（2015）东中法民一终字第326号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2018-07-12
案件名称
东莞市御鹿华庭建造有限公司、贝高辉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市御鹿华庭建造有限公司,贝高辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第326号上诉人（原审原告）：东莞市御鹿华庭建造有限公司。住所地：东莞市清溪镇行政中心大道。法定代表人：谭金荣，该公司经理。委托代理人：张勇，广东名成律师事务所律师。上诉人��原审被告）：贝高辉，男，汉族，1971年4月22日出生，住广东省揭西县。委托代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人东莞市御鹿华庭建造有限公司（以下简称御鹿华庭公司）与贝高辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第1499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。御鹿华庭公司于2014年5月28日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认御鹿华庭公司与贝高辉双方所签订的商铺租赁协议已经解除，贝高辉立即将位于东莞市清溪镇新行政中心区御鹿华庭商业街B109-1号商铺交还给御鹿华庭公司；2、贝高辉向御鹿华庭公司支付拖欠的租金88356元及该租金付清之日止的滞纳金，从2013年11月6日起暂计至2014年4月30日为8835.6元；3、贝���辉从2014年5月1日起以每日700元标准向御鹿华庭公司支付商铺占用费，贝高辉应支付该商铺占用费至案涉商铺实际交还御鹿华庭公司之日止；4、确认御鹿华庭直接没收贝高辉押金26296元；5、贝高辉支付御鹿华庭公司律师费3000元；6、本案诉讼费由贝高辉承担。原审法院经审理查明：2010年9月7日，贝高辉与御鹿华庭公司签订一份《“南峰御鹿华庭商业街”商铺租赁协议》，约定将位于广东省东莞市清溪镇新行政中心区御鹿华庭2区4栋109-1号商铺和2区8、9栋116号商铺部分面积出租给贝高辉，面积合计为876.52平方米，租赁期限为自2010年9月1日起至2018年8月31日，自2010年9月1日至2011年8月31日，每月租金为13148元，自2011年9月1日至2012年8月31日，每月租金为13148元，自2012年9月1日至2014年8月31日，每月租金为14726元，自2014年9月1日至2016年8月31日，每月租金为16493，自2016年9��1日至2018年8月31日，每月租金为18472元，贝高辉在签订合约时交付押金26296元。合同约定该商铺的经营业态为休闲、沐足。御鹿华庭公司另向本院提交了《房地产权证》、房屋登记信息查询结果，以证明案涉商铺的产权人为御鹿华庭公司。案涉商铺被用于经营沐足阁，其字号为“龙珠沐足阁”。因经营不善，“龙珠沐足阁”已于2013年3月停止经营。御鹿华庭公司于2014年3月15日向贝高辉出具通知单催缴租金，通知单载明：“贵单位B116、B109-1号，自2013年11月1日至2014年3月31日房租共计73630元至今未缴纳，烦请您按《商铺租赁合同》到御鹿华庭售楼中心缴清拖欠所有费用，逾期不交，我处将作停水，停电处理。”贝高辉主张，龙珠公司在2014年3月后已不再经营，相关的经营所需物品已从案涉商铺撤离，案涉商铺处于上锁空置状态，但是案涉商铺门锁钥匙遗失。御鹿华庭公司主张，其多次与贝高辉协商支付租金、解除租赁合同等事宜，但双方一直未达成合意，贝高辉也并未积极配合御鹿华庭公司办理案涉商铺的移交、迁离手续。贝高辉主张，其并非本案的适格主体，案涉商铺的真正承租方为龙珠公司，贝高辉与御鹿华庭公司签订承租合同属于职务行为。