桂芬支付1800元占用费用没有无事实证据，应当依法予以驳回。梁惠仪辩称：广润物业信息中心与李桂芬签订合同后，通知了李桂芬催促胡长均、高艳容办理银行的相关赎证手续，这是必须胡长均、高艳容主动去银行办理赎证手续之后，李桂芬才可以办理房款的按揭手续，该中心也催促过胡长均、高艳容去申请赎证，但是胡长均、高艳容并没有去办理。作为中介，也是必须等待胡长均、高艳容赎证之后才可以办理相关的过户手续，中介的义务就是催促李桂芬与胡长均、高艳容去办证。在签订合同时，李桂芬与胡长均、高艳容双方并没有约定在未办理好银行的相关手续期间需要李桂芬交纳相应的租金或者使用费用。对胡长均、高艳容提出的反诉的答辩意见与李桂芬的答辩意见一致。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：李桂芬与胡长均、高艳容于2013年9月30日签订《房屋买卖合同》，江门市沙仔尾广润物业信息中心在合同落款“地产代理方”处加盖了公章。上述合同主要约定：“一、胡长均、高艳容向李桂芬出售坐落于江门市蓬江区荷塘镇良村市瑞丰路某室房屋…该房屋有抵押给他方（含银行），由李桂芬出资赎产权证；二、转让总成交价为人民币叁拾捌万元整（380000元）…付款方式为部分银行按揭，余下现金支付。李桂芬于签订合同当天向胡长均、高艳容支付定金人民币伍万元整（50000元），按李桂芬要求定金由胡长均、高艳容保管。签订合同起45天内办理银行按揭手续…李桂芬要求贷款金额为人民币壹拾陆万元（160000元）整以内，具体贷款额与银行审批为准。在银行批准李桂芬的按揭申请后5天内，梁惠仪协助李桂芬与胡长均、高艳容双方到房产局办理该房屋过户手续，与此同时，李桂芬将余下的房款（总房价减去定金再减银行按揭款）支付给胡长均、高艳容，按揭款（具体金额由银行确认）由银行支付给胡长均、高艳容…五、胡长均、高艳容办理该物业过户手续时，将该物业交付给李桂芬使用，同时胡长均、高艳容只提供开通水电，其它均不保证…；六、违约责任：…如因胡长均、高艳容的原因造成该物业无法转让或胡长均、高艳容中途不愿转让该物业时，则视胡长均、高艳容违约，胡长均、高艳容应返还双倍定金给李桂芬，并退回李桂芬已付购房款及违约金（以已付购房款计算每日千分之三违约金），造成李桂芬其它经济损失的，胡长均、高艳容应向李桂芬承担赔偿责任。如李桂芬逾期付购房款、李桂芬中途不愿购买该物业或因李桂芬的原因导致该物业无法转让成交的，视为李桂芬违约，李桂芬所交定金不给予退还，造成胡长均、高艳容经济损失的，李桂芬应向胡长均、高艳容承担赔偿责任。李桂芬与胡长均、高艳容双方任何一方均应在约定的时间内，办理物业的转让手续，若其中一方逾期的，则视为该方违约，违约方应按…定金条款的有关规定向守约方承担责任…；八、补充协议：随屋附送部分家私。10月15日补交定金7万元。所有房款全部转入高艳容中国银行账号…。”在庭审中，李桂芬与胡长均、高艳容均陈述其双方之间约定买卖房屋的坐落位置、房屋价款、付款时间、交房时间、办证过户时间以及违约责任等事项的约定以其双方签订的《房屋买卖合同》为准，对于上述事项，其双方无进行其他约定。在胡长均、高艳容向李桂芬出售房屋时，该房屋仍在向银行按揭贷款中，双方约定由李桂芬出资赎产权证，李桂芬与胡长均、高艳容对此均陈述应先赎回产权证才可以办理上述房屋的购房款银行按揭贷款手续，至今上述房屋没有赎回产权证，没有办理银行按揭手续，也没有办理产权变更登记至李桂芬名下。根据胡长均、高艳容分别于2013年9月25日、10月15日出具的《收据》（三份）显示：“今收到李桂芬交来胡长均、高艳容部分楼款人民币55820元、62000元、8000元，合共125820元。”在庭审中，李桂芬及胡长均、高艳容均陈述李桂芬已支付的款项合共125820元，其中定金为120000元，购房款为5820元，对于其余购房款，李桂芬至今没有支付。