（2015）晋民初字第770号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2016-08-11
案件名称
原告吴美英与被告晋江晟瑞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
晋江市人民法院
所属地区
晋江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴美英,晋江晟瑞房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民初字第770号原告吴美英，女，1978年12月7日出生，汉族，住石狮市。委托代理人苏清柱、苏华梅，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。被告晋江晟瑞房地产开发有限公司，住所地晋江市。法定代表人康玛水，该公司执行董事兼总经理。委托代理人陈文杰、白向阳，福建凯泉律师事务所律师。原告吴美英与被告晋江晟瑞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理，依法由代理审判员吴雅莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人苏清柱、苏华梅，被告委托代理人白向阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年6月12日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于晋江市池店镇江滨南路世茂广场4幢1403号商品房，总价款为797317元。合同另约定，交房日期为2014年5月1日，出卖人逾期交房应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告已依约履行付款等义务，被告至今未能依约交付符合交房条件的房产，已构成违约，应承担相应的违约责任。请求判令：被告自2014年5月1日起至实际交房之日止，按已付购房款797317元的每日0.01%标准计算的逾期交房违约金（暂计至2015年1月5日为18966.12元）。被告辩称，1.本案房屋符合合同约定的交付条件。2014年4月11日，房屋经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。2014年5月28日，房屋经泉州市公安消防支队消防验收合格。晋江市建筑工程质量监督站对工程施工质量及竣工验收出具了工程质量监督报告。关于配套设施，本案房屋的生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求完成建设，符合合同约定的交付条件。2.被告已通过EMS快件、邮寄挂号信及两次报纸公告通知原告办理交房手续，系原告故意拖延不接收房屋。3.本案工程在施工中遇到暴雨以上雨天、台风等不可抗力47天，应在逾期中扣除，故其并未逾期，不应承担逾期交房违约责任。综上，本案房屋符合合同约定的交房条件，扣除47天不可抗力，其并未逾期交房，诉争房屋未办理交接手续，系原告怠于办理，故其不应承担逾期交房违约责任。请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。审理过程中，原、被告对以下事实没有争议，本院予以确认：原、被告于2012年6月12日签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买址于晋江市池店镇江滨南路世茂广场4幢1403号商品房，总价款为797317元，原告已依约支付全部购房款。本案诉争房产尚未办理交房及过户手续。原、被告的争议焦点为：1.诉争房屋是否具备交房条件？若具备，符合交房条件的时间？2.被告主张的天气原因可否据此延期交房？3.若被告逾期交房，应支付多少逾期交房违约金？关于争议焦点一，房屋是否具备交房条件？原告认为，截止目前，诉争房屋还不具备交付条件，原告有权拒绝交房。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，诉争房屋虽有经竣工验收，但未有证据证明有经建设局备案。房屋建筑工程竣工验收报告仅载明建筑电器安装工程，实际上小区至2015年2月14日才通电，房屋并未按合同约定建设。原告前往交房，被告拒不出示诉争房屋符合合同约定交房条件的相关证件，原告有权拒绝交房，并要求被告承担逾期交房的违约责任。原告向本院提供以下证据：1.《商品房买卖合同》一份，证明原告已依约按照《商品房买卖合同》约定履行其义务，而被告未能按照合同约定的期限交付房屋的情况；2.销售不动产统一发票两份，证明原告已依约按照《商品房买卖合同》约定履行其义务，而被告未能按照合同约定的期限交付房屋的情况；3.商品房买卖合附件一、二、三、四、五、六各一份，证明原告已依约按照《商品房买卖合同》约定履行其义务，而被告未能按照合同约定的期限交付房屋的情况。被告质证认为，对证据1-3的真实性没有异议，但对证明内容有异议，至今未交房是原告故意所致，不是被告未能按期交付，至今未交房的责任不在被告。被告认为，诉争房屋具备交付条件。原告所述的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》只是部门规章，不是法律和行政法规，不属于强制性规定，备案仅是行政要求，且并未规定没有备案不能交付使用。双方应尊重意思自治原则，合同第八条约定竣工及消防验收合格可以交付，诉争房屋于2014年4月11日竣工验收合格，同年5月28日消防验收合格，且其他配套设施已符合规划设计要求，规划局已出具验收报告，故诉争房屋在2014年5月28日具备合同约定的交付条件。被告向本院提供以下证据：4.福建省房屋建筑工程竣工验收报告，证明2014年4月11日，建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对诉争工程进行竣工验收，并认为本工程已按合同约定内容、按图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全，同意验收交付使用；5.工程质量监督报告，证明晋江市建筑工程质量监督站对建设、勘察、设计、监理、施工单位负责人于2014年4月11日的工程质量竣工验收进行监督，工程竣工质量验收的组织形式、验收程序符合要求；6.建设工程竣工规划条件核实意见书一份，证明晋江市城乡规划局同意通过泉州世界贸易中心综合配套项目B1地块验收；7.建设工程消防验收意见书一份，证明经泉州市公安局消防支队于2014年5月28日综合评定本工程消防验收合格；8.晋江市防空地下室竣工验收认可文件，证明本项目防空地下室经竣工验收合格；9.人防建设工程质量监督报告，证明本项目各方执行国家强制标准、质量行为及质量责任在竣工验收阶段基本履行到位；10.防雷装置竣工验收的意见，证明晋江市气象局对诉争楼房进行验收，认为该工程防直击雷装置主体部分符合要求，防侧击雷八层及以上各层建筑外墙上的金属窗、金属栏杆大部分接地良好、可以投入使用；11.