（2015）穗中法民五终字第120号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-05
案件名称
广州市海珠区房屋安全和物业二所与广州市东晓物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯卫民,广州市海珠区房屋安全和物业二所,广州市东晓物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第120号上诉人（原审被告）：冯卫民，住所地广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地：广州市海珠区。法定代表人：陈穗欣。委托代理人：寇明茹，联系地址。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：徐艳卿。委托代理人：郭嘉亮，联系地址。上诉人冯卫民因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编（2013）20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠区房屋二所）。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务主要由海珠区房屋二所即本案被上诉人接管。2009年6月1日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与冯卫民（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，订明：甲方同意将坐落广州市xx区xxx路567号阁楼部位的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方作住宅用途使用，使用面积26.78平方米；租赁期限从2009年6月1日至2015年5月31日，月租金120.90元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方，乙方以转账形式缴交租金的，转账支票的收款人栏应填写“出租人（甲方）”；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金随之调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；（第十九条）乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条）2、租赁期满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。该合同签订后，涉案房屋由冯卫民居住使用。2014年5月12日，海珠区房屋二所向冯卫民发出《通知》，内容为：经了解，冯卫民已拥有自有私房，不再符合承租直管公房条件，通知冯卫民到东某公司处办理退房手续；等。房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，截至2014年8月21日，冯卫民名下有2处房产，分别位于：广州市xx区xx街xx大道106号1栋110商铺，面积257.08平方米（2人共有、商业）；广州市xx区xx镇xx大道104号103商铺，面积82.95平方米（商业）。叶某梅名下有6处自有产权，分别位于：广州市xx区xx街xxx北街28号109房，面积86.57平方米（商业）；广州市xx区xx路xxx街61号61车位，面积12.88平方米（车库）；广州市xx区xx街xxx路215号之十六商铺，面积54.23平方米（商业）；广州市xx区xx街xxx路215号之三十五商铺，面积57.42平方米（商业）；广州市xx区xx镇xxx路99号113、213号商铺，面积134.4平方米（商业）；广州市xx区xx路xxx街204号405房，面积78.45平方米（住宅）。海珠区房屋二所于2014年10月8日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除冯卫民与海珠区房屋二所签订的关于涉案房屋的租赁合同；2、冯卫民在判决生效之日起3日内腾空并交付涉案房屋；3、冯卫民按照120.90元／月缴纳从2014年6月1日起至交付房屋之日止的占用费；4、冯卫民承担本案的全部诉讼费。冯卫民原审辩称：不同意海珠区房屋二所的诉讼请求，理由如下：一、与冯卫民签订租赁合同的是广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处，海珠区房屋二所不具有本案的诉讼主体资格；二、涉案房屋是单位作为福利分房分配给冯卫民使用，是其原单位的福利房，实为福利性质，与其他公房有别，不应为公租房；三、涉案租赁合同是海珠区房屋二所骗取签订的，当时管理部门谎称要更换合同，骗取原来的合同，原合同是没有涉案租赁合同第二十条的，该第二十条没有经过冯卫民的同意，显示公平，不具备法律效力。东晓公司原审述称：同意海珠区房屋二所的诉讼请求。本案一审审理过程中，海珠区房屋二所、冯卫民均确认冯卫民按每月120.90元的标准支付租金至2014年5月，涉案房屋由冯卫民居住使用。冯卫民确认其与叶某梅是夫妻关系，确认冯卫民及叶某梅名下的上述房产情况属实。冯卫民称其对涉案房屋进行过铺地面和刷墙的简单装修，但在本案中不需要法院处理装修物问题。原审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年1月25日撤销，其权利义务由海珠区房屋二所承接，故海珠区房屋二所有权就涉案房屋主张权利，冯卫民关于海珠区房屋二所不具备诉讼主体资格的抗辩无理，不予采纳。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与冯卫民签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该第三管理处在上述合同中的权利义务由海珠区房屋二所承接。