（2015）苏中民终字第01460号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2015-12-21

案件名称

周建英与陈大锋房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈大锋,周建英,江苏中欣投资实业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2015）苏中民终字第01460号上诉人（原审被告）陈大锋。被上诉人（原审原告）周建英。委托代理人邵建平，律师。原审第三人江苏中欣投资实业有限公司，住所地常熟市虞景文华18幢。法定代表人龚佩芳，董事长。委托代理人张翼，律师。上诉人陈大锋因与被上诉人周建英、原审第三人江苏中欣投资实业有限公司（以下简称中欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出（2014）熟虞民初字第0195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年2月19日，以陈大锋为甲方、周建英为乙方，双方签订租赁协议，双方就常熟市虞山镇芭堤雅娱乐会所中二层（虞景文华15、16幢）东边300平方米左右房屋租赁事项，达成协议：“1、上述房屋由乙方租赁开设舞厅，租赁期二年（于2013年2月19日起至2015年2月19日止），租赁期届满后，乙方提出继续租赁的，甲方应给予优先租赁权。上述租赁期限，如遇虞景文华物业终止租赁期限，相应的上述租赁期也相应终止，并由甲方退还相应的租金。2、舞厅的装修及设备购置由乙方负责，装修必须符合娱乐场所消防、卫生等要求，主体结构不能破坏，承包期满后，可移动财产归乙方所有并于期满后十天内拆除，本合同签订后，乙方应向甲方缴纳押金人民币3万元，该保证金于合同结束并由乙方拆除可移动财产后，由甲方退还给乙方。3、租金支付方法，年租金为人民币22万元，于每年的3月1日前支付，另舞厅单独设水表、电表，水电费由乙方缴纳。4、租赁期间，乙方应遵守国家法律、法规及相关政策，如逾期十天缴纳租金，甲方可提前收回经营权。……”2013年3月6日，陈大锋、周建英签订附加合同，就2013年2月19日签订的租赁合同补充约定：“1、乙方在经营期间在文化、消防、治安方面办证全由乙方自行处理，甲方负责配合乙方。2、如由乙方的原因在文化、消防、治安方面不合格，影响甲方场所的正常经营造成的损失、罚款均由乙方承担。3、乙方经营期间负责总保安费用的七分之一，每月的月底之前交付给甲方，由甲方交付给保安公司，甲方每月税收由乙方承担十分之一，甲方每月交税时由乙方交付给甲方。4、双方签字生效，本协议一式两份，双方各执一份。5、乙方装修好之后，和文化娱乐经营许可证办理好之后，即可开业。”2013年3月6日，陈大锋出具收条一份，主要内容为“今收到周建英房租金2013年3月6号到2014年3月5号共计贰拾贰万元正（220000.00）。”原审另查明：常熟市虞景文华15幢、16幢房屋系第三人中欣公司所有。2009年11月1日，常熟市虞景文华商业管理有限公司接受中欣公司的委托，与袁国新、张国香签订《房屋租赁合同》（合同编号：036），将常熟市虞景文华15幢第二、三层、16幢第二、三层房屋出租给袁国新、张国香，用于经营常熟市虞山镇芭堤雅娱乐会所，租赁期限为5年，自2009年11月1日至2014年10月31日。2011年7月4日，常熟市虞山镇芭堤雅娱乐会所合伙人之一张建明与常熟市虞景文华商业管理有限公司、张国香、袁国新、中欣公司签订《续租协议书》，对2009年11月1日的《房屋租赁合同》（编号036）变更签约主体，常熟市虞景文华商业管理有限公司同意张国香、袁国新将原租赁的房屋转租给张建明，原合同项下的所有权利义务转让给中欣公司。四方对相应的权利义务转让达成了协议。2013年2月19日，张国香（由袁国新代理）、张建明、朱振飞、赵新华、王雪明与陈大锋签订了《资产转让协议书》，陈大锋以130万元的价格购买了常熟市虞山镇芭堤雅娱乐会所的资产。