（2015）穗中法民五终字第252号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-27
案件名称
满堂红(中国)置业有限公司广州分公司与张飞飞、张旻居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
满堂红（中国）置业有限公司广州分公司,张飞飞,张旻
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第252号上诉人（原审原告）：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区。负责人：陈戎。委托代理人：罗凯波、刘捷文，该公司职员。被上诉人（原审被告）：张飞飞，女，1985年9月14日出生，汉族，住湖南省冷水江市。被上诉人（原审被告）：张旻，男，1979年10月28日出生，汉族，住广州市黄埔区。上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州公司）因与被上诉人张飞飞、张旻居间合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年4月6日，在满堂红广州公司提供中介服务的情况下，张飞飞、张旻与卖方陈冬明、张某签订了《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，约定张飞飞、张旻购买卖方陈冬明、张某所有的位于广州市黄埔区黄埔东路726号704房，该合同第三条约定“付款方式详见《付款协议》；合同附件《付款协议》约定：定金人民币贰万元整张飞飞、张旻须在2013年4月6日支付给卖方；首期楼款（不含定金）人民币壹拾捌万元张飞飞、张旻应于递件成功当天支付卖方；张飞飞、张旻应于2013年4月15日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料；买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延，至上述情况解除之日止；（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的帐户内；若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由张飞飞、张旻于递件成功过后与首期楼款一并支付给卖方；张飞飞、张旻逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，张飞飞、张旻亦不能一次性补足全部楼款给卖方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款等。同日，满堂红广州公司与张飞飞、张旻签订买卖代理费支付承诺书，约定张飞飞、张旻委托满堂红广州公司代理承购上述房产，满堂红广州公司提供房地产买卖咨询服务，并代表张飞飞、张旻与卖方进行反复磋商、议价；张飞飞、张旻同意于签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》当天支付买卖代理费22000元，否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止；本次交易所产生的买卖代理费均以该承诺书为唯一依据。同日，张飞飞、张旻向卖方交付定金20000元。同月27日，卖方、满堂红广州公司与张飞飞、张旻签订编号为穗存量房合字13040146989号《广州市存量房买卖合同》（下称“网签合同”），第七条约定：满堂红广州公司依法促成买卖双方当事人签订本合同后，张飞飞、张旻应当在签订本合同当天向满堂红广州公司支付中介服务费22000元，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向满堂红广州公司支付违约金，支付的佣金以《买卖代理费支付承诺书》约定为准；第八条中介方的义务和责任约定：中介方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务，并应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责，非经买卖双方当事人书面同意，不得泄露买卖双方的信息资料等，因中介方过错造成当事人损失的，中介方应当承担赔偿责任；第三条约定：买卖双方经协商自行交割的方式交割房款；签订本合同时，买方向卖方支付20000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款；张飞飞、张旻应在递件成功当天向卖方支付房款200000元整，剩余房款760000元整由张飞飞、张旻于2013年4月15日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金贷款。