（2015）铜中民二终字第41号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-09-18
案件名称
南阳房开松桃分公司与吴昊商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省铜仁市中级人民法院
所属地区
贵州省铜仁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
怀化市南阳房地产开发有限公司松桃分公司,吴昊
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铜中民二终字第41号上诉人（原审被告）怀化市南阳房地产开发有限公司松桃分公司（以下简称南阳房开松桃分公司）。法定代理人陈雪峰，该公司负责人。委托代理人刘振明，贵州驰铭律师事务所律师。特别授权。委托代理人龙秀光，贵州驰铭律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）吴昊，男，1984年4月28出生，苗族。委托代理人吴宗坤，男，1959年1月11日出生，苗族。系吴昊之父。特别授权。上诉人南阳房开松桃分公司为与被上诉人吴昊商品房买卖合同纠纷一案，不服松桃苗族自治县人民法院（2014）松民初字第0870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2006年10月1日，南阳房开松桃分公司与刘德利签订房屋租赁合同，合同约定：南阳房开松桃分公司将座落在××路1号楼新建一楼的门面及二楼大厅整体出租给刘德利经营超市（其中包含二层涉案E区门面），租赁期限5年，同时约定南阳房开松桃分公司房屋交付时间为2007年5月31日止。2007年11月1日，南阳房开松桃分公司分别与潘志勇、杨方岳签订房屋租赁契约，合同约定：潘志勇、杨方岳将各自从南阳房开松桃分公司处购买的位于××路1号楼一层的门面出租给南阳房开松桃分公司（用于修建从一层上二层的电梯），租期5年，租期满后，由南阳房开松桃分公司恢复地面与顶棚。2007年12月24日，吴昊、南阳房开松桃分公司双方签订《商品房买卖合同》，合同编号：GF—2000—0171；合同约定：南阳房开松桃分公司将位于××××广场第1幢2层E区房卖给吴昊，建筑面积467.83㎡，并约定双方的权利义务；同日，吴昊将涉案E区门面出租给南阳房开松桃分公司，双方又签订了房屋租赁契约，租赁期限2007年12月24日至2012年12月23日止。另查明，吴昊向法庭出示同一编号的《商品房买卖合同》没有附房屋平面图。同时查明，南阳房开松桃分公司于2007年8月30日填报贵州省建设工程竣工验收备案表，其名下工程“松桃县××××广场1号楼”经勘察、设计、施工、监理、建设单位签章合格，其竣工验收日期为2007年10月25日；2008年10月28日，上述建筑工程经贵州省松桃县公安消防大队验收合格；2009年12月16日，上述建筑工程经松桃苗族自治县建设局核实，颁发贵州省建设工程竣工规划认可证，竣字第：003186号。另外，吴昊出示的施工平面图，系南阳房开松桃分公司开发的松桃县××××广场1、2号楼一层、二层平面图，图别：建施，其设计单位系怀化市建筑设计研究院，该图纸经原贵州省铜仁地区工程设计质量监督站审查合格；按图纸规划设计，标注的1号楼梯即为吴昊要求南阳房开松桃分公司修建的涉案楼梯，该楼梯上至二层。南阳房开松桃分公司出示的商品房买卖合同附件一:房屋平面图，没有1号楼梯，现涉案E区门面从上述施工平面图标注的2号楼梯上下，且该楼梯标注为上住宅楼梯，二层门面及三层（包括三层）以上的住户均由此楼梯上下。2012年12月23日，吴昊、南阳房开松桃分公司签订的房屋租赁契约到期，南阳房开松桃分公司将E区门面恢复，并于2013年2月份退还给吴昊，随后吴昊发现涉案1号楼梯并没有修建，南阳房开松桃分公司认为该楼梯并不存在，不应修建。为此，吴昊与南阳房开松桃分公司协商未果，向法院提起诉讼。