（2015）呼民一终字第00018号

裁判日期: 2015-04-03

公开日期: 2015-06-17

案件名称

内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司与邢毅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2015）呼民一终字第00018号上诉人（原审被告）内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司。住所地：呼和浩特市新城区团结小区社区服务网点综合楼1-3-1302、1304。法定代表人张玲杰，该公司总经理。委托代理人武卫华，女，该公司职员，住呼和浩特市新城区。被上诉人（原审原告）邢毅，男，住呼和浩特市回民区。上诉人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰房地产）因与被上诉人邢毅房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人尖峰房地产的委托代理��武卫华，被上诉人邢毅到庭参加诉讼.本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年9月17日，邢毅（甲方）与尖峰房地产（乙方）签订商品房买卖要约承诺书，约定邢毅购买尖峰房地产开发的位于呼和浩特市回民区车站西街水岸新巢项目6号楼1单元6层03号商品房一套。总价款56万元，建筑面积70平方米（此面积不含赠送层，具体面积以最终双方签订的商品房买卖合同为准，房款多退少补），交房日期为2013年12月31日。甲方同意在签署本商品房买卖要约承诺书时，向乙方交付要约承诺金28万元，甲方承诺余款28万元办理银行按揭。甲乙双方确认除上述要约承诺确定的内容外，其他有关上述商品房买卖的权利义务内容，以双方最终签订的商品房买卖合同确定。本要约承诺书双方签字盖章后生效，该套房屋签订商品房买卖合同起自行失效。同日，邢毅签署承诺书��并向尖峰房地产交付要约金共计28万元。2013年9月4日，呼和浩特市行政执法监督局向尖峰房地产发出责令停止销售通知书，因尖峰房地产在呼和浩特市车站西街开发的水岸新巢项目违反了《商品房销售管理办法》的相关规定，责令尖峰房地产在接到通知之日起，立即停止销售，并于3日内持相关文件资料到呼和浩特市城市管理行政执法二支队1016室接受处理。对于预售房屋，尖峰房地产至今未能完工交付，亦未取得商品房预售许可证。邢毅的诉讼请求：1、确认邢毅与尖峰房地产签订的商品房买卖要约承诺书无效；2、尖峰房地产返还其购房款28万元；3、尖峰房地产支付邢毅利息损失46200元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年9月17日起计算至2014年6月15日，并支付至判决生效之日止）。原审法院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，本案争议焦点为邢��与尖峰房地产签订的商品房买卖要约承诺书是否无效，尖峰房地产应否返还邢毅购房款并赔偿利息损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由于邢毅、尖峰房地产签订的商品房买卖要约承诺书已具备商品房买卖合同的主要内容，且尖峰房地产已经按照约定收受购房款，因此应认定为商品房买卖合同，而根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由于尖峰房地产至今未能取得商品房预售许可证明，故邢毅、尖峰房地产签订的商品房买卖��约承诺书应确认为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，对于邢毅关于尖峰房地产返还28万元购房款的请求依法予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”由于尖峰房地产未能举证证明其已告知邢毅其未取得商品房预售许可证明，因此应认定尖峰房地产具有故意隐瞒情形，故尖峰房地产应当支付邢毅利息。利息应当按照中国人民银行同期同类贷款利率，以28万元为基数，从2011年9月17日起计算至判决生效之日止。现依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第一项之规定，判决：一、确认邢毅与内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖要约承诺书无效；二、内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性返还邢毅购房款28万元；三、内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付邢毅利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率，以28万元为基数，从2011年9月17日起计算至判决生��之日止。）案件受理费已减半收取3140元，由内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司负担。尖峰房地产不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以尖峰房地产“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实”为由判令尖峰房地产承担邢毅自2011年9月17日起的全部利息损失，属于适用法律错误。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。邢毅辩称，当时买房时，我们不知尖峰房地产不具备卖房条件，后来停工了，通过律师才知道他们没有相关的手续。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：尖峰房地产是否应支付邢毅的利息损失。2011年9月17日，邢毅与尖峰房地产签订的《商品房买卖要约承诺书》是双方真实意思表示，该承诺书具备商品房买卖合同的主要内容，且尖峰房地产已经按照约定收受了邢毅的购房款28万元，因此该承诺书应认定为《商品房买卖合同》。在合同履行的过程中，因尖峰房地产未取得商品房预售许可的证明，导致未能如约交付房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定有效”的规定，本案中，尖峰房地产至今也未取得商品房预售许可证明，故尖峰房地产与邢毅所签订的《商品房买卖要约承诺书》应认定为无效合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条即“��卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，由于尖峰房地产与邢毅签订的《商品房买卖要约承诺书》为无效合同，故尖峰房地产应将邢毅的购房款28万元予以返还，并支付其利息损失。尖峰房地产认为对邢毅不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，对首付款28万元的利息损失不予赔偿，但又未提供相应的证据予以证明其对邢毅履行了告知义务。故一审判决对该项的认定符合法律规定，本院予以支持。综上所述，尖峰房地产的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费960元由内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　　马国民审判员　　鄂晓红审判员　　张蒙江二〇一五年四月三日书记员　　刘常欣来自