对于已付的款项中，李桂芬陈述其支付的定金已超过法律规定的总房价的20%，故其按20%计算定金应为76000元，购房款为49820元，胡长均、高艳容则陈述应按合同约定确定李桂芬支付的定金为120000元，购房款为5820元。另查明，从李桂芬提供的《房地产权证》显示：坐落于江门市蓬江区荷塘镇良村市瑞丰路某室房屋登记的权属人为胡长均，共有人为高艳容，属共同共有。中国邮政储蓄银行股份有限公司江门市城区支行于2014年4月3日作出《协助查询存款通知书回执》，载明：“胡长均、高艳容曾于2013年11月向客户经理书面提出提前还款申请，但由于其没有存足额款项，导致提前还款申请不成功，所以客户经理没有保留纸质资料…。”原审法院判决理由和结果原审法院认为，综合分析双方当事人的举证、陈述，李桂芬与胡长均、高艳容对其双方签订的《房屋买卖合同》均确认其签名的真实性，该合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房屋买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。关于李桂芬与胡长均、高艳容在本案是否构成违约的问题。因李桂芬与胡长均、高艳容在庭审中均陈述需先将某房屋的产权证从银行赎出，即需向银行提前还款予以赎回产权证，李桂芬才可以办理本次买卖房款的银行按揭贷款手续，李桂芬与胡长均、高艳容的该陈述也符合现在办证要求的事实。虽李桂芬与胡长均、高艳容在合同中没有具体约定赎回产权证的时间，但明确约定“签订合同起45天内办理银行按揭手续…李桂芬与胡长均、高艳容双方任何一方均应在约定的时间内，办理物业的转让手续，若其中一方逾期的，则视为该方违约。”由此，可以认定上述赎产权证的时间也应于签订合同起45天内进行办理。虽李桂芬对赎回产权证有提供资金进行提前还贷的义务，但胡长均、高艳容作为某房屋现有银行按揭贷款的当事人及偿还贷款义务人，其有申请办理提前还款以及告知李桂芬需如何还款和具体金额的义务。从原审法院调取的证据显示，胡长均、高艳容虽向银行申请了提前还贷的手续，但结合胡长均、高艳容的举证未能证明胡长均、高艳容已告知李桂芬应如何还款以及需还款的具体金额或已将需如何缴交及明确金额的书面文件发过给李桂芬，以使李桂芬得以履行提前还贷的义务，而在庭审中，经法庭或李桂芬询问胡长均、高艳容，胡长均、高艳容均未能明确陈述需还贷的具体金额，胡长均、高艳容的该行为表现有违常理。同时，结合梁惠仪的证明、陈述以及李桂芬的陈述，其两方已多次催促李桂芬办理提前还贷的手续，但李桂芬未予以办理，并否认胡长均、高艳容有告知过上述如何履行还款的内容。而上述告知内容应为李桂芬可以履行出资赎证义务的前提，由此，胡长均、高艳容举证不能所引起的不利后果应由胡长均、高艳容承担。故对胡长均、高艳容抗辩提出因李桂芬未提供资金而造成未能赎回产权证的意见，因证据不足，原审法院不予采纳。另外，从李桂芬与胡长均、高艳容双方所约定的合同内容，对于李桂芬除支付定金外，其余房款均需通过办理银行按揭贷款方式或办理按揭贷款后，在办理房产过户时进行支付，而办理银行按揭贷款或办理房产过户的前提均为需先赎回产权证，因此，胡长均、高艳容在申请了提前还款手续后未告知李桂芬应如何还款及还款的具体金额以致李桂芬未能出资赎证的行为违反了其与李桂芬的合同约定，胡长均、高艳容构成违约。对胡长均、高艳容认为李桂芬不履行出资赎产权证构成违约的意见，因未能举证证明其有知李桂芬还款或在告知李桂芬还款后，李桂芬未予以还款从而导致未能赎证的后果，故原审法院不予采纳。据此，对李桂芬认为因胡长均、高艳容违约导致无法履行合同，要求解除合同的请求，因合法有据，且胡长均、高艳容亦同意解除合同，故原审法院予以支持。关于李桂芬请求双倍返还定金及利息如何确定的问题。