（2014）融民初第5475号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-12-04
案件名称
何可灼、张雅辉与中国银行股份有限公司福清分行、福建万泉拍卖有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
福清市人民法院
所属地区
福清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何可灼,张雅辉,中国银行股份有限公司福清分行,福建万泉拍卖有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国拍卖法（2004年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十五条，第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2014）融民初第5475号原告何可灼，男，1957年10月1日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。原告张雅辉，男，1966年11月12日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。委托代理人陈尔珠、吴小迪，福建熹龙律师事务所律师。被告中国银行股份有限公司福清分行，住所地：福清市音西街道清昌大道胜田广场。法定代表人俞兆强，行长。委托代理人曹卫、欧阳晓莉，福建闽天律师事务所律师。被告福建万泉拍卖有限公司，住所地：福建省福州市晋安区新店镇坂中路6号泰禾城市广场3#楼19层15、25-29。法定代表人王诗沙，经理。委托代理人周健，北京中银（福州）律师事务所律师。原告何可灼、张雅辉与被告中国银行股份有限公司福清分行（以下简称：中行福清分行）、福建万泉拍卖有限公司（以下简称：万泉拍卖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行审理。原告何可灼、张雅辉，被告中行福清分行的委托代理人曹卫、欧阳晓莉，被告万泉拍卖公司的委托代理人周健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何可灼、张雅辉诉称：2014年2月中行福清分行委托万泉拍卖公司对其所有的位于福清市新厝镇新厝村坂顶街01-007-0127整座房屋及土地使用权（以下简称：讼争房产）进行拍卖。2014年3月5日原告知悉拍卖内容，3月6日与万泉拍卖公司签订《竞买协议》、《福建万泉拍卖有限公司拍卖规则》（以下简称：《拍卖规则》），并缴纳保证金20万及资料费100元，领取了《拍卖规则》。2014年3月7日万泉拍卖公司在中行福清分行二楼会议室举行拍卖会，原告以151万元中标，并与万泉拍卖公司签订了《福建省拍卖成交确认书》（以下简称：《成交确认书》），与中行福清分行签订了《房地产买卖契约》，约定拍卖成交金额151万元，拍卖佣金3.02万元。原告缴纳的竞拍保证金20万元扣除拍卖佣金后剩余16.98万元充抵购房款，由万泉拍卖公司转给中行福清分行。2014年3月21日原告付给中行福清分行余下购房款134.02万元。之后，原告多次催促中行福清分行办理过户手续，但其故意推脱办理，并一直占用已拍卖讼争房产，直到2014年5月12日与原告一同到福清市房地产管理交易所（以下简称：福清房管所）办理讼争房产过户手续。2014年6月3日福清房管所作出退件处理，理由是“卖方房产规划用途与土地用途不一致”。2014年7月3日中行福清分行携带相同材料与原告第二次申请过户。2014年8月29日福清房管所又以同样的理由退件。中行福清分行与万泉拍卖公司明知讼争房产存在房屋规划用途与土地规划用途不一致的重大瑕疵，却未事先向原告履行告知义务，导致原告作出错误的竞拍决定。因中行福清分行的原因导致讼争房产至今无法办理过户，原告拍得讼争房产后无法实现合同目的，遂于2014年9月2日委托律师向中行福清分行发出解除合同通知。原告缴纳的保证金属于定金性质，根据相关法律规定，中行福清分行应当双倍返还定金。请求依法判决：1、解除原告与中行福清分行签订的《房地产买卖契约》，被告中行福清分行返还原告购房款151万元；2、被告中行福清分行赔偿原告资金被占用期间的利息损失42280元（以购房款151万为基数，按银行同期贷款利率从2014年3月21日计算至实际还款之日止）；3、被告中行福清分行赔偿原告印花税755元及利息损失；4、被告万泉拍卖公司双倍返还佣金60400元及赔偿利息损失；5、被告中行福清分行赔偿原告定金损失16.98万元。