（2015）信中法民终字第389号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-06-10
案件名称
上诉人范月与被上诉人祝太海、杨新河、刘真房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范月,祝太海,杨新河,刘真
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民终字第389号上诉人（原审原告）范月，女，1983年10月4日生。委托代理人金培宏，河南蓼阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）祝太海，男，1974年8月16日生。被上诉人（原审被告）杨新河，男，1958年10月9日生。委托代理人高力，固始县城区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）刘真，男，1990年9月10日生。上诉人范月因与被上诉人祝太海、杨新河、刘真房屋租赁合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2014）固民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范月的委托代理人金培宏、被上诉人祝太海、杨新河的委托代理人高力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年8月，被告刘真租用马国强所有的位于固始县城关蓼城办事处幸福社区元宝居商住楼E栋门南房一间两层，租期为一年。同年10月马国强将此房卖与被告祝太海。10月18日被告祝太海便与黄友顺（实际承租人为刘真）签订房屋租赁（续租）协议。租期仍为一年，即从2012年8月18日（马国强出租时始）至2013年8月18日。2012年12月3日，房屋承租人刘真将该房屋又转租给原告范月。为征求房屋所有人的同意，刘真要求原告与房屋所有人祝太海签订房屋租赁协议，被告祝太海便委托其舅舅杨新河与原告签订了一份房屋出租协议。但在签协议时，因给原告预留15天的装修时间，故将出租协议的期限写为2012年12月18日。在刘真转租房屋给原告前的2012年11月22日，被告刘真接收原告500元订金。在2013年12月3日，原告与祝太海的委托人杨新河签订房屋租赁协议的当天，被告刘真又收取了原告25000元的转让费，刘真并在收条上注明“房租费从2012年12月3日—2013年8月18日已付清。”原告范月与被告祝太海签订的房屋出租合同中约定，“租期为四年零八个月，合同书每年签一次，第一年租期为8个月，租金为18000元，租期从2012年12月18日至2013年8月18日止；第二、三年租金为40000元。”该协议第六条明确约定：“乙方（范月）接房时支付给原租人（刘真）门店装修转让金，属乙方自愿，与甲方（祝太海）无关，特此说明。”另查明，在祝太海购买马国强的房屋过程中，又与宁玉强发生房屋买卖纠纷（一房二卖），导致该房屋曾在2013年1月被原审原审因另案查封（但系活封，即准许使用人继续使用该房屋，仅限制买卖、转让、抵押等）。刘真转租给原告时，原告未提供有关原告与刘真的转让协议。审理中，经原被告各方的举证、质证，原审依据法律规定，以及证据的客观性、真实性、关联性和证据的证明力，作如下认证：⑴马国强与祝太海签订的房屋买卖协议及公证书，各方当事人无异议，内容客观，原审予以采信。⑵刘真（实际签约人为黄友顺）于2012年10月18日和祝太海签订的房屋租赁协议、原告范月与祝太海于2012年12月31日（协议日期为18日）签订的房屋租赁协议，也属客观事实，原审依法予以采信。⑶被告刘真收取原告范月500元订金和25000元转让费，有刘真出具的条据证实，原审予以确认。⑷祝太海委托杨新河与范月签订租房合同的委托书内容真实，原审予以确认。⑸原告范月提供的部分条据以证明其损失20000元，因上述条据或不足以证明原告遭受实际损失、或部分条据不具备证据的形式要件，或因该部分证据缺少与其他证据相印证，原审对此部分证据材料因不具有证据的证明力和证据的形式要件而依法不予采信。⑹有关身份证信息和法律文书，依法予以认可。⑺其他证据与本案没有关联性，原审不予采用。原审认为，原告范月因与被告祝太海签订的房屋租赁合同而形成租赁关系，但祝太海未收取原告租金，也未有确切证据证明祝太海给原告造成任何经济损失，所以原审因证据不充分，无事实依据而驳回原告范月对被告祝太海的诉讼请求。被告杨新河作为祝太海的委托代理人，其与原告范月不具有任何合同关系，在代理祝太海签约过程中，也未给原告造成任何损害，所以原告范月与被告杨新河没有利害关系，被告杨新河作为被告的主体不适格。为此，原审驳回原告对杨新河的诉讼请求。即便杨新河在签订合同中，给原告造成了损失，该损失也应由祝太海承担。被告刘真虽然收取了原告的转租费，但在原告范月与被告祝太海签订房屋出租合同约定、范月与原租房人（刘真）支付的转让金系范月自愿、与祝太海无关时，范月应当知道至少应当预测到此合同条款的缔约过失有可能给原告造成的不利的后果。所以，范月在缔约过程中存在过失，间接地放弃了已交纳给刘真的转让费和订金。据此，原审对原告范月要求被告刘真返还租金、赔偿损失的诉讼请求，依法不予支持。但原告范月可自行向被告刘真追讨款项。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定判决：驳回原告范月的诉讼请求。案件受理费1475元，由原告负担。上诉人范月不服上述判决，提起上诉称：原判决认定事实错误。首先，上诉人范月与被上诉人祝太海签订的《房屋租赁协议》因祝太海对承租房屋不享有所有权而无效，被上诉人刘真及祝太海收取上诉人的房租应当予以退还；其次，上诉人承租房屋不久，真正房屋所有人宁国强强行上诉人退房，法院也裁定予以查封，上诉人无法继续使用房屋，上诉人要求退还租金及赔偿损失请求，应当予以支持；第三，合同无效，转让金也同样应当予以退还。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。二审查明事实与原审查明相一致。本院认为，上诉人范月与被上诉人祝太海于2012年12月18日签订的《门店出租合同书》后，即取得了租赁房屋的使用权，该合同约定“合同书每年签一次，第一年租期为八个月，租金壹万捌仟元，租期从2012年12月18日至2013年8月18日止，……”。因该租赁物系从刘真租期内转租，范月自愿向刘真支付了转让费25000元，刘真同时注明2012年12月18日至2013年8月18日范月的房租费已经付清。八个月到期后上诉人范月因故没再续签合同。现上诉人范月以租赁物系一房多卖，实际取得房屋的所有人强行上诉人搬迁以及法院裁定查封等因素，要求各被上诉人返还租赁费，赔偿经济损失，因其主张的证据不足原审不予以支持。原判决认定事实及适用法律正确，判决结果得当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予以支持。故依照《中华人民和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1475元，由上诉人范月承担。本判决为终审判决。审判长 余继田审判员 陈 钢审判员 吴 斌二〇一五年四月二十九日书记员 杨 帆 来源：百度“”