依据李桂芬与胡长均、高艳容签订的上述合同约定“如因胡长均、高艳容的原因造成该物业无法转让或胡长均、高艳容中途不愿转让该物业时，则视胡长均、高艳容违约，胡长均、高艳容应返还双倍定金给李桂芬，并退回李桂芬已付购房款及违约金（以已付购房款计算每日千分之三违约金）”的内容，因胡长均、高艳容未履行上述告知义务而致使本案房屋未能转让成功继而解除合同，因此，李桂芬要求双倍返还定金152000元及购房款49820元的请求合法有据，原审法院予以支持。对李桂芬要求胡长均、高艳容从起诉之日支付利息的请求，因李桂芬未能举证证明其依照合同约定请求双倍返还定金后仍造成其他损失或造成的损失已超过双倍定金的范围，故原审法院不予支持。由此，对胡长均、高艳容反诉要求李桂芬支付的定金76000元归胡长均、高艳容所有的请求，因缺乏依据，原审法院不予支持。关于胡长均、高艳容反诉要求支付房屋占用费如何确定的问题。根据李桂芬与胡长均、高艳容、梁惠仪签订的合同约定“胡长均、高艳容办理该物业过户手续时，将该物业交付给李桂芬使用”的内容，因李桂芬与胡长均、高艳容对于房屋是否已交付李桂芬使用的陈述各执一词，而仅从胡长均、高艳容提供的光盘未能充分证明李桂芬已入住某房屋，胡长均、高艳容对此又未能提供其他证据予以证明，且某房屋至今未办理过户手续，故对胡长均、高艳容陈述李桂芬于2013年10月已入住某房屋并向李桂芬交付了该房屋钥匙的意见，因不符合上述合同约定的交付时间，且未能充分举证证明，李桂芬对此亦予以否认，原审法院不予采纳。因此，对胡长均、高艳容认为李桂芬占有使用了某房屋而要求其支付占用费的请求，因证据不足，且未能举证证明所计算费用的依据，原审法院不予支持。对于梁惠仪，因李桂芬在本案主张的合同关系为房屋买卖合同关系，合同相对方为胡长均、高艳容，梁惠仪不属于上述合同关系的主体，故李桂芬或胡长均、高艳容若认为其与梁惠仪存在其他纠纷需处理，可另寻合法的途径予以解决，对于梁惠仪与李桂芬或胡长均、高艳容的关系，在本案不作审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除李桂芬与胡长均、高艳容于2013年9月30日签订的《房屋买卖合同》；二、胡长均、高艳容应自判决生效之日起十日内向李桂芬返还双倍定金人民币152000元；三、胡长均、高艳容应自判决生效之日起十日内向李桂芬返还购房款人民币49820元；三、驳回李桂芬的其他诉讼请求。四、驳回胡长均、高艳容的诉讼请求。胡长均、高艳容如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9929元，保全费1720元，反诉受理费850元，减半收取425元，合共12074元，由李桂芬负担1863.8元，胡长均、高艳容负担10210.2元。当事人二审的意见胡长均、高艳容不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：l、请求撤销原审判决，依法改判驳回李桂芬的诉讼请求，并改判支持胡长均、高艳容的反诉请求。2、本案一审和二审的诉讼费用全部由李桂芬承担。主要事实和理由：一、李桂芬未提供资金履行出资赎证义务违约。原审判决胡长均、高艳容未告知李桂芬如何还款及需还款的具体金额以致其未能出资赎证构成违约是错误的。l、合同约定由李桂芬出资赎证。李桂芬与胡长均、高艳容签订的《房屋买卖合同》第一条约定，双方清楚：房屋抵押给了银行，“由乙方（指李桂芬）出资赎产权证”。2、根据由李桂芬出资赎证的约定，应由李桂芬将款项准备情况告知胡长均、高艳容，并将款项交付给胡长均、高艳容，办理银行提前还贷手续。合同第八条第②点约定“所有款项全部转入高艳容中国银行账号6060”。而李桂芬既没有将款项交付给胡长均、高艳容，也没有按照合同的约定存入合同指定的高艳容银行账户。