（2015）长行初字第3号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-11-17
案件名称
刘某某与宜宾县房管局行政行为一案一审判决书
法院
长宁县人民法院
所属地区
长宁县
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
四川省长宁县人民法院行 政 判 决 书（2015）长行初字第3号原告刘大昆，男，汉族。委托代理人刘军，四川法光律师事务所律师。被告宜宾县房地产管理局。住所地：四川省宜宾县柏溪镇县府街。法定代表人王翔，职务局长。委托代理人罗钉，该单位职工。委托代理（特别代理）人王华，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师。第三人周官明，男，汉族。委托代理人汪涌，四川宜宾宏成律师事务所律师。委托代理（特别代理）人李雪娟，四川宜宾宏成律师事务所律师。第三人李在超，男，汉族。委托代理人汪涌，四川宜宾宏成律师事务所律师。委托代理（特别代理）人李雪娟，四川宜宾宏成律师事务所律师。原告刘大昆不服被告宜宾县房产管理局向第三人周官明、李在超颁发房屋产权证一案，经四川省宜宾市中级人民法院（2014）宜行辖字第15号《行政裁定书》指定本院管辖，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘大昆及其委托代理人刘军，被告宜宾县房地产管理局委托代理人王华、罗钉、第三人李在超及其委托代理人汪涌、李雪娟到庭参加诉讼。第三人周官明经本院合法传唤未到庭，其委托代理人汪涌、李雪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年8月21日，被告向第三人周官明颁发《房屋所有权证》和向第三人李在超颁发《房屋所有权证》，原告刘大昆不服，于2014年11月23日向诉请人民法院确认被告颁发的《房屋所有权证》的行为违法，并予以撤销。原告刘大昆诉称：2008年4月9日原告与宜宾华富房地产开发有���责任公司签订一份《商品房买卖合同》，购买了门市房屋。同年4月10日，被告对原告购买的《商品房买卖合同》进行了商品房销售登记备案。后宜宾华富房地产开发有限责任公司将开发权转让给宜宾天泰房地产开发有限公司，该公司又将其房屋转销售给第三人李在超和周官明，被告又为第三人进行了销售商品房登记备案。2010年12月l5日，原告向宜宾县人民法院提起行政诉讼，请求确认被告为宜宾天泰房地产开发有限公司与第三人颁签的《商品房预售许可证》的具体行政行为违法，但未予答复。2014年8月25目，原告再次向宜宾县人民法院提起行政诉讼，请求确认被告向天泰房司颁发《商品房预售许可证》的具体行政行为违法。宜宾县人民法院于2014年9月5日，作出［（2014）宜宾行初字第9号］《行政裁定书》，以起诉超过法定期限且无正当理由不予受理。原告不��该裁定，上诉至宜宾市中级人民法院，但至今无结果。此案正在上诉的过程中，原告得知被告己将原告所购的房屋于2013年8月21日由被告登记给了二位第三人李在超、周官明，被告并于2013年8月21日分别向第三人周官明发放了《房屋所有权证》和向第三人李在超发放了《房屋所有权证》。综上所述，被告先对原告所购的房屋进行了登记备案，依法原告已获得被告的法定保护。但之后被告又将该房屋进行重复预售许可登记给第三人周官明、李在超，其行政行为违法，侵犯了原告的合法权益。不仅如此被告尚在违法的基础上将原告所购的房屋确权给第三人，导致原告的合法权益受到更严重的侵害。故原告依据本案事实及相关法律规定再行提出补充诉讼，请求人民法院依法撤销被告向第三人周官明颁发的《房屋所有权证》和向第三人李在超颁发的《房屋所有��证》，以维护其合法权益，切实监督行政机关依法行政，取信于民，彰显国家法律的尊严与神圣。原告起诉时向本院提交并在庭审中当庭出示证明其诉讼请求合法正当的证据有：第一组：1、（2007）房屋预售证第10号《商品房预售许可证》；证据来源被告颁发；证明对象及内容：开发项目权利人为宜宾华富房地产开发有限公司。