（2015）巴民二终字第38号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-06-15
案件名称
巴彦淖尔市方正元房地产开发有限责任公司与王海军房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区巴彦淖尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
巴彦淖尔市方正元房地产开发有限责任公司,王海军
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民二终字第38号上诉人（一审被告）巴彦淖尔市方正元房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇。法定代表人王金良，董事长。委托代理人刘存虎，乌拉特前旗“148”指挥中心法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）王海军，男，汉族，1975年6月18日出生，个体户，现住内蒙古自治区乌拉特前旗。委托代理人王金锁，男，汉族，1946年9月8日出生，个体户，现住内蒙古自治区乌拉特前旗，系王海军之父。委托代理人全伟俊，内蒙古子阳律师事务所律师。上诉人巴彦淖尔市方正元房地产开发有限责任公司（以下简称方正元公司）因与被上诉人王海军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2014）乌前民初字第1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭进行了审理，上诉人方正元公司的委托代理人刘存虎，被上诉人王海军的委托代理人王金锁、全伟俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年4月21日，王海军与方正元公司签订一份甲方为方正元公司，乙方为王海军的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，当时双方约定第一条……，第二条，乙方自愿选择产权置换方式对被拆迁房屋安置补偿，经协商，甲方向乙方提供位于飞跃二期项目小区砖混结构，X号楼X单元3层（朝向东户）99.9平方米作为乙方回迁安置房屋，回迁楼层价2198元每平方米，金额219580元、X号楼XX号车库（阳面）27平方米，作为乙方回迁安置房屋，3000元每平方米，金额81000元及飞跃二期项目小区邮电南路朝向东第X号楼北门店82平方米，每平方米4800元，金额为393600元。第四条第一项，产权置换的安置房屋应符合以下标准，甲方提供给乙方的安置房屋，应当符合国家质量安全标准。第十条、甲方关于安置房标准的违约责任（一）甲方交付的安置房标准应符合第四条第（一）项及附件二标准的约定。（二）1、双方自行约定，甲方给乙方交付楼房的时间为2013年4月21日前，如到期甲方不能交房，以后的房租按翻一倍计算。第十二条其他违约责任，乙方必须在规定日期内将被拆迁房屋搬空交付甲方否则每迟一日违约金为200元，乙方的搬家费和租房费都已结算在了房屋的总补偿价里。租房费从乙方将被拆房屋交付甲方之日起算起。同时双方在附件三合同补充协议中约定临时安置补助费的计算方式为228.53㎡×6元／㎡.月×12月=16454元。合同签订后，王海军在合同约定的期限内，将房子腾空交付给方正元公司。后方正元房地产公司未能按照合同约定向王海军交付回迁房屋，故王海军诉至法院，要求方正元公司按照《城市房屋拆迁补偿安置协议》的约定向王海军交付回迁房屋，价值694180元，判令方正元公司按照同地段、同类房屋租金双倍承担延迟交付房屋期间的房屋租赁费，并由方正元公司承担本案的诉讼费用。在庭审中，王海军将第二项诉讼请求，明确为要求方正元公司承担房屋租赁费按照每月每平方米12元从2013年4月21日起到实际交房之日止。一审法院经审理认为，2012年4月21日，双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应按照该拆迁补偿协议的约定全面履行自己的义务。协议签订后，王海军作为被拆迁人已经按照合同约定履行了自己的义务，方正元公司作为拆迁人应依照合同约定在2013年4月21日前把回迁楼房交付给王海军，其未能按照合同约定履行已构成违约，故对王海军要求被告按照《城市房屋拆迁补偿安置协议》的约定向王海军交付回迁房屋的诉讼请求，予以支持。对于王海军要求方正元房地产公司承担房屋租赁费按照每月每平方米12元从2012年4月21日起到实际交房之日止的诉讼请求，依照双方的约定“若方正元公司到期不能交房，以后的房租按翻一倍计算”，方正元公司理应按照合同约定向王海军支付迟延交房租金，即按照每平米每月12元计算租金，故对王海军要求方正元房地产公司给付房租费按照建筑面积228.53平方米，每月每平方米12元从2013年4月21日起至实际交房之日止的诉讼请求，予以支持。方正元公司辩称其于2013年11月即通知王海军领取房屋钥匙，而王海军不予接收房屋，但由于方正元房地产公司未能提供有效证据证明其回迁楼房已经具备法定和合同约定的交付条件即符合国家质量安全标准，故对其辩称理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《城市房屋拆迁管理条例》第二十八条、第三十二条第二款之规定，判决：一、方正元房地产公司于本判决生效之日起十日内向王海军交付符合国家质量安全标准的位于飞跃小区X号楼X单元3层（朝向东户）99.9平方米楼房、X号楼XX号车库（阳面）27平方米及飞跃二期项目小区邮电南路朝向东第X号楼北门店82平方米各一间。