3、事实上，胡长均、高艳容在2013年11月初，向中国邮政储蓄银行江门市城区支行申请提前还贷，并经原审法院查证属实。高艳容向银行递交提前还贷资料后即通知李桂芬准备好资金10万元（具体金额以邮政储蓄银行单据为准，因利息是结算至还款日止），去邮政储蓄银行办理还贷手续。当时李桂芬称因炒股亏了钱，没有足够的钱还贷，需要和家人商量。之后，胡长均、高艳容多次电话催促李桂芬还贷赎证，但李桂芬一再拖延。至2013年12月初，考虑到银行的还贷书面申请有效期一般为一个月，胡长均、高艳容多次与邮政储蓄银行的黄经理沟通此事，并再三催促李桂芬还贷，但李桂芬后来明确表态没钱买房，并为谋取不当利益，恶人先告状，向法院起诉要求胡长均、高艳容向其双倍返还定金。4、原审法院偏听偏信李桂芬不清楚如何还贷及还贷金额，判决认为应由胡长均、高艳容告知李桂芬如何还款及需还款的具体金额，而胡长均、高艳容未告知以致李桂芬未能出资赎证是错误的。在签订房屋买卖合同之前，李桂芬有了解涉案房屋抵押给银行及尚欠银行贷款数额，胡长均、高艳容也向李桂芬说明了尚欠银行贷款9-10万元。双方谈好了房屋总价款38万元，其中定金12万元，李桂芬另从银行按揭贷款16万元，对尚欠银行贷款9-10万元，由李桂芬出资偿还并赎回产权证。双方在计算好以上三部分款项及相应的数额之后，跟李桂芬找来的中介一起签订房屋买卖合同，并在合同中约定由李桂芬出资赎产权证，定金12万元，李桂芬从银行按揭贷款16万元。实际上，对需要偿还银行欠款的数额，在合同中也体现出来了。作为购房者的李桂芬，与胡长均、高艳容签订《房屋买卖合同》，并在第一条中约定由其出资赎产权证，李桂芬不可能完全不清楚需要其出资偿还的银行欠款数额。李桂芬在法庭上说不清楚欠款数额，不知道怎样还款，是借口，明显不符合常理。经原审法院向中国邮政储蓄银行江门市城区支行核实，胡长均、高艳容确有向该银行申请提前还贷。胡长均、高艳容既然向银行申请提前还贷，并且按照合同约定要李桂芬提供资金还贷，胡长均、高艳容不可能不将申请银行提前还贷的情况，以及需要还贷的金额告知李桂芬，并要求李桂芬提供资金还贷。李桂芬和梁惠仪陈述多次催胡长均、高艳容办理提前还贷手续，胡长均、高艳容未予以办理是不属实的。李桂芬和梁惠仪没有任何证据支持其说法。本案的中介机构梁惠仪开办的广润物业信息中心是由李桂芬找来的，中介费由李桂芬支付，当时李桂芬找到在该中介工作的其学生容碧珠，为其办理签订房屋买卖合同、房屋按揭和过户登记等事项提供中介服务。李桂芬和梁惠仪串通一起，称胡长均、高艳容没有将还贷金额告知李桂芬，他们多次催胡长均、高艳容办理，胡长均、高艳容未予办理，显然是在说谎，是不可信的。二、胡长均、高艳容已将房屋交付给李桂芬，李桂芬己入住使用房屋。但原审法院未予认定该事实。2013年10月1日，胡长均、高艳容将房屋交付给李桂芬，李桂芬同时入住使用。李桂芬提起本案诉讼之后，于2014年l月16日，又自行搬离该房屋。胡长均、高艳容在一审提供录像资料显示，李桂芬一家三口，搬离行李衣物以及生活用品。显然，李桂芬有入住使用该房屋的迹象。李桂芬入住期间，产生了水电费、管理等费用。由此印证，胡长均、高艳容已将房屋交付给李桂芬了，不存在胡长均、高艳容不愿意转让房屋给李桂芬的情况。三、李桂芬未提供资金履行出资赎证义务且不愿购买该房屋要求解除合同，应当承担违约责任，其交付的定金应当归胡长均、高艳容所有，并应当向胡长均、高艳容支付占用房屋的使用费等费用。l、按照合同约定，应由李桂芬提供资金还贷，而李桂芬未向胡长均、高艳容交付资金偿还银行贷款，且不愿意购买该房屋，向法院起诉要求解除合同，李桂芬的行为构成违约。庭审中，法庭询问李桂芬，是否继续履行合同的问题，李桂芬回答不同意履行合同，坚持要解除合同。而胡长均、高艳容从来没有说不履行合同，或不愿意将房屋出卖给李桂芬。