2013年3月4日，中欣公司、张建明、陈大锋、袁国新签订《权利义务转让协议书》，中欣公司同意张建明将原租赁房屋转租给陈大锋，并约定了相应的权利义务转让事宜。2013年10月9日，中欣公司以陈大锋、张建明、袁国新为被告向江苏省常熟市人民法院提起诉讼（案号：2013熟虞民初字第1379号），要求解除《房屋租赁合同》，被告立即腾让租赁房屋，并支付拖欠租金615432元、物业管理费64815元，及相应的延迟履行违约金。江苏省常熟市人民法院审理后，于2013年12月18日依法作出判决：一、解除2009年11月1日签订的《房屋租赁合同》和2011年7月4日签订的《续租协议书》。二、陈大锋将所承租的坐落于常熟市虞山镇北门大街虞景文华15幢第二层、15幢第三层、16幢第二层、16幢第三层房屋腾空后交还给江苏中欣投资实业有限公司。三、陈大锋支付江苏中欣投资实业有限公司房屋租金615432元，物业管理费64815元，租金延迟履行违约金11711元，物业管理费延迟履行违约金964元，合计692922元。……该判决于2014年1月17日发生法律效力，后中欣公司向江苏省常熟市人民法院申请执行，该案在执行过程中。在原审审理中，常熟市价格认证中心接受原审法院委托对虞景文华15幢、16幢二层舞厅装修造价进行了价格鉴证，于2014年5月14日出具常价证民鉴（2014）第26号价格鉴证结论书，价格鉴证结论为，价格鉴证标的在价格鉴证基准日期2013年12月19日的市场价格为人民币壹拾玖万玖仟伍佰陆拾柒元整（￥199567元）。原审庭审中，周建英陈述：2013年2月与陈大锋签订租赁协议，后对房屋进行装修，于2013年5月28日试营业。2013年7月1日陈大锋要求其停业，至今未经营。为此造成原告的损失为：房屋装修费用199567元、消防改造费用35000元、环评检测费用12000元、空调安装费用16900元、装修之前的拆墙费用28000元、安装监控设施5000元。为证明上述意见，周建英提供了以下证据：1、芭堤雅娱乐经营许可证一份，证明该娱乐会所获得了相应的许可，具备了营业的条件，但由于陈大锋与第三人之间的租赁协议解除而导致周建英无法经营。2、江苏省质量技术监督消防器材产品质量检验站出具的检验报告一份，证明常熟市虞山镇芭堤雅娱乐会所（二层局部改造）取得消防安全检查合格证，为此周建英花费了35000元，其中1万元是直接给陈大锋的，另25000元是工程款，但上述费用没有相应的证据。3、苏州市科学环境研究所出具的技术服务协议书一份、及12000元发票一份，证明原告经营的舞厅通过了环评且支付了相应的费用。4、证人朱某的证言，证明朱某是为周建英经营的芭堤雅舞厅做电器、灯光、空调装修的。在为周建英安装的6台空调时，因室外机装在楼顶，故增加了130米的空调铜管，每米价格为130元，共花费16900元。上述证据经质证，陈大锋认为：芭堤雅娱乐经营许可证的发证日期是2014年5月22日，由于该许可证没有及时批下来，才会导致陈大锋与第三人之间解除租赁合同，故责任在于周建英。关于消防工程是周建英自己去做的，具体费用不清楚，且未收到过周建英给付的1万元。环境检测费用是周建英去交纳的，不清楚，但对发票的真实性没有异议。证人朱某与周建英是认识，对于空调安装情况陈大锋不清楚。第三人中欣公司认为，涉及周建英、陈大锋之间的证据，因其没有参与，故对真实性无法确认。陈大锋陈述：因与周建英在附加合同上约定，要办好相关证件后才可以开业营业，但周建英未能办好相关许可就经营，故常熟市文化广电、环境保护等部门相继向芭堤雅娱乐会所发出听证公告，后本人于2013年7月1日要求周建英停止营业。也是因为周建英的原因影响了芭堤雅娱乐会所不能正常经营，导致与第三人解除合同，故责任在于周建英。为证明上述意见，陈大锋提供了以下证据：常熟市文化广电新闻出版局调查询问通知书及听证公告、常熟市环境监察约见通知单、常熟市环境保护局听证公告，证明原告在没有办好相关文化、环境方面的许可证就对外开始营业，相关部门将材料发至芭堤雅娱乐会所，且在接下来的听证和调查阶段周建英仍没有办理相关手续。上述证据经质证，周建英认为：该证据是程序上的文件，是行政机关在做出行政许可前所必须进行的听证调查，充分说明周建英一直在申领相关的证件。