（2014）浦民一（民）初字第42492号

裁判日期: 2015-04-03

公开日期: 2015-10-26

案件名称

上海新高桥开发有限公司与康慧母婴专护服务(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海新高桥开发有限公司,康慧母婴专护服务（上海）有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十五条第一款，第九十六条第一款，第九十七条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2014）浦民一（民）初字第42492号原告上海新高桥开发有限公司。法定代表人施伟民。委托代理人吴晓峰。委托代理人丁以升，上海步界律师事务所律师。被告康慧母婴专护服务（上海）有限公司。法定代表人JONGHEESEN。委托代理人刘逊，上海市郑传本律师事务所律师。委托代理人方芬，上海市恒泰律师事务所律师。原告上海新高桥开发有限公司诉被告康慧母婴专护服务（上海）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年月日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴晓峰、丁以升，被告委托代理人刘逊、方芬均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海新高桥开发有限公司诉称，2011年11月18日，原告与被告的母公司HEALTHWAYMEDICALDEVELOPMENTPTELTD签订了《高桥新城荷兰商业广场出售意向书》，该意向书约定，HEALTHWAYMEDICALDEVELOPMENTPTELTD有意以中国法律认可的项目公司或本身整体认购原告开发的高桥新城荷兰商业广场，即莱阳路4288弄1、3、5、6号商品房及相应的土地使用权，总价款为人民币77，700万元；意向金为总价款的10%，即7，770万元，认购人在该意向书签订后15个工作日内，支付第一笔意向金1，000万元等。2011年12月8日、9日，HEALTHWAYMEDICALDEVELOPMENTPTELTD通过其代付方上海康翃医疗设备租赁有限公司分两次向原告支付意向金1，000万元。2012年5月23日，被告注册成立，其股东是HEALTHWAYMEDICALDEVELOPMENTPTELTD在香港的子公司HEALTHWAYMEDICALHOLDINGSLIMITE。2012年6月15日，原告与被告签订了《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》，该框架协议约定，原告将其开发的莱阳路4288弄1、3、5、6号商品房及相应的土地使用权出售给被告，销售合同面积为56894.01平方米，总转让价款为77，700万元；收购分期完成，第一期收购的标的为莱阳路XXX弄XXX号楼整栋房屋和相应的土地使用权，以及莱阳路XXX弄XXX号部分地下建筑物（车位），总价为361，060，486元；第二期收购（租购）的标的为剩余房地产，总价为415，939，514元；意向金为总价款的10%，即7，770万元，扣除被告已经支付的1，000万元意向金，其余6，770万元意向金应在2012年7月15日前支付；双方同意在2012年7月31日前，就第一期收购标的按照本协议约定的内容签订《商品房出售合同》，并办理网上登记手续；第一期收购的付款时间和方式为，被告应在被告与国内银行签署借款合同之日起10个工作日内，向原告支付首期房价款186，800，486元，被告已支付的意向金可以抵充第一期标的总房价款的10%，实际支付150，694，437.40元；被告应于双方办理房屋过户登记和按揭抵押登记之日起的30日内，以银行贷款方式向原告支付173，260，000元；被告应在锅炉设备验收通过后的3日内，向原告支付尾款100万元；被告逾期付款超过45天的，原告有权单方面解除本协议和相应的《商品房出售合同》，并有权从已收取款项中扣除2，000万元作为违约金；第二期租购的期限自第一期收购之房地产交付之日起，至2013年12月31日止，在租购期内，被告应按本协议约定方式购买租购之标的物；如被告没有购买租购之标的物，租购期满后，双方即进入租赁阶段等。2012年7月13日，被告向原告支付了意向金6，770万元。2012年12月17日，被告向原告提交《项目延期申请书》，以银行出具的贷款批复晚于原先预计的时间为由，要求延长购房款的付款时间、调整意向金的冲抵方式，并明确表示愿意按照《框架协议》的约定向原告承担逾期付款的违约责任。