（2015）浙湖商终字第129号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-29
案件名称
张应宝与湖州浙北拍卖行有限公司拍卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张应宝,湖州浙北拍卖行有限公司
案由
拍卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国拍卖法（2004年）》：第五十条第一款，第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙湖商终字第129号上诉人（原审原告、反诉被告）：张应宝。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖州浙北拍卖行有限公司。住所地：湖州市吴兴区体育场路138—***号。法定代表人：王欣欣，该公司董事长。委托代理人：刘嵩飚，浙江东方绿洲律师事务所律师。委托代理人：陈祖健，浙江东方绿洲律师事务所律师。上诉人张应宝为与被上诉人湖州浙北拍卖行有限公司（以下简称浙北拍卖行）拍卖合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2014）湖吴康商初字第362号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成由审判员窦修旺担任审判长，与代理审判员郑扬、代理审判员唐伟伟参加评议的合议庭，书记员陈秋萍担任记录，于2015年3月23日进行了公开开庭审理，上诉人张应宝，被上诉人浙北拍卖行的委托代理人刘嵩飚、陈祖健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定：2014年4月28日，湖州申太建设发展有限公司与浙北拍卖行签订了《委托拍卖合同》一份，合同约定：拍卖标的为湖州金龙家苑210间车库，具体情况详见拍卖清单。车库以间为单位，按每平方米的价格进行拍卖，起拍价3000元／平方米。保留价约定由委托人在拍卖前另行提供。2014年5月26日，浙北拍卖行发出拍卖公告，定于2014年6月11日上午9时在拍卖公司拍卖厅组织拍卖会对湖州市金龙家苑106间车库（具体情况详见拍卖清单）进行公开拍卖，车库以间为单位，按每平方米价格进行拍卖，起拍价3000元／平方米，有保留价。张应宝得知拍卖公告后于2014年5月26日签署了《竞买协议书》，确认了《拍卖规则》及《2014年6月11日金龙家苑车库拍卖清单》，并交纳了1万元的竞买保证金。其中，《竞买协议书》第一条“标的简介”中载明：标的建筑物、构筑物、附属设施设备等实物均以现状为准，面积以今后过户法定颁证部门重新测办发新证为准，面积如有误差在价款中多还少补。第四条“款项结算”载明：拍卖成交后，买受人须于2014年6月20日下午4时前向拍卖人指定账户交纳拍卖成交价款。逾期不付清价款者，浙北拍卖行有权认定其违约，其所交纳的拍卖保证金作为违约金，不予返还，浙北拍卖行有权按《拍卖法》第三十九条之规定追究法律责任。《2014年6月11日金龙家苑车库拍卖清单》则载明：49幢3号车库建筑面积27.11平方米。张应宝于2014年6月11日参与浙北拍卖行组织的拍卖会以总价97325元（单位成交价格：3590元／平方米）竞得拍卖标的金龙家苑49幢3号车库（建筑面积27.11平方米），并在《拍卖成交确认书》签字确认。拍卖成交后，张应宝未按约付款，浙北拍卖行于2014年6月24日向张应宝发函催讨，但张应宝以浙北拍卖行违法拍卖为由拒绝支付，以致纠纷成讼。另查明：2014年5月12日，湖州市工商行政管理局开发区分局接到12315举报称：一、浙北拍卖行拍卖的金龙家苑安置房底层车库标的不合法，要求查处不予拍卖。二、该拍卖行拍卖标的面积高于实际面积，涉嫌欺诈。湖州市工商行政管理局开发区分局接到举报后调查查明：金龙家苑为拆迁安置用房，金龙家苑共有车库280只，2012年6月，浙北拍卖行已对部分车库进行了公开拍卖，且经请示，吴兴区政府于2012年8月11日同意这280只车库公开出让。