（2015）龙新民初字第960号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-09-23
案件名称
邱桂红与谢木瑞、谢坤照等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市新罗区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙新民初字第960号原告邱桂红，男，1977年9月10日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。委托代理人林明华，福建力涵律师事务所律师。委托代理人周占恭，福建力涵律师事务所实习律师。被告谢木瑞，男，1961年8月16日出生，汉族，新罗区农业银行凤凰隔支行职员，住龙岩市新罗区。被告谢坤照，男，1957年10月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。委托代理人林仰东，福建津都律师事务所律师。被告张成建，男，1966年1月13日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。委托代理人张峰，福建欧顿律师事务所律师。被告张龙声，男，1993年4月26日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。原告邱桂红与被告谢木瑞、谢坤照、张成建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理，依法适用简易程序于2015年2月11日公开开庭进行了审理。后依原告邱桂红的申请，本院依法追加张龙声为本案共同被告，并于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告邱桂红委托代理人林明华、被告谢坤照委托代理人林仰东、被告张成建及其委托代理人张峰、被告张龙声到庭参加诉讼，被告谢木瑞到庭参加第一次庭审诉讼，未到庭参加第二次庭审诉讼。本案现已审理终结。原告邱桂红诉称，位于龙岩市新罗区龙门镇谢洋村闽西交易城B9－6幢1层14号系被告谢木瑞、谢坤照所有的房屋，自2009年1月1日起即出租给原告经营使用。2010年1月1日原告续租，双方签订了《经营场所租赁合同》，合同约定租期从2010年1月1日起至2014年12月31日止。2014年8月中旬，被告谢木瑞突然告知原告承租的房屋于2014年6月11日出售给被告张成建，并要求原告将租金交纳给被告张成建，至此，原告才知道承租房屋已经买卖的事实。原告作为承租方对承租房屋依法享有优先购买权，被告谢木瑞、谢坤照与被告张成建故意隐瞒房屋买卖的过程及成交价款，并且被告张成建与原告是相邻的商户，三被告的行为侵害了原告的合法权益，属于合同法规定的可撤销行为。为此，原告诉至法院请求依法判令：1、撤销被告谢木瑞、谢坤照与被告张成建于2014年6月11日转让龙岩市新罗区龙门镇谢洋村闽西交易城B9－6幢1层14号房屋的行为；2、确认原告以被告谢木瑞、谢坤照与被告张成建房屋买卖的成交价款优先购买被告谢木瑞、谢坤照所有的位于龙岩市新罗区龙门镇谢洋村闽西交易城B9－6幢1层14号房屋。被告谢木瑞辩称，自己是受哥哥谢坤照的委托代为管理店铺，租赁合同是代谢坤照与原告邱桂红签订的，租赁期限至2014年12月31日。店铺押金等事项都由谢坤照和张成建商量，如果租期满店铺没有恢复原样就扣下押金，房屋的押金已交给张成建。被告谢坤照辩称，原告诉请无事实和法律依据，原告诉称在2014年8月突然告知要卖店铺与事实不符，被告在之前已和原告说过要出售店铺，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告张成建辩称，购买的店铺已全额付款，并完成了物权登记，张成建作为善意第三人，依法享有该房屋的所有权。原告的优先购买权从法律层面上讲只是一种债权，根据物权位阶原则，物权高于债权，原告不得依据位阶低的债权抗辩位阶高的物权。被告谢坤照已提早通知原告要出售房屋，已履行通知义务，是原告放弃了优先购买权。原告也未提供证据证明其存在损失，应驳回原告的诉讼请求。被告张龙声辩称，原告未提供证据证明其存在损失，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：位于龙岩市新罗区闽西交易城B9-6-14号店面系被告谢坤照所有，被告谢坤照委托其弟弟即被告谢木瑞代为管理店面的租赁事宜。2009年1月1日，原告妻子卢月群及胡小莲作为承租人与被告谢木瑞签订《经营场所租赁合同》一份。该合同主要约定，被告谢木瑞作为出租人将位于龙岩市新罗区闽西交易城B9-6-14号店租给承租人使用；租赁期一年，从2009年1月1日起至2009年12月31日止；每月租金1000元。2010年1月1日，原告与被告谢木瑞签订《经营场所租赁合同》一份。该合同主要约定，被告谢木瑞作为出租人将位于龙岩市新罗区闽西交易城B9-6-14号店租给原告使用，租赁期限从2010年1月1日起至2014年12月31日止；合同期满后，如出租人要继续出租该场所时，承租人在同等条件下享有优先权。