原审法院认为，吴昊与南阳房开松桃分公司于2007年12月24日签订的《商品房买卖合同》及附件三系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。南阳房开松桃分公司认为吴昊购买的E区门面是现房，根本不存在涉案1号楼梯，一审法院认为，吴昊在购买E区门面时，该门面已经被南阳房开松桃分公司出租，由其承租人管理使用，故房屋的结构形式、户型及布局均随承租人的意思发生变动（例：租用潘志勇、杨方岳的一层门面用于修建从一层上二层的电梯），并且吴昊与南阳房开松桃分公司在签订商品房买卖合同的当天，即签订房屋租赁契约，吴昊将其购买的E区门面返租给南阳房开松桃分公司，在签订《商品房买卖合同》的过程中，吴昊均没对房屋的结构形式和户型进行确认，南阳房开松桃分公司虽已提供《商品房买卖合同》附件一：房屋平面图，但吴昊出示的合同原件并没有附房屋平面图，故该房屋平面图对吴昊不产生法律效力，吴昊始终相信自己购买的E区门面，其结构和户型均与设计图纸一致（涉案1号楼梯属于自己的独立楼梯），只是在租赁期间，承租人按其使用功能对商品房的结构形式、户型予以变动，吴昊不便主张，故南阳房开松桃分公司的辩解，不予以采纳。南阳房开松桃分公司认为吴昊从购房到领取房产证到起诉均已超过诉讼时效，一审法院认为，吴昊从购房到领取房产证，吴昊均没有对房屋的结构形式和户型进行确认，而E区门面又处于租赁阶段，其结构和户型均处于不确定状态，直到2013年2月份，南阳房开松桃分公司交付E区门面时，吴昊才发现涉案1号楼梯并没有修建，故吴昊的诉讼请求没有超过诉讼时效。综上南阳房开松桃分公司作为松桃县××××广场1号楼的建设单位，应当严格按照规划设计进行修建。根据《商品房买卖合同》第十条“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”的约定，南阳房开松桃分公司变更房屋结构取消涉案1号楼梯，应经得设计单位的同意，并书面通知吴昊，庭审查明，南阳房开松桃分公司并没有经得设计单位同意和履行相关手续，故吴昊的诉讼请求予以支持，一审判决：怀化市南阳房地产开发有限公司松桃分公司于本判决生效之日起十日内修建吴昊位于松桃××××广场1幢2层E区门面1号楼梯。案件受理费人民币60.00元，由怀化市南阳房地产开发有限公司松桃分公司承担。宣判后，怀化市南阳房地产开发有限公司松桃分公司不服提起上诉，其上诉理由是：一、一审判决认定事实错误，程序违法。1、被上诉人的诉讼请求是“责令上诉人恢复其购买上诉人1幢1-2屋单元门面E区号楼梯”,而一审判决中却认定被上诉人的诉讼请求为，“判令上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同（要求修建被上诉人位于松桃××××广场1幢2层E区门面1号楼梯)”。程序违法。2、2007年10月25日上诉人修建的房屋已竣工验收，同年12月24日被上诉人才到上诉人处购买房屋，没有被上诉人所说的6-7C5楼梯（1号楼梯）。一审认定上诉人变更房屋结构取消涉案1号楼梯，应经原设计单位的同意，并书面通知被上诉人，是上诉人的责任的认定是错误的。3、一审认定被上诉人起诉没有超过诉讼时效是错误的。房产证及土地使用证领发签收表证明，2010年11月16日被上诉人领取的房产证也没有独立楼梯，该产权证证明了被上诉人购买房屋的结构形式、户型及建筑面积。依照贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）第2条规定，2014年8月被上诉人起诉已诉讼时效。二、一审判决适用法律不当。上诉人已按合同约定将符合合同约定建筑面积的商品房交给被上诉人，并办理了房产证及土地使用证，上诉人已按合同约定全面履行了义务。一审判决修建1号楼梯适用法律不当。请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求。一、二审费用由被上诉人承担。