（2015）泰开民初字第00107号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-29
案件名称
泰州市开发区百饰得物业管理有限公司与殷得根房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
泰州医药高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰州市开发区百饰得物业管理有限公司,殷得根
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）泰开民初字第00107号原告泰州市开发区百饰得物业管理有限公司，住所地泰州医药高新技术产业开发区百饰得建材装饰城5幢405室。法定代表人吴明旦，该公司总经理。委托代理人（特别授权）陆星，江苏君谊律师事务所律师。被告殷得根。原告泰州市开发区百饰得物业管理有限公司（以下简称百饰得公司）与被告殷得根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法由审判员李剑峰独任审判，于2015年2月3日、2015年2月17日公开开庭进行了审理。原告百饰得公司的委托代理人陆星到庭参加诉讼，被告殷得根经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告百饰得公司诉称，原、被告于2011年5月31日签订摊位租赁合同1份，约定被告租赁位于百饰得装饰城内20幢120、121、121-1号的摊位，租赁期限为2011年6月1日至2012年9月29日，租赁费用为32000元。合同到期后，被告既未续签合同又不退房，应当自2012年9月30日起至2014年12月30日止按每年32000元向原告给付房屋使用费。请求人民法院判令被告立即给付原告租赁费72000元及违约金7200元。被告殷得根未到庭答辩，亦未提交证据。经审理查明，原告百饰得公司分别与徐士荣、梁国庆签订业主委托经营管理合同，约定原告公司有权以自己的名义出租经营泰州百饰得装饰城内20幢120、121号面积分别为43.85平方米、40.54平方米的商铺。2011年5月31日，原告公司与殷得根签订泰州百饰得装饰城摊位租赁合同1份，约定被告承租泰州百饰得装饰城内20幢120、121、121-1号总面积为106.86平方米的摊位，租赁期限自2011年6月1日至2012年9月29日，租金合计32000元。租金及其他相关费用在合同签订时一次性付清。若承租人未能按合同约定交纳租金超过一个月，则应承担总租金10%的违约金。被告在承租摊位处经营福代防盗门，合同到期后未与原告签订租赁合同，但继续使用上述摊位。2014年11月29日，原告向被告送达解除摊位租赁合同通知。审理中，原告自认被告已经交清2011年6月1日至2012年9月29日期间的房屋租赁费，并在2012年9月29日后又向原告交纳租赁费用13000元；此外，121-1号摊位系原告隔开楼梯下部分所形成的空间。以上事实，有房屋产权登记证书、委托经营管理合同、摊位租赁合同、送达照片、证人证言及原告当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效。本案中，原、被告在租赁合同到期后仍继续维持原占有使用状态，故租赁合同具有同等约束力，应作为双方间不定期租赁权利与义务的依据。一、关于原告主张的租赁费用：1、租赁期间。原合同到期日为2012年9月29日，故不定期租赁的起始期间应为该日次日即2012年9月30日；关于截止日期，原告主张为2014年12月30日，原告申请的证人陈述最后目见被告占用涉案摊位的时间为送达解除合同通某，可能是2014年10月29日。而原告提供的送达通知照片所反映的月份不清晰，原告现未提交其他证据予以佐证，经本院核查并对比相关网络资料，该天为2014年11月29日的可能性较大。本院综合分析上述证据，认为以2014年11月29日作为计算租赁费用的截止日期较为适宜，以此不定期租赁的期间应为26个月。2、约定的租赁费用计算标准。原告认为租赁合同约定的期间中有三个月免租期，故年租金应为32000元。但原告就免租期并未提交证据，且依其观点免租期当有四个月方合常理，故本院对该主张不予采信。合同约定的租期为2011年6月1日至2012年9月29日计16个月，租赁费用计32000元，故每月应为2000元。3、租赁收益的范围。原告主张的租赁费用，其对价系20幢120、121、121-1号、面积为106.86平方米摊位的占有使用利益。其中121-1号摊位并非原告受托经营管理，而系其自行将楼梯下方隔出所形成的空间，因原告无法证明其对该空间享有权利或权能，故其不得就该部分（面积为22.47平方米）取得收益，该部分对应的费用比例应从计算标准中予以扣除，故原告只得以每月1579.4元为标准主张租赁费用。综上计算，被告在不定期租赁关系存续期间共需支付租赁费用41064元，现其已给付13000元，尚欠28064元。二、关于原告主张的违约金。根据租赁合同约定，逾期付款违约金的给付条件为超出合同约定的期限，而该期限为合同签订之时。现原告所主张的租赁费用系因不定期租赁产生，双方显未签订合同，亦无证据证明双方对付款期限作出补充约定，故上述违约金条款所确定的给付条件在不定期租赁中不可能成就。原告主张的违约金应根据其实际损失进行认定，而该实际损失又应以被告欠付租金所产生的利息为宜。关于租金的给付期限，当事人没有约定的，租赁期间足有一年的，应在届满一年时给付；剩余不足一年的，应在租期届满时给付，故结合上述已经查明的事实，本院认定被告应付违约金的计算方式如下：以5953元（年租金18953元扣除给付的13000元）为本金自2013年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际给付该款项之日止的利息，以18953元为本金自2014年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际给付该款项之日止的利息，以3158元为本金自2014年11月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际给付该款项之日止的利息。被告殷得根未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告殷得根自本判决生效之日起十日内给付原告泰州市开发区百饰得物业管理有限公司租赁费用28064元及违约金（以5953元为本金自2013年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际给付该款项之日止的利息，以18953元为本金自2014年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际给付该款项之日止的利息，以3158元为本金自2014年11月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际给付该款项之日止的利息）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2298元，减半收取1149元，由原告负担826元（已预交），由被告负担323元（被告在履行本判决确定的给付义务时迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费2298元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；汇入单位：泰州市财政局；帐号：20×××88；汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；款源：上诉费；一审案号；编码：112001）。审判员 李剑峰二〇一五年四月三日书记员 戴 健附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”