（2015）一中民终字第3098号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2015-05-15

案件名称

北京北辰万通国际投资有限公司与刘澄子等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京北辰万通国际投资有限公司,）刘澄子,周芳

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民终字第3098号上诉人（原审被告）北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路17号1605。法定代表人刘尧，董事长。委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告兼周芳委托代理人）刘澄子，女，1987年3月6日出生。被上诉人（原审原告）周芳，女，1958年3月5日出生。上诉人北京北辰万通国际投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第7090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘澄子、周芳在原审法院起诉称：2009年7月19日，刘澄子、周芳与北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）签订了商品房预售合同、补充协议及改动装修协议，商品房总价款831206元，但2010年8月31日交房结算时，根据房屋面积实际测绘结果补交房款714元，所以房屋总价款为831920元，按照合同约定，刘澄子、周芳与北辰公司交房日期为2010年8月31日，刘澄子、周芳取得房屋所有权证的截止日期为2012年3月2日，刘澄子、周芳房屋所有权证实际登记日期为2013年1月21日。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1、2项处理，其中一项规定买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起15日内由出卖人支付。北辰公司作为房屋买卖合同的出售方，在刘澄子、周芳交付购房款履行了付款义务后，应在2012年3月2日之前取得房屋所有权证书，但刘澄子、周芳多次联系北辰公司要求办理，北辰公司一直以种种原因拖延，直至2013年1月21日刘澄子、周芳才登记办理了房屋所有权证，北辰公司已属违约。诉讼请求：1、判令北辰公司向刘澄子、周芳支付自2012年3月2日至2013年1月2日逾期办理房屋所有权证违约金10000元（以购房款831920元为基数，按照日万分之零点五的标准给付，计算期间自2012年3月2日至2013年1月2日）；2、判令北辰公司支付逾期办理房屋所有权证违约金延期支付贷款利息1000元；3、本案诉讼费由北辰公司承担。北辰公司在原审法院答辩称：不同意刘澄子、周芳的诉讼请求。550日是按照委托我公司办理的计算，刘澄子、周芳是自办所有权证，自办证的没有约定期限，不受合同550日的约束，且即使按照550日计算，刘澄子、周芳的起诉也超过了诉讼时效。在交房时，北辰公司向刘澄子、周芳送达了交房通知书，交房时间是2010年8月31日，自交房之日起刘澄子、周芳2年没有起诉，已经超过了诉讼时效。原审法院经审理查明：2009年7月19日，刘澄子、周芳（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区916房屋（现石景山区916号，以下简称涉案房屋）出售给刘澄子、周芳，该房屋用途为办公，总价款831206元；出卖人应当在2009年11月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2010年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。2009年7月19日，刘澄子、周芳支付购房款831206元。2010年8月31日，刘澄子、周芳向北辰公司支付购房款714元，北辰公司将涉案房屋交付刘澄子、周芳。2010年5月10日，北辰公司交纳涉案房屋所在楼座的测绘费。2010年12月14日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。北辰公司提交客户产权证领取登记表，以此证明2012年8月22日，刘澄子从北辰公司领取了申请书、补充协议、测绘附图等产权资料，刘澄子对其签名真实性认可，但表示日期并非其填写，并不认可实际领取上述材料时间为2012年8月22日，但表示对该日期签字是否系其本人所书写不申请司法鉴定。2013年1月18日，刘澄子、周芳向地税部门缴纳了办理涉案房屋契税。2013年1月21日，北辰公司向其代理人李霞出具授权委托书，授权李霞办理涉案房屋所有权转移登记手续，北辰公司向石景山区建委提交了房屋所有权转移登记申请书。2013年1月21日，涉案房屋所有权转移登记至刘澄子、周芳名下。2014年7月25日，法院受理刘澄子、周芳与北辰公司商品房预售合同纠纷即本案。另查，涉案房屋交房时，北辰公司向刘澄子、周芳发送了《办理产权通知书》及《办理产权登记手续须知》，其中，《办理产权通知书》中载明：按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理（详见《办理产权登记手续须知》）。《办理产权登记手续须知》中介绍了办理产权登记登记手续有关事项，该通知载明的办理产权登记时间为2010年8月30日至9月5日，交纳的款项包括购房契税、测绘费、产权证委托代办费等。北辰公司认为上述证据可以证实其在办理房屋入住手续时即履行了对业主办理房屋产权转移登记的通知义务。对此，刘澄子、周芳没有按照上述通知收取费用，多次催促仍未办理，遂自行办理所有权证书。庭审中，双方对北辰公司是否负有并尽到通知义务存在争议：刘澄子、周芳述称，北辰公司在取得涉案房屋初始登记后未履行通知义务，由于北辰公司未及时履行办理产权转移登记的通知和协助义务，应承担逾期办证违约责任。对此，北辰公司述称，对于自办产权登记的，北辰公司只有法律上的协助义务，北辰公司已经完成协助义务。但是，尽管没有通知义务，北辰公司仍在办理房屋入住手续时已书面告知须交纳房屋测绘费等办理产权转移登记的相关手续；由于刘澄子、周芳未按合同约定委托北辰公司代为办理产权转移登记手续，在北辰公司依约定履行了提供房屋初始登记和分户测绘图等协助义务情况下，应由刘澄子、周芳自行承担逾期办理产权转移登记责任。庭审中，北辰公司主张刘澄子、周芳的请求已超过诉讼时效，且违约金数额过高，请求法院予以减低。