（2014）潮安法民一初字第543号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2018-07-02
案件名称
中国人民解放军广东省潮州军分区与黄和文土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
潮州市潮安区人民法院
所属地区
潮州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军广东省潮州军分区,黄和文,黄甲明,陈树生,苏正顺
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第二百一十四条第一款，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省潮州市潮安区人民法院民 事 判 决 书（2014）潮安法民一初字第543号原告：中国人民解放军广东省潮州军分区，住所地潮州市湘桥区。负责人：陈锋，司令员。委托代理人：吴建钊，潮州市公职律师事务所律师。委托代理人：许志良，中国人民解放军广东省潮州军分区卫生所长。被告：黄和文，男，1963年9月8日出生，汉族，住潮州市潮安区。委托代理人：李映彬，广东锦帆律师事务所律师。第三人：黄甲明，男，1973年1月12日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。第三人：陈树生，男，1964年12月4日出生，汉族，住广东潮州市潮安区。第三人：苏正顺，男，1964年3月16日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。上述三个第三人的共同委托代理人：李映彬，广东锦帆律师事务所律师。原告中国人民解放军广东省潮州军分区诉被告黄和文土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法由审判员曾平担任审判长，与代理审判员雷燕君、人民陪审员李美庭组成合议庭，并依职权追加了黄甲明、陈树生、苏正顺作为第三人参加诉讼，于2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军广东省潮州军分区的委托代理人吴建钊、许志良；第三人黄甲明、陈树生和被告黄和文、第三人黄甲明、陈树生、苏正顺的共同委托代理人李映彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军广东省潮州军分区诉称：原告2000年9月2日与被告签订《潮州军分区土地租赁合同书》，将位于潮安区××××村空余的军用土地约叁拾亩（宗地编号为2213）租赁给被告，合同约定：合同期自2000年11月1日起至2060年10月31日止；被告“可按国家有关规定进行民用建设开发，但……严格遵守国家法律法令，不得损害军队和社会的公共利益。因乙方（被告）责任，导致的损失和造成的后果，由乙方（被告）负全部责任”“在特殊情况下，甲方（原告）根据军事需要可以提前收回土地……”。合同签订后，原告依约将土地交付被告使用。前段时间，原告在例行检查时发现被告严重违反《中华人民共和国城市规划法》有关规定，在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在租赁军用土地上大肆建造永久性建筑物、构筑物及其他设施，违背双方合同约定，损害了军队的声誉和形象。原告现场即予制止，但被告态度蛮横，我行我素，拒不改正。原告遂于2014年6月6日将有关情况函告潮州市城乡规划局，请依法进行处理。潮州市城乡规划局于次月24日就潮安区住房和城乡建设局的复函转复原告：“……经现场勘查取证……黄和文现在该租地上建设一幢二层楼房（占地面积约700平方米，总建筑面积约1400平方米），但建设没有取得规划报建许可……当即向黄和文发出停工通知书，并对其进行政策法规的宣传教育。”鉴于被告的行为严重违法、违约，加上原告因军事需要需收回出租土地，故原告根据合同约定，于2014年9月1日通过公证送达方式，书面通知被告即日解除合同，要求被告在收到通知之日起15日内腾退、交还租赁土地，并到原告处领回已缴交的未使用年限租金。但是，被告至今拒不腾退交还土地。为维护自身合法权益，原告不得已诉诸贵院，恳请法院依法查明事实，判决：1、确认原、被告2000年9月2日签订的《潮州市军分区土地租赁合同书》已于2014年9月1日解除；2、判令被告立即腾退、交还位于潮安区××××村宗地编号2213的军用土地。庭审时，原告以笔误为由将诉状中《中华人民共和国城市规划法》改为《中华人民共和国城乡规划法》。