（2015）渝二中法民终字第00356号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-07-22
案件名称
熊勇,梁媛与重庆市万州恒安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁媛,熊勇,重庆市万州恒安房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第00356号上诉人（原审原告）梁媛，女，1982年2月11日出生，汉族。上诉人（原审原告）熊勇，男，1983年2月14日出生，汉族。二上诉人委托代理人乔春长，重庆索通（万州）律师事务所律师。二上诉人委托代理人扈力，重庆索通（万州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆市万州恒安房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区国本路140号，组织机构代码78158938-X。法定代表人程通，该公司董事长。委托代理人周红升，重庆法韵律师事务所律师。上诉人梁媛、熊勇因商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第10320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年5月26日，梁媛、熊勇与重庆市万州恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）签订《商品房买卖合同》，购买了恒安公司所开发的位于重庆市万州区北滨大道二段1285号恒安•翠湖澜郡6号楼□□□□室。在合同中双方约定，房屋的建筑面积为76.83平方米，建筑面积单价为3504.48元／平方米，总成交金额为269249元；恒安公司应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给梁媛、熊勇；如遭遇不可抗力，恒安公司应当在发生之日起30日内书面通知梁媛、熊勇，恒安公司可据实延期交房；逾期在60日（含）之内，从恒安公司应当交付房屋期限的第二日起至实际交付之日为止，由恒安公司按日向梁媛、熊勇支付已付房价款万分之1的违约金；逾期超过60日，梁媛、熊勇有权解除合同，亦有权要求继续履行合同，从恒安公司应当交付房屋期限的第二日起至实际交付之日为止，由恒安公司按日向梁媛、熊勇支付已付房价款万分之1的违约金。2011年5月26日，梁媛、熊勇向恒安公司支付购房款89249元，剩余180000元办理银行贷款。2012年5月20日，恒安公司给翠湖澜郡业主发出《关于恒安•翠湖澜郡一期延期交房的通知》称，“恒安•翠湖澜郡一期房屋已经竣工，因三峡游泳城片区滑坡治理工程完工后仍在检测之中，尚未进行竣工验收，直接影响到恒安•翠湖澜郡一期房屋的整体验收和备案登记证的办理。故原定于2012年6月30日交房顺延，望各位业主理解支持。”2012年9月27日，梁媛、熊勇到恒安公司处接房并领取迟延交房违约金1615元，在《违约金明细表》签字确认，每栋楼盘的《违约金明细表》尾部都备注：确认接房并领取违约金后不再就违约金事宜向开发单位提出其他主张，同意者签字接房。2014年1月17日，恒安公司开发的恒安•翠湖澜郡6、7号楼取得建设工程竣工验收备案登记证。一审法院认为，梁媛、熊勇与恒安公司于2011年5月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合同约定的条款并不违背法律和行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效受法律保护。梁媛、熊勇已按合同约定按揭支付房屋价款，恒安公司应当按照合同约定在2012年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付梁媛、熊勇使用。交房期限届满时，6号楼工程尚未办理竣工验收备案登记，不具备合同约定的交付条件，恒安公司应承担违约责任。恒安公司提供了有熊勇签名领取应补违约金的《违约金明细表》，对梁媛、熊勇接房并领取违约金的行为予以认定。梁媛、熊勇陈述称领取违约金属实，但并非是协商一致的结果而是恒安公司强迫依照两个月计算迟延交房的违约金，梁媛、熊勇作为完全民事行为能力人，对在《违约金明细表》上签字领取违约金的含义和后果应当能够理解和知晓，且不看内容即签名不符合一般人的思维模式和生活法则，对梁媛、熊勇的该陈述不予采纳。恒安公司认为其违约行为已向梁媛、熊勇支付了违约金并就逾期交房的违约责任进行了协商处理的主张，予以采信，梁媛、熊勇要求恒安公司承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回梁媛、熊勇要求重庆市万州恒安房地产开发有限公司支付逾期交房违约金15428元的诉讼请求。