2012年12月21日，原告与被告签订《关于〈框架协议〉履行之备忘录》，规定就一期收购项目，被告于2012年7月13日支付的意向金6，770万元全部用于支付一期项目的购房款，被告在2013年3月31日前付清一期项目首期款181，060，486元（含上述6770万元），被告在2013年5月31日前以银行贷款的方式向原告支付1.8亿元；就二期租购项目，被告在《框架协议》签署前支付的1，000万元意向金作为二期租购项目的第一笔意向金，被告在2013年7月31日前将二期项目意向金补足至4，160万元，双方于2013年12月31日前完成二期项目的收购。该备忘录还规定，被告同意就一期项目和二期项目的延期付款和意向金冲抵调整等所有变动事项给予原告500万元的补偿，被告应于一期项目所涉房地产交房前支付该笔补偿金；除《备忘录》明确予以修改或补充外，《框架协议》、《出售合同》的其他条款维持不变，继续有效。2012年12月21日，原告与被告签订了《高桥新城荷兰商业广场租购合同》，该合同根据《框架协议》和《备忘录》的相关约定，对二期项目的标的房地产的租购和租赁事宜作出了具体规定。2012年12月21日，原告与被告签订了《高桥新城文化广场（广场空地部分）使用公约》，对高桥新城文化广场中由四栋建筑物（包括荷兰商业广场的三幢建筑以及天主教堂）和周边道路合围形成的广场空地的使用、管理等相关事项作出了规定。2012年12月22日，原告与被告签订了160份《上海市商品房出售合同》，对第一期收购的标的房地产的买卖事宜作出了具体规定，该160份出售合同的标的分别为莱阳路XXX弄XXX号1-3层、莱阳路XXX弄XXX号4层、莱阳路XXX弄XXX号5-6层、莱阳路XXX弄XXX号7层、莱阳路XXX弄XXX号8层、莱阳路XXX弄XXX号地下1层车位096-159、莱阳路XXX弄XXX号地下1层车位163-253和子车位342-356、360-364。2013年3月28日，被告向原告提交《有关款项延期支付之申请书》，申请延期支付一期项目剩余的首期款113，360，486元。2013年4月12日，原告与被告签订了《关于〈框架协议〉履行之备忘录之补充》，约定关于一期收购项目的首期款，被告应在2013年4月15日前支付2，500万元，在2013年5月31日前付清其余的一期项目首期款88，360，486元；对于备忘录约定的500万元补偿金应予2013年5月31日前支付等。2013年4月12日和4月17日，被告分两次向原告支付了一期项目的首期款2，500万元。经原告多次催讨，被告又于2014年1月15日支付一期项目的首期款1，900万元，于2014年7月11日支付了一期项目的首期款1，000万元，但仍未支付其他各笔款项。后经原告多次沟通、协商，双方仍未就相关问题达成一致。遂原告委托律师于2014年10月16日向被告发送《律师函》，宣布解除双方签订的所有协议，并要求被告赔偿经济损失。被告收到函件后，回函表示不同意解除合同和赔偿经济损失。为此，原告起诉来院，要求：1、判令解除原告与被告签订的《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》、《关于〈框架协议〉履行之备忘录》、《高桥新城荷兰商业广场租购合同》、《高桥新城文化广场（广场空地部分）使用公约》、《上海市商品房出售合同》、《关于〈框架协议〉履行之备忘录之补充》；2、判令被告向原告支付补偿金500万元；3、判令被告支付逾期付款违约金（分别以88，360，486元为基数，自2013年6月1日起计算至判决生效日止；以1，900万元为基数，自2013年6月1日起，计算至2014年1月15日止；以1，000万元为基数，自2013年6月1日起计算至判决生效日止；以1.8亿元为基数，自2013年6月1日计算至判决生效日止；以500万元为基数，自2013年6月1日计算至判决生效日止；以3，160万元为基数，自2013年8月1日计算至判决生效日止；以374，339，514元为基数，自2014年1月1日计算至判决生效日止，均参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。审理中，原告表示在合同解除后，愿意向被告返还购房款。并明确第3项诉请为要求判令被告支付违约金4，000万元。被告康慧母婴专护服务（上海）有限公司辩称：双方之间的买卖合同，虽然由于被告方的延迟付款而导致延期履行，但期间被告一直积极协商、筹资，并愿意支付合同约定的延迟付款违约金。为此，被告就延迟履行具体事宜进行了积极协商，期间，也得到了原告的谅解，且被告拟妥协接受原告提出的高于合同约定的延期补偿款，并也在继续支付房款，表示出积极的继续履行姿态。但在被告基本完成资金支付筹措工作之时，原告突然通知解除合同。被告认为，原告不具有合同解除权，合同应得到继续履行。理由如下：一、原告的约定解除权因选择放弃而消灭。（一）、根据双方合同对被告延迟付款违约责任的约定，原告选择了追究被告支付延迟违约金、继续履行合同的违约责任，放弃了解除合同的约定权利。