被告许可宜宾华富房地产公司预售在建房屋。2、商品房屋买卖合同。证据来源：原告与宜宾华富房地产开发公司签订。证明对象用内容：原告根据被告颁发《商品房预售许可证》购买1000平方米房屋，向被告申请合同登记。被告在《商品房屋买卖合同》上加盖“宜宾县房地产管理局商品买卖合同登记专用章”，予以登记。3、收款凭据。证据来源宜宾华富房地产开发公司出具，原告持有。���明对象和内容：原告向房屋出卖人支付购房款200万元。4、房管局电脑截图。证据来源宜宾县检察院提供。证明对象与内容：被告已经对原告的《商品房买卖合同》在电脑备案登记。5、商品房买卖合同。证据来源：原告与宜宾天泰房地产开发公司签订。证明对象和内容：按照被告的意见，原告于2008年9月17日与宜宾天泰房地产开发公司签订，已经交给被告申请登记。6、标准楼层户室信息、房产测绘分户图。证据来源：宜宾卓远房地产评估经纪有限公司。证明对象和内容：①、被测验房屋系原告购买；②、户室信息、分户平面图、商品房买卖合同登记、房屋产权登记之用。7、情况说明。证据来源：宜宾卓远房地产评估经纪有限公司出具，被告持有。证明对象和内容：12幢底层A轴上1-18轴、J轴2-17轴房屋与12、13单元一层2-2号房屋楼层、位置���符。第二组：1、《商品房预售许可证》。证据来源：被告颁发。证明对象和内容：被告违法向宜宾天泰房地产开发有限责任公司颁发房地产开发项目《商品房预售许可证》，许可宜宾天泰房地产公司重复预售已经出售的房屋。2、房管局电脑截图。证据来源宜宾县人民检察院提供。被告对同房屋重复为李在超、周官明《商品房买卖合同》在电脑备案登记。3、周官明《商品房买卖合同》。证据来源：被告持有。证明对象和内容：被告于2009年4月13日为周官明《商品房屋买卖合同》登记。4、李在超《商品房买卖合同》。证据来源：被告持有。证明对象和内容：被告于2009年4月13日为李在超《商品房屋买卖合同》登记。5、《行政赔偿裁定书》。证据来源：珙县人民法院出具。证明对象及内容：被告明知第三人申请房屋登记的房���存在产权争议。6、关于宜宾县滨江花园二期周官明等备案和房屋登记情况的报告。证据来源被告出具。证明对象和内容：①宜宾天泰房地公司就同一地点分别与刘大昆和他人签订了商品房买卖合同事实清楚，县房管局将刘大昆购买并已备案的房屋重复备案在周官明、李在超名下事实存在；②原告多次向中纪委、最高人民检察院、省长信箱、宜宾市委、市纪委、网络媒体投诉；③被告知道房屋权属存在争议，不能办理产权登记；④被告根据法院的“现场调解”为第三人办理合同登记；⑤被告根据“会议安排”为第三人办理房屋产权登记。7、宜宾县房管局房屋所有权证存根，证据来源被告颁发。证明对象和内容：原告购买房屋已经由被告于2013年8月21日登记在周官明名下。8、宜宾县房管局房屋所有权存根，被告颁发。证明对象和内容，原告购买房屋已经由被告于2013年8月21日登记在李在超名下。被告宜宾县房地产管理局辩称：2013年8月21日，房屋转让人宜宾天泰房地产开发有限责任公司分别与买受人李在超、周官明向被告申请办理营业房所有权转移登记，并提交了房屋所有权登记申请书、买受人的身份证明、房屋所有权证存根、商品房买卖合同、缴费凭证及完税凭证等资料，且答辩人亦分别向李在超夫妇、周官明夫妇作了商品房买卖转移登记询问笔录。被告在收到该登记申请后，依照《房屋登记办法》第7条规定的房屋登记程序“申请——受理——审核——记载于登记薄——发证”，并审查所提供的房屋转移登记材料符合《房屋登记办法》第33条之规定，据此在法定期限内分别向李在超、周官明颁发的《房屋所有权证》，将营业房分别转移登记给李在超、周官明，被告的该行政行为主体适格、程序合法、实体合法，为此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为了证明具体行政行为合法，提交下列证据：1、事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书。证明目的：被告系依法从事房屋登记管理的主管机关，是适格的被告（证据册第1-4页）。2、房屋所有权登记申请书，收件通知及房屋所有权存根。