为此，贝高辉提供了龙珠公司出具的证明予以佐证，证明载明“兹证明贝高辉于本公司任经理一职，本公司与御鹿华庭公司的租赁合同系由其负责去签订，本公司在其去签订合同时已经出具过相应的授权文件”，但贝高辉并未提交证据证明其在与御鹿华庭公司签订租赁合同时出示过相关授权文件。御鹿华庭公司对此主张不予确认，其认为该商铺是贝高辉承租经营。贝高辉提交御鹿华庭公司出具的交缴费通知单、通知单、租金收据、延期申请函，拟证明御鹿华庭公司清��该物业的承租方是龙珠公司而不是贝高辉。根据御鹿华庭公司出具的交缴费通知单、通知单、租金收据、延期申请函显示，上述证据中均有出现“龙珠”、“龙珠沐足阁”字样，在租金收据中也出现了“贝高辉”的名字。对此，御鹿华庭公司表示，贝高辉每月以现金方式向御鹿华庭公司支付租金，有时是贝高辉本人过来交，有时是其员工过来交，在租金收据中写上“龙珠”字样是出于承租方的要求，并不代表承租方为龙珠公司，根据租金收据，证明合同已经得到履行，贝高辉作为债务一方应当履行债务。原审法院认定上述事实的证据有：《“南峰御鹿华庭商业街”商铺租赁协议》、房产证复印件、缴费通知单、收据复印件、延期申请函、证明、房屋信息查询结果以及一审庭审笔录等。原审法院认为：本案是租赁合同纠纷。御鹿华庭公司与贝高辉签订了《“南峰御鹿华庭商业街”商铺租赁协议》，该协议明确约定出租方为御鹿华庭公司，承租方为贝高辉，协议落款处有御鹿华庭公司的签字盖章及贝高辉的签字捺印。贝高辉主张真正的承租方为龙珠公司，贝高辉作为龙珠公司的经理，签订租赁协议只是履行职务行为，但未能提供相关证据证明。关于贝高辉的追加第三人申请，并无证据证明龙珠公司与御鹿华庭公司之间存在租赁关系，亦无证据证明贝高辉是代表龙珠公司与御鹿华庭公司签订租赁协议，因此，原审法院对贝高辉提出的追加申请不予准予。《“南峰御鹿华庭商业街”商铺租赁协议》的签订双方为御鹿华庭公司与贝高辉，贝高辉作为承租方将案涉商铺用作经营沐足，并未违反协议中双方对租赁物用途的约定，也并不影响贝高辉作为该租赁协议的合同主体。御鹿华庭公司与贝高辉签订的《“南峰御���华庭商业街”商铺租赁协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应依照《“南峰御鹿华庭商业街”商铺租赁协议》的约定履行各自义务。御鹿华庭公司主张贝高辉拖欠其2013年11月至2014年4月的租金，贝高辉对此表示确认。贝高辉应当继续履行向御鹿华庭公司支付租金的义务，数额为88356元（14726×6个月）。此外，御鹿华庭公司主张贝高辉应就延迟支付的租金支付每日1‰的滞纳金，但《“南峰御鹿华庭商业街”商铺租赁协议》中仅约定“上述物业管理费用按月结算，乙方不得以任何理由拖欠。乙方逾期支付的，甲方有权就逾期款项向乙方计收每日1‰的滞纳金”，并未就迟延支付租金约定滞纳金，故对于御鹿华庭公司的上述主张，不予支持。关于解除御鹿华庭公司与贝高辉签订的《“南峰御鹿华庭商业街”商铺租赁协议》的诉讼请��。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，现贝高辉迟延支付租金，其行为已致使合同目的不能实现，御鹿华庭公司可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，贝高辉迟延支付租金的违约行为致使双方合同目的不能实现，御鹿华庭公司通过诉讼方式要求解除与贝高辉签订的《“南峰御鹿华庭商业街”商铺租赁协议》，其主张以诉状方式于2014年7月1日送达贝高辉，视为御鹿华庭公司要求解除合同的通知已到达贝高辉，故双方之间的《“南峰御鹿华庭商业街”商铺租赁协议》已于2014年7月1日解除。关于2014年5月1日起至贝高辉向御鹿华庭公司交付案涉商铺之日止的场地占用费的诉讼请求。