陈大锋所经营的KTV原来就有经营许可证的，舞厅仅是一个增设项目，陈大锋认为周建英未领取相关证件影响其经营是没有依据的。第三人中欣公司认为，不清楚周建英、陈大锋之间的事情，由法院审核。以上事实，有房屋租赁协议、附加合同、收条、常熟市价格认证中心报告书、江苏省常熟市人民法院（2013）熟虞民初字第1379号民事判决书、娱乐经营许可证、技术服务协议书、证人证言、及庭审笔录在卷佐证。原审原告周建英的诉讼请求为，请求判令：陈大锋返还租金15万元，赔偿装修损失50万元，案件受理费由陈大锋承担。原审法院认为：第三人中欣公司将其所有的虞景文华15幢第二、三层、16幢第二、三层房屋出租给陈大锋使用，并明确约定租赁期为2009年11月1日起至2014年10月31日止。2013年2月，陈大锋将上述房屋中的部分转租给原告周建英使用，双方签订相关租赁协议，约定租期为2013年2月19日起至2015年2月19日止。陈大锋未能按约及时支付房屋租金、物业管理费，致使其与第三人之间的租赁合同于2014年1月17日被依法解除，周建英、陈大锋之间的转租协议无继续履行可能，亦应予以解除。因周建英与陈大锋的转租期限超过了中欣公司与陈大锋约定的剩余期限，超过部分的约定无效，故自2014年1月17日起周建英、陈大锋之间的租赁协议不再履行。合同解除后，周建英、陈大锋应相互返还依据合同所取得的财产，周建英仍应按照合同约定的租金标准支付房屋实际占有使用费。原审审理中双方一致确认，周建英支付了自2013年2月19日至2014年2月18日止的租金220000元，双方至今未办理相应房屋腾让交接手续。根据江苏省常熟市人民法院生效的（2013）熟虞民初字第1379号民事判决书，陈大锋负有将其所承租的坐落于常熟市虞山镇北门大街虞景文华15幢第二层、15幢第三层、16幢第二层、16幢第三层房屋腾空后交还给第三人中欣公司的义务，故周建英应将其承租的房屋腾空后返还陈大锋。对于周建英认为因陈大锋于2013年7月1日要求其停止营业，故实际使用期为2013年2月19日至2013年7月1日，要求被告返还剩余租金15万元的主张。原审法院认为，根据周建英、陈大锋签订的租赁协议及附加合同的约定，周建英在未办理相关文化娱乐经营许可证即试营业，违反了相关法律规定，也违反双方的约定，故陈大锋于2013年7月1日要求原告停止营业的行为，并无不当。鉴于周建英至今仍实际占有租赁房屋，未与陈大锋办理腾房交接手续的事实，故周建英要求被告返还剩余租金15万元的主张，无事实和法律依据，原审法院不予支持。自2014年2月19日至周建英实际腾让房屋之日期间的房屋使用费陈大锋未在本案中主张，故原审法院不予处理。因租赁协议解除造成周建英的损失，应由周建英、陈大锋根据各自导致合同解除的过错承担相应的责任。陈大锋未能及时交纳租金、物业管理费，导致与第三人之间的租赁合同提前解除，其存在一定的过错，应当对导致租赁协议提前解除承担主要责任。周建英在签订合同时明知租赁房屋属第三人所有，未尽到相应的审查注意义务，且在陈大锋与第三人之间就租赁关系产生纠纷时，亦未能采取有效合理的措施保护自己的合法权益，故其对租赁协议解除也应当承担相应的责任。原审法院结合双方的过错，确定陈大锋对周建英的损失按60%承担责任。关于周建英主张的损失部分：1、房屋装修现值199567元，周建英、陈大锋均无异议，原审法院予以确认。2、消防改造费用35000元，因周建英未提供相应证据予以证实，且陈大锋对该费用不予认可，故原审法院不予支持。3、环评检测费用12000元，周建英提供相应的技术服务协议书和票据，足以证明周建英为此花费的费用，原审法院予以确认。4、空调安装费用16900元，周建英未能提供相关证据证实空调安装情况，现仅凭证人的口头陈述，无法证实安装空调所需管道的长度、单价及总费用，且该费用周建英尚未最后结算，故对该费用在本案中不予处理，待周建英持相应证据后另行主张。5、装修之前的拆墙费用28000元，因周建英未提供相应证据予以证实，原审法院不予支持。6、安装监控设施5000元，因周建英未提供相应证据予以证实，原审法院不予支持。