（2015）大民二终字第00677号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2015-05-19

案件名称

宋绪海与大连万科置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宋绪海,大连万科置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2015）大民二终字第00677号上诉人（原审原告）：宋绪海。被上诉人（原审被告）：大连万科置业有限公司，住所地大连市甘井子区惠泽南园11号1。法定代表人：单小海，系总经理。委托代理人：冯娜，辽宁智库律师事务所律师。委托代理人：才爽，辽宁智库律师事务所律师。原审原告宋绪海与原审被告大连万科置业有限公司（以下简称万科置业公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年12月15日作出（2014）甘民初字第6471号民事判决，宋绪海不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋绪海、被上诉人万科置业公司的委托代理人才爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋绪海一审诉称：被告是大连万科房地产公司开发有限公司（以下简称“万科房地产公司”）的股东。万科房地产公司是宋绪海所购买的大连市甘井子区惠泽中园＊＊号房屋的建设单位。万科房地产公司于2012年11月19日向业主委员会出具回复函，承诺在前期物业管理责任期间：1.保证解决小区44栋楼的屋面防水法定保修义务；2.按园区绿化图纸解决小区大量各种树木死亡和大面积草坪死亡的补栽义务；3.建设单位前期物业管理出现违建危害房屋买受人生命和财产安全，建设单位具有履行合同义务配合政府部门解决违章事宜的主体责任。但万科房地产公司迟迟未按回复函的承诺履行合同义务。由于被告万科置业公司知道万科房地产公司在假日风景小区前期物业管理责任没有完成，于2014年8月8日决议注销了万科房地产公司的民事主体资格。依据《中华人民共和国合伙企业法》第二条第三款之规定，宋绪海诉至法院，依据商品房买卖合同和万科房地产公司的回复函中所做承诺，要求判令：1.被告履行小区44栋楼屋面防水保修义务；2.判令被告履行小区大量各种树木和草坪死亡补栽义务；3.判令被告具有合同义务配合政府部门处理违章事宜；4.被告承担本案诉讼费。被告万科置业公司一审辩称：不同意宋绪海的诉讼请求。第一，宋绪海依据商品房买卖合同主张违约之诉，被告主体不适格。宋绪海是与万科房地产公司签订的商品房买卖合同，万科房地产公司对宋绪海负有合同义务，但该公司已经注销登记，法人主体已经灭失，并在注销登记前依法成立了清算组，并进行了清算公告，终结了债权债务关系，依法办理了工商注销手续。被告仅持有万科房地产公司5%的股权，在清算过程中并无过错，故不应再对万科房地产公司的债务承担责任。第二，宋绪海的三项诉讼请求均不是双方签订的商品房买卖合同中约定的义务，万科房地产公司已经依约履行了如期交付房屋的义务，不存在违约行为。第三，万科房地产公司出具的回复函，相对方是大连万科假日风景业主委员会，与宋绪海无关，并不能因此形成宋绪海与万科房地产公司之间新的权利义务，且万科房地产公司在回复函中明确表示，这三项诉讼请求的责任主体与万科房地产公司无关，宋绪海据此提起诉讼没有事实和法律依据。一审法院审理查明：2006年10月30日，宋绪海就购买大连市甘井子区惠泽中园＊＊号房屋与万科房地产公司签订了商品房买卖合同。2007年12月31日，万科房地产公司向宋绪海交付了该房屋。2012年11月19日，万科房地产公司给大连市甘井子区万科假日风景业主委员会出具了《关于万科假日风景业主委员会第五次会议决议的回复函》，主要内容为：一、就业主委员会提出的又有部分区域绿化树木、草皮死亡的情况，物业公司将尽快予以处理；二、关于屋面防水保护层大面积起砂问题，保修期为5年，地产公司将根据保修条款规定进行房屋保修。