在第一次开庭之后，胡长均、高艳容的代理人曾主动与法庭联系，针对究竟是哪方不履行合同，各执一词的情况，希望在法庭的见证下，双方去办理银行还贷手续履行合同。但法庭认为，因李桂芬不同意履行合同，没有必要再谈继续履行合同的问题。2、按照《房屋买卖合同》第六条第（三）项关于李桂芬逾期付房款、李桂芬中途不愿购买该房或因李桂芬原因导致该房无法转让成交的，视为李桂芬违约，李桂芬所交定金不给予退还，造成胡长均、高艳容经济损失的，李桂芬应向胡长均、高艳容承担赔偿责任的约定，李桂芬未交付资金给胡长均、高艳容偿还银行贷款赎回产权证，中途不愿意购买该房屋要求解除合同，导致房屋无法转让成交，李桂芬应当承担违约责任，其所交定金7.6万元，应当归胡长均、高艳容所有。另：李桂芬还应当支付占用该房屋期间的使用费，每月1800元，暂计算4个月为7200元，并且与胡长均、高艳容结清水电费用、物业管理费。四、蓬江法院以《房屋买卖合同》第六条第（二）项约定判决胡长均、高艳容双倍返还定金给李桂芬，不符合事实，也没有法律依据，其判决错误。1、《房屋买卖合同》第六条第（二）项约定，如因胡长均、高艳容的原因造成该物业无法转让或胡长均、高艳容中途不愿意转让该物业时，则视胡长均、高艳容违约，胡长均、高艳容应返还双倍定金给李桂芬。2、本案中，胡长均、高艳容己向贷款银行申请提前还贷，只因李桂芬未能向胡长均、高艳容交付资金而未能提前还贷赎回产权证，胡长均、高艳容也从没有提出不愿意转让房屋给李桂芬，因此并不存在胡长均、高艳容违反该合同第六条第（二）项约定的违约情形。原审法院以该项约定判决胡长均、高艳容双倍返还定金，不符合双方约定需双倍返还定金的情形，也不符合我国《合同法》第一百一十五条关于收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金的规定。综上所述，原审法院认定事实和适用法律错误，处理不当，请二审依法改判。李桂芬辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。具体理由如下：1、胡长均、高艳容行为已构成违约，其房产属于向银行贷款的状态，需进行出资赎证行为，而完成该行为后才有可能达到房屋买卖合同的房产转让目的，但是胡长均、高艳容在房屋合同规定的过户期间内并没有告知李桂芬应当如何进行出资向银行还款以及具体的还款金额，导致已逾期办理过户，经李桂芬多次催促，胡长均、高艳容并未履行告知义务，导致房产买卖的目的无法实现，因此李桂芬享有合法的合同解除权。其次，鉴于胡长均、高艳容该违约行为，李桂芬依法有权要求其进行双倍返还定金的违约责任；2、李桂芬并没有占有使用涉案房屋。理由：胡长均、高艳容至今未将涉案房屋的钥匙交付给李桂芬，因此李桂芬无法使用该房屋，不存在该客观条件。其次，胡长均、高艳容所认为该房屋产生的水电、管理费用，鉴于其是小区管理，公共水电的承担及管理费用的交付是正常的，不能据此推论为李桂芬使用而产生的费用，其与平常生活明显相违背。梁惠仪答辩称：对一审判决没有意见。胡长均、高艳容二审提交证据：高艳容与李桂芬、黄某、梁惠仪通话清单，证明高艳容与李桂芬在2013年10月—12月的电话通话情况，高艳容在2013年10月开始多次催李桂芬付款还贷，在2013年11月7日告知李桂芬，高艳容已经向邮政储蓄银行江门分行书面申请提前还贷，并且催李桂芬存款还贷，高艳容也有与该银行黄某交涉还贷事宜。房屋中介梁惠仪唯一的一次通话在2013年12月4日通知高艳容在合同中补充填写产权证、土地证号。李桂芬对胡长均、高艳容提交的证据发表如下质证意见：1、该通话清单并不属于新证据，因此请求法院不予采信。2、鉴于该通话清单中并没有中国移动公司相关的盖章，无法核实其真实性，并对其合法性、关联性并不认可，具体原因为该通话清单若为真实的，也仅能证明双方存在通话的事实，却不能证明通话的具体内容。