（2014）怀鹤民一初字第1203号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-07-10
案件名称
原告谢长诉被告怀化市景丽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢长,怀化市景丽房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2014）怀鹤民一初字第1203号原告谢长，男，1982年3月16日出生，汉族。委托代理人黄琼，女，1984年5月11日出生，汉族，系原告之妻。被告怀化市景丽房地产开发有限公司。法定代表人黄谋良，该公司董事长。委托代理人向刚球，湖南诚怀律师事务所律师。原告谢长诉被告怀化市景丽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2013年11月28日提起诉讼后，本院于2014年3月21日作出（2013）怀鹤民一初字第989号民事判决，原、被告均提出上诉。2014年9月3日，怀化市中级人民法院作出（2014）怀中民一终字第450号民事裁定，裁定撤销原一审判决，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭于2015年1月9日进行了公开开庭审理。原告谢长的委托代理人黄琼，被告委托代理人张良孝、向刚球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢长诉称：2008年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于怀化市鹤城区顺天南大道1号第13栋顺天阁802号商品房出售给原告，该商品房总购房价款225412元；按合同约定，原告己付清全部房款，被告需在2010年6月30日前交付达到交付使用条件的合同指定商品房，同时合同约定在交房后540天内代办好房产证和土地使用证。原告依合同履行了自已的义务，被告却严重违约，既没有按期交付经验收合格的商品房，也没有按期办好两证，因此，按照合同的约定，被告应支付原告违约金两项共计59057元。原告请求：1、判决被告因延迟交房支付原告违约金28852元；2、判决被告因延迟办理房产证和土地证支付原告违约金30205元；3、诉讼费由被告承担。被告怀化市景丽房地产开发有限公司辩称：被告于2010年6月21日履行了通知原告收房的义务，事后原告也签收了房屋，故被告在合同约定时间内交付了房屋，不构成逾期交付原告房屋的违约行为，原告主张被告因迟延交房赔偿违约金缺乏依据；被告已为原告办理了房屋产权证，原告至今未交纳办证费，被告顺延办证不构成违约。假使被告存在违约事实，其违约责任也是轻微的，应将违约金调整至合理范围内。综上所述，被告不存在逾期交房和逾期办证的事实，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2008年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的位于迎丰东路的顺天财富大厦第B幢顺天阁802号房，总购房价款225412元；签订合同时原告付定金90165元，2009年1月31日前付67623元，2009年7月31日前付67624元；出卖人在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（即达到合同约定的交房标准），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房时间在60日内，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；出卖人为买受人代办房产证和土地使用证，办证费用由买受人承担，买受人在主体封顶时交清办证费，出卖人在交房后540日内代办好房产证和土地证，逾期按日息万分之二支付违约金等内容。原告至2009年11月30日共交房款187789元，2010年7月9日又交房款37623元、办证费12206元。被告于2010年6月21日通知原告收房，又于同年7月9日向物业管理公司发出书面通知，说明原告所购的房屋相关手续已办好可以向原告交房。同日，原告到被告处收房。收房后，原告因在外地工作，当时没有计划装修，直至2012年4月9日才到物业管理公司领取房屋钥匙办理了入住手续。顺天财富大厦于2011年10月27日竣工验收，怀化市建设工程质量安全监督管理站对本次验收出具了《建设工程竣工验收报告》，并签署了按规定需要公安消防、环保部门出具的准许使用文件已办理；同意工程竣工验收等意见。本案商品房所在住宅楼于2012年3月19日完成竣工验收备案。被告于2013年7月18日为原告办好了房产所有权证，于2014年10月9日为原告办好土地使用权证。上述事实，经本院公开开庭审理，当事人当庭举证、质证、陈述及辩论，并经本院确认，有下列证据证明：1、原告身份证明，被告组织机构代码登记基本信息、企业注册登记资料，证明原、被告诉讼主体资格身份情况；2、商品房买卖合同，证明原被、告之间商品房买卖合同所约定的相关内容；3、收款收据，证明原告支付房款及办证费用情况；4、2010年6月21日交房通知书，2010年7月9日交付通知，证明被告通知原告收房的事实；5、2010年7月9日顺天财富大厦验收交接单、《关于请求景丽公司补回所减免物业费的报告》、《集团领导减免物业费统计明细表》，证明原告收房的时间；6、教师新苑二期收楼钥匙登记表，证明原告领取房屋钥匙时间；7、顺天财富大厦工程竣工综合验收备案表、怀化市建设工程质量监督站出具的说明，证明顺天财富大厦工程竣工综合验收及备案情况；8、房屋产权证、土地使用权证，证明被告为原告办理房产证、土地使用权证的情况；9、庭审笔录2份，证明本案其他相关事实。