对于已过质保期的工程质量问题，应由维修基金或业主共同筹集费用解决；三、关于处置违章建筑、污染环境问题的行政主体为国家有关机关，地产公司与物业公司对此均无实体处置权，业主委员会应协同物业公司一起，继续配合国家有关机关对相关问题进行处理。另查，被告为原万科房地产公司的股东。万科房地产公司已于2014年8月8日注销。一审法院认为：关于宋绪海要求被告履行案涉假日风景小区44栋楼屋面防水保修义务的诉讼请求，该项诉讼请求中包含两个部分，其一为宋绪海从万科房地产公司处购买的房屋对应的屋面防水保修义务问题；其二为案涉小区内除宋绪海房屋以外的其他房屋对应的屋面防水保修义务问题。针对第一部分，虽然宋绪海为房屋购买人，但根据住宅质量保证书的规定，屋面防水工程的保修期为5年，万科房地产公司向宋绪海交付案涉房屋时间为2007年12月31日，距离本案起诉日已超过5年，故宋绪海向被告主张该部分权利，被告的主体不适格。关于第二部分，万科房地产公司出具回函的相对方亦非宋绪海个人，而是业主委员会，宋绪海以个人名义主张其不享有所有权的小区44栋楼其他房屋的屋面维修权利，宋绪海与该诉求不存在直接利害关系，其作为该部分诉求的原告主体不适格。关于宋绪海要求被告履行案涉小区大量各种树木和草坪死亡补栽义务的诉讼请求，因该项义务并非案涉商品房买卖合同中约定的万科房地产公司应当履行的义务，宋绪海所依据的万科房地产公司向业主委员会出具的回复函中亦未表明万科房地产公司为补栽树木草坪的义务人，故宋绪海向被告主张该项权利，被告的主体不适格。关于宋绪海要求被告具有合同义务配合政府部门处理违章事宜的诉讼请求，因对于违章事宜的处理属行政机关的职责范围，被告对行政机关的行政行为是否需要配合以及应怎样配合不属于被告民事上的义务，故宋绪海的该项诉求不属于人民法院受理民事诉讼的范围。据此，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告宋绪海的诉讼请求。案件受理费350元（原告已预付），减半后收取175元，由原告负担，余下175元由本院退还原告。宋绪海上诉的理由及请求是：1.万科房地产公司给付假日风景小区业主委员会的《关于万科假日风景业主委员会第五次会议决议的回复函》，是万科房地产公司给假日风景小区全体业主的回复函，现小区业主委员会已经解散不能履行职责，宋绪海有权对涉及自身权益损失的事项提起诉讼。万科房地产公司是2012年11月19日给予业主委员会回复函，距万科房地产公司交付一期和二期共计44栋屋面防水保修义务期限不足5年，属于万科房地产公司保修期内的义务，应当履行。若万科房地产公司未完成保修期内的义务，则可能需要动用全体业主的房屋维修基金，直接关乎宋绪海个人的利益，故宋绪海与本案存在直接的利害关系。2.万科房地产公司是假日风景小区的建设单位，对小区绿化工程具有保修义务，且其又在《回复函》中承诺补种，故万科房地产公司应当承担责任。3.万科房地产公司对房屋其保修期内出售的房屋公共部分具有法定保修义务，小区车库的所有人或使用人在2007年12月31日万科房地产公司交付房屋起就挖掘车库，万科房地产公司应当对此承担保修责任。一审法院认定事实不清，适用法律错误。故宋绪海上诉请求撤销一审判决，将本案发回重审。万科置业公司二审答辩认为：不同意宋绪海的上诉请求，服从一审判决。1.本案原、被告双方主体均不适格。2.宋绪海的三项诉请均没有法律及合同依据，应依法予以驳回。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为：原告宋绪海以其与万科房地产公司签订的《商品房买卖合同》及万科房地产公司向万科假日风景业主委员会出具的《关于万科假日风景业主委员会第五次会议决议的回复函》（以下简称《回复函》）为依据要求万科置业公司履行小区44栋楼屋面防水保修义务、履行小区大量各种树木和草坪死亡补栽义务，并配合政府部门处理相关违章事宜，没有充分的事实和法律依据，不应得到支持。关于宋绪海的第一项诉请，即要求被告履行小区44栋楼屋面防水保修义务，本院认为，宋绪海诉请的屋面防水保修所涉及的44栋楼中，包括其自己购买的房屋所对应的屋面防水，和其他房屋对应的屋面防水。对于其购买的住宅的屋面防水保修义务，在案涉房屋的《住宅质量保证书》中约定，保修期为房屋交付之日起5年，现万科房地产公司于2007年12月31日向宋绪海交付案涉房屋，而宋绪海于2014年才向一审法院提起本案诉讼，其主张权利的时间已经超过了案涉房屋的保修期，故其该项诉请于法无据，本院不予支持。