（2015）南民初字第374号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-10-08
案件名称
嵇红宇、钱浩明等买卖合同纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书
法院
无锡市南长区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
嵇红宇,钱浩明,顾飞
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十三条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百一十二条第一款
全文
江苏省无锡市南长区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第374号原告嵇红宇，自由职业。委托代理人陈志强（受嵇红宇的特别授权委托），无锡市滨湖区金剑法律服务所法律工作者。被告钱浩明，在无锡市浩明海鲜商行工作。委托代理人冯寿其（受钱浩明的特别授权委托），在无锡振达自动化设备有限公司工作。第三人顾飞，在无锡市水产市场工作。原告嵇红宇与被告钱浩明、第三人顾飞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嵇红宇及其委托代理人陈志强、被告钱浩明的委托代理人冯寿其、第三人顾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嵇红宇诉称：2015年2月3日，嵇红宇收到无锡市南长区人民法院（2014）南执异字第8号执行裁定书，裁定驳回嵇红宇提出的执行异议。法院裁定驳回理由是：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。但嵇红宇认为：根据相关规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。嵇红宇自与顾飞签订买卖合同后即支付了相关款项，整个交易过程完成了买房、付款、实际居住的条件，现要求法院判令：确认无锡市瑞星家园xxx号xxx室房屋（以下简称讼争房屋）所有权归嵇红宇所有，并停止对该财产的执行。被告钱浩明辩称：无锡市南长区法院（2014）南执异字第8号执行裁定书正确，买房合同是在违反法律的5年之内不许上市买卖的情况下签订，是无效合同，且讼争房屋房产证上载明房屋于2014年9月27日前不得进入市场。嵇红宇与顾飞签订的买房协议是在上述时间之前，不受法律保护，要求驳回嵇红宇的诉讼请求。第三人顾飞述称：同意嵇红宇的诉讼请求，讼争房屋属于嵇红宇所有，不是顾飞的财产。经审理查明：2009年10月17日，顾飞（甲方）与嵇红宇（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定：甲方同意将讼争房屋出卖给乙方。买卖房屋价格为35万元。因该房尚属经济适用房性质，暂时无法过户给乙方。为此，就有关事项经双方友好协商达成如下协议：鉴于目前该房屋的购房发票等有关票据以及房产权证书、土地证书上的所有权名是甲方，甲方应将购房发票等其他有关票据交由乙方保存，甲方在领取房产证后，也交由乙方保存，便于过户；乙方取得房屋的全部权利后，乙方可以甲方名义向银行申请贷款，乙方以甲方名义向银行贷款后，就贷款事宜发生的全部法律上的权利义务均由乙方承受，与甲方无涉；乙方负责承担该房屋的进户费和领取产权证，承担该房屋以后过户的一切费用，乙方负责承担该房屋以甲方名义出现的该房屋的物业管理费、电梯费等一切日常费用；甲乙双方同时参与收房验房，对房屋质量共同把关，今后乙方如发现该房屋有质量问题，应及时通知甲方，甲方要承担有关方面的联系工作，解决相关问题；甲方确认该房屋的实际产权人为乙方，乙方为该房屋的永久产权人有永久居住权，甲方仅为名义产权人，不享有产权人的任何权益，不得再将房产抵押或转卖给他人，乙方由于人为原因产生的一切纠纷包括擅自将此房出租产生的一切后果由乙方负责；在国家政策允许办理过户手续时，甲方应主动配合乙方立即办理过户手续，如不配合，由甲方承担民事责任。2015年2月，嵇红宇诉讼来院。审理中，嵇红宇、顾飞对嵇红宇如何取得讼争房屋、讼争房屋的买卖经过陈述为：2009年10月左右，顾飞所有的无锡市南长街房屋拆迁，拆迁利益是一张在顾飞名下的房票。当时嵇红宇与顾飞约定：顾飞名下的房票出让给嵇红宇，也就是说顾飞不买房票上的房屋，而是由嵇红宇直接去购买房票中的房屋，因为房票的名字是顾飞，所以嵇红宇只能以顾飞的名义买房票中的房屋，嵇红宇支付顾飞9000元房票转让费，嵇红宇向无锡市住房保障中心全额支付房票中讼争房屋的所有价款及其他所有相关费用包括契税、权证费、大修基金、电梯更新资金、进户费、中介费、担保费等，这是口头约定。嵇红宇与顾飞在2009年10月17日签订房屋买卖协议，就买卖讼争房屋事项双方达成书面意见，嵇红宇以顾飞的名义购买诉争房屋是以双方签订房屋买卖协议的形式。房款共35万元，包括房票转让费9000元、购房款272698元、契税2726.98元、权证费180元、大修基金4829元、电梯更新资金3863.2元、中介费4.5万元、担保费3052元（办理贷款需要），共计341349.18元。上述341349.18元中除了契税外其余费用是嵇红宇支付完毕后才与顾飞签订房屋买卖协议，协议中的房款35万元是凑了整数，契税2726.98元在签订房屋买卖协议时可以计算出来。