冯卫民虽主张该第三管理处骗取其签订合同，但对该项事实没有举证证明，不予采信。根据合同约定，冯卫民同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，海珠区房屋二所有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给海珠区房屋二所，逾期不交回的，视为冯卫民违约。经查，冯卫民及其妻子名下有多处自有产权房屋，故海珠区房屋二所要求解除与冯卫民之间的租赁合同关系并收回涉案房屋、支付使用费的请求，符合合同约定，予以支持。搬迁需要一定的期限，该期限以十五日为宜，海珠区房屋二所要求冯卫民在三日内交房不予采纳。冯卫民搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。冯卫民认为涉案房屋为原单位分配的福利房，但未能举证证明，应承担不利的后果，原审法院对此不予采信。冯卫民以此为由拒绝交还房屋的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月20日作出如下判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与冯卫民之间关于广州市海珠区同福东路567号阁楼部位房屋的租赁合同关系；二、冯卫民在判决生效之日起15日内，搬出广州市海珠区同福东路567号阁楼部位房屋，并将该房屋腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；冯卫民在搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、冯卫民在判决生效之日起15日内，按每月120.90元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2014年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。案件受理费75元，由冯卫民负担。判后，上诉人冯卫民不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋是冯卫民原单位分配的福利房，原审判决对此没有据实调查和认定。涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》是2009年6月1日签订，据此冯卫民应于2009年6月1日后才租赁涉案房屋，但事实是冯卫民原单位于1995年就将涉案房屋作为福利房分配给冯卫民，冯卫民已于1995年入住。以上事实可证明，冯卫民于2009年6月1日签订涉案租赁合同时，已有租赁合同的存在。因此，2009年6月1日所签订的租赁合同是取替了以前签订的租赁合同，也即证明2009年6月1日的租赁合同是骗取所得。上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回海珠区房屋二所的全部诉讼请求；3、海珠区房屋二所承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人海珠区房屋二所答辩同意原审判决，不同意冯卫民的上诉请求。原审第三人东某公司述称同意原审判决，不同意冯卫民的上诉请求。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本案二审中，冯卫民为证明涉案房屋是其原单位的福利分房，向本院提交了中国对外贸易中心（集团）2014年12月1日出具的《证明》一份，该《证明》主要内容：该中心（集团）在1995年6月进行福利调、分房工作中，将位于广州市海珠区同福东路567号阁楼26.78平方米分配给该中心（集团）员工冯卫民居住至今。对此，海珠区房屋二所、东某公司的质证意见均为：不清楚冯卫民单位的事，一审时冯卫民没有提及，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为，原审认定广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与冯卫民签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》合法有效及该第三管理处在该合同中的权利义务由海珠区房屋二所承接，均是正确的，本院予以确认。该合同对海珠区房屋二所和冯卫民均具有约束力。根据上述合同的约定，冯卫民或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，海珠区房屋二所有权解除合同并收回房屋，如签订该合同后冯卫民本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除合同并交回房屋。现查明冯卫民夫妻名下登记有多处自有房产，海珠区房屋二所诉请解除与冯卫民之间的房屋租赁关系及冯卫民腾退涉案房屋、缴纳房屋使用费，有理有据，原审法院予以支持并无不当。中国对外贸易中心（集团）并非涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》的相对方，冯卫民无举证证明该中心（集团）对该合同所涉租赁物即涉案房屋享有权利，其上诉以涉案房屋是其“单位的福利分房”为由，不同意腾退涉案房屋，依据不足，本院不予采纳。冯卫民上诉以“2009年6月1日所签订的租赁合同是取替了以前签订的租赁合同”为由，主张“2009年6月1日的租赁合同是骗取所得”，亦缺乏依据，本院不予认定。综上所述，冯卫民的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人冯卫民负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 蔡粤海审判员 李 静二〇一五年四月三日书记员 邹凌青徐毅敏 来自