（2014）昆民初字第2936号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-10-16
案件名称
昆山国瑞置业有限公司与林伟杰商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆山国瑞置业有限公司,林伟杰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民初字第2936号原告昆山国瑞置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号。法定代表人张国强，该公司董事长。委托代理人李翰生。委托代理人宫仕超。被告林伟杰，香港地区人士。原告昆山国瑞置业有限公司与被告林伟杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法适用普通程序审理，并组成合议庭于2015年4月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李翰生到庭参加诉讼，被告林伟杰经本院公告送达未到庭。本案现已审理终结。原告昆山国瑞置业有限公司诉称：2010年11月26日，被告购买原告开发的上海裕花园X幢X单元XXXX号房屋一套，签订合同编号为2010035443《昆山市商品房购销合同》，购房合同约定被告付款方式为贷款，随后被告与昆山荣信电子科技有限公司（以下简称荣信公司）、中国工商银行股份有限公司昆山支行（以下简称工行昆山支行）签订《个人委托贷款合同》及《抵押合同》，并由原告作为连带保证人为被告贷款提供连带担保，签订了《担保合同》。但被告自2013年9月开始未按期偿还任何贷款，截至2014年2月17日，工行昆山支行已向被告发送五份催收函，但被告仍未偿还所欠款项。2014年4月1日，工行昆山支行根据《担保合同》及《个人委托贷款借款合同》的约定向原告发出《代偿联系函》，因被告严重违反相关合同约定，被告借款本金全部提前到期，要求原告就被告拖欠借款本息承担连带保证责任，并于2014年4月20日前清偿相应本金及利息、罚息、复利等合计715675.17元，原告为此承担了还清责任。根据以上事实及购房合同、担保合同的相关违约约定，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金86806.40元，向原告支付清偿贷款本金所支付的利息罚金等合计30149.97元，并配合解除备案。故为维护原告的诉请，起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间签订的合同编号为2010035443的《昆山市商品房购销合同》，并配合原告至昆山市建设局解除《昆山市商品房购销合同》的备案。2、被告支付原告违约金86806.40元。3、被告支付原告清偿贷款支付的利息、罚息等费用30149.97元。4、被告承担本案的诉讼费用。被告林伟杰未作答辩。经审理查明：2010年11月26日，原被告签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定被告购买原告开发的位于昆山市花桥镇徐公桥路3号的上海裕花园X幢X单元XXXX号房屋一套，建筑面积为93.24平方米，房屋总价为868064元，被告于2010年11月26日前付款87064元，余款781000元由被告通过贷款支付。上述合同签订后，被告与案外人工行昆山支行及荣信公司于2011年1月14日签订《个人委托贷款借款合同》，约定由工行昆山支行接受荣信公司委托向被告发放个人委托贷款781000元，贷款年利率为5.76%，按月结息，到期未付的贷款利息，受托人工行昆山支行向被告计收复利。贷款期限为240个月，自2011年1月14日至2031年1月14日，委托人荣信公司确定的本项个人委托贷款的担保人为原告，并约定另签订担保合同。被告不按期归还贷款本息，工行昆山支行有权按荣信公司指令计收罚息。贷款逾期并经受托人工行昆山支行催收仍不偿还的，视为被告违约，工行昆山支行有权按荣信公司书面指令提前收回贷款而不必事先通知被告。上述合同签订后，原告与被告及案外人荣信公司又签订《担保合同》一份，约定原告为被告贷款本金781000元的借款提供担保，担保期限为自合同生效之日起至荣信公司收到记载正式抵押登记信息的房屋他项权证书。担保方式为连带担保，担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、荣信公司实现债权的费用和被告所有其他应付费用。