2014年，受湖州申太建设发展有限公司委托，浙北拍卖行决定于5月20日公开拍卖剩余210只车库，此拍卖会即为投诉人所指拍卖会。根据吴兴区政府于2014年5月19日发文（吴办第32号），同意高新区湖州申太建设发展有限公司市北农民新社区（金龙家苑）的210只车库公开出让，浙北拍卖行提交的前期备案材料完整、齐全，经审核，湖州市工商行政管理局开发区分局同意其前期备案。对其后期备案，经严格进行审查。对举报人反映的“该拍卖行拍卖标的面积高于实际面积”的问题，由于委托人提供了评估报告，没有发现所反映的问题。再查明：湖州诚信房产测绘有限公司作出的《测绘成果报告书》载明：49幢3号车库摊前面积20.52平方米，分摊面积6.593平方米，摊后面积27.113平方米。根据无锡市恒茂房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价结果报告》，金龙家苑49幢3号车库在2013年9月25日的市场价格为97203元（3585.5元／平方米×27.11平方米），报告有效期为2013年9月25日至2014年9月24日。张应宝原审期间诉讼请求：1、撤销2014年6月11日拍卖标的的不公平的《评估报告》，对所拍卖标的进行委托评估；2、所卖标的（车库）面积按实际使用面积20.5平方米计算销售价值；3、浙北拍卖行承担本次诉讼的所有费用。庭审中，张应宝将诉讼请求变更为：1、确认浙北拍卖行就金龙家苑车库（附属用房）进行的拍卖活动非法；2、确认金龙家苑安置房底层车库是广大业主共有财产；3、涉诉车库价格应按实际使用面积计算；4、没有发生竞价事实的涉诉车库，按起拍价每平米3000元计算销售价格。浙北拍卖行原审期间答辩称：1、本案是拍卖合同纠纷案，应依照拍卖法律有关规定处理本案纠纷。凡参加拍卖活动的当事人应当仔细阅读并遵守《拍卖规则》，并对按照《拍卖规则》参与拍卖活动的行为负责。对于竞买人来说，若对拍卖规则不懂，对拍卖标的不完全了解，或者超过自已对价格的承受能力和家庭财力的支付水平，或者认为拍卖标的评估价太高、不公平、不合理，或者认为拍卖标的的面积测算方法不对、误差过大，都可以在拍卖会现场放弃竞买行为。竞买人在参与拍卖报名时，就应了解和掌握竞买人和买受人的权利和义务；并对自己参与拍卖活动的行为负责。张应宝在庭审中自认拍卖会举行前曾向工商部门反映浙北拍卖行对金龙家苑车库（附属用房）拍卖活动的有关事宜，特别是标的评估结论和销售面积存在的不公平问题，这表明张应宝在参与竞拍前对拍卖标的价格、面积等已充分了解。故若认为拍卖标的评估价太高、不公平，面积测算方法不对、误差过大，完全可以不参与竞买，没有任何人和单位强制其竞价、应价，但一旦参与竞买、且自行加价至保留价竞买成功，并在拍卖会上当场签订了《拍卖成交确认书》予以确认，即表明完全接受了该拍卖标的。现提出拍卖标的评估价不公平、不合理，面积测算方法不对、误差过大，土地是国有划拔，车库权属等理由，显然缺少事实和法律依据。同时也表明其明知违约，但既不愿承担违约责任，又想通过强行低价购买手段，达到获取拍卖标的物的目的。2、本案拍卖标的涉及商品房的销售面积的计算符合法律规定。根据《浙江省房屋建筑测算实施细则》第2.8条“商品房的销售面积指购买者所购的套（单元）内建筑面积与应分摊的共有面积之和。”规定，张应宝主张标的（车库）面积按实际使用面积20．5平方米计算销售价值的诉请，缺乏法律依据。3、张应宝主张本案拍卖标的涉及湖州市金龙家苑49幢底层车库的通道不属于公共通道，不属于不计算建筑面积的范围的理由不成立。理由如下：1、关于“房屋底层的公共通道，不计算建筑面积。”的问题，早在2005-05-27建设部办公厅对湖南省建设厅关于《关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示》的复函中己明确，是指“临街商铺依照有关规定分割为不同商业单元的，其底层外走廊不论是否有柱，是否有维护结构，各商业单元的客户和其他不特定的社会公众均可通行。