综上，周建英因租赁合同的解除造成的损失共计为211567元，由陈大锋承担60%计126940.2元。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：1、周建英将常熟市虞景文华15、16幢第二层东边房屋（开设舞厅）腾空后交付陈大锋；2、陈大锋支付周建英各项损失126940.2元；3、驳回周建英的其他诉讼请求。案件受理费12100元、价格鉴证费2000元，合计14100元，由周建英负担10062元，陈大锋负担4038元。上诉人陈大锋不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人承租房屋的目的是开设舞厅，双方签订的附加合同明确约定“被上诉人装修好之后，和文化娱乐经营许可证办理好之后，即可开业”，但该证件至今未办理好。被上诉人的损失是由于其自己的原因所造成，与上诉人和原审第三人中欣公司之间的合同被解除没有直接因果关系，即使有关系，被上诉人在未办理好相关证件的情况下即进行装修，所造成的损失理应由其自己承担。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失的诉讼请求。被上诉人周建英辩称：上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议，但上诉人未能及时缴纳相关费用导致上诉人与第三人中欣公司之间的租赁合同解除，影响了上诉人与被上诉人的转租关系，被上诉人认为上诉人与被上诉人的租赁协议解除的根本原因是上诉人未能及时缴纳相关费用，责任应由上诉人承担，因此一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人江苏中欣投资实业有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，其所有陈述与原审一致。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。二审另查明：2013年7月上诉人因未缴纳租金及物业管理费，原审第三人中欣公司发函告知上诉人要与其解除租赁合同，并且对芭堤雅娱乐会所采取停电措施。2014年11月被上诉人已将涉案租赁场地腾空，上诉人也已将租赁场地腾空交付原审第三人中欣公司。上述事实，有当事人陈述等证据予以证实。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁协议及附加合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现租赁合同无法继续履行，双方应根据各自导致合同无法履行的过错承担相应的责任。上诉人未能及时缴纳其与上家原审第三人中欣公司的租金及物业管理费，导致原审第三人中欣公司对芭堤雅娱乐会所采取停电措施，致使被上诉人无法正常开业经营，嗣后，又因同样原因导致上诉人与原审第三人中欣公司的租赁合同被（2013）熟虞民初字第1379号民事判决判令解除，致使上诉人与被上诉人的租赁协议无法继续履行，因此，上诉人对合同无法履行应当承担主要责任。被上诉人未办理经营所需手续即开业经营；且在与上诉人签订租赁协议时，明知租赁场地为上诉人承租，却未了解上诉人的租赁期限，导致上诉人与被上诉人签订的租赁期限超出了上诉人的承租期限；在上诉人与原审第三人中欣公司发生纠纷后亦未采取有效措施防止损失扩大，故应对合同无法继续履行承担相应责任。原审认定上诉人对被上诉人的各项损失承担60%的责任并无不当，本院予以维持。上诉人认为上诉人和原审第三人中欣公司之间的合同解除对上诉人与被上诉人之间的合同无法继续履行没有直接因果关系，没有事实依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人陈大锋的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12100元，由上诉人陈大锋负担。本判决为终审判决。审　判　长　　许小澜代理审判员　　杨恩乾代理审判员　　黄学辉二〇一五年四月二十九日书　记　员　　田思诗百度搜索“”