（2014）郾民初字第01801号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-06-25
案件名称
原告漯河市卡特酒店管理服务有限公司诉被告岳璐房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
漯河市郾城区人民法院
所属地区
漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
漯河市卡特酒店管理服务有限公司,岳璐
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第二百一十五条，第二百三十二条，第六十条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2014）郾民初字第01801号原告漯河市卡特酒店管理服务有限公司。委托代理人胡亚萍，河南信鼎律师事务所律师。被告岳璐。委托代理人安建业，河南永力律师事务所律师。原告漯河市卡特酒店管理服务有限公司（以下简称卡特公司）诉被告岳璐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卡特公司的委托代理人胡亚萍、被告岳璐及其委托代理人安建业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告租赁河南省漯河水文水资源勘测局位于海河路的5间临街商铺用于经营同福老店，双方没有签订书面的租赁合同，被告所交的房租至2014年6月30日。2014年7月1日起河南省漯河水文水资源勘测局将整幢房屋委托给本案的原告经营管理。自原告经营管理之日起，原告已通过多种方式和被告沟通，但被告却拒不配合，并无理占用商铺，为此原告请求解除商铺租赁合同、腾空商铺，并支付房屋占用费。综上，为维护原告合法权益，诉至法院请求判决：1、解除商铺租赁合同、腾空商铺；2、被告支付原告房屋占用费6500元（2014年7月1日起至2014年7月31日），2014年8月1日至实际腾房之日止的房屋占用费另行计算；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：原告主体资格不适格，无权向被告主张解除合同，原、被告虽没有签订书面合同，但依照交易习惯，双方系长期租赁关系，被告承租该涉案房屋时，向前手支付转让费60万元，被告接手租房后对房屋装修，花费92万元，被告花费的以上费用是经涉案房产的房屋所有权人河南省漯河水文水资源勘测局同意的，如果解除租赁，应赔偿被告的一切损失，并对被告对房屋扩建的部分予以补偿。原告为证明自己主张向本院提交以下证据：河南省漯河水文水资源勘测局的国有土地使用证一份，河南省漯河水文水资源勘测局和本案原告卡特公司的委托书一份，证明本案原告是适格原告，原告有权以解除租赁合同的名义提起诉讼。被告对原告上述证据的质证意见是：对国有土地使用证真实性无异议，该土地使用证证明本案适格原告是河南省漯河水文水资源勘测局，而非本案原告，委托书真实性无异议，但该委托书恰恰证明原告只是河南省漯河水文水资源勘测局的代理人，其进行民事行为只能以河南省漯河水文水资源勘测局的名义进行，本案中，不能以原告名义起诉要求解除河南省漯河水文水资源勘测局与被告之间的租赁关系。被告为证明自己主张向本院提交以下证据：证据一，收据四份，2011年9月16日的收据证明被告接手涉案房屋支付转让费60万元，同时证明自2011年9月至今被告虽然没有与河南省漯河水文水资源勘测局签订书面租赁合同，但双方的租赁关系一直友好的持续；其余三份收据均是证明被告装修房屋支付的费用，其中2014年6月两份收据证明被告为装修门头及室内支付装修费47万元，2011年9月20日原告支付装修费45万元，这些费用装修前被告都是经河南省漯河水文水资源勘测局同意的，是被告基于对南省漯河水文水资源勘测局是行政机关的信任，在没有签订书面租赁合同的情况下装修支出的，因本案原告的主体资格我们不认可，无法对其提起反诉，该费用如果解除合同时，河南省漯河水文水资源勘测局应与被告合理分摊。证据二，照片31张，证明当时的装修情况。原告对被告上述证据的质证意见是：被告提交的证据和河南省漯河水文水资源勘测局及本案原告没有任何关系，另外，被告所谓的装修没有经过河南省漯河水文水资源勘测局的同意。被告请求的转让费更是与河南省漯河水文水资源勘测局和原告无关，且转让费根本没有相关法律规定。从被告提交的证据看，不能证明被告与河南省漯河水文水资源勘测局长期租赁情况，根据合同法相关规定，如果双方没有书面租赁合同，应为不定期租赁，不定期租赁可以随时解除租赁合同。