（2014）槐民初字第2453号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-06-11
案件名称
冯秀英等与济南大南方房地产开发有限公司等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯秀英,张君,张群,济南大南方房地产开发有限公司,济南市槐荫区房屋征收服务中心
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十七条；《中华人民共和国侵权责任法》：第十九条；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2014）槐民初字第2453号原告冯秀英，女，1937年10月3日出生，汉族，住河南省范县。原告张君，男，1959年6月22日出生，汉族，户籍所在地河南省范县，现住河南省范县房产所家属院*号楼*单元。原告张群，男，1971年9月14日出生，汉族，户籍所在地河南省范县，现住河南省范县房产所家属院*号楼*单元。以上三原告共同委托代理人韩清智，山东豪才律师事务所律师。被告济南大南方房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人斯军钢，董事长。委托代理人张强，男，汉族，1963年3月26日出生，该公司职工，住浙江省温州市。被告济南市槐荫区房屋征收服务中心，住所地济南市。法定代表人边广伟，主任。委托代理人戴盟，山东戴盟律师事务所律师。原告冯秀英、原告张君、原告张群（以下简称三原告）诉被告济南大南方房地产开发有限公司（以下简称大南方公司）、被告济南市槐荫区拆迁办公室（以下简称拆迁办）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理。后经查实，被告拆迁办已于2014年3月变更名称为济南市槐荫区房屋征收服务中心（以下简称征收中心）。本院对被告拆迁办的名称变更后，依法组成合议庭，于2014年12月10日公开开庭对本案进行了审理。三原告共同委托代理人韩清智，被告大南方公司委托代理人张强，被告征收中心委托代理人戴盟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称：原告冯秀英的丈夫张银祥，是原济南市槐荫区中大槐树南街44号房屋的产权人。2008年4月，因建设新天地花园项目的需要，该房屋要拆迁，后两被告在没有通知产权人张银祥的情况下，将房屋进行了拆除，并以产权不明为由拒绝赔偿。2011年1月，产权人张银祥以所有权确认为由将原房屋的住户诉至槐荫法院，槐荫法院于2012年10月29日下达了（2011）槐民初字第155号民事判决书，判决该房屋的所有权人是张银祥。2012年底，张银祥去世。原告冯秀英是张银祥的配偶，原告张君和原告张群是原告冯秀英与张银祥的儿子。显然，两被告应当按照有关规定向三原告支付赔偿款。但两被告拒绝支付。三原告诉至本院，要求判令两被告支付房屋赔偿款800000元，并承担本案诉讼费。审理中，三原告明确应由被告大南方公司承担主赔偿义务，因被告大南方公司为违法拆迁，故作为其代理人的被告征收中心应承担连带赔偿责任。被告大南方公司辩称：我们将房屋拆除时间很久了，2008年拆迁的，人员已经变更了。据了解，涉案房屋当时不是原告居住的，我们已经将当时的住户安置在了明星小区。当时房子是否属于原告，为什么不把住在房子里的人赶走呢，肯定有个矛盾在里面，要当时处理清楚。因为原告与当时房屋居住人有纠纷，应该他们自己解决，不同意向三原告支付赔偿款。被告征收中心辩称：第一、2008年，当时的拆迁办也就是现在的被告，接受拆迁人，也就是本案被告大南方公司的委托，作为拆迁代理人与居住在本案诉争的济南市槐荫区中大槐树44号院中的四位住户签订了拆迁安置协议。在当时的情况下，拆迁办经过调查，就知道该房屋的现住户与张银祥之间存在产权纠纷，所以在给四人的房屋拆迁条款协议中已经明确载明，该拆迁房屋存有纠纷，根据当时的政策，注明了待纠纷解决后的处理意见。所以，该房屋拆迁后，原房屋所有权人与四位住户就该纠纷已经提起了诉讼。