被告中行福清分行辩称：1、中行福清分行委托拍卖前已办理讼争房产权属登记，享有讼争房产权利，以拍卖方式处分符合法律规定。2、讼争房产的权利状况在拍卖程序中已经公示，原告已经知道。原告关于“未事先向原告履行知告义务”的主张与事实不符。讼争房产房屋所有权证登记的房屋规划用途为“住宅”，土地使用权证登记的土地用途为“金融保险用地”的事实在拍卖前已经公示。万泉拍卖公司在《拍卖规则》第五条“特别说明”第2项中已经告知讼争房产的权属证书并附该权属证书复印件供查阅；第4项中特别要求竞买人自行到标的物所在地进行调查、了解，但不限于办理权证过户的有关房地产行政管理部门和水、电、物业管理部门等。可见，被告已经履行了讼争房产权利状况的告知义务。3、讼争房产的房屋与土地的规划用途不一致不是法律禁止转让的事由。福清房管所不予办理过户，涉及其是否依法行政的问题，其行为后果和责任不应由中行福清分行承担。4、拍卖成交后，中行福清分行与原告签订买卖契约，积极履行过户所必需的有关手续，先后两次派工作人员与原告一起办理过户，退件后积极与房管所沟通，还通过上级银行致函房管所要求办理过户，多次进行交涉，在房管所复函同意给予办理过户后，已经将情况书面通知，要求原告配合办理过户，对至今没有办理过户没有过错。5、原告要求解除讼争房产买卖契约，依法不能成立。双方签订的契约第一条约定表明双方签订协议前，原告已经充分了解了讼争房产的现状，并同意签下契约。原告与万泉拍卖公司签订的《竞买协议》第八条、《拍卖规则》第五条第二款均表明原告在竞标前已经充分了解讼争房屋的现状并不存在原告所称的“未事先向原告履行告知义务，导致原告作出错误竞拍决定”的情形。双方所签订的契约已经成立和生效，且不存在合同无效或者应当撤销、解除的事由。6、原告请求赔偿定金16.98万元，无任何事实与法律依据。原告交付保证金20万元没有约定是定金；买卖契约中也没有定金条款。因此，原告的诉称请求缺乏事实与法律依据，请求依法予以驳回。被告万泉拍卖公司辩称：1、讼争房产系中行福清分行所有的并依法办理了房屋所有权证及国有土地使用权证。中行福清分行作为讼争房产所有权人有权委托万泉拍卖公司拍卖，且讼争房产不属于法律、法律禁止买卖的物品或财产权利。2、万泉拍卖公司有权组织对讼争房产进行拍卖。2014年1月23日万泉拍卖公司与中行福清分行签订了《福建省委托拍卖合同》，约定中行福清分行将讼争房产委托万泉拍卖公司拍卖，拍卖方式为“公开竞价”。同时，万泉拍卖公司审查了中行福清分行提供的讼争房产的产权资料，确认讼争房产属于法律允许拍卖的物品。3、万泉拍卖公司已依据拍卖法的规定在拍卖前7日通过报纸刊登了拍卖公告。拍卖公告刊登日期为2014年2月19日，拍卖日期为2014年3月7日，拍卖公告事项包括拍卖时间、地点、拍卖标的物、参与竞买应当办理的手续等，完全符合拍卖法的相关规定。4、原告对讼争房产现状已全面了解，并同意万泉拍卖公司不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任，而非原告诉称的拍卖人未履行告知义务。万泉拍卖公司与原告签订的《竞买协议》及附件、《拍卖规则》、《竞买保证书》已书面告知讼争房产所有权登记的房屋规划用途为“住宅”，土地使用权证的用途为“金融保险用地”。《竞买协议》、《拍卖规则》、《竞买保证书》的相关条款内容均表明原告了解拍卖标的物的状况。因此，万泉拍卖公司已经履行了有关拍卖标的物的产权及现状的告知义务。5、万泉拍卖公司组织中行福清分行讼争房产的竞价拍卖活动已经完成，有权收取拍卖佣金。原告诉请万泉拍卖公司双倍返还拍卖佣金毫无事实与法律依据。万泉拍卖公司接受中行福清分行的委托，对讼争房产依照竞价程序进行对外竞价拍卖，通过刊登拍卖公告、接受报名、资格审查、组织竞价等环节，最终确认两原告为中标人，签署了《成交确认书》，已经履行完所有竞价拍卖活动的义务，且在整个拍卖活动中没有过错。原告在《成交确认书》中确认万泉拍卖公司有权收取拍卖佣金3.02万元。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年11月1日中国银行福建省分行批复同意中行福清分行将原坂顶支行闲置房产以评估价1500799元委托公开拍卖。2014年1月23日，被告中行福清分行与被告万泉拍卖公司签订一份《福建省委托拍卖合同》，约定中行福清分行委托万泉拍卖公司以公开竞价方式拍卖讼争房产，保留价150.0799万元；拍卖标的物交付时间为拍卖成交后款项付清之日十五日内，由中行福清分行负责移交。2014年3月6日，万泉拍卖公司与原告签订一份《竞买协议》，约定原告参加万泉拍卖公司于2014年3月7日下午举办的拍卖会，竞买拍卖标的事宜；有关保证金、拍卖成交价款、佣金、证照变更、违约责任均依照合同附件《拍卖规则》（万泉拍卖2014017期）执行。