（2015）百中民一终字第186号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2017-12-22

案件名称

广西百色金世纪房地产有限公司、黄爱勤商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区百色市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区百色市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广西百色金世纪房地产有限公司,黄爱勤

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）百中民一终字第186号上诉人（一审被告）广西百色金世纪房地产有限公司，住所地：广西百色市右江区爱新街文体巷5号。法定代表人冯歌，公司董事长。委托代理人赵颖，广西中名律师事务所律师。被上诉人（一审原告）黄爱勤，女，1968年11月4日出生，汉族，住广西百色市。委托代理人黄惠琴，广西澄碧律师事务所律师。上诉人广西百色金世纪房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服右江区人民法院（2013）右民一初字第1329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理了本案。书记员黄俊淋担任记录。上诉人的委托代理人赵颖，被上诉人的委托代理人黄惠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2006年4月19日，原告黄爱勤与被告广西百色金世纪房地产有限公司签订四份《商品房买卖合同》。合同约定，被告将位于百色金世纪商业广场1幢壹层1012号、1013号、1015号、1016商铺出售给原告，总房款为1795629元，其中1012号为536350元、1013号为707982元、1015号为480462元、1016号为70835元。关于房屋交付期限及违约责任约定为：被告应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告直到2007年4月9日才交房，被告逾期交房99天。付款方式为分期付款，原告在签署《商品房买卖合同》时支付全部房款的60%即1090000元；商场封顶时支付全部房款的30%即520000元；建筑结构封顶时支付全部房款的10%即185629元。原告于2008年7月1日向被告交纳四个商铺的办证费共计56212元。关于产权登记的约定为：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，代原告办理房地产权属证书，所产生的办证费用全部由原告承担。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。因被告未能按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，代原告办理上述商铺房地产权属证书，并支付违约金，而引起讼争。另查明，原告曾在2008年12月17日与金世纪全体业主一起签名向被告提出要求其赔付延期交房违约金，并于2009年11月通过银行将诉讼费用款项汇到其业委会帐户，由业委会委托律师在2010年1月15日前向法院提起诉讼，当时法院认为该类集团诉讼案件涉及人数较多，先行调解及对有代表性案件先行立案，决定对其他案件暂缓处理。该集团案从2008年开始已陆陆续续调解了大部分。一审法院审理认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于逾期交房的问题。合同签订后，原告按约履行了向被告交付房屋价款的义务，但被告没有按合同约定及时交付房屋，应承担违约责任，原告请求被告支付延期交房违约金，符合法律规定，应予以支持，但逾期交房天数计算有误，被告逾期交房天数应为99天。根据合同约定，被告应向原告支付百色金世纪商业广场1幢壹层1012号商铺逾期交房违约金为10620元（536350元×0.0002×99天）、1013号为14018元（707982元×0.0002×99天）、1015号为9513元（480462元×0.0002×99天）、1016号为1403（70835元×0.0002×99天）。关于办理产权登记的问题。被告未能在商品房交付原告使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，且在收取原告预交的办理产权证的相关税费用后，未能代原告办理房地产权属登记，其行为已构成违约，根据合同约定，被告应按已付房款的1%向原告支付1012号商铺逾期办证违约金5363元、1013号为7079元、1015号为4804元、1016号为708元。关于原告要求被告退还四个商铺的办证费共计56212元的诉讼请求，被告认可并同意退还，应予照准。原告要求被告尽快向权属登记机关提交应由其提供的资料，代原告办理该商铺的房地产权属登记，原告的该项请求，依法有据，应予以支持。对于被告提出原告要求其支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求已超过了诉讼时效的抗辩理由。一审法院认为，原告曾在2010年1月15日前委托代理人向法院提起诉讼，当时法院认为该类集团诉讼案件涉及人数较多，先行调解及对有代表性案件先行立案，决定对其他案件暂缓处理。故本案并不存在超过诉讼时效的事由，其抗辩理由不充分，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决：一、被告广西百色金世纪房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄爱勤四个商铺的逾期交房违约金共计35554元、逾期办证违约金共计17954元以及退回四个商铺的办证费共计56212元，三项合计109720元；二、被告广西百色金世纪房地产有限公司于本判决生效之日起三个月内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，代原告黄爱勤办理位于百色金世纪商业广场1幢壹层1012号、1013号、1015号、1016号四个商铺的房地产权属证书，办证所需费用由原告黄爱勤负担（逾期办理的应按原告已付房款总额，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的标准计算支付利息至提交材料备案之日止）。