吴昊的答辩理由是：一审判决认定事实清楚，程序合法，我购买的1幢1-2层单元门面号E区面积467.83㎡，在购买时，二楼门面的楼梯是从外面6-7C5楼梯间上，图纸是证据。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点是：1、一审判决程序是否违法；2、被上诉人购买E区门面房时，是否有6-7C5号楼梯；3、被上诉人起诉是否超过诉讼时效；4、一审判决适用法律是否正确。本院认为，吴昊的诉讼请求是“责令被告恢复其购买南阳房开松桃分公司1幢1-2屋单元门面E区号楼梯”,一审法院在审理中，因吴昊主张的法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，向吴昊释明后，吴昊变更诉讼请求为“判令南阳房开松桃分公司继续履行双方签订的商品房买卖合同（要求修建吴昊位于松桃××××广场1幢2层E区门面1号楼梯)”，一审程序并不存在违法。吴昊购买E区门面房时，是否有6-7C5号楼梯。2007年12月24日南阳房开松桃分公司与吴昊签订《商品房买卖合同》，南阳房开松桃分公司将其修建的××××广场第1幢2层E区门面，建筑面积467.83㎡，出售给吴昊，吴昊在《商品房买卖合同》及商品房预售合同登记备案表中已签字确认。吴昊以其购买的2层E区门面有单独的楼梯，即从外面6-7C5楼梯间上，仅提供房屋施工平面图，其提交的《商品房买卖合同》中，无附件一所附的房屋平面图。而南阳房开松桃分公司提交其与吴昊签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中，没有吴昊所说的6-7C5楼梯，该房屋平面图已交贵州省松桃永华房地产交易中心备案，吴昊所购买的E区门面建筑面积467.83㎡，并于2010年11月16日领取了房产证及土地使用证。吴昊2007年12月24日向南阳房开松桃分公司购买E区门面时，E区门面所在的××××广场1号楼已于2007年10月25日竣工验收，吴昊在1号楼房屋竣工验收后购买的E区门面，房屋的结构及楼梯的位置已经固定，虽然吴昊购买E区门面时，南阳房开松桃分公司已将该门面出租，由承租人在管理使用，房屋的结构形式、户型及布局随承租人的意思发生了变动，吴昊在签订《商品房买卖合同》当天，将其购买的E区门面返租给南阳房开松桃分公司，但其负有对所购门面房的结构及楼梯所处的位置是否与房屋平面图及门面现状相符的注意义务，现吴昊以该门面房应有独立的楼梯，要求南阳房开松桃分公司修复，因其提供的证据不能证明其所购买的E区门面有独立的楼梯，其主张不能成立。一审判决不当，二审应予纠正。关于被上诉人起诉是否诉讼时效。本案系《商品房买卖合同》纠纷，双方因南阳房开松桃分公司交付给吴昊的E区门面房是否符合《商品房买卖合同》的约定发生争议。吴昊虽然于2007年12月24日签订《商品房买卖合同》购买门面房，并于2010年11月16日领取了房产证，由于该门面房于购买之日返租给了南阳房开松桃分公司，门面房并未实际交付，2012年12月23日返租结束后，南阳房开松桃分公司实际交付门面房，吴昊以南阳房开松桃分公司交付的门面房违反《商品房买卖合同》的约定，于2014年8月起诉，符合法律规定，南阳房开松桃分公司主张吴昊的起诉已超过诉讼时效不能成立。关于适用法律是否正确。一审判决引用《合同法》第一百零七条的规定，判决南阳房开松桃分公司修建1号楼梯属适用法律不当。一审判决在认定双方签订的《商品房买卖合同》中，E区门面应有独立的1号楼梯，因而作出需修建的判决结果，系认定事实错误，导致适用法律错误，二审应予纠正。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：1、撤销松桃苗族自治县人民法院（2014）松民初字第0870号民事判决；二、驳回吴昊的诉讼请求。一案件受理费60元，二审案件受理费60元，共计120元，由吴昊承担。本判决为终审判决。审判长 柳文辉审判员 欧根昌审判员 熊亚飞二〇一五年四月二十九日书记员 李正雷 来源：百度“”