同日，原告还签了《竞买保证书》，该保证书内容印在《拍卖规则》文本下面，内容为“本人已领取并知悉福建万泉拍卖有限公司2014年第017期拍卖会〈拍卖规则〉中载明的各项条款并愿意遵守各项条款的要求。同时，本人已了解拍卖标的的状况，成交后如本人违反其中的各项规定，愿承担相关的法律责任。”并付给万泉拍卖公司保证金20万元和资料费100元。2014年3月7日，原告参加万泉拍卖公司在中行福清分行处举行的拍卖会，以151万元标中讼争房产，与万泉拍卖公司签订了《成交确认书》，与中行福清分行签订《房地产买卖契约》，约定拍卖成交金额151万元，拍卖佣金3.02万元。万泉拍卖公司将保证金20万元扣除佣金的余额16.98万元转给中行福清分行冲抵购房款。2014年3月21日原告付给中行福清分行购房款差额134.02万元。2014年4月18日中行福清分行致函福清房管所要求将讼争房产转移登记给原告，2014年5月12日原告与中行福清分行一起到福清房管所办理过户登记，6月3日被房管所以“卖方房产规划用途与土地用途不一致”为由退件，7月3日双方再次申请过户登记，8月29日又被以相同理由退回。2014年9月3日，原告委托其代理人向中行福清分行发一份《律师函》，通知对方解除双方签订的《房地产买卖契约》，要求对方返还原告购房款151万元并赔偿占用期间的利息损失。该函件用快递发出，并于次日送达。因协商解除合同无果，故原告向本院起诉。诉讼中，2014年11月7日中行福清分行发函向福清房管所交涉，要求予以办理过户手续。2014年11月18日福清房管所作出复函中行福清分行：讼争房产的房屋规划用途与土地用途不一致的原因系房产曾经发生过规划用途变更，在用途变更的情况下，权利人只对土地申请变更登记而未申请房屋用途变更登记；解决办法有两种：一是先申请办理房屋所有权变更（用途变更）登记，两证变更一致后再申请办理转移登记；二是在申请人提供的房屋用途变更登法律文件及买卖转移登记材料齐全的情况下，如果买卖双方能够依法协商一致，并要求合并办理用途变更登记及买卖转移登记的，也可以合并申请此两项登记事项。中行福清分行于2014年7月3日申请合并办理用途变更登记及买卖转移登记手续，但买卖双方对合并办理的事项无法一致，对要求合并办理事项没有共同提出书面申请，因而无法进行合并办理。2014年12月1日中行福清分行通知原告福清房管所同意办理转移登记手续，要求原告共同申请合并办理。另查明，讼争房产两权证于2004年8月22日办理登记，后因被告中行福清分行名称变更，2013年4月15日房屋所有权证变更名称，2014年3月7日土地使用权证名称变更与用途由“金融保险用地”变更为“商务金融用地”。以上事实，有竞买协议、拍卖规则、国内汇款、付款通知单、收款收据、拍卖公告、福建省拍卖成交确认书、房地产买卖契约、发票、福清市地方税务局房产／土地使用权权属转移涉税证明、税收完税凭证、福清市房地产管理交易所受理单、退件通知、批复、土地使用证、房屋所有权证、律师函、EMS快递面单、拍卖缴款通知书、银行客户回单、汇款付款通知单、完税证明、申请报告、中国银行福建省分行文件、完税证明、土地证、承诺函、银行处置闲置房产的批复、融中银函（2014）1号《关于办理我行拍卖原坂顶支行闲置房产产权过户的申请》、融房管（2014）第十号《关于中行﹤关于办理我行拍卖原坂顶支行闲置房产产权过户的申请﹥的复函》、融中银函（2014）2号《关于办理房屋转移登记手续的通知》及邮寄面单等证据为凭，经庭审举证、质证与本院审核，结合双方当事人的陈述，予以认定。本院认为：被告中行福清分行已经办理了讼争房产的房屋所有权证与土地使用权证，依法享有转让讼争房产权利。被告中行福清分行委托被告万泉拍卖公司公开拍卖讼争房产是依法产生讼争房产的转让价格和买受人的必经程序。原告根据被告万泉拍卖公司的拍卖规则，竞买协议、竞买保证书、交纳保证金、现场竞价等步骤，取得讼争房产的购买权后，还与被告万拍卖公司签署拍卖成交确认书，与被告中行福清分行签订房地产买卖契约，成为讼争房产的合法买受人。由于原告与被告中行福清分行签订房产地买卖契约的前提与基础是公开拍卖，因此拍卖程序中涉及讼争房产买卖的约定均应视为讼争房产买卖契约的组成部分。虽然讼争《房地产买卖契约》的第三条第2款、第九条约定契约经房地产交易管理所监证或审批后生效，但是该约定内容不符合合同法有关附条件内容的规定，应视为没有附条件，该“条件”不产生限制合同效力的法律效果。因此，原告与被告中行福清分行签订讼争房产买卖契约系合法有效合同。我国法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，拍卖成交后，原告按约定期限支付了全部房价款与拍卖佣金，并多次催促被告中行福清分行交付房产及办理过户登记，已按约定履行了买卖契约的应尽义务，不存在违约或者履行义务瑕疵。