原告中国人民解放军广东省潮州军分区对其陈述的事实和主张在举证期限内提供的证据有：1、军官证复印件,证明陈锋、瞿建波、谢周含、许志良的身份；2、身份证复印件，证明黄和文身份；3、土地使用权证复印件，证明租赁土地系潮州市军分区所有；4、（2000)潮湘证经字第135号公证书复印件，证明黄和文与潮州市军分区签订土地租赁合同的有关情况；5、（2014)粤潮韩江第002202号公证书复印件，证明潮州市军分区电话通知、书面通知黄和文解除合同，合同于2014年9月1日解除；6、致市规划局函复印件，证明要求市规划局查明黄和文建设孚中军用土地的合法性并予以处置；7、市规划局复函复印件，证明黄和文没有取得规划报建许可，擅自建筑，属违规建设。被告黄和文答辩称：被告承租后把部份土地转租，各承租人依合同约定进行建设并生产。2000年11月1日，被告把其中9824.17平方米土地转租给陈树生，同日陈树生又把其中3333平方米土地再转租给苏正顺，上述二次转租合同均办理公证。原告在当日出具了同意转租证明书，同意了上述土地的转租行为。陈树生、苏正顺承租后将该地用于创办潮州市潮安区舒曼卫浴陶瓷有限公司（下称舒曼公司）和潮安县古巷镇南宇陶瓷厂（下称南宇陶瓷），其中南宇陶瓷厂的登记经营者黄甲明系苏正顺的亲属。被告至今没有违反合同约定。根据双方签订的《土地租赁合同书》第六条的约定，被告有权在该承租土地上进行建设，现该租赁土地已全部建设成工业厂房，用于民用工业生产。历任军分区领导到该租赁土地视察时，均表示支持被告及次承租人在该承租土地上建设办厂发展民营企业。涉案承租土地属南宇陶瓷厂改建，被告已依法转租，无权干涉南宇陶瓷厂改建，也与被告无关。南宇瓷厂于近期仅对部份厂房进行改建，把原来占地约700平方米的铁蓬厂房改成框架结构的厂房，目的是为了响应政府的号召，改善员工的工作环境。南宇瓷厂虽然在改建时没有依法向建设部门报建，也仅是承担相应的行政责任，现南宇瓷厂正准备补办报建手续，根据《土地租赁合同书》的约定，原告也有义务协助南宇瓷厂，为南宇瓷厂提供必要的帮助。该改建厂房占地面积约700平方米，仅占本承租土地不到4%的面积。退一万步讲，假设南宇瓷厂本次改建有违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定和《土地租赁合同书》的约定，原告也无权单方与被告解除本租赁合同。原告适用法律错误。原告诉称被告严重违反《中华人民共和国城市规划法》有关规定，但《中华人民共和国城市规划法》在2008年1月1日被废止，因此《中华人民共和国城市规划法》并不能适用于本案。原告单方解除合同的书面通知未送达被告。原告诉称“于2014年9月1日通过公证送达方式，书面通知被告即日解除合同”，依据《合同法》第九十六条的规定，解除合同应当通知对方。被告至今未收到原告的所谓“书面通知”，也未委托他人代收。综上，原告的诉求既没事实根据，也没法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告黄和文对其辩解意见在举证期限内提交的证据有：1、土地租赁合同书、公证书、国有土地使用证、发票、身份证复印件，证明原、被告于2000年9月2日签订土地租赁合同，约定原告把安府国用（1996）字第512111600030号国有土地使用权出租给被告，并办理公证手续，被告已付清60年土地使用权租金的事实；2、土地租赁合同书、公证书、身份证复印件，证明被告于2000年11月1日把安府国用（1996）字第512111600030号国有土地使用权中9824.17平方米土地使用权转租给陈树生并办理公证手续的事实；3、土地租赁合同书、公证书、身份证复印件，证明陈树生于2000年11月1日再把安府国用（1996）字第512111600030号国有土地使用权中3333平方米土地转租给苏正顺并办理公证手续的事实；4、证明原告同意被告黄和文、陈树生、苏正顺之间的转租行为的事实；5、证明书、身份证复印件，证明苏正顺将承租土地无偿提供给妹夫黄甲明创办潮安县古巷镇南宇陶瓷厂的事实；6、照片（原件），证明陈树生、黄甲明在承租土地上投资建设陶瓷厂并生产、经营至今的事实；7、情况说明书复印件，证明古巷镇孚中村村民委员会对涉案土地历史变迁、周边等情况的说明，并确认涉案土地上两家企业热心当地各项公益事业的事实；8、纳税证明复印件，证明涉案土地上的潮安县古巷镇南宇陶瓷厂、潮安县舒曼卫浴陶瓷有限公司最近三年依法纳税的事实；9、证明书复印件，证明潮安县古巷镇南宇陶瓷厂、潮安县舒曼卫浴陶瓷有限公司对孚中村老人组福利事业支持奉献的事实；10、营业执照复印件，证明潮州市潮安区舒曼卫浴陶瓷有限公司、潮安县古巷镇南宇陶瓷厂是依法登记设立的企业。第三人黄甲明、陈树生、苏正顺的答辩意见与被告黄和文的答辩意见一致。第三人黄甲明、陈树生、苏正顺对其辩解意见在举证期限内没有提交证据。经开庭质证，被告黄和文对原告提交的证据的质证意见为：对证据1、3、4无异议；对证据2真实性无异议，但该证件已被新的身份证所代替，住所地也已变更；对证据5有异议，被告至今没有收到原告的解除合同的书面通知书，也没有委托他人代收该通知书；对证据6、7真实性无异议，根据租赁合同的约定，被告及陈树生等人有权在该租赁土地上进行建设，协助被告及陈树生等人办理报建手续是原告的职责和义务，请原告依合同约定协助原告补充报建手续。