因此，临街商铺底层外走廊属于《关于房屋建筑面积计算和房屋权属登记有关问题的通知》（建住房（2002）74号）第三条第（八）项规定的‘作为公共道路街巷通行’的情形，在房屋权属登记中，不计算建筑面积。”而张应宝在庭审中陈述49幢3号车库只有前门没有后门，对于底层公用通道根本不存在使用的事实，也就是说49幢底层不存在公共通道。2、房屋中的“不计算建筑面积”，在国家质量技术监督局2000-02-22发布2000-08-01实施的中华人民共和国国家标准GB／T17986-2000《房产测量规范（部分）》己明确具体范围，按照该规定，本案底层车库通道不属此范围。3、浙北拍卖行全面履行了拍卖人《拍卖法实施细则》第十四条的义务。张应宝主张因为金龙家苑农民安置房用地是国家划拨土地，在很多优惠政策下建造起来的，特别是附属用房（车库）的设计和规划，没有纳入汽车库相应规划和审批程序，也就存在了目前难以办理独立产权证书的事实，可见委托人的标的是不能依法进行公开拍卖的，如果要公开出让必须依法经市政府批准，并无事实和法律依据。浙北拍卖行依照《中华人民共和国拍卖法实施细则》第十四条的规定，要求委托人如实提供拍卖标的的有关资料，委托方以高度负责任的态度，提供了足以证明依法可以委托拍卖金龙家苑车库标的相关资料（下列部分资料不包括委托方提供的内部申请报告、安置方面等相关文件），具体包括：1、浙江省人民政府浙土字G（2007）-0471《浙江省建设用地审批意见书》、湖州市人民政府湖政函（2007）第75号《湖州市人民政府关于同意公开出让市北分区SB32号地块国有土地使用权的批复》以及湖州市国土资源局湖土让字（2007）第54号《国有土地使用权出让合同》，足以证明该土地是公开出让的国有土地使用权类型。不存在张应宝所谓因为金龙家苑农民安置房用地是国家划拨土地，在很多优惠政策下建造起来的，特别是附属用房（车库）的设计和规划的事实。2、2010-08-05湖州诚信房产测绘有限公司出具的金龙家苑1-66幢（除4、8、13、14、18、34、44、54、64幢外）的《测绘成果报告书》，该报告书不仅详尽地记载了金龙家苑项目总建筑面积为202315.25㎡，其中住宅建筑面积：141944.22㎡，非住宅建筑面积：17465.79㎡，阁楼建筑面积：11453.63㎡，车库建筑面积：8212.16㎡，储藏室建筑面积：13522.87㎡，地下室建筑面积：9716.58㎡，而且在金龙家苑49幢面积测算表上清晰地载明：金龙家苑49幢3号车库摊前面积：20.52㎡，分摊面积：6.593㎡，摊后面积：27.113㎡的事实，进一步证明委托方提供的《房地产估价报告》中面积信息来源准确可靠的事实。3、2008-05-05湖州市规划局颁发的建字第330501200800026号《建设工程规划许可证》和2010-12-28湖州市规划局湖城规认可（2010）（80）号“关于金龙家苑1-66幢（除4、8、13、14、18、34、44、54、64幢外）项目规划认可意见”，对金龙家苑主体建筑物达到竣工验收规划认可的规定条件予以规划认可，对湖州诚信房产测绘有限公司出具《测绘成果报告书》予以认可的内容来看，说明拍卖标的的车库是符合金龙家苑项目规划和设计的，并不存在张应宝所主张的没有纳入车库相应规划和审批程序的事实。4、2013-09-28，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司（接受湖州市吴兴区人民政府的湖州南太湖高新技术产业园区管理委员会委托）出具的金龙家苑车库（210只车）的《房地产估价报告》，该估价报告的面积出处符合规定，评估价格合理。5、2013-10-22，湖州市吴兴区人民政府办公室吴办（2013）第87号《抄告单》，载明“同意将市北农民新社区（金龙家苑）资产划归湖州申太建设发展有限公司，并按国有资产划拔相关规定办理手续”，并不存在张应宝所主张的“车库”系大东吴房地产建设开发公司所有的事实。6、2014-05-19，湖州市吴兴区人民政府办公室吴办（2014）第87号《抄告单》，载明“同意高新区湖州申太建设发展有限公司市北农民新社区（金龙家苑）的210只车库公开出让，应委托具有评估资质的评估机构对该项国有资产进行评估，且按不低于评估价进行公开拍卖”，说明拍卖手续合法。