（2015）平民二终字第57号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-05
案件名称
叶县饮食服务公司与中国建设银行股份有限公司叶县支行房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省平顶山市中级人民法院
所属地区
河南省平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶县饮食服务公司,中国建设银行股份有限公司叶县支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）平民二终字第57号上诉人（原审原告）叶县饮食服务公司，住所地叶县。法定代表人陈瑞亚，经理。委托代理人王春民，河南星烁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司叶县支行，住所地叶县。委托代理人李成祥，男。委托代理人贺峰，河南首位律师事务所律师上诉人叶县饮食服务公司与上诉人中国建设银行股份有限公司叶县支行（以下简称建行叶县支行）房屋租赁合同纠纷一案，叶县饮食服务公司原审请求确认与建行叶县支行之间的租赁合同关系解除，返还叶县饮食服务公司二间门面房及2014年7月1日至二间房屋实际归还之日的房租损失，并支付违约金100000元。叶县人民法院于2014年10月27日作出（2014）叶民初字第1115号民事判决。宣判后，叶县饮食服务公司不服，向本院提起上诉，叶县人民法院于2015年1月13日将本案移送我院，本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月27日对本案进行了审理。叶县饮食服务公司法定代表人陈瑞亚及其委托代理人王春民、建行叶县支行委托代理人李成祥、贺峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1995年7月，叶县土地局将位于叶县城关镇健康路，北至商业街，南至健康路商业局，东至许南路，西至广场路，共计7852.3平方米的土地划拨给叶县饮食服务公司使用，并为其颁发了土地使用权证。1994年10月1日，叶县饮食服务公司与建行叶县支行签订了联合建房合同，双方约定：“一、乙方（建行叶县支行）投资六万元用于楼房建设，甲方（叶县饮食服务公司）将一楼东头两间交给乙方使用，期限为二十年（即1995年5月1日至2015年5月1日）。二、产权归甲方，使用权归乙方。二十年内甲乙双方均无权拆迁、拍卖、抵押和转让（若遇到国家政策除外）。六、甲乙双方均应认真履行本合同，如一方违约，违约方应付给对方违约金5万元。”随后，该合同在叶县公证处公证。1997年7月1日，叶县饮食服务公司与建行叶县支行另签订一份联合建房协议，双方约定：“二、楼房建成后，一层营业房全归乙方使用，使用期限为39年，二三层归甲方使用。期满后归甲方，如继续使用，可优先考虑乙方。条件再议。四、使用时间自楼房建成交工之日起计算，即从1997年10月1日至2036年9月30日。五、对乙方使用的房屋，在使用期间甲乙双方无权转让、抵押、拍卖。……九、甲乙双方认真履行以上条款，如一方违约，给付对方违约金10万元。”1997年12月12日，该协议在叶县公证处进行公证。2014年6月30日，叶县饮食服务公司发现上述协议中的房屋被建行叶县支行出租给昆阳镇燕青眼镜店。原告起诉来院请求处理。原审认为，原、被告就联合建房事项于1994年10月1日、1997年7月1日分别签订了两份联合建房合同，从两份合同所显示的内容看，原、被告双方经过协商以签订新合同的方式，解除了1994年10月1日的合同，双方的权利义务应按1997年7月1日签订的联合建房合同的约定履行。依据1997年7月1日双方所签订的合同第一条约定“联合建房为原告出地，乙方出资”，根据第二条约定一层营业房归被告使用39年，二、三层归原告使用。该条期满后归甲方”的表述，该双方联合所建房，在权属性质上是双方共有，只有39年期满后，权属性质上才属于原告。该合同第五条约定“对乙方使用的房屋，在使用期间甲乙双方无权转让、抵押、拍卖。”该条限定的是对被告使用的双方共有的“房屋”，共有的双方均无权予以处分。对于被告依据合同约定所取得的对一层房屋的使用，如何使用，双方并未作出特别约定，因此，被告如何使用该房屋，不违反双方约定，故原告请求支付违约金10万元不能成立，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件，本案中，被告已经履行了出资义务，房屋已经建设并使用，不存在“不履行主要债务、延迟履行主要债务”，致使合同目的不能实现的情况，因此原告请求解除合同、返还房屋以及赔偿损失的请求不能成立，不予支持。原告主张本案法律关系为租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中并不存在所谓的“租赁物”也不存在所谓的“租金”，而是一方出地一方出资的联合建房，不符合租赁合同的特征。因此，原告该主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告叶县饮食服务公司负担。宣判后，叶县饮食服务公司不服，上诉称，叶县饮食服务公司与建行叶县支行于1994年10月1日签订了“联合建房合同”，1997年7月1日又在该合同的基础上签订了“联合建房协议”，两份合同对房屋所有权有明确约定，建行叶县支行并不存在对房屋产权的共有或按份共有的关系，故两份合同虽名为“联合建房”实际上是租赁关系。叶县饮食服务公司发现建行叶县支行转租房屋后，于2014年6月30日已书面通知被上诉人解除双方的租赁合同关系、并要求五日内交还房屋并依约赔偿违约金10万元。综上，一审法院认定事实错误，要求二审法院依法解除双方的房屋租赁合同，归还二间门面房，赔偿约期占用房屋的房租损失及违约金10万元。被上诉人建行叶县支行辩称，1997年和1994年的联建合同无论是前者的解除或是前者的变更对本案无影响，双方之间的是联合建房关系，而非租赁关系。双方的权利义务是建行叶县支行出资帮叶县饮食服务公司建房，而后取得部分房屋的使用权。建行叶县支行在39年期限内只要对使用房屋的产权不作处分，叶县饮食服务公司就无权干涉建行叶县支行的使用。所以叶县饮食服务公司主张的违约金、房租损失等没有事实根据，综上，请求二审驳回叶县饮食服务公司的上诉请求。二审经审理查明事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，双方所签联合建房协议约定，由叶县饮食服务公司出地、建行叶县支行出资，双方联合建房，楼房建成后，一层二间门面房屋由建行叶县支行使用，房屋产权归叶县饮食服务公司所有。根据此约定，建行叶县支行以取得房屋使用权作为其投资建房的收益，并未交付房屋租金，不符合房屋租赁关系的特征。建行叶县支行将其具有使用权的房屋对外出租，是对其使用权的处分，而双方联合建房协议并未明确对使用权予以限制或禁止，叶县饮食服务公司无充分证据证明建行叶县支行将房屋对外出租违反双方的约定。因此，叶县饮食服务公司上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费各2300元，由上诉人叶县饮食服务公司负担。本判决为终审判决。审判长 邢智慧审判员 朱 晓审判员 李双双二〇一五年四月三日书记员 刘璐娜 来自