经审理查明：2011年11月16日，被告岳璐自前手承租人处转租了河南省漯河水文水资源勘测局所有的位于海河路的两层门面房（上下各5间）用于经营“同福老店”，租赁第一年被告岳璐和河南省水文水资源勘测局签订有书面租赁合同，合同到期后被告一直继续租赁，但双方未再继续签订书面合同，房租按每间房屋1300元／月（楼上楼下算一间）缴纳至2014年6月30日。租赁期间被告扩建了门面房的门头和后面的平房。2014年6月20日，河南省漯河水文水资源勘测局和原告卡特公司签订了一份委托书，约定，河南省漯河水文水资源勘测局于2014年7月1日起委托卡特公司对漯河市郾城区海河路52号4层临街办公楼及家属院内房屋（本案涉讼房屋包括在内）进行出租于管理，委托权限为：1、房屋的出租和日常管理；2、房屋的物业管理；3、房屋的相关设施设备的维护与管理；4、法律法规规定由房屋产权方负责管理的其它事项。2014年7月10日，原告卡特公司给被告岳璐（同福老店）送达了限期腾房通知书，告知被告承租房屋已由卡特公司全部接管，同时告知房屋不再租赁与被告，限其收到该通知书后20日内搬离并将租赁房屋退还。后因被告未搬离并退还租赁房屋，卡特公司作为原告将被告岳璐诉至法院。本院认为：对于原、被告双方争议的诉讼主体资格问题，依据河南省漯河水文水资源勘测局和原告卡特公司签订的委托书，原告卡特公司以民事契约的形式取得了本案涉讼房屋的使用权及部分处分权，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人可以以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人签订合同”之规定，受托人可以以自己的名义实施授权范围的法律行为。本案原告卡特公司因房屋租赁问题与被告岳璐发生纠纷，纠纷内容与卡特公司依契约取得的房屋使用权和部分处分权具有直接利害关系，现卡特公司以自己的名义就该纠纷提起民事诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十一九条规定的“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的起诉条件，故本院认为卡特公司可以作为本案适格原告，被告关于原告主体资格不适格之辩称于法无据，本院不予采纳。对于原、被告双方争议的案件事实问题，被告岳璐自2011年11月16日开始承租本案涉讼房屋，第二年起未与房屋所有人河南省漯河水文水资源勘测局签订书面租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被告岳璐辩称其与河南省漯河水文水资源勘测局之间是长期租赁关系，但其没有证据证明双方就租赁期限存在约定或者事后曾经达成补充协议，故双方之间的租赁关系应当视为不定期租赁。本案涉讼房屋所有权人河南省漯河水文水资源勘测局自2014年7月1日起委托原告卡特公司行使包括房屋租赁在内的使用权和部分处分权，被告在庭审中认可原告已经给被告送达了腾房通知书，也认可原告曾经和被告沟通过，说明原告已经知道房屋租赁合同的相对方已经由河南省漯河水文水资源勘测局变更为原告卡特公司，双方就之后租赁事宜未达成一致意见，原告可以依据委托权限主张解除租赁合同，但应当给被告一定的期限以便腾房，根据案件查明的事实，本院认为该期限以30日较为合理，因腾房期间被告无法正常经营，所以腾房期间不再支付房屋租金较为公平合理，在腾房之前或者逾期未腾房的情况下被告仍应按照之前的房租标准每间房屋1300元／月（楼上楼下算一间）支付房屋占用费至实际腾房之日。被告主张的房屋转让费和装修费因未提起反诉，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、二百一十五条、第二百三十二条、第四百零二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告漯河市卡特酒店管理服务有限公司和被告岳璐之间的不定期房屋租赁合同。二、被告岳璐自本判决生效后30日内腾空房屋，腾房期间不支付房屋占用费，在腾房之前或者逾期未腾房的情况下被告岳璐按照每间房屋1300元／月（楼上楼下算一间）支付房屋占用费至实际腾房之日。三、驳回原告河市卡特酒店管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费100元，由被告岳璐承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长 许凤梅审 判 员 陈质彬人民陪审员 王彦堂二〇一五年四月三日书 记 员 鲁芳芳 来源：百度搜索“”