被告中行福清分行在收到房价款后应及时移交讼争房产给原告，并协助原告办理产权过户手续，但是，其却在具备移交条件的情况下拖延至今未交付，且因自身原因导致至今未办理过户登记，依照买卖契约应履行的合同义务尚未履行，其怠于履行合同主要义务的行为构成根本违约。另一方面，两原告为了经商利益而购买讼争房产，在拍卖成交后长时间不能取得房产及其权利的情况下，其关于不能实现合同目的的主张具有相当合理性，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，原告可以解除讼争房产买卖契约。根据该法第九十七条规定，被告中行福清分行应当返还原告房价款151万元，并赔偿原告购房款被占用期间利息损失。原告请求按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失合理，予以支持。原告关于被告中行福清分行赔偿印花税755元的诉讼请求，因印花税不可以申请退税，故原告主张该部分损失应由被告中行福清分行承担合理，本院予以支持，但其关于利息的请求缺乏依据，本院不予支持。拍卖法第四十条规定，买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或委托人承担违约责任。原告未能如期取得讼争房产，其请求被告万泉拍卖公司返还佣金30200元，本院予以支持，但万泉拍卖公司毕竟完成全部拍卖活动，故原告关于利息损失的请求，本院不予支持。原告主张拍卖保证金20万元属于定金性质，但未提供相应的证据予以证明，其主张缺乏事实与法律依据，故其请求被告中行福清分行双倍返还定金损失16.98万元与被告万泉公司双倍返还佣金60400元，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告中行福清分行辩称其已经实际履行买卖契约及履行了告知义务，但根据查明事实，其并未交付讼争房产及告知原告土地使用权证的规划用途发生变更，也未告知原告拍卖成交后变更登记可能遇到的麻烦，故其辩称与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告何可灼、张雅辉与被告中国银行股份有限公司福清分行2014年3月7日签订的《房地产买卖契约》；二、被告中国银行股份有限公司福清分行应于本判决生效之日起十日内返还原告何可灼、张雅辉房价款151万元及其利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年3月21日起计算至还清款目之日止；三、被告中国银行股份有限公司福清分行应于本判决生效之日起十日内赔偿原告何可灼、张雅辉印花税款损失755元；四、被告福建万泉拍卖有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告何可灼、张雅辉拍卖佣金30200元；五、驳回原告何可灼、张雅辉的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20849元，由被告中国银行股份有限公司福清分行负担18766元，被告福建万泉拍卖有限公司负担555元，原告何可灼、张雅辉负担1528元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判长 吴叔凯审判员 王统勇审判员 游 捷二〇一五年四月二十九日书记员 王 星附注：一、本判决书所引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国拍卖法》第十八条拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。第二十七条委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。第三十一条按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。第三十五条竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。第四十条买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。第六十一条拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、执行申请提示5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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