本案案件受理费994元，由被告广西百色金世纪房地产有限公司负担。上诉人广西百色金世纪房地产有限公司不服一审判决，上诉称，一、被上诉人无证据证明本案没有超过诉讼时效。1、被上诉人一审提交的证据不能证明本案诉讼时效中断。2、目前为止到一审法院起诉的只有200多名业主，被上诉人提交的证据无法证实其包含在2010年1月份起诉的200多名业主里面。而且，被上诉人无法提供诉讼材料交给一审法院的《诉讼材料签收收据》。3、在《关于赔付延期交房违约金的要求》中签名要求赔付延期交房违约金，并不是全体业主。二、一审判决书的第二项判决没有法律依据。虽然上诉人违约，没能在约定期限内提供资料报产权登记机关备案，但合同双方已就违约责任作出了约定。现一审法院的第二项判决违背了《商品房买卖合同》双方当事人对于“产权登记”违约责任的约定，故一审法院第二项判决是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销一审判决第一、第二项判决，改判驳回被上诉人在一审中的第一、第二、第四项诉讼请求。被上诉人黄爱勤答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实，被上诉人无异议。上诉人除对一审判决经审理查明的另查明部分有异议之外，对其他查明事实部分无异议。上诉人认为一审判决另查明部分不属实，事实是只有几十名业主签名在2008年12月17日向上诉人提出要求赔付延期交房违约金，并不是全体业主。二审审理期间，被上诉人无新证据向本院提供。上诉人向本院提交以下证据：《房屋所有权证》00077522号、00077523号、00077524号、00077525号、00077526号，用于证明上诉人已经履行一审判决的第二项义务，取得金世纪广场第一层至第十七层的房屋所有权证。被上诉人质证认为：因为上诉人没有出示原件，故对上诉人提交的证据不予认可。本院对证据的分析与认定：对上诉人在二审期间提交的证据，由于均系复印件，且上诉人不能提交原件进行核对，故本院对上诉人提交的复印件不予确认。本院对事实的分析与认定：对于上诉人认为在《关于赔付延期交房违约金的要求》中签名的是几十人而不是全体业主的问题，本院认为，该《关于赔付延期交房违约金的要求》是以金世纪商铺全体业主的名义向上诉人公司提出的要求，在该要求上签名的不一定是户主，有可能是其他家庭成员，而且，从被上诉人于2009年11月通过银行将诉讼费用款项汇到其业委会帐户这一行为来看，被上诉人对以金世纪商铺全体业主的名义向上诉人公司提出的关于赔付延期交房违约金的要求是知情并认可的。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点是：1、被上诉人起诉要求上诉人支付逾期交房违约金、逾期办证违约金是否已经超过诉讼时效。2、被上诉人要求上诉人按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算支付逾期提供资料报产权部门备案的违约金是否有法律依据。本院认为，一、关于被上诉人起诉要求上诉人支付逾期交房违约金、逾期办证违约金是否已经超过诉讼时效的问题。根据本案查明的事实，2008年12月17日，被上诉人签名向上诉人提交《关于赔付延期交房违约金的要求》，并于2009年11月通过银行将诉讼费款项汇到其业委会帐户，因此，本案诉讼时效在2008年12月17日发生中断。此后，被上诉人曾在2010年1月15日前委托代理人向一审法院提起诉讼，当时一审法院认为该类集团诉讼案件涉及人数较多，先行调解及对有代表性的案件先行立案，决定对其他案件暂缓处理，这一因素有一审法院立案庭的合议笔录予以证实，故本案并没有超过诉讼时效。一审依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金、逾期办证违约金及退回办证费是正确的，本院予以维持。二、关于被上诉人要求上诉人按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算支付逾期提供资料报产权部门备案的违约金是否有法律依据的问题。对于上诉人认为一审判决第二项违背了双方当事人在《商品房买卖合同》中关于“产权登记”违约责任的约定这一上诉理由，本院认为，由于上诉人没有在合同规定的期限内办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约，按双方合同约定其应当向被上诉人支付逾期办证的违约金，在承担了此项违约责任后，上诉人仍需履行办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的义务，如在法院规定的合理期限内拒不办理的，应承担其拖延办理期间给被上诉人造成的损失。一审判决确定逾期办理的以被上诉人已付房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的标准计算支付利息至提交材料备案之日止，符合本案的实际及法律的规定，本院予以支持。故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。由于上诉人应向被上诉人承担退回办证费及在规定期限内办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的义务，故一审判决的第二项判令上诉人代被上诉人办理其所购买商铺的房地产权属证书有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第1329号民事判决第一项；二、变更百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第1329号民事判决第二项为：上诉人广西百色金世纪房地产有限公司于本判决生效之日起三个月内，将办理被上诉人所购房地产权属登记所需资料报产权登记机关备案（逾期办理的应按被上诉人已付房款总额，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的标准计算支付利息至提交材料备案之日止）。一审案件受理费994元、二审案件受理费1138元，两项共计2132元，由上诉人广西百色金世纪房地产有限公司负担。上述应付款项，义务人应在本案判决书确定的履行期限内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。审判长　曲　静审判员　凌文楼审判员　玉　江二〇一五年四月二十九日书记员　黄俊淋 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