（2015）柳市民一终字第129号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2015-06-15

案件名称

广西柳州市亮丽物业服务有限公司与梁曼妮物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁曼妮,广西柳州市亮丽物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书（2015）柳市民一终字第129号上诉人（一审被告）：梁曼妮，被上诉人（一审原告）：广西柳州市亮丽物业服务有限公司，住所地：柳州市跃进路90-1号水榭花都商业楼。法定代表人：栾莉，委托代理人：杨惠珍，委托代理人：张建梅，上诉人梁曼妮因与被上诉人广西柳州市亮丽物业服务有限公司（以下简称亮丽物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2014）北民一初字第967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明：亮丽物业公司为柳州市跃进路90-1号“水榭花都”小区提供物业服务，梁曼妮是柳州市跃进路90-1号“水榭花都”2栋1单元1层1号房屋（建筑面积117平方米）的业主。双方签订了《水榭花都物业管理服务协议》。该协议约定：亮丽物业公司依据本协议向梁曼妮收取物业管理费用、车辆停放费等应收费用；梁曼妮依本协议定期向亮丽物业公司交纳物业管理费用、车辆停放费等有关费用；收费标准按物价局批准的收费标准收取；如梁曼妮违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费的，亮丽物业公司有权要求梁曼妮限期补交并从逾期之日起按每天5%交纳滞纳金等内容。2005年1月10日，广西壮族自治区柳州市物价局作出《关于“水榭花都”小区物业服务收费标准的批复》（柳价字（2005）7号），同意物业服务费按建筑面积计，其中住宅每月每平方米0.45元，从2005年2月1日起执行。2010年12月30日、2011年12月29日、2013年3月1日，亮丽物业公司在梁曼妮的门口张贴《物业费催告函》。梁曼妮从2009年1月开始，以其房屋被盗窃，亮丽物业公司未尽维护秩序和协助公安机关破案义务为由，至今未再向亮丽物业公司交纳物业服务费和单元路灯费。亮丽物业公司起诉请求判令梁曼妮：1、交纳2009年1月至2014年5月物业服务费3445元、单元路灯费195元，并支付滞纳金16536元；2、承担本次诉讼的相关费用。一审法院审理认为：双方签订的《水榭花都物业管理服务协议》。是双方真实的意思表示，该合同合法、有效，对亮丽物业公司、梁曼妮均有法律约束力。亮丽物业公司依据《水榭花都物业管理服务协议》对梁曼妮居住的水榭花都小区进行物业服务活动，并已经实际履行合同。梁曼妮以其房屋被盗为由拒不交纳物业费，但梁曼妮没有提供证据证实其家中在2008年三次被盗，故该院对其抗辩理由不予采信。梁曼妮从2009年1月以后未再交纳物业费，经亮丽物业公司书面催交，梁曼妮仍未交纳，故梁曼妮应向亮丽物业公司支付2009年1月至2014年5月的物业费3422.25元（117平方米×0.45元／平方米×65个月）。关于亮丽物业公司诉请的单元路灯费的问题，亮丽物业公司要求按每户每月3元分摊公共电费合情合理，且亮丽物业公司诉请的金额亦较为合理，应予以支持。梁曼妮应支付路灯费195元（3元／月×65个月）。关于亮丽物业公司要求滞纳金的诉讼请求，是依据双方签订的《水榭花都物业管理服务协议》关于违约责任的约定，因此，实质是梁曼妮应承担的违约责任。梁曼妮未按上述协议约定支付物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。亮丽物业公司没有提供证据证实其因梁曼妮违约造成的损失金额，如根据《水榭花都物业管理服务协议》约定，梁曼妮需支付的违约金已超过应付的物业服务费数额，实属过高，故梁曼妮应按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准向亮丽物业公司支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、梁曼妮向广西柳州市亮丽物业服务有限公司支付从2009年1月至2014年5月的物业服务费3422.25元、路灯费195元；二、梁曼妮向广西柳州市亮丽物业服务有限公司支付违约金（以所欠物业服务费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准分段计付，自2009年1月1日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）案件受理费304元（广西柳州市亮丽物业服务有限公司已预交），减半收取，由广西柳州市亮丽物业服务有限公司负担76元，由梁曼妮负担76元，该院退回广西柳州市亮丽物业服务有限公司152元。上诉人梁曼妮不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人家中被盗，己报至当地公安机关。而被上诉人未按物业服务合同约定提供公共安全秩序维护。未有巡逻记录及事件处理记录。未能提供与物业服务合同相对应服务。二、物业服务合同追诉期限为二年。被上诉人在未通知至业主人情况下将业主诉至法院，己超出追诉期限。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院：l、请求撤销一审判决，依法改判；2、请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人亮丽物业公司答辩称：1、双方所签的物业服务合同内容规定是协助公安、是辅助性的，被上诉人已经在第一时间配合公安机关处理这件事情。2、亮丽物业公司成立至今一直都有巡逻记录，可以提供2014-2015年的巡逻记录给法院。3.被上诉人都有上门去追缴服务费，还有电话通知了上诉人，所以不存在超过诉讼时效的情况。二审期间，当事人均没有新证据提交。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人是否应该向被上诉人支付一审认定的物业服务费及未约金？关于是否应交纳物业服务费问题，本案《水榭花都物业管理服务协议》合法有效，合同双方均应按协议履行义务。现亮丽物业公司已按协议为“水榭花都”小区提供了物业服务，但梁曼妮自2009年1月起即未按约定交纳物业费，亮丽物业公司经向梁曼妮书面催交未果，诉请梁曼妮按约定交纳物业费，一审按双方合同的约定及柳州市物价局作出的《关于“水榭花都”小区物业服务收费标准的批复》确定的收费标准，认定上诉人应向被上诉人交纳2009年1月至2014年5月期间的物业费3422.25元、单元路灯费195元，合法有据，应予以维持。因亮丽物业公司2010年12月30日、2011年12月29日、2013年3月1日均向梁曼妮催交过物业费，故梁曼妮认为亮丽物业公司主张的物业费有部分已超过两年诉讼时效的主张，依据不足，不能成立。关于违约金，双方约定未按约定交纳物业费的，从逾期之日起按每天5%交纳滞纳金，一审认定按该标准约定的违约金过高，酌情判令梁曼妮按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准向亮丽物业公司支付违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，亦应予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元（上诉人梁曼妮已预交），由上诉人梁曼妮负担。本判决为终审判决。审判长　刘慕祥审判员　古龙盘审判员　宾修清二〇一五年四月二十九日代书记员　李思思微信公众号“”