第三人黄甲明、陈树生、苏正顺对原告提交的证据的质证意见与被告黄和文的质证意见一致。原告对被告黄和文提交的证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、5无异议，但既然土地有转租，转租承租人陈树生、苏正顺、黄甲明与本案是否有利害关系，请法院考虑是否将其追加为案件第三人；对证据6的真实性无异议，但证明陈树生、黄甲明和黄和文违规建筑的事实；对证据7、8、9，认为与本案无关，且证据7关于涉案土地历史变迁的说法不正确；对证据10，营业执照已经过期。第三人黄甲明、陈树生、苏正顺对被告提交的证据没有异议。经审理查明：原告于2000年9月2日与被告签订《潮州军分区土地租赁合同书》，将位于潮安区××××村的军事用地约30亩（宗地编号为2213）租赁给被告。合同约定：合同期自2000年11月1日起至2060年10月31日止，被告可按国家有关规定进行民用建设开发；另外还约定一方可以解除合同的情形，即合同中第九条：在特殊情况下，甲方根据军事需要可以提前收回土地。合同签订后，原告依约将土地交付被告使用，被告也依约付清原告60年的租金。2000年11月1日，被告与陈树生签订《土地租赁合同书》，将上述租赁土地中的14.8亩转租给陈树生；同日，陈树生与苏正顺签订《土地租赁合同书》，将上述转租土地中的5亩再转租给苏正顺。对上述转租情况，广东省潮州军分区后勤部予以确认。陈树生承租后，在租赁场地上开办了潮州市潮安区舒曼卫浴陶瓷有限公司；苏正顺又将租赁的土地交给其妻弟黄甲明使用，黄甲明在该地上开办了潮安县古巷镇南宇陶瓷厂，被告与第三人均在上述承租土地上建设了厂房。2014年，原告检查发现在出租土地上有建造永久性建筑物，遂致函潮州市规划局要求其进行处理。后潮安区住房和城乡建设局回复潮州市城乡规划局，古巷镇规划办查明在租赁的土地上建设一幢二层楼房（占地面积约700平方米，建筑面积约1400平方米），上述的一幢二层楼房系黄甲明所建。2014年9月26日，广东省潮州市韩江公证处出具（2014）粤潮韩江第002202号公证书，证实应原告申请，该处派员对原告向被告现场送达一份《解除合同通知书》的内容和过程进行保全证据。过程如下：2014年9月1日上午，原告特派的人员与韩江公证处公证员一起，前往古巷镇向被告送达《解除合同通知书》。因未能直接送达被告，按被告的请求，原告指派的人员与公证员一同到舒曼厂寻找陈树生，有一位自称“陈树生妻子”中年妇女称其不在家，原告指派人员再次致电被告手机，对方称由“陈树生妻子”代为接收转送即可。在再次向该妇女确认其是“陈树生妻子”的身份后，原告遂将《解除合同通知书》送达给一个自称是陈树生的妻子的中年妇女。自称陈树生的妻子当时以不识字为由，拒绝在文书送达回证上签名或按指印。2014年10月21日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。庭审时各方当事人确认:一是所有建筑物至法庭辩论结束时，仍未取得规划报建许可，但是目前的建设符合双方合同的约定，属于民用建设开发；二是各方不存在合同法第94条规定的法定解除合同情形。庭审时原告表示，存在证据证明解除合同的条件已经成就，但因涉及军事秘密不能提供作证。本院认为:原、被告双方签订的《潮州军分区土地租赁合同书》、被告与第三人陈树生以及第三人陈树生和第三人苏正顺之间签订的《土地租赁合同书》均系双方当事人的真实意思表示，除合同约定租赁期限为60年违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定超过部分无效外，其余内容没有违反法律、法规的禁止性规定，应确认其他部分有效。由于各方确认没有存在法定解除合同的情形，现本案仅需考究约定解除合同的条件是否成就。根据双方合同的约定，在特殊情况下，甲方根据军事需要可以提前收回土地。因原告未能提供目前出现特殊情况、存在军事需要的证据，故不能证明解除合同的条件已成就，原告提出解除合同的理由不成立。原告提供的（2014）粤潮韩江第002202号公证书上仅证明原告将《解除合同通知书》送达给“自称陈树生妻子”的中年妇女，未能证明将该通知书送达给被告或其受托人，故对其自该通知书送达之日起，原被告签订的上述合同已解除的主张，本院不予支持。至于承租人与次承租人建设厂房和其它建筑物违反《中华人民共和国城乡规划法》的问题，应由其承担相应的行政责任。各方当事人确认目前的建设符合双方合同的约定，属于民用建设开发，故原告不能以存在违建情形为由，解除合同。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十四条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费人民币100元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长 曾 平审 判 长 曾 平代理审判员 雷燕君人民陪审员 李美庭二〇一五年四月三日书 记 员 詹丹雅 来源：百度搜索“”