证明目的：2013年8月21日宜宾县房地产管理局依房屋买卖双方当事人之申请，经审查，在法定期限内分别向周官明、李在超颁发《房屋所有权证》的行政行为，符合《房屋登记办法》第7条和第23条之规定，程序合法（证据册第5-8页）。3、第三人身份证及结婚证复印件，房屋所有权证存��、商品房买卖合同、商品房买卖转移登记询问笔录、约定书、房屋面积测绘报告、房屋专项维修基金缴存通知单、税收通用完税凭证。证明目的：第三人周官明、李在超提交的房屋转移登记申请材料，符合《房屋登记办法》第33条之规定，被告据此向二人颁发房屋所有权证的行政行为，实体合法。4、《房屋登记办法》。第三人周官明、李在超均未提交书面答辩意见。但周官明、李在超辩称现存于宜宾市中级人民法院档案室内［（2008）宜民初字第72号］民事案件档案内的有关证据，能证实被告在2008年11月18日前将讼争房屋的备案登记手续办理在刘远泽而非刘大昆名下。被告为第三人申请办理房屋产权转移登记，行政程序合法，事实清楚，适用法律正确，请求判决维持被告颁证行为，驳回原告的诉讼请求。开庭前第三人李在超、周官明向法庭提交���以下证据：第一组：1、第三人身份证复印件。证明第三人身份合法。第二组：1、刘远泽与宜宾天泰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》复印件5份。2、［（2008）宜民初字第72号］《民事裁定书》复印件1份。3、宜宾市中级人民法院《查封、扣押财产清单》。4、宜宾市中级人民法院于2008年11月18日询问被告当年办公室主任周敏笔录复印件1份。5、宜宾市中级人民法院于2008年11月21日询问宜宾天泰房地产开发有限责任公司肖彬笔录复印件1份。6、宜宾市中级人民法院于2008年11月24日询问购房人龚德洪、刘远泽、王时平笔录复印件1份。7、宜宾市中级人民法院（2008）宜民初字第72号民事调解书。证明第三人为维护自身合法权益，作为实际施工人，依法向宜宾市中级人民法院起诉并提起诉讼保全，通过法院的诉讼保全裁定等手续证实宜宾县房产��理局在2008年11月18日前将讼争房屋的备案登记手续办理在刘远泽的名下而非刘大昆名下。而即便刘远泽等人的备案登记也因虚假的房屋买卖合同归于无效，从法律上确认了第三人办理房屋备案登记的真实合法性。第三组：1、2009年3月25日，周官明与宜宾天泰房地产开发有限责任公司的《商品房买卖合同》。2、2009年3月25日，李在超与宜宾天泰房地产开发有限责任公司的《商品房买卖合同》。3、2009年4月10日收款收据二份。4、宜宾县房地产管理局关于保留周官明、李在超商品房合同备案登记的函。5、移交记录。6、2012年8月24日结算票据。7、2012年9月11日宜宾天泰房地产有限责任公司委托书。8、2012年9月17日、24日完税证明二份。9、2012年9月18日、24日销售不动产统一发票三份。上述9份证据证明第三人依据与宜宾天泰房地产公司的调解协议，结合在宜宾县房管局2009年4月13日办理的唯一的房屋备案登记，且该备案登记又在县委、县府专门成立工程监管领导小组的监管下再次得到确认后，第三人依法依规缴纳了各项税费。第四组：1、房屋所有权登记申请书、约定书等相关资料。2、李在超《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》。3、周官明《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》。上述3份证据证明宜宾县房管局在收到第三人申请后，为第三人办理产权证的程序合法、实体合法。本院收集的证据有：1、宜宾市中级人民法院于2008年11月12日作出的（2008）宜民初字第72号-1号《民事裁定书》对宜宾华富房地产开发有限责任公司、宜宾华富房地产开发有限责任公司第一项目部价值1000万元的财产予以查封。2��宜宾中级人民法院于2009年3月10日作出（2008）宜民初字第72号-2号《民事裁定书》对“宜宾天泰房地产开发有限责任公司”房屋二套予以解除查封。证明该二套房涉及其他案件处理，征得第三人周官明同意决定解除查封。