在双方签订的《上海市商品房出售合同》中约定，如被告未在合同约定的时间付款，原告同意给予15天的宽限期，如在宽限期内仍未付清当期款项，被告应当向原告支付逾期付款违约金；如被告未能按约定时间足额支付房款，且在宽限期内仍未足额支付的，原告有权单方面解除出售合同，并有权从已收款项中扣除2，000万元作为违约金。从上述约定可以看出，继续履行合同，支付延迟违约金和解除合同，该两种责任是选择性的，原告实际选择了继续履行合同方式，就意味着放弃了解除合同的权利。（二）、原告以其行为，放弃了约定解除权。根据《上海市商品房出售合同》之补充条款一的约定，原告在2013年6月15日即开始享有合同解除权，在此后的长时间内，原告并没有行使合同解除权，而是要求被告支付延迟付款滞纳金，并且于2014年7月还在收取被告支付的部分房屋首付款，其行为已表明放弃合同解除权。且此后的2014年8、9月间，双方还在商谈合同继续履行事宜，且对延迟履行、支付补偿金事宜基本达成一致，更表明了原告放弃解除权、要求继续履行合同的意思表示。二、即便原告仍享有解除合同权利的话，也因超过一年除斥期间而消灭。根据相关商品房买卖合同的司法解释的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据双方签订的《关于〈框架协议〉履行之备忘录之补充》，被告应于2013年5月31日前向原告付清其余的一期项目首付款88，360，480元，而出售合同约定宽限期15天，因此，原告在2013年6月15日即享有解除全合同的权利，至2014年10月16日，早已超过一年，原告的解除合同权利已经消灭。三、暂且不论解除权行使的一年除斥期间限制，从法理上分析，原告合同解除权行使的条件也不成就，否则，有违合同的基本诚信原则。双方在2014年6至9月间，一直在就合同延迟履行事宜进行协商，因合同部分内容变更也进行了要约和新要约过程，且对部分内容达成了意向。上述对合同履行延期及补偿金支付等事宜的协商过程，给了被告继续履行合同的合理预期。然，在协商不成的情况下，原告径行解除合同，破坏了被告方应有的合同预期，原告的协商行为和恶意磋商无异，有违合同基本的诚信原则，其解除合同的权利不成就。四、二期项目合同性质仍属租购合同。（一）、双方就二期没有签署买卖合同，也没有放弃租购的合意。书面及协商过程所涉及的收购，仅是指租购协议中所涉的收购，不等于被告放弃收购不成后的租赁。（二）、2012年12月21日《框架协议》履行之备忘录中所述被告应于2013年12月31日完成收购，应理解为对租购合同中的收购部分内容时间约定和强调，因为，双方关于二期房屋的租赁合同也是在2012年12月21日同日签订的。五、二期租购合同还未生效，被告的履行时间还没开始，不存在违约责任问题。因为双方的租购合同约定自第一期收购标的申办房地产过户登记后生效，租购期限自第一期房产交付之日起计算。且原告在2014年8月8日之前长时间内的催告函均没有提及二期的款项支付问题，也说明，双方的真实意思表示也是二期租购应该是在一期完成后再开始履行的。加之，双方签订的任何一份协议中均没有对二期收购延期约定违约责任，说明二期的收购延期是不需要承担违约责任的。六、二期项目履行的时间点，应该是一期完成收购后的七个月内。框架协议及其备忘录、二期租购合同对二期完成收购时间点2013年12月31日的约定，是基于初始双方对一期收购完成时间预估而设定的，对双方没有强制性的约束力。根据上述协议的字面约定，一期完成收购的时间点为2013年5月31日，二期完成租购协议中所涉收购的时间点是2013年12月31日，从中可以推断，对二期进行收购的时间，双方的真实意思表示应该是一期完成收购后的七个月内，这也符合如此重大收购的合理时间安排。七、原告关于违约责任的主张与解除合同的诉求是不相符的。原告所主张的违约金是根据逾期付款为基础的，解除合同后的违约责任与逾期付款的违约责任是不同的。即使根据损害赔偿的证据要求，原告也未举证证明其实际损失存在的依据。假如按照合同约定主张违约金，因原告早已丧失了合同解除权，现原告欲强行解除合同，其并无权利主张违约金。且事实上系争房屋目前的价格上涨，原告实际并无损失，原告主张的违约金也明显过高，要求法院予以调低。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2011年11月18日，原告与HEALTHWAYMEDICALDEVELOPMENTPTELTD签订《高桥新城荷兰商业广场出售意向书》，约定，HEALTHWAYMEDICALDEVELOPMENTPTELTD有意认购原告开发的坐落于上海市浦东新区高桥莱阳路4288弄的新建商品房及相应的土地使用权；转让价款为77，700万元；HEALTHWAYMEDICALDEVELOPMENTPTELTD需支付相当于总价款10%的意向金，即7，770万元，在意向书签订后15个工作日内，支付第一笔意向金1，000万元；在转让价格获得国资委的批准，且原告获得其股东放弃优先购买权的书面声明后支付其余意向金6，770万元，意向金全额付讫的最晚截止时间为2012年5月30日16：00之前；正式的《商品房出售合同》的合同签约主体、以及该房屋最终的产权登记名义人应为认购人或项目公司；本意向书生效后，双方应当加紧《销售框架协议》的谈判和签订工作，本意向书的约定内容，双方均有权要求列入《销售框架协议》之中，其他未尽事宜以《销售框架协议》约定为准等。