至于万科房地产公司向万科假日风景业主委员会出具的《回复函》中表明对未过保质期的房屋屋面防水问题进行维修一节，因该《回复函》系针对业主委员会作出，而非针对宋绪海个人作出，故宋绪海无权以其个人名义主张应由业主委员会行使的权利。对于其他房屋的屋面防水保修义务，因涉及的是全体业主共有的部分，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，因全体业主对共有的44栋楼的屋面防水保修事项行使起诉权，属于决定共有和共同管理权利的重大事项，因此，宋绪海的起诉应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。而宋绪海未能证明其起诉符合上述条件，故其不具有原告的主体资格，对宋绪海的该部分诉请，应依法驳回其起诉。关于宋绪海的第二项诉请，即判令被告履行小区大量各种树木和草坪死亡补栽义务，亦属于决定全体业主共有和共同管理权利的重大事项，应履行前述的经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的程序，故对于该部分诉请，宋绪海亦不具有原告的主体资格，应依法驳回其起诉。此外，宋绪海提起本案诉请所依据的《商品房买卖合同》并未约定万科房地产公司有补栽树木和草坪的相关义务，在万科房地产公司出具的《回复函》中亦未明确该项义务由万科房地产公司履行，故宋绪海以此为依据主张权利，亦无充分的事实和法律依据，本院不予支持。关于宋绪海的第三项诉请，即判令被告具有合同义务配合政府部门处理违章事宜，本院认为，在宋绪海与万科房地产公司签订的《商品房买卖合同》及万科房地产公司出具的《回复函》中均未约定万科房地产公司具有处置违章建筑的权利和义务，故宋绪海的诉请没有相应的合同依据。另外，根据相关法律规定，处理违章建筑等事宜，系相关国家机关的职责范围，对于万科房地产公司是否应当配合等问题应由相应的国家机关决定，原告宋绪海的该项诉请并非人民法院应当受理民事诉讼的范围，故对其该项诉请，亦应当驳回其起诉。另外，万科置业公司亦并非本案适格的被告。本案中，与宋绪海签订《商品房买卖合同》及向万科假日风景业主委员会出具《回复函》的主体均系万科房地产公司，而本案被告万科置业公司仅是万科房地产公司的股东之一。根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任，公司股东仅以其出资额为限对公司承担有限责任。只有在公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的情况下，才能要求股东对公司债务承担连带责任。而本案中，宋绪海要求万科置业公司承担责任，但其既未提供充分的证据证明在万科房地产公司成立时，万科置业公司存在未履行出资义务或者履行出资义务后又抽逃出资的情形；亦未能举证证明在万科房地产公司成立之后的运营过程中，万科置业公司利用公司独立人格，以万科房地产公司之名行其股东个人利益之实，导致万科房地产公司无力清偿到期债务；同时又无据证明在万科房地产公司清算注销的过程中，万科置业公司的行为存在过错，导致注销程序违法，故仅凭现有证据不足以证明万科置业公司滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，因此宋绪海要求万科置业公司以股东身份承担已注销的万科房地产公司的法律责任，于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第6471号民事判决；二、驳回宋绪海诉请其购买的大连市甘井子区惠泽中园＊＊号房屋所对应的屋面防水保修义务的诉讼请求；三、对宋绪海的其他诉讼请求本院不予审理。一审案件受理费350元（宋绪海已预交），减半后收取175元，由宋绪海负担25元，150元由大连市甘井子区人民法院退回；二审案件受理费300元（宋绪海已预交），由宋绪海负担50元，250元由本院退回。本判决为终审判决。审　判　长　霍　宏代理审判员　吕　瑛代理审判员　刘小南二〇一五年四月二十九日书　记　员　夏丽娜来自：