（2015）浙台民终字第186号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-05-25
案件名称
俞永荣与范荷妃房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
俞永荣,范荷妃
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙台民终字第186号上诉人（原审原告、反诉被告）：俞永荣。委托代理人：马青青，浙江海豪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：范荷妃。委托代理人：陈新利，浙江中英律师事务所律师。上诉人俞永荣、范荷妃因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2014）台椒民初字第2676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定：2009年6月30日，原告俞永荣与被告范荷妃签订房屋租赁合同，约定被告出租给原告坐落在台州市椒江区中山西路中兴大楼营业房六间，租赁期限为五年，自2009年6月30日至2014年6月30日，第一年租金450000元在2009年6月30日前一次性付清，第二年租金477000元、第三年租金505600元、第四年租金535900元、第五年租金535900元，分别在2010年、2011年、2012年、2013年的每年5月30日前一次性付清，房屋水电费由原告承担，原告需在承租期内交给被告押金30000元，此押金用于房屋损坏、水电费欠费、固定设施等方面的赔偿，如无任何损失，租期满后归还原告，若有一方违约，需赔偿另一方五年总租金的6%的违约金。合同中原有内容“未经甲方同意，乙方不能擅自转让或分租所租房屋与第三人”，在签订时被删去。合同签订后，原告交付被告押金30000元。2012年7月3日，原告将承租房屋中的四间转租给中国电信股份有限公司台州分公司。原告在租赁期间以台州市百联通讯设备商行名义安装电表。原告已付清全部租金，其中第四年的租金，在2012年6月7日支付300000元，在6月26日支付235900元，第五年的租金，在2013年6月17日支付185900元。租赁期满后，原告于2014年7月3日将房屋交还被告，未结清租赁期内的电费。双方为押金的退还和电费的缴纳发生争执。经台州市椒江区供电公司向被告催缴，被告于2014年8月16日缴纳了截止2014年6月30日所欠的电费3408.44元和相应的违约金38.16元。至今被告未返还原告押金。上述事实有原告提供的房屋租赁合同、收条，被告提供的房屋租赁合同（2份）、银行出具的活期存款子账户交易明细、证明、发票合同终止申明以及原、被告的陈述等证据证实。原审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按合同的约定履行义务。在合同履行过程中，如双方都违约的，应当各自承担相应的责任。合同约定房屋水电费由原告承担，原告支付被告的押金用于房屋损坏、水电费欠费、固定设施等方面的赔偿，如无任何损失，租期满后归还原告，而原告在租赁期满时尚未结清电费，此时被告未退还原告押金不构成违约。被告在供电公司催缴下，于2014年8月16日缴纳了原告租赁期内所欠的电费和相应的违约金，被告在庭审中也明确无其他有关房屋损坏、水电费欠费、固定设施等方面的损失，因此，此时被告应将扣除其垫付电费和违约金的押金部分退还给原告，但被告至今未退还，构成违约。故被告应退还原告押金26553.40元。此外原告可主张违约金或赔偿损失，如约定的违约金低于造成的损失的，可以请求增加违约金数额，但不能同时主张违约金和赔偿损失。原告在该院向其释明后，仍然坚持同时主张违约金和赔偿损失，该院按照有利于原告原则选择支持违约金或赔偿损失。被告未退还押金给原告造成的损失是押金未退还期间的利息损失，合同约定的违约金和原告主张的违约金高于该损失，故该院选择支持违约金。因合同约定的违约金按五年总租金的6%计算过分高于该损失，原告主张的违约金按押金30000元的6%计算也过高，而且被告抗辩不承担违约责任，故该院将违约金调整为按应退还押金26553.40元按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算自2014年8月17日起至判决确定给付之日。