（2014）沁民商初字第00128号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-05-21
案件名称
杨爱丽与沁阳市鸿丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沁阳市人民法院
所属地区
沁阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨爱丽,沁阳市鸿丰置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《中华人民共和国合同法》：第三条，第五条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第九十九条第一款，第一百三十条
全文
沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）沁民商初字第00128号原告杨爱丽，女，1971年11月27日生。委托代理人陈彦东，河南陈彦东律师事务所律师。委托代理人杨嘉麟，河南陈彦东律师事务所实习律师。被告沁阳市鸿丰置业有限公司。法定代表人张松，该公司总经理。委托代理人段麦霞，女，1979年9月11日生。委托代理人刘小楞，河南合祥律师事务所律师。原告杨爱丽与被告沁阳市鸿丰置业有限公司（以下简称：鸿丰置业）为房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月15日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨爱丽及其委托代理人陈彦东、杨嘉麟，被告鸿丰置业的委托代理人段麦霞、刘小楞到庭参加诉讼。2015年3月3日至2015年4月1日为双方和解期间，本案现已审理终结。原告杨爱丽诉称，2013年1月，原告看中了被告开发的B-2-2007号商铺，由于经济实力有限，一直犹豫未予购买。被告承诺只要原告交纳部分房款拿到商铺后，被告就下余房款为其办理按揭贷款，原告可将该商铺所得的租金来偿还银行贷款。2013年1月16日，原告向被告交付购房款、契税等款项共计109466元，但被告一直未能给原告办成按揭，还要求原告付清下余90000元购房款，并且不向原告支付该商铺一年来的租金。经原、被告多次协商未能达成协议，现请求如下：1、解除原告与被告之间的商品房买卖合同。2、被告退还原告所交购房款、契税等款项共计109466元及利息（利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，从2013年1月17日起到付清之日止）。被告鸿丰置业辩称，一、原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告已于2013年1月16日将商铺交付原告，原告也与沁阳市鑫卓商业经营管理有限公司（以下简称：鑫卓公司）签订了委托经营合同，将商铺委托该公司经营管理，并实际收取了两年的租金。二、被告积极为原告办理按揭手续，但因原告自身有100000元的贷款尚未清偿，造成中国工商银行沁阳市支行（以下简称：工行沁阳支行）拒绝为其办理按揭手续，原告无权要求解除合同，应当驳回原告的诉讼请求。根据原、被告诉辩陈述，本院总结本案庭审的争议焦点为：1、不能办理按揭贷款的原因在哪一方？2、原告请求解除合同、返还购房款等以及赔偿损失能否成立？原告杨爱丽为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告出具的购房款99316元、契税7573元、印花税95元、产权登记费420元、工本费50元、按揭登记费1200元、按揭手续费100元、按揭抵押费72元、按揭印花税100元、保险费135元、公证费405元收据各一份；证明原告已经按照约定交付购房款、契税等共计109466元。被告鸿丰置业质证后，对原告证据均无异议。被告鸿丰置业为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、营业执照、机构代码证，证明被告主体资格；2、商铺委托经营合同及收据各一份，证明原告于2013年1月16日收到商铺后，与鑫卓公司签订了租赁合同，将商铺租给鑫卓公司并且收取了两年租金32844元；3、商品房买卖合同一份，证明原、被告于2013年8月20日签订商品房买卖合同，并在补充协议第六条约定如因原告责任不能够办理按揭手续，被告有权调整房款的付款方式和时间；4、原告个人信用报告一份，证明原告有信用社贷款100000元尚未偿还，工行沁阳支行不同意为原告办理按揭贷款手续；5、商品房预售许可证一份，证明被告的售房资格。原告杨爱丽质证后，对被告鸿丰置业证据的真实性均无异议，但认为签订委托合同时，被告并未完成交付义务，原告没有该商铺的处分权，故委托合同实质是一份托管预约合同。买卖合同系格式合同，第六条规定限制了原告的权利，被告也未就该条款履行明确说明义务，应为无效条款。按揭手续未能正常办理系被告工作人员疏忽所致。商品房预售许可证应该是被告收取原告房款九个月后才办理的。根据原、被告的陈述及质证意见，本院对本案证据认证如下：原、被告提供的证据，双方对真实性互无异议，上述证据形式来源合法，与本案有关联性，本院均予以确认。根据原、被告陈述及上述有效证据，本院对本案事实认定如下：玫瑰城购物公园为被告鸿丰置业公司开发。2013年1月21日，原告杨爱丽意欲购买该购物公园第B幢2层2007号商铺，建筑面积共21.26㎡，双方口头约定按建筑面积8904.8元／㎡计算，总价款为189316元，原告先付清52.46%房款即99316元后，余款90000元以银行按揭方式支付。原告当场交付房款99316元、契税7573元、印花税95元、产权登记费420元、工本费50元、按揭登记费1200元、按揭手续费100元、按揭抵押费72元、按揭印花税100元、保险费135元、公证费405元，以上共计109466元。同天，被告为推销商铺介绍鑫卓公司与原告签订商铺委托经营管理合同，约定将该商铺于2013年1月30日前交由鑫卓公司经营管理，期限为3年，自2013年2月1日至2016年1月30日止。