2011年12月8日、9日，HEALTHWAYMEDICALDEVELOPMENTPTELTD通过上海康翃医疗设备租赁有限公司分两次向原告支付意向金1，000万元。2012年5月23日，被告经工商注册成立。2012年6月15日，原告与被告签订《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》，约定，被告系由HEALTHWAYMEDICALDEVELOPMENTPTELTD在香港的子公司在上海投资设立的公司；原告已办妥有关高桥新城荷兰商业广场的所有国资评估手续，符合出让条件；双方同意，正式的《商品房出售合同》的合同签约主体为被告；被告认购的标的房地产为坐落于上海市浦东新区高桥莱阳路4288弄的新建商品房（包括全部地下建筑）及相应的土地使用权（包括广场）；标的房地产的总转让价款为77，700万元；被告须支付相当于总价款10%的意向金，即7，770万元；除被告已经支付的1，000万元意向金外，被告应在2012年7月15日前向双方共管账户汇入其余意向金6，770万元；认购人支付的意向金应分期按照比例（分子为该次收购应付房款，分母为77，700万元）抵冲被告的部分房价款，而非一次性抵冲第一期收购的被告应付的部分房价款。上述框架协议第一部分第6条“分期收购”约定，双方同意就标的房地产的收购以分期方式完成：（1）第一期收购之标的房地产为上海市浦东新区莱阳路XXX弄XXX号整栋建筑物及相应土地使用权，和部分地下建筑、车位，收购的时间、方式等具体约定见本协议第二部分；（2）第二期收购之标的物为上海市浦东新区高桥镇26街坊1∕2宗地之地块上剩余房地产，以先租后购且租金抵冲购房款之方式执行，时间和方式等具体约定见本协议第三部分。第11条约定，鉴于被告进行标的房地产收购，是以银行融资（即银行贷款）支付一定比例房款为基础的，如果因为中国政策原因，被告无法获得所需的一定比例的银行融资（其形式为：中国国内银行发放的贷款；“无法获得”指的是：本框架协议约定的银行贷款获批未果或银行贷款获批文件被撤销或获批文件更改导致无法签订《借款合同》），则无论是否已签订《框架协议》，被告将不得不放弃认购（“放弃认购”是指：如未完成第一期收购的，放弃整个标的房地产的认购；如未完成第二期（租购）阶段收购的，放弃租购阶段收购标的的认购），除非双方有其他的约定内容，由于上述原因，本协议与相应的《商品房出售合同》等相关法律文件得以解除，双方同意按照本协议约定的方式处理相关事项。上述合同第二部分“第一期收购”约定，第一期收购的标的总价为361，060，486元；双方于2012年7月31日前，就第一期收购标的按照协议约定的内容签订《商品房出售合同》，并办理网上登记手续；被告应按下列时间和方式向原告支付房价款：（1）、被告应在其与国内银行签署借款合同之日起10个工作日内，向原告支付首期房价款186，800，486元，被告已支付的意向金可以抵充该第一期标的总房价款的10%（即36，106，048.60元），实际支付150，694，437.40元；（2）、被告应于双方办理房屋过户登记和同时办理按揭抵押登记之日起的30日内，以银行贷款方式向原告支付173，260，000元，贷款银行应直接将所涉贷款支付原告；被告应在锅炉设备验收通过后三日内，向原告支付尾款100万元；如被告未在协议约定的时间付款（包括意向金和任何房款），原告同意给予15天的宽限期；如在宽限期内仍未付清当期款项，被告应当向原告支付逾期付款违约金，违约金按逾期未付额的日万分之三计算，违约金自本合同约定的付款日之第二天起算至实际付款日止；逾期付款超过45天的，原告有权单方面解除本协议和相应的《商品房出售合同》，并有权从已收款项中扣除2，000万元，作为违约金；如被告违约导致原告解除本协议的，除被告承担本协议约定的违约责任外，原告应将已收到的全部款项在解除通知送达之日起15日内返还原告；如被告在2012年12月31日前，“无法获得”银行贷款的，视为本协议第11条之情形发生，原、被告均有权单方面解除本协议和任何已签订的相应《商品房出售合同》，且无需向对方或任何第三人承担违约责任或给付义务；因“融资不能”，本协议和相应的《商品房出售合同》解除的，原告应将已收到的房价款（所有意向金和首期房价款本金，包括利息，利息按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算）在解除通知送达之日起15日内返还被告。