（2015）高新民初字第1880号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-12-29
案件名称
成都麦地不动产经纪有限责任公司与郑楠林、郑歆皓居间合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都麦地不动产经纪有限责任公司,郑楠林,郑歆皓
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四百二十六条第一款，第六十条第一款，第四百二十四条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第1880号原告成都麦地不动产经纪有限责任公司。住所地：成都高新区。法定代表人叶玉，系公司总经理。委托代理人谢步强，北京盈科（成都）师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人袁上草，北京盈科（成都）师事务所律师。一般授权代理人。被告郑楠林，女，汉族，1982年2月19日出生，住址成都市青羊区。身份证号码：。委托代理人马培炎，中豪律师集团（四川）事务所律师。一般授权代理人。被告郑歆皓，男，汉族，1983年10月28日出生，住址成都市青羊区。身份证导码：。委托代理人胥文浩，四川琴台律师事务所宜宾分所律师。一般授权代理人。委托代理人张弦，四川琴台律师事务所宜宾分所律师。一般授权代理人。原告成都麦地不动产经纪有限责任公司诉被告郑楠林、郑歆皓居间合同纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员陈敏独任审判，分别于2015年4月27日、2015年4月29日进行公开开庭审理，原告委托代理人、被告郑歆皓及委托代理人到庭参加诉讼，被告郑楠林及委托代理人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现依法缺席审理终结。原告诉称，原告于2014年8月20日与被告郑楠林、郑歆皓签订《房产出售居间合同》，约定两被告将位于高新区三府大道北段1700号1栋2单元8楼0802号办公用房委托原告居间出售，两被告认可的房屋最低销售价格为4320000元，委托期限180天，即从合同签订之日（2014年8月20日）起至2015年2月19日止，两被告对原告授予的是独家居间权，即两被告授权原告在委托期限内独家居间出售协议约定的房屋，两被告不得在委托期限内自行出售或委托其他第三人出售本协议约定的房屋，亦不能撤销委托或擅自解除（终止）合同。合同同时约定居间服务费为两被告所签房屋买卖合同总房款金额的1%，两被告违反合同约定应向原告支付违约金80000元。合同签订后，原告多次带领成都天芯医疗科技有限公司的工作人员到两被告拟出售的房屋进行实地查看，并对房屋相关情况进行了详细介绍，成都天芯医疗科技有限公司工作人员分别于2014年9月20日、2014年9月24日与两被告签订了对前述房屋的《看房确认书》。此后两被告却告知原告房屋已不愿出售，后经核实两被告与成都天芯医疗科技有限公司已签订《房屋买卖合同》并完成了房屋过户手续。成都天芯医疗科技有限公司于2014年12月17日向原告支付居间服务费40000元，但两被告却拒不支付居间服务费，故提起诉讼，请求判令：一、两被告向原告支付居间服务费43200元、违约金80000元及利息（从房屋过户之日计至付清之日止），合计123200元；二、本案诉讼费由两被告承担。被告郑歆皓提交书面答辩意见称，一、原、被告签订的《房产出售居间合同》已经解除。2014年12月3日，原告代表（职务为经理）何飞在原、被告签订的《房产出售居间合同》上注明“本合同因特殊缘由，终止本合同”，该合同实际已由双方协议约定解除；二、从原告提交的证据来看，其所谓提供的居间服务关系针对个人，并未针对成都天芯医疗科技有限公司，其居间服务对象与被告的交易对象并非同一主体，原告并未向被告提供此交易对象的任何居间服务；三、原告在合同解除前怠于履行居间义务，并存在诸多不规范的操作行为。被告所持有的《房产出售居间合同》中并无房产经纪人的签字，且提供服务的房产经纪人并无从业资质，也并非原告员工，再次原告并未和成都天芯医疗科技有限公司之间签订《委托购买协议》。被告郑楠林既未提供书面答辩意见也未提供证据材料。