年租金总额为16462元，原告自2013年2月1日起每年两次，每次向鑫卓公司收取半年商铺租金8231元。被告承诺第一年租金已冲抵房款，而实际上原告未收到第一年租金又未冲抵房款。2013年8月20日，原、被告签订了商品房买卖合同及其补充协议，约定如下：“……第三条、买受人所购商品房的基本情况……第B幢2层2007号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为5.5米，建筑层数地上4层，地下1层。该商品房建筑面积共21.26平方米，其中，套内建筑面积11.48平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积9.78平方米……第四条、计价方式与价款……1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8904.8元，总金额为189316元……第六条、付款方式及期限……3、买受人于2013年8月20日已付清52.46%房款，即99316元，余款90000元以银行按揭方式支付……附件四补充协议：一、买受人以银行按揭贷款方式购买房屋，需在签订正式合同后十天内办理银行按揭贷款，并按期交纳首付款，否则按本合同第七条之规定执行……六、买受人以按揭方式支付购房款的，若因买受人自身的原因造成银行拒绝为其批准房贷款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并扣除购房款总额百分之贰的违约金后，在解除《商品房买卖合同》之日起30个工作日内无息退还买受人已支付的剩余购房款，同时收回相关资料；出卖人若不解除《商品房买卖合同》，则有权决定是否同意买受人变更付款方式，并有权对付款方式和时间及房价款根据出卖人的意愿作相应的调整……”合同签订后，被告于同年9月3日到工行沁阳支行为原告办理按揭手续，通过信用查询显示原告有一笔100000元贷款未结清，原告于2014年7月份偿还了该笔贷款，但工行沁阳支行因政策性原因停办按揭贷款业务。另查明，2014年1月14日，原告收到第二年商铺租金16462元。被告并未给原告办理房屋产权登记。本院认为，（一）关于合同的效力。原、被告于2013年8月20日签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当天订立的补充协议第六条约定，在银行拒绝贷款时，被告有权对付款方式和时间及房屋价款根据自己的意思作出调整，买卖合同的价款和付款方式作为买卖合同的主要条款，事关买受人的切身利益，补充协议作为被告单方制定的格式条款，不仅限制了原告作为买受人的主要权利，也违反了我国合同法的平等原则和公平原则的规定，应属无效条款。该补充协议其他条款，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦为有效。原告关于补充协议第六条约定无效的主张，理由成立，本院予以支持。（二）关于按揭贷款未能订立的原因。一方面，本案原告是否符合按揭贷款的条件对双方是否签订按揭贷款条款具有决定性影响。但被告在订立合同时明知办理按揭贷款需要什么条件，却没有尽到告知义务也没有对原告进行询问，虽然原告也没有就其是否符合按揭条件向原告或银行咨询，但就原、被告双方在按揭贷款中的地位来讲，被告无疑应更尽到告知和说明义务。另一方面，根据庭审查明的情况，原、被告均认可最终按揭贷款合同未能订立的原因是被告的合作银行工行沁阳支行因政策原因停止办理按揭贷款业务。综上，虽然双方在签订按揭条款时未尽到应有的注意义务，但最终是被告的合作银行因政策原因停止办理按揭贷款业务导致原告的按揭贷款申请未能通过。故被告关于未能订立按揭贷款合同系原告自身原因的抗辩，与事实不符，本院不予采信。进言之，就补充协议第六条的效力来讲，即使采纳被告关于该条款有效的抗辩，由于该条款是以买受人原因造成按揭贷款不被批准为适用前提，但经本院调查工行沁阳支行且被告自认确属政策原因停办按揭贷款业务，并非针对原告本人。故补充协议第六条在本案中亦无适用余地。（三）关于原告的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”就本案而言，由于被告合作银行停止办理按揭贷款业务，导致双方以按揭贷款支付下余房款的约定不能继续履行，且不能按揭贷款属于不可归责于原、被告双方的原因造成的，原告请求解除合同，并要求被告返还购房款本金109466元及利息，理由正当，本院予以支持。合同解除后，原告基于涉案商铺转租所得租金16462元则构成不当得利，理应返还给被告，由于原、被告互负的债务种类、品质相同，且原告亦同意在房款中扣除租金，抵销后被告应再返还原告93004元及利息。利息具体按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从被告收到原告款项之日即2013年1月17日起至付清之日止。原告要求被告按银行同期逾期贷款利率计算，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第九十九条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告杨爱丽与被告沁阳市鸿丰置业有限公司签订的商品房买卖合同。二、被告沁阳市鸿丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨爱丽购房款本金93004元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2013年1月17日起至付清之日止）。三、驳回原告杨爱丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2589元，由原告杨爱丽负担389元，由被告沁阳市鸿丰置业有限公司负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 李巍巍审 判 员 韩丹丹人民陪审员 陈燕平二〇一五年四月二十九日书 记 员 陈浩宇 百度搜索“”