第三部分“第二期收购（租购）”约定，“租购”的标的物为：标的房地产中除第一期之外的部分，包括但不限于：（1）莱阳路XXX弄XXX号整栋；（2）莱阳路XXX弄XXX号整栋；（3）莱阳路XXX弄XXX号剩余地下建筑∕车位；（4）相应的土地使用权；租购期限为自第一期收购之房地产交付之日起，至2013年12月31日为截止日；在签署第一期收购相关的《商品房出售合同》的同时，双方就租购标的物签订《房地产租赁合同》；《租赁合同》之期限自第一期收购之房地产交付之日起，至2023年12月31日；《租赁合同》之期限分为租购期和租赁期两个阶段：（1）租购阶段：租购期自第一期收购之房地产交付之日起，至2013年12月31日；（2）租赁阶段：租赁期自2014年1月1日起，至2023年12月31日；在租购期内，被告应按照本协议约定方式购买租购之标的物，双方作为“租购”标的物的出租人与承租人的关系将随收购行为的发生而改变为出售人与购买人之间的关系，新的《商品房出售合同》将陆续签订，直至被告按约完成标的房地产的全部收购；原告应于第一期收购之房地产交付之当日将租购标的物交付给被告使用；自上述约定的交付之日起至2013年6月30日，免租期内无需支付租金；自2013年7月1日至2013年12月31日，被告应支付租购期内的租金，但可在2013年12月31日前一次性付清；如被告在2013年12月31日前，由于无法获得有关租购阶段收购的银行融资，导致放弃认购的，被告可保留第一期收购的标的，但还需向原告进行补偿，补偿金额为1，000万元；租购期内，如因融资不能之外的原因，由于被告原因，租购标的物的买卖无法完成的，被告应向原告支付违约金2，000万元，原告可以在剩余意向金中扣除该笔违约金等。上述协议还将上海市房地产权证、车库平面图、规划图等作为协议附件。上述协议签订后，被告于2012年7月15日前向原告支付了6，770万元意向金。2012年12月5日，原告方吴晓峰向被告方王贤牧发出《有关提醒支付荷兰商业广场第一期收购款项相关事宜的函》，向被告提醒付款事项和时间。2012年12月7日，中国建设银行上海市分行向被告出具了《中国建设银行债项审批批复》，表示同意给予被告方贷款1.8亿元，并罗列了相应放款条件。此后，被告称银行实际未发放上述贷款。2012年12月17日，被告向原告发出《项目延期申请书》，称：建行于2012年12月10日就一期收购项目所需贷款项目出具了贷款批复，因贷款批复的时间晚于双方签署《框架协议》时预计的时间，加之建行就一期收购项目所出具的贷款批复与被告所要求的条件、以及双方之前设计的方案存在很大差别，故就被告的收购计划提出了新的方案，并表示愿意按照《框架协议》的规定向原告承担逾期付款的违约责任。2012年12月21日，原、被告就被告提出的《项目延期申请书》签署《关于框架协议履行之备忘录》，约定：关于一期收购项目：除最初的1，000万元意向金外，其余的6，770万元意向金全部用于支付一期项目的购房款，并与《出售合同》约定的第一笔房价款支付时间予以抵冲房价款；双方于2012年12月21日就一期项目签署《出售合同》；被告于2013年3月31日前付清一期项目首期款181，060，486元（含6，770万元）；被告于2013年5月31日前以银行贷款的方式向原告支付1.8亿元；关于二期收购项目：1，000万元意向金，作为二期租购项目的第一笔意向金；被告于2013年7月31日前将二期项目意向金补足至4，160万元；双方于2013年12月31日前按照《框架协议》约定完成二期项目的收购；被告同意就上述一期、二期所述之延期付款以及上述意向金抵冲调整等所有变动事项给予原告500万元的补偿，原告不再追究被告由此产生的违约责任，且被告应于一期项目所涉房地产交房前支付该笔补偿金；如果就一期收购项目被告未能在2013年3月31日前付清首付款的，或被告未能在2013年5月31日前支付1.8亿元银行贷款的，双方同意按《出售合同》补充条款一中的第2条“付款的违约责任”以及相关约定处理。同日，原、被告就二期项目的标的房地产签订了《高桥新城荷兰商业广场租购合同》，约定：根据《框架协议》约定的第一期购买的房地产标的交付当日即为本合同之标的交付期；租购期为自标的交付与接收之日至2013年12月31日，租赁期的期限为10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止；若租购期限内被告未购买的，租购期期满后转租赁；在租购期内，如被告完成对标的的购买，则本合同终止；在租购期内，如被告未能完成对标的的购买，双方按本合同的约定继续履行。并约定本合同经双方签字盖章后成立，自《框架协议》中第一期收购标的申办房地产过户登记后生效。当日，原、被告还就位于高桥新城文化广场中由四栋建筑物，以及周边道路合围形成的地表空间的使用、管理等相关事宜签订《高桥新城文化广场（广场空地部分）使用公约》。2012年12月22日，原、被告就一期项目的标的房地产签订《上海市商品房出售合同》160份，上述每份出售合同中约定了房屋的坐落、价格、过户时间等内容。