二、方正元房地产公司于本判决生效之日起十日内给付王海军临时安置补助费（按照建筑面积228.53平方米，每月每平方米12元从2013年4月21日起至实际交房之日止）。案件受理费10742元，减半收取5371元，由方正元房地产公司负担。上诉人方正元公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，（一）一审判决隐瞒上诉人参加诉讼的事实，认定上诉人缺席7月24日的第一次庭审，属于故意程序违法。（二）《城市房屋拆迁管理条例》于2011年1月21日已经废止，一审适用该条例属于适用法律错误。本案应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，如适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》上诉人就不需要提供回迁房质量是否符合国家质量安全标准的验收证据。（三）因飞跃二期商住“续建”工程项目没有完全竣工所以无法提供验收合格与否的证明。（四）回迁房存在质量问题的举证责任方是王海军。（五）被上诉人拒绝领回迁房，而不是上诉人不交付回迁房。在庭审中王海军的代理人王金锁曾表示“知道办回迁手续的事”及“询问过如何办理回迁手续的事项”，同时一审以上诉人的员工不能单独证明已经通知办理回迁手续而不采信我方证据违反以事实为根据的审判原则。（六）我方提供的3号证据并非施工单位自行出具，以此为由认为不能证明本案争议回迁房已经符合国家质量安全标准不当。综上请求，依法改判争议房屋符合交付条件并给付被上诉人逾期临时安置补偿费从2013年4月21日至2013年12月止。被上诉人王海军答辩称，（一）双方签订的协议合法有效，上诉应当按照合同约定全面履行交付房屋及给付延期交房期间的安置补助费。（二）上诉人作为开发商因资金问题一直不能全面完成工程施工，且停止支付临时安置补助费，以至部分回迁户被迫无奈接收入住，但部分回迁户的行为不能推定上诉人已经履行了交付房屋的行为。（三）上诉人所建工程至今没有进行竣工验收，被上诉人通过诉讼要求交付房屋的原因是因为上诉人资不抵债，以住房给付施工过程中的各项费用，被上诉人出于上述考虑被迫愿意接收回迁房。故请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人方正元公司提供的证据有：1、乌拉特前旗房屋征收管理局于2015年3月16日出具的证明一份。举证意图：针对双方争议曾经调解过。具体日期需要与证人证言核对。2、（2014）巴民二终字第179号民事判决书。举证意图：2013年11月10日公告通知和电话通知回迁户办理回迁手续。宫XX和王海军同为一个小区，宫XX知道2013年11月10日回迁，按照通知王海军也应当已经知道。3、（2014）巴民二终字第178号民事判决书。举证意图：同2号证据举证意图。4、上诉人方正元公司申请了三位证人淡XX、王X、耿X到庭作证，证人证明内容为：淡XX证明“对飞跃二期项目我给王金锁等人进行过调解。我调解过两次，大约是2013年12月底调解过一次，2014年年初大约2月中旬调解过一次。第一次是关于双倍房租的问题、取暖费、开发商乱收费等问题进行调解。第二次是关于争议房屋面积及双倍房租问题进行的调解”。ＸＸ证明“在2014年2月20号左右，王金锁（我姨夫）及其妻子还有宫XX（回迁户之一）及其妻子要去看给他们分配的房屋，我拿上钥匙分别给他们看了指定的房屋，王金锁及宫XX用尺子量完房屋后在他们离开后我重新将房屋锁了”。耿X证明“王金锁当庭自认他知道了方正元公司通知回迁户办理领房手续的事实，王金锁为回迁房曾经到方正元公司找过王成怀，问询过认领回迁房需要办理什么手续的事情，王金锁表示，如果没有拿出房屋符合国家质量标准的证明前我不接收回迁房，王成怀在争论过程中说，王金锁问询过认领回迁房需要办理手续的问题”。举证意图：对淡XX证言，淡XX作为有权做出调解的权利机关的工作人员，对王全锁反映王海军案件的质量问题及房租费的问题进行了调解，从其证言反映出被上诉人王海军及王金锁，在淡XX第一次调解前已经知道了方正元公司通知他们办理回迁手续的事情，否则谈何房屋质量问题及租金问题，他们已经知道了正在办理回迁。对王X的证言，王X亲自给王金锁打开了王海军的房屋，并进行了丈量，从其证言可以证实王金锁他们对设诉房屋已经进行回迁的事宜，否则不会去丈量房屋。对耿X的证言，耿X通过旁听知道，王金锁通过传言知道了方正元公司在办理回迁的事情。被上诉人王海军对以上证据的质证意见为：对1号证据，1、由于证据形式不合法，无证明效力，根据新的民诉意见相关规定，单位出具的证明，不仅仅需要加盖公章，而且需要出具单位负责人或出具证明人签名。2、证明内容与本案无关，无法证实其负责调解工作的时间。对2、3号证据的举证意图不认可，该两份判决书的内容与本案无关，宫XX和于XX自愿于2013年11月10日领取了房屋钥匙，并自愿以房租费每平米6元进行计算，两位当事人自愿的行为不能推定本案的交房日期。且两位当事人在领取房屋时本案当事人的父亲王金锁还同该小区20多户回迁户进行上访。对4号证据即证人证言的质证意见为：对淡XX的证言，不予认可，与本案无关；其只是证明该房屋不清楚是否验收，建议回迁户回迁，且到现场就是因为本案当事人进行上访，要求解决配套设施房屋质量问题双倍承担安置费问题而进行的现场调解，故不能证明上诉人所待证的问题；同时其单一证据不能作为认定本案事实的依据。对王X证言，因其为上诉人公司的员工，与上诉人有利害关系，故其证言不真实，且即使被上诉人有丈量房屋的行为，也属于每一个回迁户了解自己房屋的正常行为，并不是拒绝回迁的问题。对耿直的证言不认可，其多年为上诉人公司雇佣的拆迁员工，且本案的事实是由法庭的庭审笔录在案说明，并不因其曾经是否旁听过该案而可以确定或者否认本案的事实。