双方签订的租赁合同于2014年7月1日解除，但贝高辉一直将案涉商铺锁上，并未与御鹿华庭公司办理相关移交、迁离手续，直至御鹿华庭公司多次联系贝高辉处理无果后，自行开门进入案涉商铺之日（即2014年8月11日），贝高辉的部分经营所需物品仍存放在案涉商铺内，构成了对案涉商铺的占有使用，因此贝高辉还应当依法支付这一期间内的商铺占有使用费。原审法院参照双方在租赁合同中约定的2014年租金标准（每月14726元）计算该商铺占有使用费，自2014年7月1日起至2014年8月11日止共1个月零11天，折算为1.37个月（1个月+11天÷30天/月）。因此，贝高���还应向御鹿华庭公司支付自2014年7月1日起至2014年8月11日止的商铺占有使用费20174.62元（14726元/月×1.37个月）。关于商铺押金的问题。根据双方在《“南峰御鹿华庭商业街”商铺租赁协议》中的约定，贝高辉在订立合同之时，向御鹿华庭公司支付了押金26296元，且租赁协议载明：“有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，同时没收租赁保证金，……，5）乙方逾期缴纳租金超过10天的行为”，现御鹿华庭公司要求直接收取贝高辉租赁押金26296元，予以支持。关于御鹿华庭公司产生的律师费问题。双方在《“南峰御鹿华庭商业街”商铺租赁协议》中并未就因一方违约导致另一方产生律师费该如何处理进行约定。本案中，因贝高辉违约造成御鹿华庭公司的律师费支出，属于御鹿华庭公司的维权成本，本院对御鹿华庭公司要求贝高辉向其支付律师费的主张不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限贝高辉于判决发生法律效力之日起七日内向御鹿华庭公司支付租金88356元；二、限贝高辉于判决发生法律效力之日起七日内向御鹿华庭公司支商铺占有使用费20174.62元；三、确认御鹿华庭公司已收取的贝高辉租赁押金26296元归御鹿华庭公司所有；四、驳回御鹿华庭公司的其他诉讼请求。本案诉讼费1415元，由御鹿华庭公司负担142元，由贝高辉负担1273元。上诉人御鹿华庭公司不服原审判决，向本院提起上诉并针对贝高辉的上诉答辩称：贝高辉一审答辩时明确表明其于2014年4月向御鹿华庭公司提出解除合同，并同��租金计算至2014年4月，双方已就合同解除达成合意，案涉合同在2014年4月已解除。2014年4月之后，贝高辉停业，并要求将钥匙交给御鹿华庭公司，御鹿华庭公司不同意接收，要求贝高辉清场迁离、办理交接，但贝高辉不予理睬，并对案涉商铺上锁，故占有使用费从2014年5月计至御鹿华庭公司自行进入案涉商铺之日止。据此，请求本院：1、改判贝高辉向御鹿华庭公司支付2014年5月1日起至2014年8月11日的商铺（东莞市清溪镇新行政中心区御鹿华庭公司商业街B109-1商铺）占有使用费49626.63元。2、贝高辉承担本案诉讼费。上诉人贝高辉不服原审判决，向本院提起上诉并针对御鹿华庭公司的上诉答辩称：贝高辉与御鹿华庭公司签订案涉合同是职务行为，案涉合同的承租方应是东莞市龙珠沐足有限公司（以下称龙珠公司）。（一）2011年9月27日，贝高辉与其他两人共同出��成立龙珠公司，而案涉合同签订时间在先，贝高辉签订案涉合同是为了成立龙珠公司。（二）龙珠公司一直使用案涉租赁物并交纳租金，《收据》、《收款收据》、《缴费通知单》落款名是“龙珠”“龙珠沐足”可证明案涉商铺承租方为龙珠公司，应由该公司承担合同责任。（三）即使贝高辉不是作为发起人签订案涉合同，在龙珠公司成立后，贝高辉实际已将合同权利义务概括转让给龙珠公司。（四）贝高辉承租商铺的租赁权实际是贝高辉对龙珠公司的出资，龙珠公司成立后，应由龙珠公司履行合同。据此，请求本院：撤销原审判决第一、二、三项，驳回御鹿华庭公司全部诉讼请求。本案诉讼费由御鹿华庭公司承担。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，贝高辉二审提交《龙珠沐足阁股份制合同》、《公司证明》、两份《证明》、《关于“御鹿华庭”B区116号商铺的优惠申请书》、《收据》，拟证明贝高辉与御鹿华庭公司签订案涉租赁合同是职务行为。