（2015）天秦民三初字第42号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-05-28
案件名称
向亮杰与天水宏业房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
天水市秦州区人民法院
所属地区
天水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
向亮杰,天水宏业房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款，第十八条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第六十条
全文
甘肃省天水市秦州区人民法院民 事 判 决 书（2015）天秦民三初字第42号原告向亮杰，男，生于1985年2月24日，汉族.委托代理人崔梅英（系原告向亮杰之母），女.被告天水宏业房地产开发有限责任��司。法定代表人腾道法，该公司总经理。委托代理人崔文奎，甘肃端方律师事务所律师。委托代理人万亚明，甘肃端方律师事务所律师。原告向亮杰与被告天水宏业房地产开发有限责任公司（以下简称宏业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理，依法由代理审判员周海睿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向亮杰的委托代理人崔梅英，被告宏业公司的委托代理人崔文奎、万亚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向亮杰诉称：2002年11月22日，被告以欺诈手段骗取原告签订了《房屋拆迁产权调换原地安置协议书》，约定将宏业大厦房屋在2004年11月22日前交付。到期后，原告发现被告未按合同履行，便将被告起诉到法院，后在法院的调解下，原、被告双方于2007年11月2日重新签订了《商品房买卖合同》，并且全部付清了购房款151901.40元。合同约定出卖人在2008年5月30日前交付房屋，但原告实际收房日期为2010年2月21日，被告延期交房631天。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当在商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告现在虽已将房屋交付，但被告逾期办证违约状态仍持续，不仅造成原告房屋权属关系不明，而且令原告无法行使转让、抵押、租赁、投资等权利，使原告的目的无法实现。虽然原、被告没有订立违约金条款，但根据法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因被告逾期交房、逾期办证的违��事实，现起诉法院要求判令：1.被告立即协助原告办理宏业大厦土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件；2.被告支付逾期交房、逾期办理房屋所有权证给原告造成的损失6万元；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告变更诉请第2项为：判令被告支付逾期交房（从2009年12月3日起至2010年2月21日止）、逾期办理土地使用权证（从2010年5月21日起至2015年2月12日止）的违约金，按照中国人民银行金融机构逾期贷款利息并加收40%的罚金，共计68292.27元。被告宏业公司辩称：1.被告没有为原告办证的义务，原告起诉被告无事实与法律依据；2.被告依据已生效的人民法院法律文书已向原告履行了逾期交房的违约责任，原告再次提起被告逾期交房的损失属于重复诉讼；对于原告要求逾期办理土地使用权证的诉请，首先原告土地证没有办理不是被告违约造成的，被告仅是���助义务，不是主合同义务，原告才是办理土地证的义务人。其次，土地部门没有要求被告提供相关资料且也没有法律的强制性规定被告在办理土地证时必须向土地部门提供建筑面积、测绘报告、竣工验收等资料。因此，对原告要求的违约金的起算及计算标准因其没有法律依据，均不予认可。3.本案诉讼费被告不予承担。综上，原告起诉的各项请求无事实及法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2002年11月23日，原告祖父向顺观与被告签订了《天水市秦城区建设路南侧房屋拆迁产权调换原地安置协议》，该协议约定，被告拆迁向顺观位于天水市秦州区住宅一套，以产权调换的形式安置在建设路。到期后被告未能履行该协议。经双方协商，于2006年7月6日签订《补充协议》1份，但被告在期满后仍未履行。后经多次协商未果，向顺观于2007年10月16日向��院提起诉讼，请求人民法院判令被告履行《安置协议》、《补充协议》。审理中，经本院主持调解，2007年11月1日，双方达成调解协议后，由原告向亮杰向被告交清房款，并于同月2日由原告向亮杰作为买受人、被告作为出卖人，签订了1份《商品房买卖合同》，该合同约定，将C座安置的房屋调换为B座住宅；出卖人应当在2008年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3.5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经分期综合验收合格；5.买受人将房款付清后，出卖人方可将房屋交付使用；出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理即待宏业大厦竣工验收后，总产权证办理完毕半年内即���提供办理分户产权证的相关资料。2010年2月21日被告交付了房屋。至今，原告尚未取得所购房屋的土地使用权证。现原告起诉到法院，要求处理。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提供并经当庭质证本院予以认定的下列证据证实：原告提供的证据：1.发票1张，证明原告给被告交付的房屋总价款为151901.40元的事实；2.商品房买卖合同1份，证明原、被告约定的交付房屋时间及办证时间的事实；3.入住通知书1份，证明被告于2010年2月21日交付房屋的事实。被告提供的证据：（2009）秦民一初字第211号，证明被告支付逾期交房违约金自被告违约之日起至2009年12月2日的事实。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，对双方当事人均有约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定的时间交付房屋，直至2010年2月21日才将调换的B座住宅交付原告，被告应承担相应的违约责任，并从2009年12月3日起支付违约金。关于违约金的计算标准，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，本案应以天水市房地产管理局公布的市场租金或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。但目前天水市房地产管理局未公布相关数据且双方当事人均不要求有资格的房地产评估机构进行评估鉴定，鉴于原告已将本案涉案房款实际交付，故可参照逾期付款违约金的标准确定违约责任较为合理。原告的计算标准符合相关法律规定，应���支持。对于原告要求被告立即协助其办理宏业大厦B座土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件及逾期办理土地使用权证违约金的诉请。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，可以看出我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，基于以上规定，房屋出卖人的权利交付也应包括房屋产权证及国有土地使用证，故被告应提供必要的证明文件以协助原告办理宏业大厦B座土地使用权变更��记手续。对于逾期办理土地证违约金的诉请，在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中有关于产权登记的约定，但双方一致认为该约定仅针对房产证的办理，对土地证的办理并未明确约定期限。而原告认为双方虽无约定，但被告应根据法律规定来承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付��房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，从内容上看，仅针对的是逾期办理房产证的违约责任，并不包含土地证，故对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、被告天水宏业房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起15日内向原告向亮杰支付逾期交付房屋的违约金2239.33元（从2009年12月3日起至2010年2月21日止，以房款151901.40元为本金，按中国人民银行同期贷款利率加收40%计）；二、被告天水宏业房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起3个月内协助原告向亮杰办理秦州区宏业大厦B座的国有土地使用权变更手续；三、驳回原告向亮杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1507.3元，因适用简易程序减半收取753.65元，由被告天水宏业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。代理审判员 周海睿二〇一五年四月二十九日书 记 员 林 洁 来源：百度“”