合同中原有内容“未经甲方同意，乙方不能擅自转让或分租所租房屋与第三人”，在签订时被删去，故被告主张原告将承租房屋中的四间擅自转租给他人构成违约，不能成立。原告虽未及时支付电费，但其已交付被告押金，而且押金数额大于所欠电费数额，被告可以从押金中径行扣除抵充电费，故被告主张原告欠付电费的违约责任，该不予支持。被告主张原告迟延支付租金和迟延返还租赁物的违约，原告虽然否认，但其作为履行租金支付和租赁物返还的义务人，未能提供相应的证据证实其依约履行，故该院对被告主张原告该两项违约行为予以确认。原告迟延支付租金和迟延返还租赁物给被告造成的损失分别是租金迟延支付期间的利息损失和租赁物迟延返还期间租金的损失，因此被告主张违约金按合同约定的五年总租金的6%计算过分高于该两项损失，加之原告抗辩不承担违约责任，故该院调整为，迟延支付租金的违约金按迟延支付的租金在迟延期间按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，迟延返还租赁物的违约金按迟延返还期间租金的1.3被计算为5726.05元（535900元÷365天×3天×1.3）。综上，原告的诉讼请求和被告的反诉请求，该院均部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告范荷妃在本判决发生法律效力后十日内返还给原告俞永荣押金26553.40元，同时支付逾期返还押金的违约金（按26553.40元按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算自2014年8月17日起至判决确定给付之日）；二、原告俞永荣在本判决发生法律效力后十日内支付给被告范荷妃逾期支付租金的违约金（第一笔按300000元自2012年5月31日起至2012年6月7日止，第二笔按235900元自2012年5月31日起至2012年6月26日止，第三笔按185900元自2013年5月31日起至2013年6月17日止，均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；三、原告俞永荣在本判决发生法律效力后十日内支付给被告范荷妃逾期返还租赁物的违约金5726.05元；四、驳回原告俞永荣的其他诉讼请求；五、驳回被告范荷妃的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（减半收取，原告已缴纳），由原告俞永荣负担50元，被告范荷妃负担250元；反诉案件受理费1653元（减半收取，被告已缴纳），由原告俞永荣负担90元，被告范荷妃负担1563元。宣判后，俞永荣不服，向本院提起上诉称：一、一审认定上诉人俞永荣迟延支付租金属于违约，无事实与法律依据。虽然2009年6月30日签订的房屋租赁合同中约定第二到第五年的租金应当在每年5月30日前一次性付清，但2012年5月初，上诉人俞永荣因资金紧张，无法一次性付清第四年房租，遂与上诉人范荷妃协商约定迟延几天分批付清房租，属于达成口头补充协议，且双方已以实际行动相互履行。若双方未达成口头补充协议，上诉人范荷妃可在2012年立即终止合同，无条件收回房屋，但其未提前解除合同，足以证明迟延分批支付租金得到其同意，且已过了二年多，现追究违约责任，早已超过时效。二、一审认定上诉人俞永荣迟延返还租赁物，但未进行合理调查，不符合举证规则。2014年4月份，上诉人俞永荣想继续承租，遂与上诉人范荷妃协商，但其不同意，故上诉人俞永荣早于期满那天就腾出房屋。2014年6月30日，合同租赁期满，上诉人范荷妃到店里要求上诉人俞永荣立即搬离。上诉人俞永荣按约当日搬离，并要求进行水电、押金等各方面的结算。上诉人范荷妃拒绝退还押金，答复无需结算。无奈，上诉人俞永荣只能交房离开。上诉人俞永荣与中国电信股份有限公司台州分公司签订的房屋租赁合同约定租期于2012年7月1日起至2014年6月30日止。该合同期满日与双方签订的合同约定的期满日相同，足以佐证上诉人俞永荣已依约返还房屋。一审认定上诉人俞永荣逾期返还租赁物三天，既不符合事实，也没有证据证实。