（2015）洛民终字第626号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-05-20
案件名称
上诉人郑留召与被上诉人杨雪梅、焦喜通、韩震，第三人郭继民房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑留召,杨雪梅,焦喜通,韩震,郭继民
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民终字第626号上诉人（原审被告）：郑留召，男，汉族。被上诉人（原审原告）：杨雪梅，女，汉族。委托代理人：焦喜通，系杨雪梅丈夫，汉族。被上诉人（原审原告）：焦喜通，身份同上。被上诉人（原审被告）：韩震，男，汉族。第三人：郭继民，男，汉族。上诉人郑留召与被上诉人杨雪梅、焦喜通、韩震，第三人郭继民房屋租赁合同纠纷一案，杨雪梅、焦喜通于2014年9月18日起诉至洛阳市老城区人民法院（以下简称原审法院），请求1、撤销杨雪梅与郑留召签订的转让协议；2、郑留召返还转让费22000元；3、郑留召、韩震承担本案诉讼费。原审法院于2014年12月9日作出（2014）老民初字第1127号民事判决。郑留召不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑留召、被上诉人杨雪梅的委托代理人焦喜通、被上诉人焦喜通到庭参加诉讼。被上诉人郭震及第三人郭继民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年5月21日，郭继民、张风琴与宝城置业签订商品房买卖合同，购买了宝城福临园1-4-103号房屋，并于2014年1月21日取得房屋所有权证。2013年5月29日，郭继民与郑留召签订房屋租赁合同一份，约定郭继民将位于宝城福临园1-4-103号房屋出租给郑留召使用；郭继民从2013年5月29日起将该房屋交给郑留召使用至2013年8月21日止；郑留召无权转租他人，如确实需转租，应征得郭继民同意，且由郭继民与承租人另签合同等内容。在与郭继民签订该租赁合同之后，郑留召收到福临园业主委员会文件，该文件要求郑留召租赁房产至租赁合同本期租金到期后，可以按原合同时间继续经营，但不准再向宝城置业续交房租，如整体合同到期可以到福临园业主委员会办理续租手续等。2013年7月13日，焦喜通、杨雪梅夫妻欲做烤鸭生意在福临园小区寻找门面房，看到郑留召转让门面房，便与其商谈转让事宜。郑留召告知焦喜通、杨雪梅夫妻，该房屋系福临园业主委员会所有。双方在谈妥转让费后，郑留召带领焦喜通、杨雪梅到福临园业主委员会。谈到房租时，郑留召拿出了其与郭继民签订的租赁合同，因租赁合同未到期，福临园业主委员会告知焦喜通、杨雪梅待合同到期后再与其签订租赁合同。2014年7月24日，福临园业主委员会向焦喜通出具了一份书面材料：“杨雪梅户：交接过程结束后，您可以先进行营业（装修），一切合同待租赁期结束后再签合同（原则不涨价）”。同日，杨雪梅与郑留召签订了一份转让协议，并支付给郑留召转让费20000元和水电押金2000元。后焦喜通、杨雪梅决定放弃经营，欲将该房屋转让，2013年7月31日，焦喜通与王磊签订了一份转让协议，同日，王磊向焦喜通支付转让费36000元和水电押金2000元。在王磊对房屋进行装修时，遭到郭继民的阻拦。为此，王磊将焦喜通、郑留召、郭继民诉至原审法院。2014年8月26日，原审法院作出（2014）老民初字第736号民事判决书，判决：一、焦喜通于本判决生效之日起十日内返还王磊房屋转让费36000元及水电押金2000元；二、驳回王磊的其他诉讼请求。为此杨雪梅、焦喜通诉至原审法院。原审法院认为：郑留召与郭继民签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务，郑留召明知租赁房屋不得私自转租的情况下，私自将租赁的房屋转租给杨雪梅，并收取转让费和水电押金，已构成合同违约。郑留召在与杨雪梅协商房屋转让事宜时，告知杨雪梅位于洛阳老城区福临园小区1-4-103号房屋系福临园业主委员会所有，杨雪梅对该房屋的所有人系郭继民这一事实并不知情，其不存在欺诈行为。但由于郑留召告知杨雪梅该房屋系福临园业主委员会所有，并带领杨雪梅到福临园业主委员会，致使杨雪梅认为该房屋的所有人系福临园业主委员会，遂与郑留召签订了转让协议。因此，杨雪梅与郑留召签订转让协议，属重大误解，故杨雪梅、焦喜通要求撤销转让协议的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。因该转让协议被撤销，郑留召应向杨雪梅、焦喜通返还转让费20000元和水电押金2000元。在庭审中，郑留召提出在该房屋内存放有价值10000元的抽油烟机一台、吊扇二台、桌子四张、水盆二个、水箱三个、换气扇一个、木床一张，并要求杨雪梅赔偿29天的房租154.60元和经营损失9000元的抗辩主张，杨雪梅、焦喜通不予认可，郑留召未提交证据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第五十八条的规定，判决如下：一、撤销杨雪梅与郑留召于2013年7月24日签订的转让协议；二、郑留召于本判决生效之日起十日内返还杨雪梅、焦喜通房屋转让费20000元、水电押金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175元，由郑留召承担（原告已垫付，待执行时一并付给原告）。