3、宜宾市中级人民法院于2009年3月10日作出的（2008）宜民初字第72号-3号《民事裁定书》对“宜宾天泰房地产开发有限责任公司”的房屋予以解除查封。证明根据第三人周官明申请撤回诉讼保全申请，法院予以解除查封。原、被告、第三人对被告于2013年8月21日分别向第三人周官明发放了《房屋所有权证》向第三人李在超发放了《房屋所有权证》］所认定的事实、适用的法律、行政程序、管理职权（权限）进行了当庭举证、质证和辩论。在庭审中，原告对被告出示的第一组、第四组证据无异议；对第二组证据提出不具有合法性，2013年8月21日受理、当日登记、当日发证，与《房屋登记办法》第二十三条第一款（一）项国有土地范围内房屋登记30个工作日完成要求不符合，符合该条该款第（四）项异议登记1个工作日完成的要求，因此登记程序违法；对第三组提出不具有真实性，合法性，从询问第三人周官明、李在超商品房买卖转移登记记录陈述登记无异议属虚假的，因为被告是明知道是重复备案登记的房屋，还在为第三人登记办证，严重损害原告的合法权益。第三人对被告提供的证据无异议，认为登记事实清楚、证据充分、程序合法、符合法律规定。在庭审中，被告、第三人周官明委托代理人、第三人李在超对原告出示的证据第一组第1、2、3号证据无异议；对第4号真实性没有异议，但不能证明原告的买卖商品房合同就是第三人登记的房屋；被告没有异议；对第5、6、7号证据，被告称有这回事情，但房屋已被法院查封，不能进行登记备案。被告、第三人对原告出示的第二组第1、2、3、4号证据无异议；对第5号证据被告提出案件已被珙县人民法院认定为审理本案应当以确认行政违法诉讼为结果，裁定中止诉讼；对第6号证据第三人提出经法院调解签订的买卖商品房协议，被告为其登记，没有违法；原告反驳为被告为第三人办理登记房屋产权是会议安排、行政干预，不是依法办理登记；对第7、8号证据被告、第三人提出真实合法有效，原告反驳为颁证登记程序违法，应当予以撤销。在庭审中，原告对第三人提供第一组证据无异议；对第二组证据第1号提出与被告为第三人办取房屋产权证不具有关联性，第三人的房屋也于2008年11月18日前登记在刘远泽的名下；对第二组第2、3号证据提出周官明申请查封，查封裁��书也未具体明确查封的是哪个房屋，尔后周官明又撤诉，宜宾市中级人民法院又解除查封，未对该片房屋进行处置，对第7号提出该调解书与被告为第三人办理房屋产权证无关联性，调解书证明的是第三人周官明与宜宾天泰房地产公司存在工程欠款关系，不能证明是商品房买卖关系，且案件还未涉及李在超；对第三组第4号证据提出被告再次将已登记备案的原告房屋登记备案给第三人周官明、李在超，违反了《城市房地产管理法》的有关商品房预售许可和商品房买卖合同登记备案的法律规定，属无效行政登记行为；对第四组提出申请登记违法，颁证程序违法，应当予以撤销颁证。被告对第三人提供的证据无异议。原、被告及第三人对本院收集2份证据无异议。经合议庭合议，对原告、被告、第三人出示的证据予以确认。庭审围绕证据的关联性、合法性和真实性，针对证据有无证明效力以及证明效力大小，进行举证、质证、辩论后，能够证明以下案件事实：2007年11月12日，被告宜宾县房地产管理局向宜宾华富房地产开发公司颁发了《商品房预售许可证》，准予其公开预售商品房120套。2008年4月9日，原告刘大昆购买了宜宾华富房地产开发有限责任公司房屋，建筑面积1000平方米，每平方米2000元，计价200万元。同年4月10日，被告为原告的《商品房屋买卖合同》签注“经审核，准登记备案”之意见。2008年6月3日，宜宾华富房地产开发有限责任公司将在建的商品房开发项目的权利和义务整体转让给宜宾天泰房地产开发有限责任公司，转让前的权利和义务全部由宜宾天泰房地产开发有限责任公司享有和承担。2008年7月4日，被告向宜宾天泰房地产开发公司颁发了《商品房预售许可证》，��予其公开预售商品房120套。此预售许可证，未排除宜宾华富房地产开发有限责任公司已经公开预售给原告等的房屋，对宜宾天泰房地产公司重复预售已出售的房屋视为许可。尔后，被告向原告告知了宜宾天泰房地产开发有限责任公司转商品房情况。