至于诉讼以后的问题如何解决，我们认为应当按照当时注明的事项进行处理。但是三原告在诉状中要求支付的房屋赔偿款，在拆迁时根本不存在赔偿的问题。所以，三原告在诉状中称，认为两被告以产权不明为由拒不赔偿的事实不能成立。因为没有赔偿这一块，就三原告所称的赔偿是没有事实和法律依据的，三原告要求的80万元赔偿款的事实不能成立，法庭应当予以驳回。第二、三原告现在仅对两被告提起诉讼，我们认为遗漏了相关的当事人，也就是涉及本案的被拆迁的安置人，因此，为查明案件事实，作为本案，三原告应当将四位被拆迁的实际居住人列为本案的被告或第三人，只有这样才能查明案件事实。经审理查明，原告冯秀英与张银祥原系夫妻关系，双方共育有两子女，即本案原告张君及原告张群。张银祥父母分别于1982年11月及1994年去世。张银祥于2012年11月5日去世。三原告为张银祥的法定继承人。以上事实有三原告提供的范县公安局城关派出所出具的户籍《注销证明》、《证明》、莘县大张家镇吕楼村民委员会出具的《证明》及原、被告双方陈述为凭。坐落于济南市槐荫区中大槐树南街的44号院（以下简称44号院），在2008年时共有房屋十间，其中北屋一间，建筑面积9.49㎡，为原济南市槐荫区房地产管理局建设的房屋；东屋三间，建筑面积为40.41㎡；西屋三间，建筑面积为38.87㎡；南屋三间，建筑面积为50.40平方米。以上房屋，当时由案外人刘德祥居住东屋一间；明光华、明光才居住南屋各一间；商锡建居住西屋两间。2008年4月，因建设东方新天地花园项目的需要，被告大南方公司作为甲方，拆迁办即现被告征收中心作为被告大南方公司的代理人分别于2008年4月10日、4月12日、4月12日与作为乙方的刘德祥、明光才、商锡建及明光华签订了《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》。协议写明为实施东方新花园项目，需拆除乙方即刘德祥、明光才、明光华及商锡建原居住的44号院内东屋、南屋、西屋，将其分别安置至明星小区8号楼2单元601室、8号楼5单元601室、8号楼3单元601室和8号楼1单元601室居住，安置房屋的建筑面积均为79.73平方米，协议要求刘德祥应于2008年4月16日前完成搬迁，明光才、商锡建及明光华应于2008年4月17日前完成搬迁。以上四份协议均注明为临时安置协议，并在“双方约定的其它事项”处写明“乙方系该被拆迁房屋的现居住人，因与被拆迁房屋产权人有纠纷，在拆迁期内未能就安置事宜达成一致意见。为保障工程拆迁工作的顺利进行，对现居住人进行临时安置。在乙方与该被拆迁房屋产权人达成意向前，甲方允许乙方长期居住该临时安置房屋，乙方与产权人纠纷解除后，甲方按2300元／㎡的标准出售该房给乙方”。协议签订后，刘德祥、明光才、明光华、商锡建原居住的房屋被拆除，其均搬至明星小区安置房屋居住。被告大南方公司取得的对上述房屋进行拆迁的拆迁许可证编号为：济建拆告字（2007）第11号。拆迁办即被告征收中心的业务范围为为拆迁双方当事人提供拆迁安置服务，房屋勘估、丈量；拆迁户安置、发款；土渣清运。2007年11月30日，在44号院房屋拆除前，按照拆迁政策规定，济南新恒基房地产评估有限公司及济南正源房地产评估事务所有限责任公司对44号院内的房屋的价值进行了评估，评估单价为4096元／平方米。以上事实有三原告提供《济南市土地登记申请书（审批表）》、《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》、《分户评估结果表》等证据及原、被告双方陈述为凭。因与刘德祥、明光华、明光才、商锡建对44号院内房屋的产权发生争议，张银祥于2011年1月21日将四人诉至本院，要求确认44号院中房屋的所有权及拆迁后的利益归其所有。本院审理后，作出（2011）槐民初字第155号《民事判决书》。该判决认定44号院中除由济南市槐荫区房地产管理局建设的房屋外，该院内的东屋、西屋、南屋各三间房屋的所有权归该案原告张银祥享有，但拆迁部门与该案被告刘德祥、被告明光华、被告明光才、被告商锡建签订的协议仅为临时安置协议，即此时签订协议所确定的拆迁利益是临时性而非最终的，拆迁利益也是不确定的，因此驳回了该案原告张银祥要求判令44号房屋拆迁利益归其所有的诉讼请求。该判决现已生效。