并约定被告应于2012年12月25日与原告签约，并支付首付房款，于2013年3月31日前应支付第二期房款；被告应于2013年5月31日前，以银行贷款方式向原告支付余款，贷款银行应直接将所涉贷款支付给原告。《补充条款一》第2条“付款的违约责任”约定：2.1、如被告未在合同约定的时间付款（包括贷款部分），原告同意给予15天的宽限期，如在宽限期内仍未付清当期款项，被告应当向原告支付逾期付款违约金，违约金按逾期未付额的日万分之三计算，违约金自本合同约定的付款日之第二天起算至实际付款日止；2.2、如被告未能按本合同约定之时间足额支付房款，且在宽限期内仍未足额支付的，原告有权单方面解除本商品房出售合同，并有权从已收款项中扣除2，000万元，作为违约金。第14.1条还约定，本合同涉及合同解除的违约金，均指《框架协议》所涉的所有第一期购买的《商品房出售合同》按照约定解除后应承担的总共之违约金，以及办理过户登记之违约金，而非本单个《出售合同》所单独应承担的违约金，不按每个《出售合同》重复计算，双方由此产生的任何歧义，均应按照《框架协议》的约定内容和目的予以理解和解释。2013年3月28日，被告向原告发出《有关款项延期支付之申请书》，称：因其控股公司在新加坡申请上市、大额资金使用受到限制的原因，其无法按照《备忘录》的约定支付款项。4月12日，原、被告签订《关于〈框架协议〉履行之备忘录之补充》，约定：被告在2013年4月3日前汇出不少于折合人民币2，500万元的外币作为投资款，被告应于2013年4月15日前向原告支付2，500万元；被告于2013年5月31日前向原告付清其余的一期项目首期款计88，360，486元；对于《备忘录》约定的补偿金500万元，被告应于2013年5月31日前支付；除本备忘录之补充明确予以修改或补充外，《框架协议》、《出售合同》、《备忘录》的其他条款维持不变，继续有效；本备忘录之补充经双方代表签字并盖章后生效（审理中，原、被告均确认该备忘录之补充已经生效）。2013年5月3日、7月11日、8月28日，原告方吴晓峰向被告方郭志宇等多次发函，要求被告做好资金安排，保证收购项目的顺利实施。2013年12月10日，原告方吴晓峰再次向被告方杨喜星等发出《有关支付荷兰商业广场第一期收购款项以及第二期收购项目相关事宜的函》，要求被告严格按照合同的约定履行。12月12日，被告方王贤牧向原告方吴晓峰回函，向原告明确付款时间，并称，一期项目和二期项目是一个不可分割的整体，其难以接受不收购二期项目的方案；被告将在2014年2月一期项目完成后将意向金补足至4，160万元，余款2014年7月底之前付清；被告将二期收购完成的时间延至2014年7月底。2014年3月31日至5月30日，原告方吴晓峰分三次向被告发函，仍催促被告按约履行合同，否则，原告将在2014年6月启动解约工作，并要求被告在6月15日前与原告进行协商。6月12日、22日，王贤牧向原告回函，向原告介绍了被告公司相关营运计划，作出了付款安排，并要求和原告协商。在6月22日的回函中，被告还称，若被告在2014年12月31日之前无法完成支付一期的所有收购款，被告愿意接受原告的6，000万元的罚金等。6月23日，吴晓峰发函要求被告就作出的相关付款计划提供额外担保。7月17日，王贤牧又回函原告要求得到原告谅解。8月8日，吴晓峰复函，要求被告有条件地在2014年12月31日前完成全部项目（第一期与第二期）收购，并要求被告按约定补足二期项目的意向金3，160万元，并支付二期项目的房价款374，339，514元等。此后，双方还就一期、二期项目的完成、补偿等问题进行协商，未果。9月1日，被告给原告发函，表示被告仍有信心克服困难，同意接受和承担一共6，000万元的补偿金给原告，并表示在9月份完成一期收购之后，即刻安排二期的付款工作。同日，吴晓峰再次向被告发函，要求被告于2014年9月15日前支付应付未付的一期收购的款项及补偿金中一期收购的部分，在2014年10月15日前付清一期项目所有款项，并要求于2014年9月5日前签署《关于〈框架协议〉履行之备忘录之补充二》。期间，被告于2013年4月12日支付24，936，245.76元，于同年4月17日支付63，754.24元，于2014年1月15日支付1，900万元，又于同年7月11日支付1，000万元。原告已经陆续向被告开具了总金额为12，170万元的《销售不动产统一发票》共计181张。2014年9月2日至9月24日，被告方王贤牧与原告方吴晓峰等仍在就继续履行合同中的一些问题进行短信沟通。2014年10月16日，原告委托律师向被告发出《律师函》，认为截止律师函发出之日，被告未能完成《框架协议》中约定的第一期收购，也未能完成《框架协议》中约定的第二期收购，被告已严重违约，鉴于上述情况，原告发出通知：原、被告签订的《框架协议》、《备忘录》、《一揽子合同》、《备忘录之补充》于本律师函到达被告之日解除；被告应承担相应的违约责任，总计为8，481万余元等。