原告又于2008年9月17日与宜宾天泰房地产开发有限责任公司重新重复签订《商品房买卖合同》购买房屋门市两套，建筑面积1000平方米，每平方米2000元，计价200万元”。原告持此《预售商品房合同》、《标准楼层户室信息》及《房产测绘分户平面图》，要求被告办理商品房预售备案登记被拒绝。被告在2013年8月21日，向宜宾县监察局呈报《关于滨江花园二期周官明等备案和房屋登记情况报告》载明：2009年1月，刘大昆持2008年10月13日与天泰公司重新签订的合同到房管局要求备案。因法院已经查封，不能为其办理备案登记手续。2009年4月13日，被告根据法院的现场调解，将2008年11月14日查封的房屋，备案给了周官明、李在超。2008年11月13日一案外人刘远泽分别与四川省宜宾天泰房地产开发有限责任公司签订购买房屋等五份商品房买卖合同。同日被告宜宾县房地产管局为刘远泽的《商品房买卖合同》签注“经审核，准登记备案”意见。五份合同复盖了原告刘大昆和2009年3月25日第三人周官明、李在超所购买《商品房买卖合同》中房屋位置面积，事实证明该五份商品房合同是虚假的。周官明因与宜宾华富房地产开发有限责任公司、宜宾华富房地产开发有限责任公司第一项目部建筑工程结算纠纷，于2008年10月28日起诉时提出申请财产保全，宜宾市中级人民法院于2008年11月17日作出（2008）宜民初字第72号民事裁定：对宜宾华富房地产开发有限责任公司、宜宾��泰房地产开发有限责任公司价值1000万元的财产予以查封。由于所查封房产中有二套房涉及其他案件的处理，经征得周官明同意，宜宾市中级人民法院于2009年3月10日作出（2008）宜民初字第72号-2号《民事裁定书》对“宜宾天泰房地产开发有限责任公司”的两套房屋予以解除查封。后来周官明撤回财产保全申请，宜宾市中级人民法院于2009年3月10日作出（2008）宜民初字第72号-3号《民事裁定书》对“宜宾天泰房地产开发有限责任公司”的房屋予以解除查封。2009年4月15日，在宜宾市中级法院的主持下，第三人周官明与宜宾华富房地产开发有限责任公司、宜宾天泰房地产开发有限责任公司就建设工程结算纠纷一案达成“宜宾天泰房地产开发有限责任公司所欠工程款、借款及各项费用共计602.6459万元，该款在签收调解协议后三日内支付。宜宾华富房地产开发有限责任公司不承担责任。”之协议，并作出［（2008）宜民初字第72号］《民事调解书》予以确认。第三人李在超于2009年3月25日与宜宾天泰房地产开发公司签订了一份购买房屋的《商品房买卖合同》。被告于2009年4月13日为李在超《商品房买卖合同》签注“经审核，准登记备案”意见。第三人周官明也于2009年3月25日与宜宾天泰房地产开发有限责任公司签订一份购买房屋的《商品房买卖合同》。被告也于2009年4月13日为周官明《商品房买卖合同》签注“经审核，准登记备案”意见。被告在2013年8月21日，向宜宾县监察局呈报《关于周官明等备案和房屋登记情况报告》载明：2009年4月13日，被告根据法院的现场调解，将2008年11月14日查封的房屋，备案给了周官明、李在超。宜宾天泰房地产开发有限责任公司就同地点分别与刘大昆和他人签订了商品房买卖合同的事实清楚，被告将刘大昆购买并已备案的房屋重复备案在周官明、李在超名下事实存在。由于各方面的反映，2009年9月16日，被告以［宜县房发（2009）28号］作出《关于撤销周官明等三人商品房合同备案登记》。同年12月29日，宜宾天泰房地产开发公司向被告提出请求保留周官明合同备案的《紧急请示》。2010年1月10日，被告以［宜县房函（2010）2号］《关于保留周官明、李在超商品房合同备案登记的函》回复宜宾天泰房地产开发公司“同意保留周官明、李在超的商品房合同备案。”随后，第三人周官明、李在超申请办理房屋登记。被告在2013年8月21日，向宜宾县监察局呈报《关于周官明等备案和房屋登记情况报告》载明：经初审发现，周官明、李在超所申请的房屋因房地产开发商天泰公司涉嫌“一房二卖”，利害关系人刘大昆已向珙县人民法院提起诉讼，珙县法院以《行政裁定书》［（2010）宜珙行初字第04号］裁定“中止诉讼”。因诉讼未终止，按照司法权优于行政权的原则，被告不能受理房屋登记，口头作解释后，业主委员会主任退回了周官明、李在超的申请资料。