（2015）朝民三终字第166号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2016-01-08
案件名称
汤宝春与朝阳义利物业管理有限公司物业服务合同纠纷案件二审民事判决书
法院
辽宁省朝阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省朝阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汤宝春,朝阳义利物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民三终字第166号上诉人（原审被告）汤宝春。委托代理人汤波。委托代理人关俊环，朝阳新华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）朝阳义利物业管理有限公司。法定代表人刘宏伟，总经理。委托代理人张路明，辽宁森盛律师事务所律师。上诉人汤宝春因物业服务合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2014）朝双民初字第03093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朝阳义利物业管理有限公司在一审中起诉称，被告系和谐小区业主，和谐小区由原告朝阳义利物业管理有限公司进行物业管理，原告与朝阳和谐物业业主委员会签订了物业管理委托合同，合同约定原告负责物业管理，被告有义务交纳物业管理费。按照合同约定，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取（非住房屋1元），一次收取一年度，按先交费后服务原则，收费时间为该收费年度的第一个月内收交完，逾期收取滞纳金，从逾期之日起住宅按每天5元交纳滞纳金，网点按每天50元交纳滞纳金，直到仲裁之日或法院裁决之日止。原告已经按照合同约定履行了物业管理合同义务，被告身为该住宅小区业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，自2007年12月22日起至2014年12月31日未交纳过物业费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。经原告多次催要，被告均以各种理由予以搪塞，不予交纳。为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。汤宝春在一审中答辩称，物业公司的收费标准是8毛钱，有点过高，而且物业服务没有达到收费的标准，资质也没有达到标准。收费许可证的发证日期是2012年8月10日，我认为在这之后才有收费资格，该收费许可证的有效日期为2012年8月至2015年6月，临时资质证书的发证机关及其不负责任，没有明确的发证日期，这个证是临时的，资质是暂定的。朝阳市物价局下发的朝价发（2010）64号文件，规定过物业收费标准为三级资质收费为0.3元到0.5元，一直到2014年的朝阳市人民政府第35号令上涨到0.3元到0.6元，其中第三十二条规定了对物业收取物业费超出政府指导价的惩罚措施。一审法院审理查明，被告汤宝春系朝阳市双塔区和谐小区B1-802业主，其房屋建筑面积为180.034平方米。2007年3月1日，原告朝阳义利物业管理有限公司作为甲方，朝阳和谐物业业主委员会作为乙方签订了一份《物业管理服务委托合同》，由原告朝阳义利物业管理有限公司为被告所居住的小区提供物业服务，该合同第二条约定“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”上述物业合同同时对物业管理服务委托管理事项、双方的权利义务以及物业服务管理服务质量作了约定，该物业服务合同约定物业服务费收费标准为住宅每平方米每月0.8元，一次收取一年度，按先交费后服务原则，收费时间为该收费年度的第一个月内收交完，逾期收取滞纳金，从逾期之日起住宅按每天5元交纳滞纳金，直到仲裁之日或法院裁决之日止。上述物业合同还约定了其他事项。现原告朝阳义利物业管理有限公司以被告汤宝春未向其交纳2007年12月22日起至2014年12月31日的物业费为由诉至本院。一审法院判决认为，原告朝阳义利物业管理有限公司与朝阳和谐物业业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该物业管理服务合同对原、被告具有约束力。被告汤宝春作为和谐小区的业主并接受了原告提供的物业服务，其即应按物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。原告朝阳义利物业管理有限公司向被告汤宝春主张的2007年12月22日起至2014年12月31日的物业服务费12，096元符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的该时间段内的违约金，原告朝阳义利物业管理有限公司与朝阳和谐物业业主委员会签订的物业服务合同中约定的违约金明显过高，应予调整，被告汤宝春应按其与原告签订的物业管理服务合同中约定的每年度物业费交纳逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率给付原告违约金，原告主张的合理部分，本院予以支持。关于被告认为物业公司的收费标准高于政府指导价及收费许可证的有效期的辩解意见，原告基于其与朝阳和谐物业业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》中双方约定的收费标准向业主收取物业费，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该物业管理服务合同对原、被告具有约束力，对被告的辩解意见本院不予采纳。如被告认为原告的物业费收取标准过高，可向相关行政部门另行主张权利。判决：被告汤宝春于本判决生效后五日内给付原告朝阳义利物业管理有限公司2007年12月22日起至2014年12月31日的物业服务费12，096元，并对上述每期物业费按其与原告朝阳义利物业管理有限公司签订的《物业管理服务委托合同》约定的逾期交纳之日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率给付原告朝阳义利物业管理有限公司违约金。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51元（原告朝阳义利物业管理有限公司预交，已减半收取），由被告汤宝春负担。汤宝春不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：原审法院认定上诉人自2007年12月22日起至2014年12月31日止按被上诉人提供的每平方米0.8元计算不成立，无事实和法律依据，从事实上看，全市物业公司自2007年以来收费标准没有每平方米0.8元那么高。从证据看，被上诉人2007年收费标准为0.8元，无政府物价部门的批复文件，属价格欺诈，被上诉人持有的物业管理企业资质证书，不具有可信性，并且未年检，是无效资质。朝阳义利物业管理有限公司服从一审法院判决，其答辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有营业执照、组织机构代码证、身份证明、《物业管理服务委托合同》、物业管理企业资质证书、收费许可证、商品房现售许可证、当事人陈述等证据材料及当事人陈述在卷佐证。本院认为，朝阳义利物业管理有限公司与朝阳和谐物业业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，该物业管理服务合同对当事人双方均具有约束力。因本案系物业服务合同纠纷，上诉人汤宝春作为和谐小区的业主，接受了被上诉人提供的物业服务，其即应按物业服务合同约定的标准向被上诉人交纳物业服务费，如上诉人认为被上诉人的物业费收取标准过高，可向相关行政部门另行主张权利。综上，上诉人的上诉请求理由不充分，本院不予采纳，原审法院判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘玉华审 判 员 王海娇代理审判员 姜永涛二〇一五年四月二十九日书 记 员 孙海燕 关注公众号“”