（2014）虎民初字第01557号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-10-27
案件名称
苏州金龙大酒店有限责任公司横塘分公司与苏州银行股份有限公司横塘支行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市虎丘区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州金龙大酒店有限责任公司横塘分公司,苏州银行股份有限公司横塘支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条
全文
苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2014）虎民初字第01557号原告苏州金龙大酒店有限责任公司横塘分公司，住所地苏州高新区横塘街道（江苏东吴农村商业银行横塘支行3-4楼）。负责人王翠霞，经理。委托代理人陈政，江苏同益大地律师事务所律师。委托代理人张伟，江苏同益大地律师事务所律师。被告苏州银行股份有限公司横塘支行，住所地苏州市高新区横塘新镇。负责人沈玉明，行长。委托代理人施秋荣，江苏五洲信友律师事务所律师。委托代理人沈卫康，江苏五洲信友律师事务所律师。原告苏州金龙大酒店有限责任公司横塘分公司（以下简称“金龙大酒店横塘分公司”）与被告苏州银行股份有限公司横塘支行（以下简称“苏州银行横塘支行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2014年9月11日、2015年4月2日、2015年4月28日公开开庭进行审理，原告金龙大酒店横塘分公司的委托代理人委托代理人张伟，被告苏州银行横塘支行的委托代理人沈卫康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金龙大酒店横塘分公司诉称，原、被告自2005年起存在房屋租赁合同关系，双方在所签订的《房地产租赁合同》中约定租赁房屋用于旅馆用房使用，合同同时约定，如被告收回房屋，原告的经营资产经评估后由被告赔偿给原告。合同签订后，为使租赁房屋符合约定用途，原告曾多次出资对租赁房屋进行装修并购置相应固定资产，经核算，房屋租赁期间原告为租赁房屋进行装修花费1558000元及酒店现有固定资产、库存资产等约为1275647.63元，合计经营资产为2833647.63元，现原告要求被告赔偿经营资产200万元。原告认为，《房地产租赁合同》不仅明确了双方的房屋租赁合同关系，且约定了被告在收回租赁房屋时需对酒店的经营资产进行回购，故在被告要求原告返还租赁房屋时应将经营资产赔偿给原告。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告赔偿经营资产（包括但不限于装修资产、固定资产及库存资产等）共计人民币200万元；2、诉讼费由被告承担。被告苏州银行横塘支行辩称，原告主张赔偿的依据是依照合同第六条第八款“如甲方收回，乙方的经营资产经评估后由甲方赔偿给乙方”，原告对该条款进行曲解，综合租赁合同整体看，该条款表述的意思并不是在合同届满后对乙方的经营资产进行补偿，而是针对房屋租赁期间出租方解除合同收回房屋的处理条款，该条款前提并不是第八款所约定的租赁期届满。理由如下：1、在该条文前半部分是双方另签订合同。后用的是表明了双方租赁届满后的一个处理方式，而后的内容与前面并无关联，不能认为是双方对合同届满后的处理；2、从法律上看，收回一词并不是法定的出租方的权利，依照相关法律规定，表明租赁合同届满后，出租人是有权要求房屋返还的权利，而非该条文表示的“收回”。依照现代汉语词典对收回的解释是撤销、取消，或取回发出、解除的财物，有后悔的意思，而条文正是用的该词，且在该文紧接着就是赔偿而非补偿，表明该条文的意思就是在租赁期内，被告撤销合同则应赔偿原告的经营资产的损失；3、若是原告所称是合同期满后双方对房屋返还后的处理约定，就不会用收回，其次不会用赔偿，而是用补偿更体现双方意思表示；4、从合同的公平合理上看，对该条文作出被告所称的解释才是符合常识的。综上，原告诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。即使存在原告诉请的经营资产，被告方认为其主张金额过高，请求法院认定。