被告于次日收到了上述《律师函》。11月11日，被告委托律师向原告回函，认为原告不具备单方解除合同的条件，原告解除合同的行为，不具备法律效力，被告不予认可，合同应当继续履行。证明上述事实的证据有：高桥新城荷兰商业广场出售意向书、关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议、有关提醒支付荷兰商业广场第一期收购款项相关事宜的函、中国建设银行债项审批批复、项目延期申请书、关于框架协议履行之备忘录、高桥新城荷兰商业广场租购合同、高桥新城文化广场（广场空地部分）使用公约、上海市商品房出售合同、有关款项延期支付之申请书、函件、有关支付荷兰商业广场第一期收购款项以及第二期收购项目相关事宜的函、贷记凭证、销售不动产统一发票、短信记录、律师函及回函。经审查，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》、《关于〈框架协议〉履行之备忘录》、《高桥新城文化广场（广场空地部分）使用公约》、《上海市商品房出售合同》、《关于〈框架协议〉履行之备忘录之补充》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点一，本案一期收购项目合同与二期租购项目的关系。从原、被告签订的《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》内容看，区分了第一期收购和第二期收购，并分别确定了每一期的标的，但从第二期的租购期限看，为自第一期收购之房地产交付之日起。且在该协议相关条款中还约定，如未完成第一期收购的，被告放弃整个标的房地产的认购，如未完成第二期（租购）阶段收购的，放弃租购阶段收购标的的认购。双方签订的《高桥新城荷兰商业广场租购合同》也约定，自《框架协议》中第一期收购标的申办房地产过户登记后生效，标的的交付与接收日期为第一期购买的房地产标的交付当日。在2013年12月10日被告方王贤牧给原告方吴晓峰的函件中，也称一期项目和二期项目是一个不可分割的整体。由此可见，第一期收购合同与第二期的租购合同虽相对独立，但第二期的租购关系是建立在第一期的收购关系基础之上的，两者有密不可分的关系。且从双方合同的本意看，被告是对一期、二期项目的整体收购。二、本案争议焦点二，原告是否有权依法行使合同解除权。1、在一期项目收购合同关系中，双方曾在《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》中约定了被告一期项目收购房地产应支付房价款的时间，并约定如被告未在协议约定的时间付款，逾期付款超过45天的，原告有权单方面解除本协议和相应的《商品房出售合同》。但此后，双方通过签订《关于框架协议履行之备忘录》的方式变更了一期项目价款的支付时间，并约定，如果就一期收购项目被告未能在2013年3月31日前付清首付款的，或被告未能在2013年5月31日前支付1.8亿元银行贷款的，双方同意按《出售合同》补充条款一中的第2条“付款的违约责任”以及相关约定处理，结合双方签订的《上海市商品房出售合同》第2条的约定，原告在被告未能按约付款，且给予被告15天的宽限期后仍未付款的，赋予原告选择权，即可以选择要求被告支付违约金并继续履行合同，也可以选择解除合同。在此之后，双方虽还曾于2013年4月12日签订了《关于框架协议履行之备忘录之补充》，并对一期项目价款的支付时间做出了相应调整，但约定的一期项目首期余款88，360，486元的支付时间为2013年5月31日，并明确了本备忘录之补充明确予以修改或补充外，《框架协议》、《出售合同》、《备忘录》的其他条款维持不变，也就是如被告逾期支付房款的情况下，原告仍可以按照《出售合同》补充条款一第2条约定的内容做出选择。现从被告向原告支付款项的时间和金额看，被告仍然没有按照《关于框架协议履行之备忘录之补充》约定的内容，即未按约于2013年5月31日前向原告支付一期项目首期款，此时，原告如果选择行使解除权的话，应当在此后15天宽限期之次日2013年6月16日即可单方行使解除权。但从实际履行情况看，在此后直至2014年9月期间，原告虽没有在法律规定的期限内，即解除权发生之日起一年内行使约定解除权，而致该约定解除权归于消灭，但在此后，原告又于2014年9月1日给被告的函件中要求被告于2014年9月15日前支付应付未付的一期收购款及补偿金的部分，并在2014年10月15日前付清一期项目所有款项，这是在被告违约、且原告丧失约定解除权之后再次向被告的催告，并也给予了被告合理的履行期限，但被告届时仍未向原告履行，故基于所赋予原告的法定解除权，原告有权在2014年10月16日发函对被告行使就一期项目的法定解除权，并在该函件到达之日生效。原告主张解除一期项目中所有《上海市商品房出售合同》的主张，本院应予支持。