7、本案《拍卖公告》、《拍卖规则》、《竞买协议书》等拍卖文件均明确规定拍卖标的的竞买对象、报名对象仅限于金龙家苑有关几幢有产权证明的产权人，完全符合《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的规定”。浙北拍卖行反诉请求判令：1、确认张应宝违约，其所交纳的拍卖保证金人民币10000元作为违约金，不予返还；2、张应宝支付全部拍卖价款人民币97325元；3、张应宝承担本案诉讼费。张应宝对反诉答辩称：成交确认书系在无奈的情况下签字的，拍卖是非法的，要求浙北拍卖行提供评估报告。浙北拍卖行的诉讼请求是矛盾的，既要没收保证金，又要继续支付拍卖款，于法无据。原审法院认为：张应宝竞拍前签署了《竞买协议书》，参加了浙北拍卖行组织的拍卖会，通过公开竞买自主成交买受拍卖标的，并签署了《拍卖成交确认书》，张应宝与浙北拍卖行之间的拍卖合同关系依法成立、合法有效，应受法律保护。张应宝主张系无奈参加竞拍，但未提供证据证明系收到欺诈或胁迫而参加拍卖。浙北拍卖行在接受湖州申太建设发展有限公司委托后，依法要求委托人提供拍卖标的相关资料，并向湖州市工商行政管理局开发区分局提交了完整、齐全的前期备案材料，且经湖州市工商行政管理局开发区分局审核同意前期备案。浙北拍卖行具备拍卖资质，拍卖标的、程序合法，手续完整、齐全，张应宝自主参加竞拍并成交买受拍卖标的，故对其要求确认浙北拍卖行拍卖活动非法的主张，法院不予支持。对张应宝要求确认金龙家苑安置房底层车库是广大业主共有财产的主张，与事实不符，法院不予支持。对张应宝主张公摊（底层通道）面积不能增加到拍卖标的面积当中，应按实际使用面积计算的诉请，根据《竞买协议书》的约定，拍卖标的建筑物、构筑物、附属设施设备等实物均以现状为准，面积以今后过户法定颁证部门重新测办发新证为准，面积如有误差在价款中多还少补。浙北拍卖行在拍卖前就向竞买人告知了拍卖标的的面积以今后过户法定颁证部门重新测办发新证为准，面积如有误差在价款中多还少补。同时，张应宝提交的现有证据亦无法推翻湖州诚信房产测绘有限公司出具的《测绘成果报告书》的测绘结果，故对张应宝的该项主张法院不予支持。对张应宝主张的应按3000元／平方米计算拍卖标的价格的诉请，首先无论在《拍卖公告》，还是在《竞买协议书》中都明确载明起拍价为3000元／平方米，有保留价。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十条“拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”之规定，张应宝在竞拍前知道或者应该知道成交价格会高于3000元／平方米，在竞拍过程中以3590元／平方米成交买受拍卖标的，也表明其实际认可该成交价格。其次，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司具备房地产价格评估的资质，评估程序合法，其出具的评估结论合法有效，张应宝亦无反证推翻该评估结论，故对其该项主张不予支持。张应宝自主参加竞拍，并成交购买拍卖标的，理应按约支付拍卖标的的价款，但却未按约支付，构成违约。根据双方间《竞买协议书》的约定，逾期不付清价款者，浙北拍卖行有权认定其违约，其所交纳的拍卖保证金作为违约金，不予返还，浙北拍卖行有权按《拍卖法》第三十九条之规定追究法律责任。同时根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，对浙北拍卖行要求确认张应宝构成违约，其交纳的1万元保证金不予返还，并支付全部拍卖价款97325元的诉请，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国拍卖法》第三十九条之规定，判决：一、驳回张应宝的全部诉讼请求。二、浙北拍卖行不予返还张应宝交纳的1万元定金。三、张应宝于判决生效之日起十日内支付浙北拍卖行拍卖价款97325元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1640元，由张应宝负担；反诉受理费2446元，减半收取1223元，由张应宝负担。