郑留召不服，上诉称：一、原审判决认定事实错误，理由如下：1、原审判决“本院认为”、郑留召告知杨雪梅该房屋系福临园业主委员会所有，并带领杨雪梅到福临园业主委员会，致使杨雪梅认为该房屋的所有人系福临园业主委员会，签订协议，属重大错误。这种判决明显与事实不符。（1）与判决书认定事实不符，在一审判决书第6页已经认定郑留召在收到福临园业主委员会文件，文件要求不准向宝城置业交房租，如整体合同到期，可以到福临园业主委员会办理续租手续，明显得出结论，该门面房所有权上，宝城置业与福临园业主委员会之间存在纠纷，权属不明。作为一个普通公民，无义务也无能力判断谁是房产所有人。（2）郑留召在与杨雪梅签订合同时，不存在故意隐瞒房产的所有人的行为。如上所述，福临园业主委员会的红头文件让郑留召知道房子所有人或真实管理人是福临园业主委员会。郑留召基于此认识与杨雪梅签订了合同并得到福临园业主委员会的认可并办理相关手续。2、杨雪梅在一审诉状中，明确提出韩震也要承担赔偿责任，可是一审判决时韩震的过错责任予以确认和认定，也没有做出相应判决。韩震是一审被告，但是一审判决书却故意不写对韩震的诉求，明显与常理不符。3、一审判决认为在门面房转让时，郑留召留下房屋内的抽烟机、吊扇、桌子等物品，没有证据不予认定，这与事实不符。现提供证人：张军伟、郑联伟二人的证言，证明郑留召在将门面房转让时，已将抽油烟机1台、吊扇2台、桌子4张、水盆2个、水箱3个、换气扇1个、木床1张留下。请法院予以认定并要求被上诉人返还上述物品。综上请求：一、撤销洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字1127号民事判决，查清事实，重新审核，认定郑留召与杨雪梅的租赁合同真实有效，不存在隐瞒真实房产所有人的情况，驳回杨雪梅，焦喜通要求返还转让费20000元和水电押金2000元的请求。二、判决韩震承担相应的过错责任。三、案件一、二审诉讼费用由被上诉人承担。焦喜通、杨雪梅共同答辩称：（一）原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。1、根据一审杨雪梅向法庭提交的证据证明郑留召与真正房东签订房屋租赁合同后，不认真履行自己的合同义务，隐瞒郭继民是真正的房东，设圈套合伙他人对杨雪梅、焦喜通进行欺诈，骗取转让费，使杨雪梅、焦喜通和第三租赁人王磊蒙受巨大经济损失。2、郑留召与郭继民签订合同时，开发商已告知郑留召该房屋已卖给郭继民，郭继民是房东，以后对其缴纳房租。在此情况下，郑留召自愿和郭继民签订合同，以上足以证明郑留召早就知道郭继民是房东（现有二人房屋租赁合同原件一份）。杨雪梅和郑留召签订合同时，郑留召故意隐瞒郭继民是房东这一事实，并领杨雪梅到物业合伙韩震唱双簧行骗，使我杨雪梅、焦喜通和他签协议，骗取转让费。3、郑留召称他对该门面房的权属不明，是在说谎，因他和郭继民签合同时已知郭继民是房东，更何况他与郭继民签定合同并知内容在先，接物业通知，应第一时间联系与他签合同人郭继民，而他没有，原因何在？4、该物业对郑留召下发通知及其内容杨雪梅、焦喜通一概不知，也与本案无任何关系，也不能做为郑留召承担违约责任的借口。郑留召和物业之间的纠纷，不可强加受害人身上，房屋所有权及支配权应以房产证持有者为证，不能以什么通知为证据。物业通知与本案无关，他可另案起诉。5、杨雪梅与郑留召签转让费合同、谈转让费时，郑留召为何不带杨雪梅去找房东郭继民，而是物业韩震，因为他和郭继民签过租赁合同并知道不让转让，很显然是不想让房东知道，我与他转让一事，合伙韩震骗取转让费为目的，鉴于郑留召说该转让合同真实有效，那我转给王磊时也应该真实有效，上一判决书也有错误？由此可见，郑留召的理由不成立。二、杨雪梅和郑留召就该房屋是空房转让，不存在遗留任何物品，郑留召恶意编造物品，是想强取杨雪梅的转让费，在一审法庭上拿不出任何证据，证明所属物品的存在，现又提供亲戚朋友虚假证言为由（不能做为本案证据），更何况杨雪梅不认识也没有见过张军伟、郑联伟，他俩是何人？与郑留召是何关系？我和他签合同时，二人并不在场和知其内容，没有物品清单，没有双方和见证人的签字，他两个人做假证，由此可见郑留召隐瞒真正房东事实，恶意骗取转让费为目的，经法院判决后，拒不履行，另找借口不想返还我转让费为目的，因此郑留召的理由不成立。本院经审理对一审查明事实予以确认。本院认为：郑留召与郭继民签订的租赁合同明确约定所租房屋不得再次转租，但郑留召在未与出租人郭继民商谈的情况下，听从他人安排，将房屋私自转租，原审让郑留召承担违约责任并无不当。关于郑留召上诉称其转租时移交给杨雪梅有抽油烟机、吊扇、桌子等物品，因郑留召不能提供双方认可的移交物品清单，加之杨雪梅对此予以否认，故郑留召的该上诉理由依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费350元，由上诉人郑留召负担。本判决为终审判决。审判长 ：李庆刚审判员 ： 于 磊审判员 ：吴健莉二〇一五年四月二十九日书记员 ：卢媛媛 来源：百度搜索“”