买卖双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；如银行不批准贷款申请，各方当事人同意张飞飞、张旻于递件成功后与首期楼款一并以转账方式向卖方支付剩余房款；如银行批准的贷款金额少于张飞飞、张旻申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意张飞飞、张旻于递件成功后与首期楼款一并以转账方式向卖方补足差额。买卖双方以及经纪方叶笛在合同上签名，并加盖满堂红（中国）置业有限公司网签专用章。同月28日，卖方陈冬明、张某、张飞飞、张旻及满堂红广州公司的员工杨少如签订补充协议内容为：“现因为避免产生国家政策国五条征20%差额税，买卖双方同意于2013年4月28日到房管局递件，递件当天买方支付首期款（不含定金）人民币壹拾捌万元整（￥180000），并同意由买方持有受理回执。买卖双方同意须于取得银行同贷书五日内于房管局办理核税交税手续。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额而买方又无法补足的情况下，买卖双方同意解除合同，中止交易，各方当事人互不追究违约责任。买卖双方须于五日内于房管局撤下网签合同并于当日返还首期款人民币壹拾捌万元整（￥180000）给买方。如因卖方或买方原因逾期办理则按《房地产存量房买卖合同》第十三条处理”。上述合同及协议签订后，张飞飞、张旻与卖方依约履行合同，上述房产在2013年6月7日已经过户到张飞飞、张旻名下。满堂红广州公司于2014年9月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：张飞飞、张旻向满堂红广州公司支付代理费4000元及从2013年4月6日起至清偿之日止的违约金（违约金以代理费4000元为本金，按每日千分之五计算，并以代理费4000元为限，计至2013年10月23日止为4000元），以上合计8000元。满堂红广州公司和张飞飞、张旻在原审庭审中均确认至开庭时止张飞飞、张旻已经交纳中介费用18000元，余款4000元未支付。张飞飞、张旻在原审中提交的证人张某（即涉案房屋的卖方之一）的书面证言证实：张飞飞、张旻所说的按揭贷款声明书上名字写错、网签时在满堂红广州公司总部签署合同时把“张旻”写成“张昊”浪费一上午时间、擅自改变买卖双方签订的合同条款以及银行同意贷款通知书尚未下发即通知买卖双方办理交税手续的事实，确实存在，且当时该证人即在现场。原审另查明，杨少如、黄立斌、叶笛均系满堂红广州公司的员工，黄立斌和杨少如系同一团队，杨少如系该团队负责人。原审法院认为，满堂红广州公司与张飞飞、张旻签订《买卖代理费支付承诺书》，系双方之间就购买房屋达成的居间合同，为有效合同，但对双方的权利义务约定不够详尽。在《广州市存量房买卖合同》中，满堂红广州公司和张飞飞、张旻对双方的权利义务进行了适当的补充，均对双方当事人具有约束力。双方当事人应当依照上述约定履行各自的义务。虽然双方约定满堂红广州公司促成张飞飞、张旻与买方签订《广州市存量房买卖合同（示范为本）》即支付全部代理费用，但是根据房屋买卖居间行业的惯例，房屋买卖的代理费用不仅仅是签订房屋买卖合同前的服务，同时包括签订网签合同、协助办理缴纳税款、办理过户、收楼等服务。根据买卖双方签订的两份买卖合同关于付款方式的约定，可以证实网签合同对买卖双方原达成的付款方式进行变更，删除了原解除合同及贷款未获批准的条件约定，可以证实张飞飞、张旻陈述的满堂红广州公司工作人员擅自改变原买卖合同约定的意见；从2013年4月27日、28日的网签合同及补充协议可以证实，卖方、张飞飞、张旻与满堂红广州公司的工作人员原约定在2013年4月27日到房管部门网签及递件，但因贷款及房款支付方式未达成一致意见而中止递件手续，28日三方再次签订补充协议解决上述问题，且到该日，张飞飞、张旻尚未收到银行的同意贷款通知书，因此可以印证张飞飞、张旻的抗辩意见及卖方之一张某的证言。由此可见，满堂红广州公司在提供服务过程中，没有尽到应尽的如实提供信息、注意及勤勉的义务，导致张飞飞、张旻多次办理相关手续不成功，满堂红广州公司有过错，应当承担相应的责任，酌情扣减其应收取的代理费，根据满堂红广州公司实际提供服务的情况及公平原则，原审法院酌情将居间代理费数额调整为18000元，即张飞飞、张旻已向满堂红广州公司支付的代理费不再退还，张飞飞、张旻亦不需另行向满堂红广州公司支付约定代理费的余额；因满堂红广州公司的过错导致张飞飞、张旻没有依照合同约定支付剩余代理费，不应视为张飞飞、张旻违约，满堂红广州公司请求张飞飞、张旻支付代理费余额4000元及违约金证据不足，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月13日作出如下判决：驳回原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的诉讼请求。案件受理费25元，由原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担。判后，满堂红广州公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定错误。