3、还有一份是胡长均、高艳容单方制作的电话通话清单里进行的备注内容不予确认。该备注内容无法反映客观事实，是胡长均、高艳容的单方陈述，李桂芬不予认可。梁惠仪对胡长均、高艳容提交的证据发表如下质证意见：与李桂芬的质证意见一致。李桂芬、梁惠仪二审没有提交新证据。经审查，胡长均、高艳容提交的上述证据不属于二审中新证据，故本院不予采纳。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院二审仅针对上诉人胡长均、高艳容的上诉请求进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、关于胡长均、高艳容是否构成违约的问题。2、关于李桂芬应否支付房屋使用费的问题。关于胡长均、高艳容是否构成违约的问题。双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，内容合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。根据合同第二条第四款第二项关于“……签订合同起45天内办理银行按揭手续……”和第三项关于“……在银行批准乙方的按揭申请后5天内，丙方协助甲乙双方到房产局办理该房产过户手续……”的约定，双方在2013年9月30日签订合同后，应当在办理银行按揭手续前完成提前还贷，解除房产抵押，再以房产办理新的抵押借款、抵押登记以及办理房产过户手续等合同义务。而胡长均、高艳容应当首先办理提前还贷的申请，查清尚拖欠银行的借款本息，然后告知李桂芬还款的金额以便李桂芬出资还贷赎回产权证，再到房产部门涂销原房产抵押，但根据原审法院向中国邮政储蓄银行股份有限公司江门市城区支行调取的回执，显示胡长均、高艳容于2013年11月才向银行提出提前还贷申请，距签订合同时间已过一个月，双方不可能在合同约定期限内办理相关手续，故胡长均、高艳容存在怠于履行义务的行为。况且，胡长均、高艳容称积极办理提前还贷申请并多次向李桂芬告知应清还银行借款的数额，理应提交银行出具的书面本息清单，但在一、二审期间均没有提供任何书面证据证明，李桂芬对此也不予认可并认为胡长均、高艳容没有告知其还款金额，导致合同目的无法实现，而胡长均、高艳容也未能提供充分的证据证明其已履行了告知还款金额的义务，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，胡长均、高艳容应当承担举证不能的不利后果，原审认定二人违约并无不当，本院依法予以维持。由于胡长均、高艳容违约，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，胡长均、高艳容应当向李桂芬双倍返还合同定金。原审判令胡长均、高艳容双倍返还定金152000元并无不当，本院予以维持。关于李桂芬应否支付房屋使用费的问题，李桂芬与胡长均、高艳容、梁惠仪签订的合同约定“胡长均、高艳容办理该物业过户手续时，将该物业交付给李桂芬使用”，合同各方对于房屋是否已交付使用各执一词，仅从胡长均、高艳容提供的光盘不能证明李桂芬已入住某房屋，且某房屋至今未办理过户手续，故对胡长均、高艳容认为李桂芬于2013年10月已入住某房屋并其交付了该房屋钥匙的主张，本院不予采纳，对胡长均、高艳容要求李桂芬支付房屋使用费的请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3340元，由胡长均、高艳容负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 许世清代理审判员 赵 斓二〇一五年四月三日书 记 员 李慕华 关注微信公众号“”