其中原一审2014年3月11日庭审笔录中原告的陈述，证明原告收房后因在外地工作，当时没有计划装修，至2012年4月9日才到物业管理公司领取房屋钥匙办理了入住手续的事实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。对双方关于合同约定条款理解及被告应承担的民事责任的争议，评判如下：一、关于原告收房时间的确定被告主张原告收房时间为2010年7月9日，并向本院提交了如下证据予以证明：2010年7月9日顺天财富大厦验收交接单、《关于请求景丽公司补回所减免物业费的报告》、《集团领导减免物业费统计明细表》。本院认为上述证据通过庭审相互印证，足以证明原告已于2010年7月9日收房。其一、原告在验收交接单上所注明的意见，或为瑕疵问题，或为征询性意见，并未涉及房屋主体结构质量不合格的问题，正如原告在2014年3月11日庭审中所述“我发现这4个问题是表面问题”；其二、在验收交接意见上，原告并没有签署拒绝收房的意见，原告在2014年3月11日庭审中也陈述“……物业答应了把我提出的问题向领导反映解决，所以我才签收的。”从其签字位置上也不能看出专为所写意见签名；其三、原告对《关于请求景丽公司补回所减免物业费的报告》、《集团领导减免物业费统计明细表》真实性并无异议，原告也提交了上述减免物业费统计明细表，该组证据结合验收交接单，足以说明减免原告的物业费是自2010年7月9日起算，减免物业费的前提是已交房；其四、原告是在超过约定的支付尾款时间及交房时间后，于2010年7月9日交清房款及办证费，这符合在收房同时付清所有款项的交易习惯。综上原告在顺天财富大厦验收交接单上签字的行为，向合同相对方反映的意思表示应是同意收房并要求被告解决其所提意见。故原告收房时间为2010年7月9日。二、关于被告是否应承担逾期交房违约金的问题（一）、本案商品房的交付标准属约定不明原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条原本列有4种关于交房条件的格式条款供双方选择，但双方却以非格式条款方式另行约定选择“第5种条件”。“第5种条件”表述为“达到合同约定的交房标准”，下文未再作进一步约定或者具体说明。双方也没有其他证据证明“第5种条件”是否是格式条款中4种条件的哪一种，又或者是附件三“装饰、设备标准”的内容。且双方关于“第5种条件”的约定属于非格式合同条款，不能从不利于格式条款提供者的角度进行理解，故属约定不明。（二）、本案当事人尚未就交房标准达成合意，原告主张被告承担逾期交房违约金责任的依据不足违法和违约具有不同的概念和后果，违法责任和违约责任亦属不同的两种责任。当事人对《商品房买卖合同》第八条“达到合同约定的交房标准”之内容属于约定不明，存在争议，即双方当事人尚未就交房标准问题达成合意，未形成具体可履行的交房标准。而合同的本质是双方自由协商达成合意的体现，原告应在合同签订过程中就被告如何承担违约金责任提出磋商，与被告达成合意，但无权在合同签订之后以单方理解的方式设立或变更有关被告责任的合同条款，否则有悖于契约自由原则，也有悖于公平原则。本案实际仅明确时间标准，原告以在约定的时间点上商品房未达到法定交房标准主张被告承担违约金责任，依据不足。但并不妨碍原告就此追究被告其他法定责任，以及行政主管部门追究其行政责任。综上，本案原告要求被告承担逾期交房违约金赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、被告应当承担逾期办证违约金责任根据合同约定被告应2010年6月30日前交房，在交房后540日内代办好房产证和土地证，逾期需支付违约金。即被告如未在2010年7月1日起算的第540天，即在2011年12月22日仍未办理好产权证书，则应在2011年12月23日起开始承担逾期办证违约金责任。根据本案被告最终为原告办好两证的实际时间，被告应承担2011年12月23日至2014年10月9日共1021天的违约金。双方没有明确据以计算逾期办证违约金的款项名称，但在约定计算办证违约金的合同条款中，首先明确了原告应在主体封顶时交清办证费。按照该合同条款词句的构成理解，应以原告已交办证费12206元为违约金计算依据。故被告应承担逾期办证违约金为：12206元×0.0002／天×1021天=2492元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告怀化市景丽房地产开发有限公司支付原告谢长逾期办证违约金2492元，限于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告谢长的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1276元，由被告怀化市景丽房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 仇江涛人民陪审员 朱达和人民陪审员 丁 伟二〇一五年四月二十九日代理书记员 曾建波附法条：1、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：百度搜索“”