电梯监督检验报告，证明诉争楼盘电梯经检验合格；12.工程竣工验收证书，证明本项目燃气工程已竣工验收；补充提供证据17.晋江市建设工程竣工验收备案证明书一份、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表两份。原告质证认为，对证据4-12的真实性无异议，但均无法证明诉争房屋符合交付条件。证据5、9、12出具的时间远超出交房的时间，更证实诉争房屋不符合交付条件。对证据17的真实性没有意见，但建设局出具的时间系2015年3月30日，已经构成逾期交房。本院认为，原告提供的证据1-3，可证明原告向被告购买本案房屋，且购房款已支付完毕。被告提供的证据4-6、17可相互印证诉争房屋于2014年4月11日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，于2015年3月30日通过晋江市住房和城乡建设局备案。房屋建筑工程竣工验收报告包括对建筑电气工程的竣工验收，虽然原告主张房屋于2015年2月14日才通电，但未能提供证据予以证明，不予采信。证据7可证明诉争房屋于2014年5月28日经泉州市公安消防支队消防验收合格。证据8-12，可证明诉争房屋的防空地下室、人防建设工程、防雷装置、电梯、燃气工程等均竣工验收合格，符合相关行业的使用要求。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付使用的条件：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格及相关配套设施、基础设施达到设计要求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。被告所建设的房屋竣工验收及消防验收均合格，应认定符合合同约定和法律规定的交付条件，即符合交房条件的时间为2014年5月28日。关于争议焦点二，被告可否据天气原因延期交房？原告认为，双方在合同第八条约定，交房时间为2014年5月1日，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的，出卖人可予以延期。被告未举证证明，有书面告知买受人因不可抗力的自然因素需要延期交房，故被告关于天气原因可延期交付的主张，不应支持。被告认为，根据气象资料可证明本案房屋在施工期间遭受暴雨13天、台风34天，共计47天无法施工。天气情况是众所周知，原告对施工期间遭遇暴雨、台风是知情的，被告虽没有通知，仍属于免责的范围。扣除暴雨、台风的天数，被告不构成逾期交房。被告向本院提供证据13气象资料予以证明。原告质证认为，证据13无法证明被告因此顺延施工，暴雨、台风不属于不可抗力。本院认为，合同第八条约定，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的，出卖人可据实予以延期。被告虽然提供证据13证明房屋在施工期间遭受暴雨、台风等天气共计47天，导致无法施工，但被告并未在相关天气发生之日起60日内书面告知原告，因天气原因无法施工，需要延期交房。故被告遭遇不可抗力延期交付的主张不予支持。关于争议焦点三，逾期交房违约金的认定？原告认为，其已依约履行付款等义务，被告至今未能依约交付房产，已构成违约，根据合同约定，被告应支付自2014年5月1日起至实际交房之日止，按已付购房款797317元的每日0.01%标准计算的逾期交房违约金（暂计至2015年1月5日为18966.12元）。被告认为，其并未逾期交房，诉争房屋未办理交接手续，系原告怠于办理，故其不应承担逾期交房违约责任。被告向本院提供证据：14.2014年5月27日交房公告，证明被告于2014年5月27日通过海峡都市报公告交房通知；15.2014年7月18日的公告，证明被告于2014年7月18日再次通过海峡都市报公告交房通知；16.挂号信邮件投递信息查询单，证明被告于2014年7月18日再次通过挂号信邮件通知原告交房。原告质证认为，对证据14-16的真实性无法确认，没有收到被告的交房通知。本院认为，被告提供的证据16可以证明被告向原告寄送相关邮件，但无法体现邮寄内容。证据14、15可以证明被告于2014年的5月27日、7月18日通过登报的方式通知各业主办理交房手续。原、被告在合同附件六第六条中约定，合同及本协议中提及的通知、告知是指书面或登报通知。采用登报通知的，以登报后的七日内视为通知送达。故依双方的合同约定，应认定被告已于2014年6月3日即送达交房通知。合同附件六第四条约定，由于买受人原因，未能按期交付该商品房的，买受人应当按照出卖人通知办理该商品房交付手续的15日内与出卖人办理房屋交付手续，买受人未在通知规定的期限内办理该商品房交付手续的，在通知办理的交付期限届满之日起的第二天视为出卖人已经按照合同的约定将该商品房交付给买受人。被告于2014年6月3日送达交房通知时，被告建设的房屋已符合交付条件，原告未在15日内办理房产交接手续，依合同应认定被告于2014年6月19日已履行交房义务。合同第九条约定，出卖人逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。被告逾期交房，应支付原告自2014年5月1日起至2014年6月19日止（共计49天）的违约金3907元（797317元×0.0001×49天）。经举证、质证、认证，本院查明的事实除与上述当事人无争议的事实一致外，另查明：被告所建设的房屋于2014年4月11日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，于2014年5月28日经消防验收合格，于2015年3月30日通过备案。被告于2014年的5月27日、7月18日通过《海峡都市报》刊登交房通知，通知各业主办理交房手续。原告于2015年1月5日向本院提起诉讼。综上事实，本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。被告于2014年6月19日履行交房义务，已逾期交房，应支付给原告逾期交房违约金3907元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告晋江晟瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告吴美英逾期交房违约金3907元；二、驳回原告吴美英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，因适用简易程序减半收取137元，由原告吴美英承担112元，被告晋江晟瑞房地产开发有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员 吴雅莉二〇一五年四月三日书 记 员 陈琦颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 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