（2015）兴民一初字第55号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-10-30
案件名称
尹柄力与广西红日东升投资有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市兴宁区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹柄力,广西红日东升投资有限公司,广西澜策投资发展有限公司,中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条，第五条；《中华人民共和国消费者权益保护法》：第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民一初字第55号原告：尹柄力，无固定职业。被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市江南区。法定代表人：张功科，该公司董事长。第三人：广西澜策投资发展有限公司，住所地：南宁市江南区。法定代表人：陈珂，总经理。委托代理人：黄少宏，广西起航律师事务所律师。委托代理人：赖斯琪，广西起航律师事务所实习律师。第三人：中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行，住所地：南宁市友爱南路。代表人：丘常宏，该支行行长。委托代理人：蒋佳瑜，中国农业银行股份有限公司广西分行职工。委托代理人：陈文凯，中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行职员。原告尹柄力与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称：红日东升公司）、广西澜策投资发展有限公司（以下简称：澜策投资公司）、中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行（以下简称：农行友爱支行）商品房预约合同纠纷，本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，人民陪审员肖楠、谭淑丹参加的合议庭，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。书记员韦娜担任记录。原告尹柄力，被告澜策投资公司的委托代理人黄少宏、赖斯琪，农行友爱支行的委托代理人蒋佳瑜、陈文凯到庭参加诉讼。被告红日东升公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告尹柄力诉称：2014年7月6日，原告到红日山湖售楼部购房，与被告的售楼人员议定高层项目205号房的购房总价为321770元，协商一致后，原、被告双方签订了《红日山湖商品房认购协议书》，此时，被告的售楼人员才告知原告分两处支付购房款，279800元支付给被告，41970元支付给被告指定的中介即第三人澜策投资公司，说明该款是被告支付给中介的团购费，原告按被告的要求支付了上述款项。2014年10月14日，《南国早报》刊登一份公告，载明红日山湖项目已作在建工程抵押给第三人即农行友爱支行，其中原告购买的205号房也在抵押之列。原告认为，被告故意隐瞒所收房屋已抵押的事实，构成欺诈，根据合同法第五十四条的规定，原告有权要求撤销原、被告双方签订的《红日山湖商品房认购协议书》，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《消费者权益保护法》第四十九条的规定要求被告返还已付购房款及利息、承担支付一倍购房款的赔偿责任。原告诉至本院，请求法院依法判决：一、撤销原告与被告签订的《红日山湖商品房认购协议书》；二、被告返还原告购房款279800元及利息（利息计算：以已付购房款279800元为基数，从2014年7月6日计至2014年12月6日，按银行同期贷款利息计算）；三、被告支付给原告已付购房款一倍的赔偿款共计279800元；四、本案诉讼费由被告承担。原告尹柄力对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：（1）《红日山湖商品房认购协议书》、收据，证明原、被告形成商品房买卖的事实，原告向被告支付购房款279800元，向第三人澜策投资公司支付41970元；（2）2014年10月14日的《南国早报》公告、抵押登记查询单，证明被告将红日山湖项目作在建工程抵押的事实。被告红日东升公司未作答辩，亦未提交证据。第三人澜策投资公司陈述：第三人澜策投资公司接受被告的委托，作为居间人参与被告开发的红日山湖项目的销售工作，被告收取的41970元是第三人澜策投资公司应得的居间报酬，原告在本案中将不同的法律关系混同在一起，没有法律依据，第三人澜策投资公司不应向原告退还41970元。第三人澜策投资公司对其陈述提供的证据有：《广西红日东升分销代理合同》，证明被告与第三人澜策投资公司之间有居间代理关系。第三人农行友爱支行陈述：被告将其开发的红日山湖项目向第三人农行友爱支行进行在建工程抵押，抵押手续合法，第三人农行友爱支行依法享有抵押权。第三人农行友爱支行对其陈述事实提供的证据有：抵押合同、借款合同，证明被告将红日山湖项目进行在建工程抵押，至今尚未办理解押手续。双方的争议焦点为：1、原、被告签订的《红日山湖商品房认购协议书》是否合法有效，应否撤销；2、被告应否返还原告已付购房款、支付利息并赔偿已付购房款一倍的赔偿款；3、第三人澜策投资公司应否返还原告购房款41970元。经过开庭质证，第三人澜策投资公司、农行友爱支行对原告提交的证据真实性无异议，原告对第三人澜策投资公司、农行友爱支行提交的证据真实性无异议，第三人澜策投资公司对农行友爱支行提交的证据真实性无异议，各方当事人提交的证据原件与复印件核对无异，本院对各方当事人上述无异议的证据真实性予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：位于南宁市兴宁区兴桂路项目由被告红日东升公司开发，于2013年8月5日取得商品房预售许可证。被告红日东升公司于2014年2月13日将红日山湖项目205号房办理在建工程抵押登记，抵押权人为第三人农行友爱支行。2014年7月6日，被告红日东升公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《红日山湖商品房认购协议书》，约定由乙方认购红日山湖小区205号房，建筑面积为55.96平方米，实际成交总价为279800元，乙方应在签订协议时向甲方交纳3万元购房定金，并一次性付清房款279800元（含已付定金）；乙方应在接到甲方签订合同的通知之日起七日内携带有关资料自行到红日山湖售楼部签订合同；该协议自乙方向甲方交付定金后生效。该认购协议书还对其他事项进行了约定。