（2015）烟民四终字第620号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-06-13
案件名称
汤人良与汤先永、汤丽波等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汤人良,汤先永,汤丽波,李兰义
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民四终字第620号上诉人（原审原告）：汤人良，城镇居民。委托代理人：王玉梅，山东崇真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤先永，农民。被上诉人（原审被告）：汤丽波，农民。被上诉人（原审被告）：李兰义，农民。委托代理人：刘洪德，山东西政（蓬莱）律师事务所律师，系被告汤丽波、李兰义之共同委托代理人。上诉人汤人良因与被上诉人汤先永、汤丽波、李兰义农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2014）蓬辛民初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汤人良委托代理人王玉梅、被上诉人汤丽波、被上诉人李兰义及其委托代理人刘洪德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，被告汤先永与原告汤人良系父、子关系。被告汤丽波与被告李兰义系夫妻关系。被告汤先永与被告汤丽波均系大辛店镇汤家村村民。原告汤人良原为汤家村村民，后于1987年在烟台工作至今，不在本村居住，其在汤家村有一登记在其名下、房屋所有权证号为蓬私房字第05-410089的房屋一栋，原告在烟台居住期间将该房屋的钥匙和房产证交给其父亲汤先永保管。2005年8月23日，被告汤先永与被告汤丽波、李兰义夫妇签订房屋买卖协议，被告汤先永将登记在原告名下位于本村村东的房屋以10000元的价格卖给被告汤丽波、李兰义夫妇，由中间人王德全、汤子波、执笔人原村委会副主任汤先云在该协议书上签字。协议标明：立契人汤先永将东边房屋四间、院内所有建筑物全部卖给李来义名下。经中间人商定价格为壹万元整，付款时间2006年8月23日付款，恐后无凭，特立此据。四至按房产证为准，汤先永房卖给李来义以后出现任何负担，汤先永不承担。汤先永以后违约罚款壹万元，来义违约也罚款壹万元。付款给来义房产证。协议签订后，被告汤丽波、李兰义依照买卖协议的约定，将10000元购房款交付给被告汤先永，被告汤先永将该房屋交付给被告汤丽波、李兰义，并将该房屋所有权证交付给二被告。被告汤丽波、李兰义将所购买的房屋进行了修建，室内进行了装修，在院内重建6间平房，门前建车库一个，并于2009年入住该房屋至今。原告称，其于2013年11月得知被告汤先永将登记在其名下的房屋卖给被告汤丽波、李兰义，认为被告汤先永未经其同意、无权将该房屋出卖，与被告汤丽波、李兰义协商未成，诉来本院，请求确认三被告之间签订的房屋买卖行为无效，要求被告汤丽波、李兰义将购买的房屋及厢房予以返还。原告为证实其主张，向本院提供2014年5月5日被告汤先永的书面证明一份，内容为：我叫汤先永，身份证号：××。大约2005年我未经儿子汤人良同意擅自将他在老家的老房四间以10000元价格卖给汤丽波、李兰义夫妇，并把儿子保管的房产证交给汤丽波。该事情我一直瞒着儿子。2013年11月左右村里换新房产证，我儿子才知道他的房子被我给卖了，这是我擅自办的糊涂事。原告委托代理人于2014年5月8日为被告汤先永所作的调查笔录，用于证明被告汤先永未征得原告同意，擅自将房屋出卖的事实。庭审中，被告汤先永称，其当时认为诉争房屋虽然登记在原告名下，但该房系其所建，且原告不在该房屋居住，其有权处理该房屋，故隐瞒原告将诉争房屋卖给被告汤丽波、李兰义，因此同意返还给被告汤丽波、李兰义购房款10000元。针对原告及被告汤先永的上述主张，被告汤丽波、李兰义不予认可，称购买原告房屋时，被告汤先永当时征得原告同意后才将房屋出卖，购房款也由被告汤先永交给原告。被告汤先永多次给被告汤丽波夫妇出具证据，以证明事前是经过原告同意的。原告虽不在本村居住，但其每年均回家多次，从未对房屋买卖提出异议。2013年11月，被告所在村集体办理房产证，村委会主任王某曾亲自打电话告诉原告给卖给被告汤丽波的房屋办理手续需原告的相关证件，让原告把证件寄回来，原告也把相关证件寄回来给村委会，后原告又将相关证据拿走。双方房屋买卖行为合法有效，故不同意原告的诉讼请求。被告汤丽波、李兰义为证实其主张，向法院提供了2013年12月5日，被告汤丽波与被告汤先永的手机通话录音，该通话录音显示：被告汤先永认可原告知道其将房屋出卖给被告汤丽波，其将卖房款10000元给付原告的事实。提交了2013年12月5日后，由执笔人汤子建、证明人王德全、汤子波在场证明与被告汤先永重新书写的买卖协议一份，内容为：2005年8月23日立契立契人：汤先永。汤先永和儿子汤人良协议后，特意委托父亲汤先永将村东房屋四间，院内所有建筑物全部卖给汤丽波名下，经中间人商定价格为壹万元。2006年8月23日付款，空口无凭，特立此据。付款后卖方给买方房产证，汤先永以后违约，罚款10万元，汤丽波违约也罚款10万元。提交了由蓬莱市大辛店镇汤家村村民委员会主任王某出具的加盖村委会公章的证明一份，内容为：2013年11月13号，我村按上级要求统一办理土地和产权手续，要求房屋所有人将身份证、户口本复印件，统一交到村委会。