第一年每月租金1250元，第二年每月租金1350元，第三年每月租金1450元，第四年每月租金1570元，第五年每月租金1700元；签订合同时交店面租金保证金贰仟元整，交改造店面押金捌仟元整，合计人民币壹万元整（保证金、改造押金不计息），合同期满后，店面恢复原状后退回保证金、改造押金。2013年11月，被告谢坤照、谢木瑞告知原告邱桂红要对店面进行出售。2014年3月19日，被告谢坤照通过中间人林某的介绍与被告张成建签订协议一份。该协议主要约定，被告张成建愿意购买被告谢坤照位于龙岩市新罗区闽西交易城B9-6-14号的店面，成交价58万元整，协议签订之日现场交付现金5万元，另外5万元定金转账至中间人林某处。另外2000元作为被告张成建退还给承租人邱桂红的押金。该店面在办理交易过户及店面移交过程中所产生的税、费全部由张成建负责，谢坤照不承担。协议签订当日，被告张成建支付5万元定金给被告谢坤照。次日，被告张成建通过其妻子林兰庆的银行账户转账支付定金5万元至介绍人林某账户。2014年5月29日，被告张龙声通过银行转账支付478000元至介绍人林某账户。之后，被告谢坤照、张成建办理了上述店面的产权过户登记手续。2014年6月11日，被告张成建、张龙声取得上述店面的房屋所有权证（证号：龙房权证字第××号、龙房权证字第××号）。此后，被告谢坤照、谢木瑞通知原告邱桂红已将店面出售给被告张成建。租赁合同期限届满，因原告与被告张成建未能就店面续租一事达成协议，故于2015年1月8日诉至本院。在案件审理过程中，本院根据原告的申请向龙岩市房地产交易服务中心调取被告谢坤照、张成建房屋过户登记情况及房地产买卖合同。原告认为被告谢坤照、张成建系以15万元的价格成交讼争店面并备案登记，且2014年4月原告电话征得被告谢木瑞的同意后，对租赁的店面重新装修花费三、四十万元，为此原告变更诉讼请求为：要求被告谢木瑞、谢坤照、张成建、张龙声共同赔偿原告20万元。以上事实，有原告提供的经营场所租赁合同二份，房屋所有权证复印件一份、被告张成建提供的结婚证复印件一份、本院依原告申请调取的个人房屋所有权登记信息查询结果、销售不动产统一发票以及原、被告的庭审陈述在案佐证。被告张成建提供的协议、银行转账历史明细，结合证人林某的当庭证言，能够证实被告张成建系以58万元的价格向被告谢坤照购买讼争店面的事实，对该事实本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据上述法律规定，承租人享有租赁房屋的优先购买权，出卖人有在出卖之前的合理期限内通知承租人的义务。因此，优先购买权系法律赋予承租人的权利，该权利本质是实际履行权，体现在缔约并履行优先上，而非仅仅表现在主张上，即承租人行使优先购买权的条件成就时，出租人负有不得拒绝之义务，保证承租人得以同等条件优先履约，购买到租赁房屋。因此，承租人的优先购买权应当积极行使，且应在合理期限内行使，否则会导致出卖人的物权长期处于不稳定状态，亦会损害购买人的权益。本案中，根据查明的事实，被告谢坤照、谢木瑞在出售讼争店面之前，已于2013年11月口头告知并征询过原告的意见；此后，被告谢坤照将讼争店面出售给被告张成建后也及时通知了原告，此时原告仍未向被告谢坤照主张优先购买权，而是按原租赁合同的约定缴纳租金。由此可见，在长达一年多的时间内，原告都未曾向被告谢坤照提出要购买讼争店面，未积极地行使优先购买权，已超过合理的期限。原告主张2014年4月份对店面进行重新装修前已电话征得被告谢木瑞的同意，被告谢木瑞予以否认，因被告谢坤照与被告张成建系于2014年3月19日签订买卖协议，被告张成建在签订协议之日已按约支付定金，故在讼争店面已确定出售的情况下，出租方不可能同意对店面再进行装修，因此对重新装修店面所导致的损失应由原告自行负担。原告主张被告谢坤照、张成建以15万元的价格买卖讼争店面，与查明的事实不符，故对原告主张要求被告谢坤照赔偿20万元的诉讼请求，本院不予支持。被告谢木瑞并非系讼争店面的所有权人，被告张成建、张龙声并非本案租赁合同的当事人，原告未能举证证明被告谢坤照与被告谢木瑞、张成建、张龙声恶意串通损害原告的利益，其主张被告谢木瑞、张成建、张龙声共同赔偿，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告邱桂红的诉讼请求。本案案件受理费6780元，减半收取3390元，由原告邱桂红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员江彬二〇一五年四月三日书记员吴琳婷（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到案的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示：发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）诉讼费帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区财政局；帐号：10×××01） 来自：