（2014）浦民一（民）初字第34312号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-07-27
案件名称
周丽娟、唐建华与卢文群、卢文莲等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周丽娟,唐建华,卢文群,卢文莲,卢国栋,卢文兰,卢国连,卢秀兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十九条，第八十条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第34312号原告（反诉被告）周丽娟。委托代理人唐卫国。原告（反诉被告）唐建华。上列两原告共同委托代理人张文娟，上海市宏洲律师事务所律师。被告（反诉原告）卢文群。委托代理人卢秀兰。被告（反诉原告）卢文莲。被告（反诉原告）卢国栋。被告（反诉原告）卢文兰。被告（反诉原告）卢国连。委托代理人卢国栋。被告（反诉原告）卢秀兰。原告周丽娟、唐建华诉被告卢文群、卢文莲、卢国栋、卢文兰、卢国连、卢秀兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告周丽娟及两原告的共同委托代理人张文娟、被告卢文莲、卢文兰、卢国栋（即被告卢国连的委托代理人）、卢秀兰（即被告卢文群的委托代理人）到庭参加诉讼。审理中，被告卢文莲、卢文兰、卢国栋、卢国连、卢文群、卢秀兰提起反诉，本院依法合并审理。后因审理需要，本案转为普通程序，再次于2015年4月13日、4月16日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周丽娟及其委托代理人唐卫国、原告（反诉被告）周丽娟、唐建华（以下简称原告）的共同委托代理人张文娟、被告（反诉原告）卢文群、卢文莲、卢国栋、卢文兰、卢国连、卢秀兰（以下简称被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丽娟、唐建华共同诉称，两原告系母子关系。2013年1月6日与同年1月14日，原告周丽娟的丈夫（原告唐建华的父亲）唐卫国与被告分别签订了《房地产买卖定金合同》和《动迁房预售预购合同》，约定唐卫国以总价人民币（以下币种相同）194万元买受六被告坐落于上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。合同签订后，唐卫国支付六被告全部房款，六被告亦将房屋交付唐卫国，原告家庭对房屋进行了装修。2013年9月6日，经家庭协商，由两原告出面就系争房屋与六被告签订了《上海市房地产买卖合同》，以将房屋产权登记于两原告名下。该份合同做低房屋价格为160万元，两原告按此价格依法缴纳了税款，但支付六被告的房款未变动。2014年1月，唐卫国起诉至法院，要求六被告协助将系争房屋产权过户至唐卫国名下。法院经审理后认为，购房方已由唐卫国变更为两原告，合同主体已发生变化，驳回唐卫国的诉请。因此，两原告现起诉请求判令六被告协助办理将系争房屋产权过户至原告周丽娟名下的手续。被告卢文群、卢文莲、卢国栋、卢文兰、卢国连、卢秀兰辩称，六被告原与唐卫国签订《房地产买卖定金合同》和《动迁房预售预购合同》是事实。后因唐卫国要求将房屋产权登记在妻周丽娟与儿唐建华名下，六被告改与两原告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，并办理网签备案。2013年11月21日，六被告均到房地产交易中心欲配合两原告办理过户手续。但当场被告知原告唐建华属限购对象，不能办理过户手续，致使交易流产。现未能过户系原告方原因导致，六被告已充分履行合同约定义务，没有义务再次配合原告过户，根据合同特别告知（二）、补充条款（二），双方在知晓相关规定的情况下，如果原告未提供家庭具体情况，责任自负，并应向被告赔偿相应的损失，故不同意原告诉讼请求。被告卢文群、卢文莲、卢国栋、卢文兰、卢国连、卢秀兰反诉称，因唐建华属限购对象致双方未能办妥过户手续后，被告方四次以函件形式要求解除合同，但原告均未理睬。现原告隐瞒住房情况、违反限购政策导致双方无法交易，故要求：1、判令两原告协助办理系争房屋网上备案登记的撤销手续；2、判令两原告从系争房屋内搬出，并将房屋恢复原状；3、判令两原告赔偿六被告《房地产买卖定金合同》中约定的定金5万元，支付六被告系争房屋自2013年11月21日起计算至今的不能出租房屋获取收益导致的租金损失费5万元。原告周丽娟、唐建华辩称，唐建华名下原无其他房产，2013年6月登记结婚后，其妻子名下有房产，而两原告本不知道因此会影响两原告的购房资格，故于2013年9月与六被告签订合同。办理过户被拒后，两原告多次与六被告协商，希望将系争房屋过户至原告周丽娟一人名下，但六被告借故拒绝。原告方本系家庭购房，产证上的具名只是内部协商的结果，现原告一家全程一直积极主张要求继续履行合同，并且客观上通过变更产证上的姓名也是可以实现合同继续履行的，不同意被告反诉请求。经审理查明，系争房屋原由六被告共同动迁安置所得，于2011年6月30日经核准登记于六被告名下。2013年1月6日，案外人唐卫国作为买受人（乙方）与被告卢文兰作为卖售人（甲方）就系争房屋签订《房地产买卖定金合同》，约定：甲方同意出售系争房屋，转让款为194万元等。同年1月14日，以六被告作为出卖人（甲方），唐卫国作为买受人（乙方）签订《动迁房预售预购合同》，约定系争房屋总价194万元，乙方于2013年1月6日支付甲方5万元，2013年1月14日支付甲方55万元，2013年3月15日支付甲方120万元，余款14万元在乙方办完过户手续后一次性付给甲方；本次甲方转让给乙方的房屋为动迁房，双方签订好合同后，在政策允许该房屋产权可上市交易日起，甲方必须三个月内给乙方办理过户手续或房屋买卖委托公证，如果由于任何一方的原因造成在约定日无法过户，则在这个约定期后出台的相关政策引起的额外支出由该方负责，……；期满可以过户后，甲方应全面配合乙方办理过户手续，税费由乙方承担（除遗产税）；……。