由于村里知道汤丽波、李兰义现在居住的房屋是买汤人良的，就要求汤丽波家人提供双方身份证、户口本复印件。由于汤丽波、李兰义没有汤人良的联系方式，我本人就打电话给汤人良，说他卖给汤丽波、李兰义家的那栋房子现在办理过户手续，需要他的身份证、户口本复印件，让他捎到村委会。第二天，汤人良妹妹和弟弟汤人山就把汤人良的身份证、户口本复印件送到我家。事隔两天后傍晚，汤人良和他媳妇又到我家来，把汤人良的身份证、户口本复印件撕走，事后我把事情告知了汤丽波、李兰义。被告汤丽波、李兰义提交的证据经庭审质证，原告对上述证据不予认可，称被告汤先永于2013年1月29日和2013年11月22日两次煤气中毒，被告汤丽波的录音时间是2013年12月5日，汤先永当时神志不清，在此期间的录音，对其证明的事实有异议，该录音证明的事实与原告提交汤先永调查笔录及其书面材料证明的事实矛盾，不能作为本案的证据使用。要求证人王某当庭作证。被告汤先永对该录音的质证意见是：被告本人陈述及自书材料证明原告并不知道汤先永将其房屋卖掉的事实，被告汤丽波的录音是在汤先永煤气中毒、神志不清的情况下所录，对录音不予认可，并当庭提交汤先永于2013年1月9日和2013年11月22日在烟台毓璜顶医院门诊病历两份。对其他证据认为不属实。庭审中，原、被告各持己见，本案调解未成。原审法院认为，本案诉争的房屋登记在原告汤人良名下，该房屋权属证书在原告到烟台居住期间交由其父即被告汤先永保管。2005年8月23日，被告汤先永将登记在原告名下位于本村村东的房屋以10000元的价格卖给被告汤丽波、李兰义夫妇，对此事实原、被告均予认可，依法予以确认。被告汤丽波为汤家村村民，其与李兰义二人与被告汤先永签订的房屋买卖协议未损害国家、社会公共利益，被告汤丽波、李兰义二人又支付了合理对价。原告虽对该协议不予认可，认为被告汤先永在其不知情，隐瞒其情况下擅自出卖其房屋，而从查明情况看，被告汤丽波、李兰义按照买卖协议支付了购房款，被告汤先永将房屋所有权证书交付给了原告，原告自2005年8月接收房屋后对该房屋进行了增建、装修，并在该房屋内居住至今。自2005年8月23日起至2013年11月，原告在长达8年时间里，每年回本村几次，且多次从诉争房屋门前经过，其知道也应当知道房屋被卖给被告汤丽波、李兰义二人，并由该二人实际居住、占有、使用及管理的事实，但原告均未对房屋买卖提出异议。2013年11月，在村委会主任王某电话通知下，原告将其本人身份证、户口本复印件交至村委会，以协助办理房屋产权变更登记手续，从上述行为本院可以认定原告知道或应当知道其房屋出卖给被告汤丽波、李兰义事实。现原告要求确认三被告之间的房屋买卖行为无效之请求，与查明事实相违背，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条及国家有关民事法律政策之规定，原审法院于2014年12月9日作出判决如下：驳回原告汤人良要求确认被告汤先永与被告汤丽波、李兰义签订的房屋买卖行为无效、要求被告汤丽波、李兰义将购买的房屋及厢房予以返还的诉讼请求。案件受理费150元，由原告负担。一审宣判后，上诉人汤人良对判决不服，向本院提起上诉称：第一，本案案由确定错误，不应该是农村房屋买卖纠纷，而应该是返还原物纠纷。第二，被上诉人汤先永属于无权处分，且被上诉人汤丽波、李兰义也未构成善意取得，故应返还诉争房屋。第三，本案中汤先永是以自己的名义与另外两被上诉人签订房屋买卖合同，这种情形不符合表见代理的构成条件，该案一审适用法律错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人李兰义、汤丽波共同答辩称：本案案由正确。从本案一审诉状看，其诉讼请求之一就是要求确认房屋买卖合同无效，并且基于合同无效而要求返还房屋，故本案案由确定为农村房屋买卖纠纷并无不当，汤丽波、李兰义是基于契约关系而占有诉争房屋，并非是无权占有。上诉人对于该房屋的买卖是知情的，也是同意的，事后也收到了购房款，本案中也不存在无权处分的情形。故请求二审法院依法维持原判。被上诉人汤先永未答辩。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：2005年，被上诉人汤先永与被上诉人李兰义签订房屋买卖协议，将登记在上诉人名下的诉争房屋以一万元的价格卖给李兰义、汤丽波夫妇，并在协议签订之后，将房屋的房产证交给被上诉人李兰义和汤丽波，李兰义与汤丽波一直占有使用该房屋，对此上诉人与被上诉人均无异议。上诉人汤人良称其从未让其父亲汤先永将诉争房屋出卖，故三被上诉人之间的买卖协议无效。然，该房屋自被上诉人汤先永出卖至上诉人起诉长达八年之久，在此期间，上诉人汤人良认可其每年都会回家数次，并且也认可诉争房屋加盖了院内的平台，并在院外加盖了车库，故上诉人主张其对房屋买卖的事实不知情与常理不符。上诉人汤人良认可知道被上诉人李兰义、汤丽波在其中居住，称其认为是出租给二被上诉人居住，但是却从未对房屋进行管理，也未对两被上诉人扩建和增建房屋进行阻止，亦从未收取租金，不符合常理。根据上述事实，本院有理由认定上诉人对诉争房屋已经出卖给被上诉人李兰义、汤丽波的事实知情并认可，双方之间的房屋买卖关系合法有效。原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人汤人良负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕华审 判 员 丁 伟代理审判员 王莉莉二〇一五年四月二十九日书 记 员 林斐斐 来源：百度搜索“”