签订认购协议后，原告于2014年7月6日向被告红日东升公司交付定金30000元，于2014年7月8日向被告红日公司支付购房款249800元，向第三人澜策投资公司支付41970元。被告红日东升公司、第三然澜策投资公司分别向原告出具收款收据。2014年10月14日，第三人农行友爱支行在《南国早报》刊登公告，告知其系“红日山湖”项目所有物业按揭业务的经办银行，买受人须将购房定金、首付款及按揭款存入农行友爱支行的指定账户，如买受人按照该缴款方式支付购房款，农行友爱支行将配合办理相关的商品房买卖合同网签、预告登记等手续。被告红日东升公司至今未与原告签订商品房买卖合同，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求，其中，包括要求第三人澜策投资公司返还原告购房款41970元，并要求被告红日东升公司承担连带偿还责任。庭审时，第三人农行友爱支行表示被告红日东升公司未对讼争房屋办理解押手续。庭审后，原告明确表示放弃在本案中要求第三人澜策投资公司及被告红日东升公司连带返还购房款41970元的诉讼请求，待另案提出主张。经本院对《红日山湖商品房认购协议书》的法律性质进行释明后，原告明确表示不变更诉讼请求。另查明，被告红日东升公司（甲方）与第三人澜策投资公司（乙方）签订了《广西红日东升分销代理合同》，约定由甲方委托乙方代理销售红日山湖项目的高层、多层洋房，代理期限自2014年5月28日至2014年8月28日；甲方确定实际销售价格，乙方根据甲方提供的销售价格进行销售，实际销售多出部分，直接转为乙方代理销售佣金。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告红日东升公司经本院合法送达传票，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。一、关于本案所涉认购协议书的性质。本案中，原、被告双方以认购协议书的形式为将来签订商品房买卖合同确定一种可能性，该认购协议书仅约定了房屋单价、购房总价以及双方违反约定不签订商品房买卖合同应承担的后果，未对房屋交付时间、条件、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记事宜等其他主要内容进行明确约定，故该认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同，系商品房买卖合同的预约合同。原、被告均出于真实意愿签订该认购协议书，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于认购协议书应否撤销。原、被告签订认购协议书之前，讼争房屋已办理在建工程抵押手续，认购协议书对于讼争房屋已先行被用于在建工程抵押的事实未作说明，被告亦未出庭举证证实其已明确将这一事实告知原告。由于双方尚未签订商品房买卖合同，原告作为买受人，所购房屋抵押的事实势必对其后续的购房流程及房屋的处分产生影响，而被告隐瞒该重大事实，且经房屋抵押权人即第三人农行友爱支行确认，讼争房屋至今未解除抵押，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条关于“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，原告享有合同撤销权，现原告诉请撤销双方签订的认购协议书，符合法律规定，本院予以支持。三、关于被告红日东升公司应负的合同责任。关于购房款279800元及其利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，由于原、被告双方签订认购协议书撤销，被告红日东升公司收取的购房款279800元应向原告予以返还，被告收取购房款后未能依约签订商品房买卖合同，对原告而言产生资金占用的事实，造成已付购房款的利息损失，现原告诉请被告返还购房款279800元及利息，于法有据，本院予以支持，原告于2014年7月8日交付上述购房款，故利息计算为：以已付购房款279800元为基数，从2014年7月8日起计至实际还清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。关于原告诉请的一倍购房款的赔偿问题。由于原、被告签订的认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同，性质上是预约合同，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的关于出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的适用前提，是出卖人订立商品房买卖合同时存在故意隐瞒所售房屋已经抵押等事实，也就是说，买受人与出卖人之间已成立商品房买卖合同关系，由于原、被告尚未签订商品房买卖合同，原告的该项主张不符合该司法解释规定的适用前提，原告依据该司法解释主张被告赔偿一倍已付购房款，本院不予支持。另外，原告还主张依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条关于经营者提供商品有欺诈行为时应承担惩罚性赔偿的规定提出该项诉讼请求，本院认为，被告在与原告签订认购协议之前将讼争房屋用于在建工程抵押，使原告不能顺利办理商品房买卖合同的签订手续，被告的行为违反了合同法的规定，但并不构成《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定的欺诈情形，原告据此主张一倍购房款的赔偿金，本院不予支持。原告在诉讼过程中明确表示在本案中放弃主张要求第三人澜策投资公司及被告红日东升公司返还购房款41970元的诉讼请求，系原告自行处分自身诉讼权利的体现，本院予以准许，原告可另案再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销原告尹柄力与被告广西红日东升投资有限公司于2014年7月6日签订的《红日山湖商品房认购协议书》；被告广西红日东升投资有限公司向原告尹柄力返还购房款279800元并支付利息（利息计算：以已付购房款279800元为基数，从2014年7月8日起计至实际还清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）；三、驳回原告尹柄力的其他诉讼请求。案件受理费9881元，由原告尹柄力负担4546元，被告广西红日东升投资有限公司负担5335元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 农慧兰人民陪审员 肖 楠人民陪审员 谭淑丹二〇一五年四月二十九日书 记 员 韦 娜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 关注公众号“”