经审理查明，（一）2010年11月25日，郑楠林、郑歆皓与成都世纪城新国际会展中心有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定，郑楠林、郑歆皓购买成都世纪城新国际会展中心有限公司位于该项目1幢2单元8层802房号，用途办公，建筑面积360.98平方米，单价为9250元，房屋总价款为3339065元。商品房买卖合同还载明该房屋郑楠林占50%、郑歆皓占50%；（二）2014年8月20日郑楠林、郑歆皓与成都麦地不动产经纪有限责任公司签订了《房产出售居间合同》，合同主要约定，郑楠林、郑歆皓拟出售位于高新区天府大道北段1700号1栋2单元8楼0802号房（建筑面积360平方米），用途办公。最低销售价人民币4320000元。甲方（郑楠林、郑歆皓）委托乙方（成都麦地不动产经纪有限责任公司）居间为其出售本合同约定房屋。本合同期限为180天，自合同签订之日起至2015年2月19日止，甲方不得在该委托合同期限内自行出售或委托其他第三人出售本协议约定房屋，期限届满前甲方不得撤销委托或擅自解除（终止）本合同。甲方不得在本合同期限内及本合同期限届满后六个月内与乙方居间介绍过的买受人或者乙方带看过房的客户进行私下交易，否则，应按本合同约定承担违约责任。佣金与费用以房屋买卖合同成交价总房款金额的1%计算居间服务报酬。若甲方违约，除向乙方支付居间服务费外，还承担违约金80000元，若乙方违约则向甲方支付违约金80000元。（三）2014年12月3日郑歆皓向成都麦地不动产经纪有限责任公司员工何飞口头提出“要出国房子不卖了，要求终止《房产出售居间合同》”，何飞在郑歆皓、郑楠林所持有的《房产出售居间合同》上标注“本合同因特殊缘由，终止本合同，2014.12.3，何飞”；（四）2014年12月9日，郑楠林、郑歆皓、成都豪庭锦程房地产有限公司（居间机构）与成都天芯医疗科技有限公司签订了《成都市存量房买卖合同》，主要约定，郑楠林、郑歆皓将位于高新区天府大道北段1700号1栋2单元8楼802号房卖给成都天芯医疗科技有限公司，房屋成交价为612714元；（五）2014年12月22日登记的《房屋信息摘要3》载明“所在区：高新区天府大道北段门牌：1700栋号1栋2单元8楼层房号：802规划用途：办公结构：框剪房屋唯一号2915047业务件号：权2844986建筑面积（平方米）360.42。登记权利人姓名：成都天芯医疗科技有限公司；（六）2014年12月17日成都天芯医疗科技有限公司通过银行转账向成都麦地不动产经纪有限责任公司支付居间服务费用人民币40000元。同日成都麦地不动产经纪有限责任公司环球店向龚卉（系成都天芯医疗科技有限公司股东）出具收据，该收据载明“收到龚卉购新世纪环球中心天府大道北段1700号1栋2单元居间服务费40000元”。另查明，案外人成都天芯医疗科技有限公司在2014年12月9日购房前由原告公司带领其实地查看位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋2单元8楼802的房屋（房屋唯一号2915047）。并于2015年4月21日作出《情况说明》自述该房屋成交价为人民币3720000元。以上事实有《商品房买卖合同》、《房产出售居间合同》、《看房确认书》、《工商登记信息》、《成都市存量房买卖合同》、《房屋信息摘要3》、《企业公示信息》、《收据》、《情况说明》及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，双方争议焦点：一、被告郑楠林、郑歆皓是否应向原告公司支付居间服务费及金额的问题？二、被告郑楠林、郑歆皓是否应承担违约金80000元？一、关于被告郑楠林、郑歆皓是否应向原告公司支付居间服务费人民币43200元的问题？原、被告签订的《房产出售居间合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。就原、被告之间居间服务费的支付，双方明确约定“甲方所签房屋买卖合同总房款金额的1%；甲方应在与买受人签订房屋买卖合同的同时，向乙方支付居间服务（报酬）及所需代办业务费用”即成都麦地不动产经纪有限责任公司在接受郑楠林、郑歆皓的委托代理后，委托期限内即自合同签订（期限180天）至2015年2月19日止，甲方不得自行出售或委托其他第三人出售和不得撤销委托或擅自解除（终止）本合同。即在此期限内只能由成都麦地不动产经纪有限责任公司居间促成郑楠林、郑歆皓与案外人（买受人）签署《房屋买卖合同》，由郑楠林、郑歆皓支付原告公司居间服务费。