原审法院认定上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《办理产权通知书》、《办理产权登记手续须知》、购房款发票、契税发票、授权委托书、房屋所有权证书、初始登记证书、客户产权证领取登记表、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘澄子、周芳与北辰公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。根据合同法及相关司法解释相关规定，北辰公司作为商品房出卖人负有办理涉案房屋所在楼栋初始登记并在房屋具备办证条件后及时通知买受人自行办理产权转移登记的义务。由于合同中明确约定了北辰公司办理涉案房屋所在楼栋初始登记的期限，北辰公司在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后，依据诚实信用原则，北辰公司负有及时通知并协助刘澄子、周芳办理产权转移登记手续的义务。因北辰公司未能提供充分证据证实其在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后及时尽到了通知和协助义务，故刘澄子、周芳请求北辰公司支付逾期办理转移登记违约责任的合理主张，法院予以支持。但是，依据合同约定，刘澄子、周芳负有向北辰公司交纳相关费用的义务，刘澄子、周芳未能提供证据证实其及时提出了办理房屋转移登记手续的申请并交纳测绘费，故刘澄子、周芳对迟延办理产权转移登记亦存在过错。另，关于提交的客户产权证领取登记表，刘澄子、周芳虽不认可收到有关材料的时间，但并未提交相反证据予以证明，亦不申请鉴定，因此，法院对北辰公司提交客户产权证领取登记表的真实性予以认可，北辰公司完成房屋初始登记，并已在2012年8月22日将协助办证所需的必要材料向刘澄子、周芳发放，刘澄子、周芳应在领取材料后一个月的合理期限内自行办理产权登记。刘澄子、周芳自2012年8月22日领取材料后一个月后仍未办理产权转移登记，自此之后逾期办证的违约责任，应由刘澄子、周芳自行承担。根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。鉴于本案中，依据双方责任区分后，违约金数额并不过高，因此，关于北辰公司要求酌减违约金的抗辩意见，法院不予采信。关于违约金的计算期间是否超过诉讼时效。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，合同约定应办理转移登记的时间为房屋交付之日起550日内，未能在上述期限办理房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。由此可知，本案中，计算违约金是按日计算连续性违约金。本案中，双方未提供存在时效中断的情形，故本案的违约金保护范围为当事人起诉之日起前两年即2012年7月26日起算。故对刘澄子、周芳所主张的违约金中已经超过两年诉讼时效的部分，法院不予支持。刘澄子、周芳请求北辰公司支付逾期办证违约金利息，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付刘澄子、周芳逾期办理房屋所有权证违约金一千二百零七元；二、驳回刘澄子、周芳的其他诉讼请求。如北京北辰万通国际投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。北辰公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判，依法改判；2、本案全部诉讼费由刘澄子、周芳承担。上诉理由是：1、原审法院酌定北辰公司支付违约金没有法律依据，北辰公司单方同意刘澄子、周芳可自行办理转移登记手续，但双方未达成新的关于办理房屋产权转移登记事项的期限和违约金标准的协议，故本案不应存在违约金的问题。2、原审法院认定事实不清，证据不足。办理产权转移登记需要刘澄子、周芳提供材料以及交纳费用，而刘澄子、周芳延误两年多的时间才交纳测绘费领取测绘附图，原审法院对该事实未予以查明，反而认为是北辰公司未及时通知刘澄子、周芳，该认定属于认定事实不清，证据不足。3、北辰公司履行了法律规定的协助义务，没有违反法律的规定，原审法院酌定北辰公司支付违约金没有事实和法律依据。刘澄子、周芳答辩称：同意原审法院判决，不同意北辰公司的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人陈述等在案佐证。本院认为：刘澄子、周芳与北辰公司于2009年7月19日签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。依照合同约定，北辰公司应在合同约定的期限内为刘澄子、周芳办理涉案房屋的转移登记，否则应当承担相应的违约责任。因刘澄子、周芳未委托北辰公司办理转移登记，而选择自行办理转移登记，对于逾期办理转移登记的违约责任应当重新分析。首先，北辰公司对逾期办理转移登记应当承担一定责任。北辰公司在办理取得涉案房屋的初始登记后将涉案房屋予以抵押，导致涉案房屋在2012年7月19日解押前尚不具备办理转移登记的条件。涉案房屋解押后，北辰公司未能及时通知刘澄子、周芳可以办理转移登记，应当对逾期办理转移登记承担一定责任。其次，刘澄子、周芳对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。刘澄子、周芳依约应当向北辰公司交纳测绘费等费用，这是其办理涉案房屋转移登记的前提条件之一，因其未能及时履行该项义务，其对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。综合前述两点，原审法院认定双方当事人对逾期办理涉案房屋转移登记均应当承担一定责任，并无不当，本院予以确认。原审法院依据合同约定的标准、房款总额、违约天数及违约责任分担情况确认北辰公司应当承担的违约金数额，并无不妥，本院予以确认。北辰公司上诉提出其不应承担违约责任，请求驳回刘澄子、周芳的全部诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五十元，由刘澄子、周芳共同负担五十元（已交纳三十八元，余款十二元于本判决生效后七日内交纳）；由北京北辰万通国际投资有限公司负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由北京北辰万通国际投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　张　磊代理审判员　　夏根辉代理审判员　　朱文君二〇一五年四月二十九日书　记　员　　舒　妍关注公众号“”