案件受理费186元，减半收取93元，由梁媛、熊勇负担。梁媛、熊勇不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销万州区人民法院（2014）万法民初字第10320号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金15428元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院仅依据“一般人的思维模式和生活法则”主观判案，其认定的关键事实有误。第一，《违约金明细表》所列的数字1615元，这仅是按照60天计算所得的违约金，其余违约期间的违约金，并未计入，被上诉人何时支付、如何支付，未明确告知。如一审法院认为该笔数额包含了所有违约期间的违约金，则违背了所签合同中关于违约金计算标准方面的约定，严重损害了上诉人一方的合法权益。第二，被上诉人未出示完整的《违约金明细表》资料。上诉人熊勇签字领取违约金1615元时，恒安公司仅单独出示了熊勇所签字的这一页（未标总页数及页码序号，无任何权利义务方面的特别提示），未出示、也未告知《违约金明细表》尾部所注明的“接房须知：确认接房并领取违约金后不再就违约金事宜向开发单位提出其他主张，同意者签字接房”这一页。被上诉人采取欺瞒的手段和方式，意图规避应承担的违约责任，违背公平交易、诚实信用原则，严重损害了上诉人的合法权益。第三，对该笔违约金，仅有熊勇一人签字并领取，另一上诉人梁媛未曾在《违约金明细表》上签字认可。即使熊勇放弃对60日之外期间的违约金的追索权利，但并不能理所当然地就认为梁媛也放弃了该权利。二、一审法院适用法律，违背司法公正原则，严重损害了上诉人的合法权益。1、上诉人与被上诉人之间关于逾期支付交房违约金的约定，公平合理，双方都应遵守交易公平、诚实信用原则行使权利、承担义务。2、合同约定的违约金计算标准，不应予以调整。上诉人与被上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》，是重庆市国土资源和房屋管理局印制、重庆市工商行政管理局监制的格式合同，在合同文本中设定违约金按已付房款每日万分之一计算时，已经充分考虑了各种因素，是公平、合理的。一审人民法院认为该计算标准过高，并适用法律对其进行调整，存有不当之处，其导致的结果是保护了具有优势地位的房产开发商企业，损害了处于弱势地位的购房者一方的合法权益。恒安公司答辩称上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。经本院审查，一审判决认定的事实是正确的，本院予以确认。本院认为，上诉人梁媛、熊勇与被上诉人恒安公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当依照合同约定履行各自的义务。恒安公司本应依照合同约定在2012年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给梁媛、熊勇使用，但该期限届满时，该栋房屋尚未办理竣工验收备案登记，不具备合同约定的交付条件，导致未能按期交付，恒安公司应当承担逾期交付的违约责任。2012年9月27日梁媛、熊勇到恒安公司接房时该房屋仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，梁媛、熊勇明知恒安公司未出示相关证书，本可以拒绝接房，但梁媛、熊勇仍同意接受房屋，并领取了逾期交房违约金，应当视为对自己的权利的处分以及对恒安公司承担责任方式的认可。虽然只有熊勇一人在领取违约金的明细表上签字，但梁媛也在场，并未提出异议，应当认定其同意熊勇领取违约金的行为。梁媛、熊勇接受房屋后，该房屋处于自己的管理、使用之下，已经能够发挥其使用价值，其后该房屋完善了竣工验收备案登记手续，证明房屋是合格的，梁媛、熊勇接受房屋后其权益未受到实际的损害，故其要求恒安公司承担其接房后的逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。本案中一审法院并未调整违约金计算标准，梁媛、熊勇所称一审法院对违约金计算标准调整不当的上诉理由不能成立。一审法院的判决是正确的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费185元，由上诉人梁媛、熊勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯 言审 判 员 肖 毅代理审判员 杜 抗 洪二〇一五年四月二十九日书 记 员 欧阳星宇 来自：