张应宝不服判决，提出上诉，请求二审法院撤销原判，依法改判涉案附属用房车库属于金龙家苑业主共有财产；依法判决拍卖成交确认书无效，并由浙北拍卖行承担本案一、二审诉讼费用，具体理由如下：1、浙北拍卖行在拍卖金龙家苑农民安置房底层附属用房（车库）活动中，违反法律规定，宣传和拍卖金龙家苑所属附属用房，欺骗群众；2、根据《物权法》及相关文件规定，被拍卖的金龙家苑附属用房是广大安置房所属业主的共有财产，而不是拍卖法规定中允许拍卖的国有资产；3、上诉人在一审开庭前曾申请调取关于大东吴公司与湖州南太湖高新技术开发区就金龙家苑资产交接明细清单，未获准许。浙北拍卖行答辩称：1、参与本次拍卖活动的拍卖方和竞买方的主体资格均适格，拍卖行具有主持拍卖的行为能力，作为竞买人的张应宝也具有参与竞买的完全民事行为能力的人；2、拍卖内容合法，没有损害国家、集体和他人合法权益，张应宝自己参与本次竞拍的行为，认可了浙北拍卖行本次竞拍的合法性；3、本次拍卖程序合法，浙北拍卖行依法接受委托，根据相关法律规定，依法举行拍卖活动，张应宝自愿举牌并在成交确认书上签名确认竞买成立；4、张应宝一审中请求法院按起拍价每平方米3000元计算销售价格，说明其行为是想强行减少竞拍价款；5、张应宝一方面请求确认金龙家苑车库是业主共有财产，一方面请求免交涉诉标的百分之二十的价款，自相矛盾；6、张应宝以自己举牌竞拍并在成交确认书上签字的行为已认可了公摊（底层通道）面积不能增加到拍卖标的面积当中，涉诉车库价格应按实际使用面积计算的问题，现张应宝明知自己违约，但不愿承担违约责任，又想通过低价购买手段达到获取自己在拍卖会竞买成交标的物的目的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人张应宝在二审中提交了以下证据：1、金龙家苑49幢503室房屋产权证，来源湖州房产管理中心，证明当事人是金龙家苑业主；2、销售不动产统一发票，源自浙江大东吴房产集团有限公司，以证明上诉人房产是向大东吴房产集团有限公司购买；3、信访事项答复意见书，以证明拍卖标的金龙家苑车库产权是大东吴房产集团有限公司的；4、信访事项答复意见书，来源湖州市国土资源局，以证明金龙家苑车库不是汽车库，拍卖车库未参与土地出让金分配，车库不能办理独立的土地使用权证；5、湖州市人民政府文件{湖政函（2007）75号}，证明政府回购金龙家苑资产中，未涉及拍卖标的内容；6、“环渚乡政府与大东吴房产集团有限公司就金龙家苑资产交接明细清单”，证明吴兴区政府抄告的内容失实，南太湖高新区管委会无权对车库进行委托评估，湖州申太建设发展有限公司没有资格对金龙家苑车库进行委托拍卖；7、附属用房买卖合同范本，以证明拍卖车库产权还是大东吴房产集团有限公司的，印证处理车库行为违法；8、2012年拍卖行十大事件之九，湖州浙北拍卖行有限公司首创农民新村车库产权拍卖报道，以证明非法处置金龙家苑车库主要责任在浙北拍卖行；9、湖州市土地调查登记中心证明，证明金龙家苑车库不能办理独立产权证明，因此不能拍卖。被上诉人浙北拍卖行质证意见如下：对证据一、二的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，不涉及小区车库的所有权处置；对证据三，因信访对象不是上诉人张应宝，具体答复内容和本案拍卖没有直接关联；对证据四，信访对象不是张应宝，在该材料中已明确该规划用途是车库，不是汽车库，本案车库出让金已由开发商交纳了；对证据五的真实性无异议，对证明对象有异议，2007年车库还未建，当时不可能预见到车库会拍卖；对证据六真实性无异议，证明对象有异议，由于行政区划变更，环渚乡撤销，被湖州南太湖高新区及下属申太建设公司接收，大东吴房产集团有限公司已经将金龙家苑相关产权移交给了环渚乡政府，属于国有资产的划拨性质，申太建设公司因为移交而取得了对小区包括车库的权属，因此其委托拍卖是合法有效的；对证据七，因涉及到与大东吴房产集团有限公司发生的合同，对本案没有约束力；对证据八宣传文章得到有关部门首肯，且公开报道，公开拍卖，均合法不存在暗箱操作。