上述合同签订后，原告公司介绍并安排案外人成都天芯医疗科技有限公司实地查看郑楠林、郑歆皓委托出售的房屋。在委托期限内，郑楠林、郑歆皓在未告之原告公司的情况下，于2014年12月9日将涉案房屋卖给案外人成都天芯医疗科技有限公司，并于2014年12月12日办理了房屋过户登记手续。2014年12月17日成都天芯医疗科技有限公司向原告公司支付了居间服务费40000元。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，被告郑楠林、郑歆皓在委托期内未按双方约定履行合同，并将房屋卖给原告公司推荐、介绍、洽谈以及看房的案外人，违背诚实信用原则。被告郑楠林、郑歆皓与原告公司介绍、推荐的房屋买受方之间达成的房屋买卖关系的事实已成立。该房屋买卖是基于原告公司提供的居间服务所致，既然原告公司已提供居间服务，被告郑楠林、郑歆皓也达到了委托出售房屋的目的，且案外人也认可原告公司为其购房提供居间服务并向其支付服务费用的事实，即通过原告的介绍、联络、接洽等居间行为，被告郑楠林、郑歆皓与案外人成都天芯医疗科技有限公司办理了涉案房屋的登记变更，其双方签订的《成都市存量房买卖合同》已成立并履行了相应合同内容。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”之规定，被告郑楠林、郑歆皓应按照约定向原告公司支付居间服务费。故郑楠林、郑歆皓应向原告公司支付相应的居间服务费用。关于居间服务费金额问题？根据双方所签订的《房产出售居间合同》约定，按房屋实际成交价的1%计付居间服务费，本案被告郑楠林、郑歆皓虽提供了《成都市存量房买卖合同》载明其房屋成交价为人民币612714元，但《商品房买卖合同》约定，被告郑楠林、郑歆皓购买该房屋价款为人民币3339065元，被告郑歆皓提交的涉案房实际成交价人民币612714元既不符合交易习惯，也不符合情理。故主张该房屋实际成交价为612714元的理由不能成立，本院不予以采信。原告提供的案外人成都天芯医疗科技有限公司作出的情况说明，案外人自述成交价为人民币3720000元，因此认定案涉房屋实际交易价为人民币3720000元，故被告郑楠林、郑歆皓应向原告公司支付居间服务费人民币37200元。被告辩称，原、被告之间签订的《房产出售居间合同》上有原告公司员工何飞签署的“本合同因特殊缘由，终止本合同”，证明双方的签订的合同于2014年12月3日已终止，被告郑楠林、郑歆皓是在之后出售房屋，故不应向原告公司支付居间服务费。本院认为，被告郑楠林、郑歆皓作为房屋共有人一同与原告公司签订了《房产出售居间合同》，被告郑歆皓独自于2014年12月3日以“要出国房子不卖了”为由要求终止合同，原告公司员工何飞在被告所持的《房产出售居间合同》上标注“本合同因特殊缘由，终止本合同”。就何飞签署的“终止本合同”，一方面，是由房屋共有人之一郑歆皓个人提出，未提供房屋共有人郑楠林授权委托书或同意终止本合同的证据；另一方面，原告公司未在何飞签署的“终止本合同”处加盖公章，被告也未提供证据证明原告公司员工何飞签字行为经过原告公司授权或事后追认的事实。同时被告郑楠林、郑歆皓未提交证据证明双方存在所签订合同无效或被告郑楠林、郑歆皓在合同期限内未将案涉房屋转让的事实。因此，被告的辩称理由不成立，本院不予采纳。二、关于违约金问题，因原、被告签订了《房屋居间出售合同》后，约定在合同期限内被告不得自行出售或撤销或委托其他第三人出售涉案房，而本案被告在签订合同后，自行出售涉案房的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。对原告要求被告支付违约的请求，符合双方约定，本院予以支持，但双方违约金约定过高，被告请求予以调整合法，根据本案的具体情况，违约金调整为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告郑楠林、郑歆皓于本判决书生效之日起十日内支付原告成都麦地不动产经纪有限责任公司居间服务费人民币37200元、违约金人民币5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1382元，由被告郑楠林、郑歆皓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈敏二〇一五年四月二十九日书 记 员 罗蓉 搜索“”