（2015）翠屏民初字第662号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-08-25
案件名称
原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司诉被告沈惠兰物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
宜宾市翠屏区人民法院
所属地区
宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜宾逸祥物业管理有限责任公司,沈惠兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2015）翠屏民初字第662号原告：宜宾逸祥物业管理有限责任公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区。法定代表人：王敏，董事长。委托代理人：吴永强、许可，四川晏州律师事务所律师。被告：沈惠兰，女，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司（以下简称：逸祥物管公司）诉被告沈惠兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告逸祥物管公司的委托代理人吴永强、被告沈惠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逸祥物管公司诉称：2008年10月，被告所居住的宜宾市翠屏区南岸龙凤苑小区业主委员会与原告根据《物业管理条例》的规定签订了《龙凤苑物业管理委托服务合同》，委托管理期限从2008年10月至2010年10月，该合同明确了物业管理服务费用的收取。合同签订后，原告方按合同履行了物业管理服务工作，2010年10月，合同期满后，龙凤苑小区业主委员会又和原告续签了《龙凤苑物业管理委托服务合同》，委托管理期限从2010年10月至2013年10月。2013年4月，原告根据双方实际情况���商解除了《龙凤苑物业管理委托服务合同》。原告方退出物业管理后，经核算被告尚差欠原告物业管理费3579元，2014年6月4日，原告在该小区各个通道路口张贴公告，同时委托律师向各欠费业主发律师函向被告催收所欠物业管理费，但被告在催告履行期内未履行给付义务。现请求法院判令：1、被告支付原告物业管理费3579元，并承担滞纳金2505元，合计6084元（2008年7月15日至2013年4月10日，共56.5个月）；2、被告承担本案诉讼费用。被告沈惠兰辩称：我对物管公司服务质量不满意，我住一楼，外面的主管道堵了后，水漫进我家里，我花费了3000元疏通管道，物管公司一直未把这笔钱给我。所以我不交物管费。经审理查明：翠屏区南岸蜀南大道龙凤苑21幢3单元1-2号，建筑面积为123.89平方米的房屋所有权人系被告沈惠兰。2008年7月2日，宜宾市龙凤苑业主委员会出具《中标通知书》，载明“宜宾逸祥物业管理有限责任公司：你公司于2008年6月在龙凤苑小区委托物业管理服务的公开招投标中成功中标。特此通知。”2008年10月31日，宜宾市龙凤苑业主委员会（委托方／甲方）与宜宾逸祥物业管理有限责任公司（委托方／乙方）签订《龙凤苑物业管理委托服务合同》，约定甲方将龙凤苑的物业管理委托乙方管理，委托管理期限从2008年10月15日至2010年10月14日止，时间为贰年；多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.40元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；业主接房之日后的物管费由业主自行承担；业主或物业使用人逾期20天未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按所欠物业服务费用的5%交纳滞纳金；业主或物业使用人须每季度或半年预付物业服务费，交费时间为每月20日至30日之间；城市生活垃圾处理费为4元／户／月（属代收款）。2010年9月19日，宜宾市龙凤苑业主委员会（委托方／甲方）与宜宾逸祥物业管理有限责任公司（委托方／乙方）再次签订《龙凤苑物业管理委托服务合同》，约定甲方将龙凤苑的物业管理委托乙方管理，委托管理期限从2010年10月15日至2013年10月14日止；多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.50元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取。其他条款与前份委托服务合同一致。2013年4月9日，宜宾市翠屏区龙凤苑小区业主委员会与原告逸祥物管公司（甲方）签订了《龙凤苑物业移交协议》，载明“根据龙凤苑物业管理合同及实际情况，甲方于2013年4月10日终止对龙凤苑的物业管理工作，……，二、2008年至2013年4月10日甲方在龙凤苑向全体业主提供了全方位的物业服务，此期间的物业服务费属甲方的合法收入。……”原告于2014年6月4日在龙凤苑小区公告栏张贴催收物业管理费的相关《通告》，并向被告出具了（2014）晏律函字第008号《四川晏州律师事务所律师函》，要求被告交纳所欠的物管费3579元。被告认可2008年至2013年期间原告曾向其催收过物管费。庭审中，原告陈述被告从未向其交纳过物管费，其诉请被告支付2008年7月15日至2013年4月10日计56.5个月的物业管理费共计3579元。其中2008年7月15日至2009年7月15日期间的物管费为594.67元，按0.4元／平方米／月×123.89平方米×12个月；2009年7月16日至2013年4月10日期间的物管费为2756.55元，按0.5元／平方米／月×123.89平方米×44.5个月；此期间的垃圾清运费为226元（4元／月×56.5个月）。上述事实，有原、被告当庭陈述、中标通知书、龙凤苑物业管理委托服务合同、龙凤苑物业移��协议、通告、收据、房屋所有权证存根等证据，在案为凭，予以佐证。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，选聘物业服务企业是业主大会的职责，业主委员会是根据业主大会选聘的结果与物业服务企业签订物业服务合同，逸祥物管公司以宜宾市龙凤苑业主委员会与其两次签订的《龙凤苑物业管理委托服务合同》对被告有约束力而诉请被告按服务合同约定标准支付物管费，应由原告举证证明其是业主大会依法选聘的物业服务企业。现原告没有提供证据证明其是业主大会依法选聘的物业服务企业，应承担举证不能的后果，故逸祥物管公司与宜宾市龙凤苑业主委员会签订的《龙凤苑物业管理委托服务合同》对���告没有约束力。虽《龙凤苑物业管理委托服务合同》对被告不产生约束力，但被告实际享受了逸祥物管公司提供的服务，故在2008年7月原告入驻小区至2013年4月原告退出小区管理期间被告实际享受了逸祥物管公司提供的服务，且被告未提供证据证明其在原告进行物业管理的近五年时间内对物管公司的服务提出异议，也未提供相应证据证明因被告未履行或未完全履行合同约定或法律、法规及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务而对其造成损失。原告两次与龙凤苑业主委员会签订的《龙凤苑物业管理委托服务合同》中约定的多层住宅分别按0.4元／月／平方米及0.5元／月／平方米的标准并无明显不合理，且无证据证明该定价不符合相关物价部门制定的定价标准，故被告应参照此标准计算未缴期间的物管费。原告诉请被告支付2008年7月15日至2013年4月10日期间计56.5个月的物业管理费3579元，经计算，本院支持为3351.22元（其中2008年7月15日至2009年7月15日期间的物管费为594.67元，按0.4元／平方米／月×123.89平方米×12个月；2009年7月16日至2013年4月10日期间的物管费为2756.55元，按0.5元／平方米／月×123.89平方米×44.5个月）。关于被告辩称对物管公司服务质量不满意，且花费了3000元疏通管道，物管公司一直未解决此事，故不交纳物管费。因被告未提供证据予以证明，故对该辩称理由本院不予采纳。原告诉请被告支付56.5个月的垃圾清运费226元，因本案中无相关证据证明被告对该费用予以认可，也无证据证明原告确已代被告交纳该垃圾清运费，故对该诉请，证据不足，本院不予支持。原告诉请被告承担《龙凤苑物业管理委托服务合同》约定的滞纳金2505元，因《龙凤苑物业管理委托服务合同》对被告没有约束力，其中滞纳金的约定��对被告没有约束力，故对原告该诉请，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告沈惠兰向原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司支付2008年7月15日至2013年4月10日期间的物业管理费3351.22元，此款于本判决生效之日起五日内付清。二、驳回原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如被告沈惠兰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司负担15元，被告沈惠兰负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对���当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 曹静二〇一五年四月三日书记员 杨薇 微信公众号“”