（2015）宁民一终字第16号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-09-22
案件名称
刘怀新与青海海宏房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘怀新,青海海宏房地产有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民一终字第16号上诉人（原审原告）刘怀新。被上诉人（原审被告）青海海宏房地产有限责任公司。上诉人刘怀新因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2014）西民一初字第854号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘怀新的委托代理人赵桂英，被上诉人海宏公司的委托代理人朱建伟、姚菊元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年12月25日，刘怀新与海宏公司签订《商品房预售合同》。合同约定刘怀新购买海宏公司开发的位于西宁市城西区文苑大街16号E3号楼1单元1282号商品房（建筑面积101.07平方米），售房单价2980元/平方米，房屋总价款为301189元。海宏公司应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。合同第十四条约定海宏公司所售房屋于2011年8月30日水、电、天然气接通到户，电梯正常运行，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条处理。该合同第十五条约定出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，刘怀新依约付清全部购房款，但海宏公司未能按时将达到约定标准的商品房交付刘怀新，致使纠纷产生。另查明，海宏公司于2012年8月29日在报纸上发布“海湖新区壹号公寓交房公告”，载明“壹号公寓E区住宅楼现定于2012年8月31日开始办理交房手续。请各位业主按照公告日期依次前往海湖新区E区8号楼1楼1011室办理收房手续。交房时间安排为：8月31日-9月1日办理10号楼、9月2日-9月3日办理9号楼、9月4日-9月5日办理8号楼、9月6日-9月7日办理7号楼、9月8日-9月9日办理5号楼、9月10日-9月11日办理3号楼、9月12日-9月13日办理2号楼、9月14日-9月15日办理4号楼、9月16日-9月17日办理6号楼。”庭审中，刘怀新称其看到该公告后于2012年9月13日前往海宏公司处办理收房手续。再查，海宏壹号E区3号楼于2012年5月28日竣工验收合格。2012年9月3日，海宏公司向壹号公寓业主发出通知一份，内容为“按照公司与各位业主签订的《商品房预售合同》中的约定，公司承担延期交房违约责任，向业主赔付违约金。一、此次交房根据延期交房时间先分别按5000元、3000元进行抵扣（延期两年的赔付5000元，延期一年的赔付3000元）；二、违约金剩余部分待住宅楼验收后一次性进行赔付（赔付日期截止楼体验收，见报纸公告）”。刘怀新在接收房屋时，海宏公司从其应交付费用中抵扣了3000元违约金，现刘怀新诉求的违约金中已将该笔款项扣除。再查，海宏公司在双方签订合同之前已取得该项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。原审法院认为，刘怀新与海宏公司经协商一致签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予保护，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务。海宏公司未依照合同约定的期限和条件交付房屋构成违约，理应按照合同的约定承担相应的违约责任。关于刘怀新主张的逾期交房（2011年8月31日起至2012年9月13日共378天，扣除海宏公司赔付的3000元）的违约金8384.9元，刘怀新该请求计算时间合理，符合法律规定，应予支持。关于刘怀新主张海宏公司支付天然气逾期未开通违约金32859.7元的诉求，由于合同中约定“2011年8月30日水、电、天然气接通到户，电梯正常运行，如果在规定日期内未达到以上使用条件，双方同意按合同第九条处理”，刘怀新接房时仅有天然气尚未接通，水电均已接通入户且电梯运行正常，故刘怀新该项诉求应自2011年8月31日计算至2012年9月13日，支持301189*0.0001*378/4=2846元。关于刘怀新主张海宏公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉求，因办理房屋所有权证系房产部门职责，海宏公司仅是协助义务，且合同中对协助办理房屋所有权证的时间并未作出明确约定，故刘怀新该主张亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，遂判决：一、海宏公司支付刘怀新逾期交房违约金8384.9元、天然气未通违约金2846元，于本判决生效后10日内履行；二、驳回刘怀新要求海宏公司承担逾期办理房屋所有权证违约金3011.89元的诉讼请求。案件诉讼费907元，减半收取453.5元，由刘怀新负担338.5元，海宏公司负担115元。宣判后，刘怀新不服，向本院提出上诉称，1、原审法院对逾期未接通天然气的违约金及逾期办理房屋产权证违约金判决不当，天然气在其起诉之日仍未开通，实际已逾期1091天，按合同约定违约金为32859.7元，原审法院将未接通天然气的违约金按四分之一计算错误；2、海宏公司逾期办理房屋所有权证的违约金为3011.89元，请求二审法院公正判决。海宏公司以原判正确，应予维持作了答辩。经二审审理查明，原审法院查明的事实属实，本院应予确认。本院认为,刘怀新与海宏公司签订的《商品房预售合同》，合法有效，应受法律保护。刘怀新付清房款后,海宏公司未按合同约定交付房屋构成违约,理应承担逾期交房违约责任。涉案房屋在海宏公司登报公告交房前已通过验收，原审法院将海宏公司逾期交房的截止时间计算至海宏公司公告交房日正确，应予维持。海宏公司未按合同约定时间接通天然气，亦应承担相应的违约责任。天然气未接通违约金计算起止时间，因双方对天然气未接通的起算时间不持异议，本院予以确认，但对于天然气未接通的截止时间，海宏公司虽在公告交房时天然气仍未接通，但2012年9月13日刘怀新前往海宏公司处接收房屋，应视为刘怀新对房屋存在天然气未接通瑕疵事实的默认，另天然气作为房屋的配套设施未接通，依合同约定亦属海宏公司逾期交房的违约责任,原审法院将未接通天然气的违约金截止期限计算至刘怀新实际接房日并无不当。依合同约定交房时水、电、天然气接通到户，电梯正常运行，刘怀新接房时水电均已接通入户，电梯运行正常，仅有天然气尚未接通，故原审法院按天然气未接通只占合同约定附属设施中水、电、天然气、电梯的四分之一计算天然气未接通的违约金并无不妥。关于刘怀新主张海宏公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉求，因办理房屋所有权证系房产部门职责，合同约定向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，双方互负有义务,且对办理时间未进行约定，故原审法院未予支持其该项诉求并无不当。综上,原判认定事实清楚,适用法律正确,处理适当,应予维持。上诉人刘怀新的上诉理由不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费907元，由上诉人刘怀新负担。本判决为终审判决。审判长 李宏宁审判员 付元泰审判员 王 鹏二〇一五年四月三日书记员 张 媛附：法律适用条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 搜索“”