1、满堂红广州公司与张飞飞、张旻签订的《买卖代理费支付承诺书》（以下简称《承诺书》）中已明确约定了居间媒介服务的内容，代理费的支付就是以居间媒介服务为对价的约定。协助张飞飞、张旻办理按揭、递件、过户等手续不包含在《承诺书》约定的服务范围内，不是代理费支付的对价服务内容，更不是房屋居间行业的服务惯例。2、经对比，仅《广州市存量房买卖合同（示范文本）》（以下简称买卖合同）“附件：付款协议”中关于过户手续、按揭手续的办理及相关违约责任承担的条款没有在网签合同中体现，而该网签合同是房管部门制定并明确要求使用的格式合同，除交易房屋信息、交易价格信息外，满堂红广州公司无权对合同上其他固有的格式条款作任何的修改、删除或增加。为此，满堂红广州公司无法将买卖合同中“附件：付款协议”的全部条款添加到网签合同中，更不可能擅自更改买卖双方约定的付款方式。一审法院认为满堂红广州公司擅自更改网签合同条款、未尽注意义务的说法缺乏事实依据。二、一审过程中，证人并未出庭接受双方当事人的质询，该证人证言依法不能作为认定案件事实的依据。且从张飞飞、张旻提供的《声明书》、《公证告知书》可以看出，上述两份文书材料均不是满堂红广州公司出具，上述文书中的笔误不是满堂红广州公司造成的，不能证明满堂红广州公司在服务过程中存在过错。另外，不同银行的贷款审批文书格式有所差异，张飞飞、张旻提供的《二手房贷初审结果通知书》实际就是同意贷款通知书，且张飞飞、张旻在原审庭审中亦承认已收到该通知书，满堂红广州公司不存在违规操作的情况。张飞飞、张旻提供的证据材料无法证明其主张，无从形成一审法官所说的证据链，更无法证明满堂红广州公司在交易过程中存在过错。为此上诉请求：1、撤销（2014）穗黄法民三初字第193号民事判决；2、判令张飞飞、张旻向满堂红广州公司支付代理费4000元及2013年4月6日起至清偿之日止的违约金（违约金以代理费4000元为本金，按每日千分之五计算，并以代理费4000元为限，计至2013年10月23日止为4000元），以上合计8000元；3、判令由张飞飞、张旻承担一、二审诉讼费。张飞飞、张旻经本院传票传唤明确不到庭参与庭询，但提交书面答辩状称：满堂红广州公司上诉称协助买卖双方办理按揭、递件、过户等手续不包含在约定的服务范围内，我们认为由于对方员工的工作失误已经事实上造成了我方时间和经济上的损失，我们认为办理这些手续都是对方的义务与责任。满堂红广州公司知道广州市存量房买卖合同（示范文本）和网签合同不一致，却在签示范合同的时候没有说明情况，示范合同格式条款没有按网签合同制定也是满堂红广州公司的工作没做到位，对方一直强调的笔误是对方在推脱责任。对方上诉称是在拿到同贷书才约的我们，这也不是事实，其实那已经是第二次去办理过户了，对方第一次约我们去过户的时候根本没带《二手房贷初审结果通知书》，黄立斌是到了房管局才说是在银行看到了同贷书还没盖章，这点有卖方可以作证，卖方的证明上有电话和身份证，法庭可以打电话询问的。恳请法庭维持原判。各方当事人对原审判决查明事实均没有异议，本院予以确认。本院认为：原审认定上诉人满堂红广州公司与被上诉人张飞飞、张旻形成居间合同关系正确，本院予以确认。上诉人满堂红广州公司主张协助被上诉人张飞飞、张旻办理按揭、递件、过户等不是代理费的对价服务内容，但是由于房屋买卖需要过户登记、办理按揭等的特点，签订合同并不等于买卖双方达成交易、实现合同目的，而根据交易习惯及诚实信用原则，房地产中介方的义务除了促成双方订立合同外，一般还包括协助买卖双方履行房屋买卖合同，如协助办理按揭、产权过户手续等，上诉人满堂红广州公司在原审庭审中亦承认后续买卖手续的办理是其公司售后服务，包括协助买卖双方按揭、网签、交易过户的手续。上诉人满堂红广州公司上诉称没有擅自变更、删改《广州市存量房买卖合同》（即网签合同）中的条款内容，但根据原审查明的事实，买卖双方签订的网签合同与示范文本在付款方式上确实有所不同，鉴于上诉人满堂红广州公司工作人员的职业特性及其对合同的了解程度，对于两份合同的差异性，其应当及早提醒被上诉人张飞飞、张旻或者与被上诉人达成合意之后再签订网签合同。事实上，从2013年4月27日、28日的网签合同及补充协议可证实，买卖双方与上诉人满堂红广州公司原约定在2013年4月27日到房管部门网签及递件，但因贷款及房款支付方式未达成一致意见而中止递件手续，28日三方再次补签协议解决上述问题，且该日被上诉人张飞飞、张旻尚未收到银行的同贷书。因此，可知上诉人满堂红广州公司在提供服务过程中，并未尽到其应尽的如实提供信息、注意及勤勉的义务，原审判决关于上诉人满堂红广州公司对被上诉人张飞飞、张旻多次办理相关手续不成功有过错，应承担相应责任，酌情扣减其应收取的代理费并无不当。原审判决对上诉人满堂红广州公司请求被上诉人张飞飞、张旻支付代理费余额4000元及违约金不予支持正确。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人满堂红广州公司的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一五年××月××日书 记 员 党春婷 来源：