上诉人范荷妃主张迟延返还租赁物，要求承担违约责任，根据“谁主张谁举证”的证据规则，举证责任在上诉人范荷妃，而非上诉人俞永荣，但其未提供任何书面证据证明，应承担举证不能的责任。综上所述，一审没有查清事实，判决不当，请求查明事实予以改判。诉讼费用由上诉人范荷妃承担。范荷妃答辩称：一、上诉人俞永荣认为迟延支付租金没有事实和法律依据，这只能表明其置事实于不顾。一审开庭时及二审时，上诉人俞永荣都承认迟延付租金。上诉人俞永荣认为与上诉人范荷妃有口头约定，这是谎编的，双方根本未达成口头协议。二、合同到期后，上诉人俞永荣迟延三天搬出，一审据此判决其支付迟延三天返还租赁物的违约金，并无不当。范荷妃亦不服，向本院提起上诉称：一、上诉人范荷妃反诉要求上诉人俞永荣支付违约金，符合双方约定。合同第八条约定，违约方必须承担五年总租金6%的违约金。五年总租金2504400元，按此计算违约金为150264元。二、上诉人俞永荣存在多种违约行为，逾期支付租金，逾期返还租赁物。按合同约定，只要有一种违约，就应支付违约金150264元，何况有多种违约，应从严处理。可一审法院进行调整，只要上诉人俞永荣支付微小的违约金，违约成本实在太低。三、一审法院在上诉人俞永荣未提出减少违约金的情况下依职权调整减少，不符合合同法第一百一十四条规定。本案双方对违约金有约定，理应按约定支付，法院没有理由置当事人约定于不顾而予以调整。如果法院要调整，前提条件是违约方提出减少。上诉人俞永荣没有提出减少，一审法院就没有依据调整。综上，恳请依法改判，全额支持反诉请求。俞永荣答辩称：上诉人俞永荣不存在违约事实，无须承担上诉人范荷妃上诉状中提出的主张。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为有效。双方当事人均应按合同约定享受权利，全面履行义务，若在合同履行过程中存在违约，则应当承担相应的违约责任。一、双方之间签订的房屋租赁合同约定第二到第五年的租金应当在每年5月30日前一次性付清。上诉人俞永荣2012年6月7日、2012年6月26日、2013年6月17日三次未按合同约定支付租金，构成迟延支付。上诉人俞永荣辩称，2012年5月初，因资金紧张无法一次性付清第四年房租，与上诉人范荷妃协商后约定迟延付清房租。但是，上诉人俞永荣对此不能提供充分有效的证据加以证明，且不为上诉人范荷妃所认可，故本院对上诉人俞永荣的这一辩称不予采信。上诉人俞永荣二审时辩称，上诉人范荷妃主张迟延支付租金时已过了二年多，再追究违约责任，已超过诉讼时效。但是，上诉人俞永荣一审时并未以诉讼时效加以抗辩，故本院对此亦不予采纳。二、上诉人俞永荣在上诉状中述称，因想继续承租与上诉人范荷妃协商，但上诉人范荷妃不同意，故早于期满那天就腾出房屋。根据这一说法可知，上诉人俞永荣在2014年6月30日前就已搬离。上诉人俞永荣在上诉状中又述称，2014年6月30日合同租赁期满，上诉人范荷妃到店里要求立即搬离，上诉人俞永荣按约当日搬离。上诉人俞永荣这一说法与前一说法之间存在矛盾，表明其关于搬离房屋时间的陈述的可信度较低。上诉人俞永荣与中国电信股份有限公司台州分公司签订的房屋租赁合同约定的合同期满日与讼争双方约定的合同期满日虽然相同，但并不能证明上诉人俞永荣已依约返还出租物。上诉人俞永荣作为履行返还租赁物义务的一方，应当就其该义务是否履行提供证据加以证明。上诉人俞永荣认为，关于迟延返还租赁物的举证责任在上诉人范荷妃，不符合证据规则，故本院不予采纳。三、双方约定违约方必须承担五年总租金6%的违约金，上诉人范荷妃据此主张违约金150264元。上诉人俞永荣虽然存在逾期支付租金、逾期返还租赁物等多种违约行为，但逾期支付的金额不大，时间不长，表明违约行为的性质较轻。上诉人俞永荣迟延支付租金和迟延返还租赁物给上诉人范荷妃造成的损失分别是租金迟延支付期间的利息损失和租赁物迟延返还期间租金的损失，因此，上诉人范荷妃主张的违约金金额过分高于实际损失。一审法院考虑到本案实际情况，对此进行适当调整，合理合法，故本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人俞永荣负担350元，上诉人范荷妃负担250元。本判决为终审判决。审 判 长 郭晓明审 判 员 汤坚强代理审判员 张淑娅二〇一五年四月二十九日代书 记员 赵灵仙 更多数据：