三原告认为，依上述生效判决可以认定张银祥享有44号院内房屋的所有权。被告大南方公司违法将张银祥所有的房屋进行了拆除，其应当向三原告按照2010年底至2011年初，44号院所在区域新建住宅6000多元／平方米的价格，支付房屋被拆除的赔偿款800000元。以上事实有三原告提供的（2011）槐民初字第155号案件的卷宗档案查询材料及原、被告双方的陈述为凭。本院认为，原44号院九间房屋的所有权经本院生效法律文书确认为归张银祥所有，其享有对该九间房屋占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”44号院的九间房屋作为张银祥生前拥有所有权的不动产，被告大南方公司在没有向张银祥支付任何对价的情况下，即将相关房屋进行拆除并进行了商品房的开发，其行为侵犯了张银祥的所有权，其有义务赔偿张银祥因此产生的损失。现张银祥已经死亡，其该项财产损害的赔偿请求权应当由其继承人即本案三原告予以继承。关于赔偿的具体数额，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。”据此，三原告要求被告大南方公司赔偿其44号院房屋被拆除损失的，应当以房屋被拆除时的房屋价值为准。三原告提出的参照2010年底2011年初，44号房屋所在区域的新建商品房价格计算损失的要求，没有法律依据，本院不予采纳。依查明的事实可知，在44号院房屋被拆除前，根据拆迁政策的要求，济南新恒基房地产评估有限公司及济南正源房地产评估事务所有限责任公司对44号院内房屋的价值进行了评估。该评估作为中间方作出的评估结果，距离房屋被拆除的时间较近，具有较强的参考性。虽然三原告认为该评估价格太低，但其未能提供其他证据推翻该评估结果，故本院酌情参照该评估结果确定被告大南方公司应承担的赔偿责任。经核算，九间房屋建筑面积共计129.68平方米，评估单价为4096元／平方米，故被告大南方公司应承担的赔偿数额为531169.28元。三原告还主张因被告大南方公司的拆迁行为违法，故作为拆迁代理人的拆迁办即被告征收中心应当对上述赔偿责任承担连带责任。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”据此，被告征收中心作为拆迁代理人，其行为应当由被告大南方公司承担民事责任。且44号院因其历史原因，形成了张银祥房屋被案外人长期居住的事实。两被告已经对44号房屋内的实际居住人进行了临时安置，三原告无证据证明被告大南方公司系违法拆迁。三原告要求被告房屋征收中心承担连带赔偿责任的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告大南方公司辩称其已经将当时的住户安置在了明星小区，但在本院原审理的（2011）槐民初字第155号案件中已查明其将当时的住户进行安置只是临时安置，并非最终安置。因此其该项辩称意见与事实不符，本院不予采纳。被告征收中心还辩称，为查明案件事实，三原告应当将四位被拆迁的实际居住人列为本案的被告或第三人。但本院原审理的（2011）槐民初字第155号案件正是以该四位被拆迁的实际居住人为被告进行的诉讼，在该案中已将相关事实查明。因此，被告征收中心的该项辩称意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告济南大南方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯秀英、原告张君、原告张群支付房屋赔偿款531169.28元。二、驳回原告冯秀英、原告张君、原告张群要求被告济南市槐荫区房屋征收服务中心对第一项判决承担连带赔偿责任的诉讼请求。三、驳回原告冯秀英、原告张君、原告张群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，原告冯秀英、原告张君、原告张群负担3965元，被告济南大南方房地产开发有限公司负担7835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 张 斌人民陪审员 汪秀英人民陪审员 高金辉二〇一五年四月三日书 记 员 官 静 来源：