经审理查明，位于苏州银行横塘支行3楼、4楼及东大厅（通道除外）的房屋由苏州银行股份有限公司所有并交由苏州银行横塘支行管理、处分、收益。该房屋在2006年即已由苏州银行横塘支行出租给金龙大酒店横塘分公司使用，双方于2006年11月17日签订《房地产租赁合同》，合同约定：房屋年度租金6万元，租赁期限自2007年1月1日至2011年12月31日止，上述房屋仅为旅馆用房使用，该合同对双方权利义务、违约责任、争议解决方式等进行约定，其中承租方义务中约定：1、如需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得出租方书面同意，费用由承租方自理；……8、承租方将在租赁期届满时把房地产交还给出租方，如需继续承租上述房地产，应提前一个月与出租方协商，双方另签订合同。如出租方收回，承租方的经营资产经评估后由出租方赔偿给承租方。双方约定的其他事项：承租方需办妥一切手续后方可合法经营；合同期满如承租方自动退出，其经营资产归出租方所有，承租方不得随意损坏资产；双方协商，合同到期如续租按前合同的8%提增使用；如有其他，协商解决。2011年12月30日，原、被告续签订《房地产租赁合同》，约定上述面积为1190㎡房屋的年度租金为6万元，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止，其他约定与2006年11月17日签订的《房地产租赁合同》一致。庭审中，关于原告对房屋进行装修或增扩设备时是否征得被告书面同意的问题：原告认为，自2007年开始对租赁房屋先后进行装修及添置设备，征得过被告同意但是没有书面证据，且租赁房屋位于被告3楼、4楼，被告不可能不知情装修事宜，也未进行任何阻止，认为征得被告书面同意只是形式上要求；被告认为，原告从未书面通知过被告，也未征得被告同意，因此原告所谓装修、增扩只是自行行为，由于其未按照合同约定履行相应义务故其损失只能自行承担。庭审中，原、被告共同确认：双方自签订2006年11月17日《房地产租赁合同》起及两份《房地产租赁合同》履行过程中，没有共同盘点过原告的经营资产；双方在《房地产租赁合同》履行过程中，被告没有进入原告经营场所进行检查；租赁过程中，被告不干涉原告经营。上述事实，有原告提交的《房地产租赁合同》、（2014）苏中民终字第0447号民事判决书，被告提交的（2013）虎民初字第0247号民事判决书，苏州天永资产评估事务所有限公司报告书，以及本院听证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。原、被告在《房地产租赁合同》约定“如需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得出租方书面同意，费用由承租方自理”，“如出租方收回，承租方的经营资产经评估后由出租方赔偿给承租方”、“合同期满如承租方自动退出，其经营资产归出租方所有，承租方不得随意损坏资产”，因涉及租赁期限届满后原告经营资产是否由被告收购问题，故合同就原告对房屋进行装修或增扩设备作了“应征得被告书面同意”的严格约定，即原告的装修和增扩设备内容需由原、被告共同确认，经共同确认的经营资产由原告妥善使用并在租赁期限届满经评估后由被告取得所有权并对原告进行补偿。而本案中，原告对租赁房屋进行装修以及增添设备行为并无证据证明征得被告书面同意，且原、被告一致确认被告不干涉原告经营、没有进入原告经营场所进行检查，且原、被告没有共同盘点过原告的经营资产，因此原告主张的经营资产和装修都属原告自行添置，未经被告同意，不应适用租赁期满后就经营资产折价受让的约定。在租赁期间内，原告自行添加经营设备、自行装修的，应当根据租赁合同剩余期间、经营情况合理评估商业风险后拟定装修和添置设备的方案。在租赁合同期满后，出租人不愿折价受让的，租赁房屋内的装修及经营资产应由承租人自行处理，并将承租房屋恢复原状后返还出租人。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：驳回原告苏州金龙大酒店有限责任公司横塘分公司的诉讼请求。案件受理费22800元、鉴定费6800元，由原告苏州金龙大酒店有限责任公司横塘分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599。审 判 长 王耀华代理审判员 赵延丽人民陪审员 茅梅兰二〇一五年四月二十九日书 记 员 周 润 百度搜索“”