御鹿华庭公司主张《龙珠沐足阁股份制合同》是合伙协议，其是与贝高辉签订合同，贝高辉与其他合伙人之间应按照合伙协议处理，《关于“御鹿华庭”B区116号商铺的优惠申请书》一审有提交，确认《收据》真实性，其他证据无法确认真实性、关联性、合法性。再查明，贝高辉二审确认龙珠公司于2011年9月27日成立，龙珠公司法定代表人是林盘胜。贝高辉是在龙珠公司停业后向御鹿华庭公司提出解除合同，但双方并未协商一致。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对贝高辉、御鹿华庭公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）贝高辉是否案涉租赁合同的适格主体。（二）案涉合同解除的时间。关于焦点一。贝高辉主张其并非案涉租赁合同的承租人，龙珠公司才是承租人。首先，贝高辉主张其是作为龙珠公司发起人为设立公司以自己名义签订案涉租赁合同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）（2014年修正）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，即使贝高辉主张成立，御鹿华庭公司请求贝高辉承担合同责任也依法有据。其次，贝高辉主张在龙珠公司成立后已将案涉合同概括转让给龙珠公司，但贝高辉并未提供充足的证据予以证明，且合同的概括转让须经合同相对方的同意��御鹿华庭公司不确认合同主体是龙珠公司，即使贝高辉主张成立，也未经御鹿华庭公司同意，贝高辉主张由龙珠公司承担合同责任于法无据。最后，贝高辉主张其以案涉商铺承租权出资成立龙珠公司，该主张与贝高辉提供的《龙珠沐足阁股份制合同》约定贝高辉以现金方式出资不符，本院不予采信。综上，贝高辉主张龙珠公司是案涉合同的承租人理据不足，原审法院认定案涉合同主体是贝高辉和御鹿华庭公司正确，本院予以维持。关于焦点二。御鹿华庭公司主张贝高辉一审确认其于2014年4月向御鹿华庭公司提出解除合同，双方已经合意解除合同，故案涉合同解除时间应是2014年4月30日。贝高辉虽确认其在龙珠公司停业后向御鹿华庭公司提出解除合同，但贝高辉同时也主张双方并未就解除合同达成一致，御鹿华庭公司也并未提供证据证明双方已经合意解除了���涉合同，从御鹿华庭的上诉状的陈述可知，在龙珠公司停业后，双方仍就钥匙交接问题存在争议，御鹿华庭公司主张案涉合同在2014年4月30日合意解除没有任何依据，本院不予支持。现有证据无法证实在贝高辉违约后御鹿华庭公司提出过解除合同，原审法院认定御鹿华庭公司通过诉讼方式提出解除合同，贝高辉收到起诉状之日即2014年7月1日为合同解除时间并无不当，本院予以维持。需要指出的是，御鹿华庭公司认为合同解除时间是2014年4月，故其诉请的是截至2014年4月30日止的租金及2014年5月1日后的占有使用费，原审法院经审查后认为案涉合同解除时间为2014年7月1日，租金应计算至2014年6月30日止，占有使用费应从2014年7月1日开始计算，原审法院对此应行使释明权，便于当事人及时变更诉讼请求。鉴于御鹿华庭公司对2014年5月1日至2014年6月30日租金部分的一审处理未提出上诉，可按一审判决处理。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。贝高辉、御鹿华庭公司的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4063元，由贝高辉负担3022元，由东莞市御鹿华庭建造有限公司负担1041元。本判决为终审判决。审 判 长 梁振彪代理审判员 杨 浩代理审判员 廖志明二〇一五年四月三日书 记 员 梁玮珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查���第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：