对证据九质证认为，认为不能取得土地使用权不能拍卖缺乏法律依据，比如小区停车位，肯定没有产权证，但可以依法拍卖。张应宝向法院申请向湖州市南太湖高新区管委会调取证据，本院出具调查令，调取了框架协议一份，证明拍卖车库没有交接，高新区无权处置和委托拍卖，申太建设公司没有资格对金龙家苑车库进行委托拍卖，同时调取情况说明一份，证明大东吴房产集团有限公司与原环渚乡政府签订的交房框架协议未提及车库及其他附属用房内容，而大东吴公司的履行情况说明中擅自增加了非住房类附属用房内容。对此，浙北拍卖行质证认为，对框架协议真实性无异议，证明对象有异议，不涉及委托拍卖内容，对履行情况说明，实际上是按照测绘报告移交的，测绘报告明确载明车库不是公共用房。对上诉人张应宝提交的证据，本案将结合本案相关证据综合认定。被上诉人浙北拍卖行没有新的证据提交。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点：本案拍卖活动是否合法有效。第一，张应宝竞拍前签署了《竞买协议书》，参加了浙北拍卖行组织的拍卖会，通过公开竞买自主成交买受拍卖标的，并签署了《拍卖成交确认书》，张应宝与浙北拍卖行之间的拍卖合同关系依法成立、合法有效，应受法律保护。张应宝主张系无奈参加竞拍，但未提供证据证明系收到欺诈或胁迫而参加拍卖。浙北拍卖行在接受湖州申太建设发展有限公司委托后，依法要求委托人提供拍卖标的相关资料，并向湖州市工商行政管理局开发区分局提交了完整、齐全的前期备案材料，且经湖州市工商行政管理局开发区分局审核同意前期备案。浙北拍卖行具备拍卖资质，拍卖标的、程序合法，手续完整、齐全，张应宝自主参加竞拍并成交买受拍卖标的，故对其要求确认浙北拍卖行拍卖活动非法的主张，法院不予支持。第二，对张应宝要求确认金龙家苑安置房底层车库是广大业主共有财产的主张，经查与事实不符。根据《竞买协议书》的约定，拍卖标的建筑物、构筑物、附属设施设备等实物均以现状为准，面积以今后过户法定颁证部门重新测办发新证为准，面积如有误差在价款中多还少补。浙北拍卖行在拍卖前就向竞买人告知了拍卖标的的面积以今后过户法定颁证部门重新测办发新证为准，面积如有误差在价款中多还少补。同时，张应宝提交的现有证据亦无法推翻湖州诚信房产测绘有限公司出具的《测绘成果报告书》的测绘结果，故对张应宝的该项主张法院不予支持。第三，张应宝主张的应按480元／平方米计算拍卖标的价格的上诉请求无事实和法律依据。首先无论在《拍卖公告》，还是在《竞买协议书》中都明确载明起拍价为3000元／平方米，有保留价。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十条“拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”之规定，张应宝在竞拍前知道或者应该知道成交价格会高于3000元／平方米，在竞拍过程中自己举牌最终以3590元／平方米成交买受拍卖标的，也表明其实际认可该成交价格。第四，张应宝自主参加竞拍，并成交购买拍卖标的，理应按约支付拍卖标的的价款。根据双方间《竞买协议书》的约定，逾期不付清价款者，浙北拍卖行有权认定其违约，其所交纳的拍卖保证金作为违约金，不予返还，浙北拍卖行有权按《拍卖法》第三十九条之规定追究法律责任。同时根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，对浙北拍卖行要求确认张应宝构成违约，其交纳的1万元保证金不予返还，并支付全部拍卖价款97325元的诉请，原审法院予以支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理并无不当，上诉人张应宝的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1640元，由上诉人张应宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦修旺代理审判员 郑 扬代理审判员 唐伟伟二〇一五年四月三日书 记 员 陈秋萍 更多数据：