原告因被告未履行主合同（即上述贷款合同）所约定的义务而履行担保义务（包括但不限于因被告连续两个月或累计达到两个月未能按时还款，导致原告银行存款被划扣等），则被告应在收到原告书面通知后10日内向原告偿还被划款项并承担相当于被划款项的10%的违约金，否则，原告有权单方面解除《昆山市商品房购销合同》，因上述原因导致原被告双方签订的《昆山市商品房购销合同》解除的，原告有权在扣除以下费用后，将被告已付房款的剩余款项无息返还给被告，如被告已付房款不足以弥补原告损失的，则被告仍需向原告承担以下赔偿责任：1、因被告原因，原告承担担保责任的金额；2、原告为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费、住宿费等；3、被告应承担的违约金；4、其他因被告原因给原告造成的损失。另查明：被告与荣信公司及工行昆山支行签订《抵押合同》一份，约定被告对借款781000元以所购房屋进行抵押，并应在合同签订后15日内办理抵押登记，截止庭审，涉案房屋尚未办理房产证及抵押登记。荣信公司后分别将包含上述委托贷款的在工行昆山支行的委托借款债权转让给案外人建淘天然气化工（重庆）有限公司，建淘天然气化工（重庆）有限公司又将包含上述委托贷款的在工行昆山支行的委托借款债权转让给实友化工（扬州）有限公司，工行昆山支行对上述转让均盖章确认。后因被告未能及时偿还借款本息，工商昆山支行自2013年10月起多次发函向被告催收，截至2014年2月17日，被告累计逾期还款次数达7期，后工行昆山支行于2014年4月1日向原告发出代偿联系函，要求原告于2014年4月20日前履行担保责任，结清被告结欠的全部贷款本息及逾期罚息。原告于2014年4月9日代被告向工行昆山支行偿还借款利息56180.84元，于2014年4月10日代被告向工行昆山支行归还剩余借款本金659494.33元，共计本息715675.17元。并于2014年5月6日向被告发出追款函，要求被告于收函后10日内向原告支付代偿款715675.17元，并支付违约金71567.52元，并办理交房手续。该函未能送达被告。后原告提起本诉。以上事实由当事人提供的《昆山市商品房购销合同》、《担保合同》、《个人委托贷款借款合同》、《抵押合同》、债权转让协议、交寄清单、催收函、代偿明细函、银行进账单及清偿证明、追款函及挂号凭证等以及当事人陈述予以证实。本院认为：被告向案外人借款，原告提供担保，现因被告个人原因违约导致案外人依法解除借款合同并提前收回贷款，原告作为担保人按约向案外人履行了担保责任，代原告偿还了应支付给案外人的借款本息等债务，原告有权按照与被告之间的合同约定要求解除与被告的《昆山市商品房销售合同》。故对原告要求解除原告与被告之间签订的合同编号为2010035443的《昆山市商品房购销合同》的诉请本院予以支持，因涉案房屋已经登记备案，故被告还应配合原告至备案部门解除《昆山市商品房购销合同》的备案。合同解除后，原告收取的被告购房款868064元应予以返还，被告应承担相应的违约责任。原告代偿款金额为715675.17元，应在原告返还被告的购房款中予以扣除。另按照双方合同约定，被告还应承担违约金71567.52元，因原告并未提供证据证明其实际损失，考虑原告为本次诉讼的实际需要，本院酌定违约金为50000元。故原告还应返还被告购房款为102388.83元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆山国瑞置业有限公司与被告林伟杰之间签订的合同编号为2010035443的《昆山市商品房购销合同》，被告林伟杰应于本判决生效后十日内配合原告昆山国瑞置业有限公司办理解除合同备案手续。二、原告昆山国瑞置业有限公司应返还被告林伟杰购房款868064元，扣除被告林伟杰应支付原告昆山国瑞置业有限公司的代偿款715675.17元以及应承担的违约金50000元，余款102388.83元于本判决生效后十日内支付给被告林伟杰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费12481元，公告费690元，合计13171元，由被告林伟杰负担13000元，原告昆山国瑞置业有限公司负担171元，被告负担部分，原告起诉时已预交，本院不再退还，原告可在应予退还被告的款项中直接予以扣除。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内、被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号10×××99。审 判 长 徐福灿人民陪审员 胡 清人民陪审员 刘建明二〇一五年四月二十九日书 记 员 姜 超 微信公众号“”