2013年8月13日，被告根据周官明、李在超的要求，向其出具了《关于不予受理周官明产权登记申请的通知》。周官明向市纪委投诉，2013年8月20日，市纪委派出督查组到宜宾县，召集宜宾县政府分管领导、县监察局、县住建局、房管局进行会研，根据会议安排，由被告宜宾县房地产管理局特事特办，为周官明、李在超办理房屋产权登记。2013年8月21日，第三人李在超、周官明向被告申请房屋产权登记。被���于当日受理、当日办理产权登记、并于当日向第三三人周官明颁放了房屋所有权证、和向第三人李在超颁发房屋所有权证。原告不服，向宜宾县人民法院提起行政诉讼，请求确认被告的颁证行为违法，并撤销第三人周官明、李在超持有的房屋所有权证。本院认为：本案系房地产开发商开发房屋销售预告登记、购房者申请办理商品房屋登记引发的行政登记房屋权属纠纷案件。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”刘大昆以被告颁发的《房屋所有权证》登记的房屋属其购买的，被告的登记颁证行为，致使原告购买的商品房屋所有权不能实现，严重侵害其合法权益，向人民法院提��诉讼。刘大昆所诉与被告颁发的房屋所有权证行为有利害关系，因而刘大昆是本案适格的原告。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出具体行政行为的行政机关是被告。”在《房屋所有权证》上，盖有宜宾县房地产管理局的公章，因而为本案适格的被告。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证。《房屋登记办法》第四条规定：房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。故被告是负责宜宾县区域范围内房屋登记的职权机构。同时根据上述法律规定，原告和第三人在宜宾县范围内购买开发商开发的商品房屋进行备案登记后，均应当到被告处申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。我国《城市房地产管理法》和建设部《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售备案登记制度。商品房买卖合同备案行政登记属预告登记，我国《物权法》亦有相应规定。预告登记是为保全将来发生的不动产物权而进行的登记，不同于不动产物权在已完成状态下的一般登记，其所保障的是针对物权变动（设定、消灭或变更）的债权请求权。经备案保障后的此项权利被赋予一定的物权效力。商品房买卖合同备案行政登记是房地产管理部门监管房地产开发商销售预售商品房屋的职责。商品房买卖合同备案登记后，虽不直接导致房屋所有权的设立或变动，但登记申请人由此取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利，避免“一房二卖”给购房者或其他需要购房者的合法权益带来侵害。本案在宜宾华富房地产开发有限责任公司将宜宾县柏溪镇育才路滨江花园二期开发工程的权利义务转让给宜宾天泰房地产开发有限责任公司开发的过程中，宜宾天泰房地产开发有限责任公司本应依照相关法律在不少于3０日期限内，持所签房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案，并非系被告直接为宜宾天泰房地产开发有限责任公司重新颁发《商品房预售许可证》，准予其公开预售商品房120套。并且被告所颁该《商品房预售许可证》尚未排除宜宾华富房地产开发有限责任公司已预售出去的部分商品房屋，被告的这种预售许可行为，即为宜宾天泰房地产开发有限责任公司“一房二卖”提供了许可，不符合相关的法律规定。被告将原告买卖商品房合同备案登记后，在未对原告房屋的备案登记进行撤销的情况下，又备案登记在刘远泽名下，之后又备案登记在第三人周官明、李在超的名下，致其多人所购商品房屋形成重合买卖的事实，且均进行了备案登记。被告对商品房买卖合同重合备案登记的行为违法。