2、在二期租购项目合同关系中，原、被告在《关于框架协议履行之备忘录》中已经明确约定了被告在2013年7月31日前将二期项目意向金补足至4，160万元，于2013年12月31日前按《框架协议》约定完成二期项目的收购，即对于二期项目收购的付款时间和履行期限亦作出了明确约定，双方虽没有就被告在二期项目中逾期付款或逾期履行的违约责任作出约定，但原告亦享有相应法定权利。现被告未能按上述约定支付二期款项，也未能按约定期限履行收购二期项目，为此，原告曾于2014年8月8日的函件中，明确要求被告补足二期项目的意向金和房款，由此可见，原告也已经依法履行了催告义务，但被告此后对上述义务仍未履行，故原告有权在2014年10月16日依法行使二期项目的收购解除权。3、关于二期项目的租赁合同关系，实际双方系在《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》和《框架协议履行之备忘录》中作出原则性规定后，双方又通过签订的《高桥新城荷兰商业广场租购合同》中进行了约定，但双方同时约定，该合同需待第一期收购标的申办房地产过户登记后生效，目前该租购合同尚未生效，故不存在解除问题。鉴于双方签订的《高桥新城文化广场（广场空地部分）使用公约》系建立在前述租赁合同基础上的，现租赁合同未生效，且租赁合同生效条件也不可能发生，故该合同的解除亦符合法律规定，本院予以支持。三、原告主张补偿金500万元的诉请是否成立。原告在审理中明确其主张该诉请是基于《关于框架协议履行之备忘录》中被告确认的因其延期支付购房款等原因自愿给原告的补偿款，对此，从上述备忘录的内容看，原、被告达成一致意见为，由被告补偿原告500万元系基于继续履行合同而作出的，现原告因被告违约而行使合同解除权，故原告适用该条款主张权利，与事实不符，本院难以支持。四、原告主张的违约金诉请是否成立。在被告违约的情况下，原告有权依法主张违约金，现原、被告在《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》和《上海市商品房出售合同》中均约定了在原告享有单方解除权的情况下，被告就第一期项目应在已收款项中扣除2，000万元作为违约金。且双方在《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》中还约定就二期项目，因被告原因，租购标的物的买卖无法完成的，被告应支付违约金2，000万元，故原告现依据双方签订的上述合同主张合同解除后的违约金，有事实依据，本院应予支持。至于被告认为基于房价的实际上涨，原告为此并无损失、其主张的违约金过高的问题，因违约金兼具补偿性功能和惩罚性功能，同时还需兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，现在履行过程中被告一再承诺继续履行，但至今均未履行，且被告也未能举证房价上涨的实际情况，故本院认定原告主张的违约金并未过高，被告要求予以减少的意见，本院不予采纳。综上所述，鉴于《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》、《关于框架协议履行之备忘录（XXXXXXXX）》、《关于框架协议履行之备忘录之补充（XXXXXXXX）》、《高桥新城文化广场（广场空地部分）使用公约》、《上海市商品房出售合同》在原告向被告发出《律师函》，并于2014年10月17日到达被告之时已经解除，故原告再向本院主张解除上述协议已无必要，本院不予支持。在原、被告之间签订的相应合同解除后，当事人可以要求恢复原状，原告向被告收取的购房款应予返还。审理中，原告也表示愿意返还购房款，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十五条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告康慧母婴专护服务（上海）有限公司支付原告上海新高桥开发有限公司违约金4，000万元；二、原告上海新高桥开发有限公司返还被告康慧母婴专护服务（上海）有限公司购房款13，170万元；以上第一项和第二项相抵，原告上海新高桥开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告康慧母婴专护服务（上海）有限公司购房款9，170万元。四、驳回原告上海新高桥开发有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416，566元，由被告康慧母婴专护服务（上海）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　胡铁红代理审判员　　周　婉人民陪审员　　曹　璐二〇一五年四月三日书　记　员　　朱沈聪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。微信公众号“”