审理中，嵇红宇提供收条，证明顾飞父亲顾国庆代顾飞收取房票转让费9000元；提供购房发票、建设银行明细、借款/担保合同，证明嵇红宇向无锡市住房保障中心支付房款272698元，包括首付款54698元（从嵇红宇建设银行卡转账支付）、贷款21.8万元；提供契税完税证，证明嵇红宇缴纳契税2726.98元；提供无锡市房屋置换中心有限公司收款收据，证明嵇红宇支付180元权证费；提供无锡市住房保障中心收据，证明嵇红宇支付了4829元大修基金及3863.2元电梯更新资金；提供无锡市住房置业担保有限公司担保费收据，证明嵇红宇支付担保费3052元。经质证，钱浩明对收条真实性无法确定，对其余证据真实性无异议，但认为费用均系顾飞支付。顾飞对真实性无异议。审理中，嵇红宇陈述：房票中房屋明确的区域是南湖家园，因嵇红宇不要南湖家园的房屋，要瑞星家园的房屋，所以找周某让周某帮忙换瑞星家园的房源，嵇红宇为此向周某支付了现金4.5万元中介费。嵇红宇申请证人周某出庭作证。证人周某证言的主要内容为：周某与嵇红宇是朋友关系。2009年9、10月份，周某在工作同时还挂靠在恒阳中介做房屋中介。当时，嵇红宇找到周某个人而不是通过中介，让周某帮忙买位于瑞星家园的房屋，周某提出要4.5万元中介费，嵇红宇同意。等无锡市住房保障中心和房票上登记的房主签订完购房合同以后，嵇红宇就支付周某4.5万元现金。周某没有出具收条。经质证，嵇红宇对真实性无异议，钱浩明认为只有一个证人，是孤证，证人与嵇红宇系朋友，有利害关系，无法作为证据。顾飞对真实性无异议，表示当时其所有的南长街房屋拆迁分到的房票上是南湖家园的房屋，嵇红宇自己想办法换了瑞星家园的房屋，因此顾国庆出具的收条上写的是南湖家园。审理中，嵇红宇提供顾飞于2013年8月15日出具的收条、无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨太民初字第256号民事裁定书、嵇红宇与顾飞于2013年8月15日签订的补充协议，证明顾飞收到嵇红宇支付补充协议中约定的5万元。收条上载明：今收到嵇红宇交来瑞星家园xxx号xxx室购房款5万元，该款为（2013）锡滨太民初字第256号案件协商后的房款。补充协议主要内容为：嵇红宇支付顾飞剩余房款5万元，此款于2013年8月31日前支付2.5万元，于2013年9月15日前支付2.5万元。嵇红宇并陈述：2013年6月左右顾飞至无锡市滨湖区法院起诉嵇红宇，诉求是顾飞认为房屋买卖协议中的35万元房款没有履行完毕，要求嵇红宇继续履行，而事实上是顾飞认为房票转让款9000元过低。后双方在法院调解下于2013年8月15日自行签订了补充协议，由嵇红宇另行支付顾飞5万元房票转让费，并于当日在法院交付，顾飞出具收条。顾飞于同日向法院申请撤诉，法院予以准许。因为双方在至法院签订补充协议前已经基本协商好，嵇红宇对款项也有准备，所以虽然补充协议中约定分期支付，但嵇红宇想总要支付，且当天准备了5万元现金就直接一次性支付了。经质证，钱浩明对民事裁定书真实性无异议，但认为补充协议中的分期付款与收条中的落款日期及收到全款有矛盾。顾飞对真实性无异议，并表示当时顾飞起诉是为了把讼争房屋要回来，诉讼中双方达成嵇红宇再补偿点转让费给顾飞的协议。又查明：申请执行人钱浩明与被执行人顾飞买卖合同纠纷一案，本院在审理过程中于2014年5月依法查封了顾飞名下的讼争房屋，异议人嵇红宇向本院提出执行异议，本院于2015年2月作出（2014）南执异字第8号执行裁定书，裁定驳回异议人嵇红宇提出的异议。另查明：讼争房屋（建筑面积：96.58平方米）于2010年12月14日登记在顾飞名下。产权证上载明：经济适用房，此房于2014年9月27日之前不得进入市场，其中1.58平方米按照市场价格购置。审理中，嵇红宇、顾飞一致明确：讼争房屋于2009年9月28日交付，系嵇红宇办理交付手续。嵇红宇办理交付手续后一直由嵇红宇及其女儿居住至今，顾飞没有居住过讼争房屋。上述事实，由当事人陈述、嵇红宇提供的收条、购房发票、建设银行明细、借款/担保合同、契税完税证、无锡市房屋置换中心有限公司收款收据、无锡市住房保障中心收据、无锡市住房置业担保有限公司担保费收据、补充协议、证人周某的证言、无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨太民初字第256号民事裁定书、本院（2014）南执异字第8号执行裁定书等证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为:根据现有证据，可以认定嵇红宇以顾飞名义购买讼争房屋、嵇红宇支付房款及相关费用的事实成立。嵇红宇与顾飞签订的房屋买卖协议、补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方形成房屋转让的法律关系。关于钱浩明提出房屋买卖协议违反法律，是无效合同的抗辩意见，虽然嵇红宇与顾飞在约定转让房屋时，讼争房屋尚不具备上市条件，但至诉讼时，房屋上市交易的限制已经解除，故对该抗辩意见本院不予采纳。嵇红宇除向顾飞支付5.9万元外，还支付了全部房款及相应款项，已履行了房屋转让的全部付款义务，且讼争房屋由嵇红宇实际居住使用。综上，嵇红宇的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行无锡市瑞星家园xxx号xxx室房屋。二、无锡市瑞星家园xxx号xxx室房屋属嵇红宇所有。本案诉讼费100元（已由嵇红宇预交），由钱浩明负担。钱浩明于本判决发生法律效力后十日内将所负担的诉讼费直接支付给嵇红宇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（无锡市中级人民法院开户银行及账号:中国工商银行无锡城中支行,1103020129200024805）。审 判 长 鲍钰鸣代理审判员 徐 刚人民陪审员 徐仲良二〇一五年四月三日书 记 员 袁丹青本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。