从证据显示被告于2009年9月16日以［宜县房发（2009）28号］文件撤销周官明、李在超等商品房买卖合同的备案登记，属纠正了错误的行政行为，本属正确的处置，但在宜宾天泰房地产开发有限责任公司的《紧急请示》要求“保留周官明合同备案”下，2010年1月10日被告又以［宜县房函（2010）2号］函“同意保留周官明、李在超的商品房合同备案。”，恢复了原备案登记。被告这种不尽审慎审查义务，随意实施行政行为的行为，与我国《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定商品房预售备案登记制度相悖离，其行为不当、且违法。至于第三人周官明、李在超述称“所购商品房买卖合同备案登记和房屋产权转移登记”受宜宾市中级人民法院［（2008）宜民初字第72号］《民事裁定书》和［（2008）宜民初字第72号］《民事调解书》羁束”的问题，虽然第三人周官明于2008年10月28日起诉的同时提出申请财产保全，宜宾市中级人民法院也于2008年11月17日作出［（2008）宜民初字第72号］《民事裁定书》：对宜宾华富房地产开发有限责任公司、宜宾天泰房地产开发有限责任公司价值1000万元的财产予以查封。但是宜宾市中级人民法院于2009年3月10日作出（2008）宜民初字第72号-3号《民事裁定书》对“宜宾天泰房地产开发有限责任公司的房屋予以解除查封”。2009年4月15日，宜宾市中级人民法院［（2008）宜民初字第72号］《民事调解书》确认的是“宜宾天泰房地产开发有限责任公司尚欠周官明600多万元的工程款等款项，该款在签收调解协议三日内支付。宜宾华富房地产开发有限责任公司不承担责任。”而证据显示李在超、周官明购买宜宾天泰房地产开发有限责任公司商品房的合同签订和登记备案时间为2009年3月25日，因此第三人周官明、李在超述称理由不成立，本院不予支持。被告于2013年8月21日收到第三人周官明、李在超房屋所有权登记申请书，且于当日受理、当日办理产权登记、当日向第三人周官明颁发《房屋所有权证》，和向第三人李在超发放《房屋所有权证》，被告登记所认定的事实与原告购买的商品房屋位置面积重合，显然应当暂停登记。正如被告向宜宾县监察局呈报《关于周官明等备案和房屋登记情况报告》中所云：“经初审发现，周官明、李在超所申请的房屋因房地产开发商天泰公司涉嫌“一房二卖”，利害关系人刘大昆已向珙县人民法院提起诉讼……。因诉讼未终止，不能受理房屋登记，并于2013年8月13日，根据周官明、李在超的要求，向其出具了《关于不予受理周官明产权登记申请的通知》”一样，被告在明知第三人周官明、李在超对《商品房买卖合同》中房屋申请登记存疑，依然不坚持依法行政，逼于情势，即为第三人办理房屋权属转移登记，颁发房屋所有权证，与其对应的法律法规不相符，且行政程序不当，其行为违反房屋登记管理办法的有关规定，属颁证行为违法。故本院对被告辩称“其颁证行政行为主体适格、程序合法、实体合法，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求”，不予支持。鉴于第三人已实际使用该争议房屋，撤销第三人取得房屋所有权证会造成更大的损失。由于被告的违法行为，给原告造成了备案登记房屋产权不能实现，并造成原告重大的财产损失，被告应当负主要责任。故本院依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十八条关于“被诉具体行政行为违法，但撤销该具体行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法的判决，并责令被诉行政机关采取相应的补救措施；造成损害的，依法判决承担赔偿责任。”之规定，判决如下：被告宜宾县房地产管理局于2013年8月21日为第三人周官明颁发《房屋所��权证》和向第三人李在超颁发《房屋所有权证》的行政行为违法。本案受理费50元，由被告宜宾县房地产管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长 龚汝林审 判 员 殷金涛人民陪审员 黄智勤二〇一五年四月二十九日书 记 员 李艳杰 关注公众号“”