（2014）菏牡民初字第3781号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-29
案件名称
苏秀锦与山东一鸣建设集团股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
菏泽市牡丹区人民法院
所属地区
菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东一鸣建设集团股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百三十四条第一款
全文
山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2014）菏牡民初字第3781号原某：苏秀锦。委托代理人：李新，山东贵和律师事务所律师。被告：山东一鸣建设集团股份有限公司。住所地：菏泽市牡丹南路路西刘庙社区院内。法定代表人：刘一鸣，经理。委托代理人：吴清房，山东九洲苑律师事务所律师。原某苏秀锦与被告山东一鸣建设集团股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院于2014年12月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原某苏秀锦及其委托代理人李新，被告山东一鸣建设集团股份有限公司的委托代理人吴清房到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原某苏秀锦诉称：2009年9月9日，被告称建设闽都家园项目，并以公司员工联合建房的名义进行销售，我经被告同意，以鲁某的名义与被告签订了购房合同，约定购买闽都家园三栋东单元十层西户。我向被告交付了购房款共计20万元。但时至今日，该项目没有启动，无法实现合同目的。要求依法确认签订的购房协议无效，返还购房款20万元及利息。被告山东一鸣建设集团股份有限公司辨称：原某诉讼主体不适格，原某与我公司并没有签订购房合同。经审理查明：当事人对以下事实无争议：2009年9月9日，原某交被告款20万元。当事人对以下事实有异议：原某是否具有本案诉讼主体资格及原某所交200000元，被告应否承担返还责任。原某为支持其诉讼主张，提交以下证据：1、原、被告双方于2009年9月9日签订的公司员工建房协议书，说明因签合同时原某未到场，是由原某的朋友鲁某代签的，且鲁某未带原某的身份证，故该合同签订时使用了鲁某的身份证号，后来原某又到被告公司出示身份证和交款单据，被告在合同上标注原某的姓名和身份证号和已交款数额。该合同的内容具备了商品房预售合同的主要内容属于商品房预售合同，该合同签订时被告未取得商品房预售许可，故该合同应为无效合同。2、被告于2009年9月9日向原某出具的购房款收款单据，证明该单据上注明了交款数额，并标注着原某的姓名，以及原某所购房屋的房号、面积和单价，房号、面积和单价与合同上相应的标注完全一致。足以证明该合同就是原、被告之间签订的购房合同。被告对原某所提交的证据，发表以下质证意见：1、对证据1，证明目的有异议，该合同的双方为鲁某和被告，苏秀锦的名字是后来添加的，根据合同的相对性原理该合同只能约束鲁某和被告，对原某不具有法律效力。2、对证据2，证明目的有异议，该证据只能注明缴款人是苏秀锦并不能证明涉案购房合同购买方为苏秀锦。被告没有提交证据。原某申请证人鲁某出庭作证，证明涉案购房合同是其代原某签订的。原某对证人证言没有异议。被告对证人证言质证认为：该证人与原某是朋友关系，其作出的对原某有力的证言不应作为认定本案相关事实的证据，并且证人与被告签订两份书面合同，且并没要求公司退款，有可能存在重复诉求。综上，经审理，本院确认以下事实：2009年9月9日案外人鲁某同被告签订“公司员工建房协议书”一份。该协议书签有鲁某的名字及其本人的身份证号，该合同上同时签有原某的名字及其本人的身份证号。2009年9月9日，原某向被告交购房款200000元。被告为原某出具了盖有其公章的收据。综上，本院认为，本案争议的焦点问题是：1、涉案合同是否属无效合同及原某是否具有本案诉讼主体资格。2、原某所交200000元，被告应否承担返还责任。关于第一个焦点问题，本院认为：案外人鲁某认可因签合同时，原某没有带身份证，鲁某用自己的身份证替原某签订了合同，但事后在该合同上补签了原某名字及其身份证号，结合被告收取原某房款，并为原某出具收取购房款凭证的事实，以及该凭证上注明的原某所购房屋的位置，同案外人鲁某签订的合同上约定的房屋位置相同的事实，可以说明涉案合同确系原某所为，原某具有本案诉讼主体资格。原某与被告签订的是“公司员工建房协议书”，但原某不是被告单位员工，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。据此，被告在未取得商品房预售许可证明的前提下，以同公司员工的名义签订协议，出售涉案房屋，违背了法律规定，应当认定无效。关于第二个焦点问题，本院认为：被告收取原某200000元购房款属实（由被告出具的凭证为证），因涉案合同无效，且被告至今未有建设涉案房屋。因此，原某要求被告返还购房款及支付利息的诉讼请求，本院应予支持。利息计算应从原某交款之日（即2009年9月9日）起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算为宜。综上所述，本院认为：涉案合同违背了法律规定，属无效合同，且被告至今未建设涉案房屋，原某要求返还购房款并支付利息的诉讼请求，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：由被告山东一鸣建设集团股份有限公司返还原告苏秀锦购房款200000元及利息（利息计算从原告交款之日即2009年9月9日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至生效判决书确定的履行期间的最后一日止）。于判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告山东一鸣建设集团股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长 韩继东审 判 员 陈军亭人民陪审员 范玉华二〇一五年四月三日书 记 员 王丽亚 更多数据：