被上诉人王海军二审期间提供的证据有：1、照片14张，举证意图：涉案房屋及小区其他回迁户的房屋仍然不具备交付条件，被上诉人是担心上诉人擅自出卖回迁房屋才被迫起诉要求交付房屋的。2、2014年12月31日回迁户宫XX、李XX等人证明一份，附照片一张。举证意图：回迁楼前排污水管道没有全面完工，于2014年11月22日才重新修理、接通，且现在楼房外墙出现了掉皮、掉瓦现象，工程质量严重不合格。上诉人方正元公司对上述证据的质证意见为：对1号证据，不符合证据规定，来源不清，谁照的不清楚，照的谁的房子不清楚，与本案无关，不认可举证意图。对2号证据，不认可，不符合民诉法关于证人出庭作证的规定，证人需要出庭作证，接受质证。本院二审另查明，2013年12月乌拉特前旗房屋征收管理局淡鹏飞给双方当事人就房屋回迁问题进行过调解。本院于2015年4月27日向乌拉特前旗建设工程质量监督站工作人员询问，其可证实飞跃二期1、2号楼存在续建部分，续建部分并没有进行竣工验收，双方当事人均认可本案争议房屋属续建工程。其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，双方争议焦点为涉案房屋是否具备交付条件及给付临时安置补助费的截止时间。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，且双方所签《城市房屋拆迁补偿安置协议》第四条也约定“甲方提供给乙方的安置房屋，应当符合国家质量安全标准”，故上诉人提供的房屋应当是经过竣工验收合格的房屋。关于上诉人方正元公司认为本案争议房屋经过预验收，因小区其他工程并没有竣工，没有达到综合验收的条件，争议房屋已经具备交付条件的上诉理由，因《城市房地产开发经营管理条例》第十八条第二款规定“住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”，据此本案争议房屋应当进行竣工验收。上诉人虽提供了“地基与基础等分部工程质量验收记录”以及乌前旗质监站出具的“建筑工程竣工预验收整改通知单”及相应的“整改回复单”等证据，但根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的相关规定，房屋竣工验收应当具备勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，施工单位签署的工程质量保修书，同时还应当具备工程质量监督机构出具的工程质量监督报告。上诉人所提供证据只是竣工验收时应具备的部分材料，并非全部材料，不能证明争议小区已经经过竣工验收。而且乌拉特前旗质监站也认为飞跃二期项目1、2号楼续建工程未经过竣工验收，故本案争议房屋并未经过竣工验收，不具备交付条件。同时，上诉人方正元公司所称临时安置补偿费应给付至2013年12月止的主张也不能成立。对于上诉人所提一审程序违法的上诉理由，一审法院第一次庭审之后对该案又进行过两次庭审，已经充分保护了上诉人的诉讼权利。对于上诉人所提一审适用《城市房屋拆迁管理条例》错误的上诉理由，因该条例已废止，一审判决适用该条例错误，但并不影响实体判决的公正性。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10742元，由上诉人巴彦淖尔市方正元房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 伟 艳代理审判员 邬 忠 良代理审判员 乌力吉仗嘎二〇一五年四月二十九日书 记 员 汪 乾 总附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第十七条建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。第四十六条建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。从事房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督的机构，必须按照国家有关规定经国务院建设行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门考核；从事专业建设工程质量监督的机构，必须按照国家有关规定经国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门考核。经考核合格后，方可实施质量监督。第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条工程符合下列要求方可进行竣工验收：（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。（五）有完整的技术档案和施工管理资料。（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。（七）建设单位已按合同约定支付工程款。（八）有施工单位签署的工程质量保修书。（九）对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。（十一）法律、法规规定的其他条件。第七条工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。工程竣工验收报告还应附有下列文件：（一）施工许可证。（二）施工图设计文件审查意见。（三）本规定第五条（二）、（三）、（四）、（八）项规定的文件。（四）验收组人员签署的工程竣工验收意见。（五）法规、规章规定的其他有关文件。第八条负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。 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