签约后，唐卫国如约向被告付清了所有的房款。2013年3月，六被告也交付了系争房屋。2013年9月6日，因唐卫国要求将系争房屋产证办到两原告名下，六被告作为卖售人（甲方）与两原告作为买受人（乙方）签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该合同中约定房屋转让价为160万元，并约定在2013年11月20日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；……。合同补充条款（二）中约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续……。2013年11月21日，原、被告共同至房地产交易中心办理过户手续，因唐建华被审核发现属限购对象，致过户未成。当晚，原告方至被告住处，与到场的部分被告协商要求重新签订买卖合同，将买受人变更为原告周丽娟一人。到场的被告卢秀兰、卢文群、卢文兰未予同意，并要求两原告按现有合同约定办理好两原告名下的产证后，再自行去变更。2014年1月26日，案外人唐卫国起诉来院，要求判令六被告协助唐卫国将系争房屋产权过户至唐卫国名下。2014年2月22日，原告方向六被告发出落款为周丽娟、唐建华的《解除合同通知》一份，记载“鉴于我方和你们在2013年9月6日签订的关于张东路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同无法履行，故通知你们解除该合同，请你们与唐卫国继续履行关于此房屋的买卖协议”。2014年8月19日，我院就前述诉讼作出一审判决，认为相关房屋买卖的权利义务概括转移至本案两原告处，合同的主体已经发生了变化，故判决驳回唐卫国的诉讼。2014年9月16日，两原告诉讼来院，要求判如所请。审理中，双方确认实际交易价款仍为唐卫国支付的194万元；六被告表示，2013年9月6日，因唐卫国与两原告是一家人，而且当时还没有网签，所以唐卫国提出由两原告来签就同意了。网签之后已经形成正式合同，所以不能修改。六被告还表示，2014年2月22日两原告发给六被告的告知函，“表示两原告同意撤销网签版的合同，前提是要我方就相同内容与唐卫国签订网签版合同。”原告唐建华表示，要求将系争房屋产权过户至原告周丽娟名下，但仍同意承担合同义务。对于合同效力，被告认为被告已经通过信函表达解除的意思，并认为原告没有解除合同，当庭要求解除合同。本案在审理过程中，六被告于2014年9月23日，向两原告发函称，按合同补充条款（二）双方应撤销并解除该合同，要求两原告收函后十天内共同到房地产交易中心撤销买卖合同的备案，并腾退系争房屋。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的两原告提供的《房地产买卖定金合同》、《动迁房预售预购合同》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿查阅信息、（2014）浦民一（民）初字第3798号民事判决书、收条和六被告提供的《解除合同通知》、2014年9月23日致两原告的信函、本院调取的（2014）浦民一（民）初字第3798号案卷庭审笔录以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现两原告方的房款已全部付清，被告亦应协助两原告办理过户手续。期间虽因原告唐建华限购原因，致双方第一次办理过户不成。但原告唐建华现主张将系争房屋过户至原告周丽娟一人名下，并同意继续履行合同义务，属于债权的让与，不需取得六被告同意，并且客观上去除了合同继续履行的障碍，并无不当。两原告虽曾向六被告发出《解除合同通知》，但结合原告一方上门与被告方沟通、唐卫国起诉的事实及被告方的理解，其中记载的意思实为要求六被告与唐卫国继续履行之前买卖协议将系争房屋过户于唐卫国名下以解决唐建华限购问题的意思，而非解除双方买卖关系之意，故不发生合同解除的效力。而六被告所主张合同补充条款（二）的约定，是双方备案登记使用的合同示范文本原记载的内容，其意指合同继续履行不能的情况下合同双方应共同办理网上备案撤销手续，并不适用于本案。因此，对两原告的诉请，本院予以支持。六被告反诉主张解除合同，要求两原告协助办理系争房屋网上备案登记的撤销手续、迁出系争房屋、将房屋恢复原状、赔偿定金、支付租金损失费，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条第一款的规定，判决如下：一、被告卢文群、卢文莲、卢国栋、卢文兰、卢国连、卢秀兰应于本判决生效之日起十五日内协助原告周丽娟、唐建华将上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告周丽娟名下；二、驳回反诉原告卢文群、卢文莲、卢国栋、卢文兰、卢国连、卢秀兰的反诉请求。案件受理费人民币19，200元，反诉费人民币1，150元，合计人民币20，350元，由被告（反诉原告）卢文群、卢文莲、卢国栋、卢文兰、卢国连、卢秀兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张春华人民陪审员 曹 璐人民陪审员 田有娣二〇一五年四月二十九日书 记 员 潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”