（2015）厦民终字第1024号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2015-06-01

案件名称

厦门福帆石材有限公司与厦门兴海发经济开发有限公司，厦门海沧土地储备管理有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2015）厦民终字第1024号上诉人（原审被告）厦门福帆石材有限公司，住所地厦门市海沧区沧虹路158号6楼。法定代表人林振福，总经理。委托代理人王振烈，福建力衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）厦门兴海发经济开发有限公司，住所地厦门市海沧区新大街29号。法定代表人张亚狮，董事长。委托代理人肖振添、罗倩雅，北京盈科（厦门）律师事务所律师、实习律师。原审第三人厦门海沧土地储备管理有限公司，住所地厦门市海沧区滨湖北路19号5层。法定代表人冉志刚，总经理。委托代理人马天，公司职员。上诉人厦门福帆石材有限公司（以下简称福帆石材公司）与被上诉人厦门兴海发经济开发有限公司（以下简称兴海发公司），原审第三人厦门海沧土地储备管理有限公司（以下简称土地储备公司）土地租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第1183号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴海发公司原审请求判令：1、福帆石材公司立即将址于厦门市海沧区海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧14122.29平方米的租赁地块在自费拆除属福帆石材公司自建的建筑物、构筑物并清场后交还给兴海发公司；2、福帆石材公司按每月每平方米5元的标准支付自2014年1月1日起至实际交还地块日止的占用费。原审法院查明，一、2009年3月1日，海沧街道办（乙方，承租方）与厦门市海沧区土地开发服务中心（甲方，出租方）签订一份《土地租赁合同》，约定：临时用地位于海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧，场地已平整，场地存在大面积复耕、鱼塘、堆放土头垃圾、荒地现象，目前为政府储备用地，总面积348000平方米；甲方将本地块出租给乙方作为运输车辆的临时停放点及物流企业的临时货物中转用地，解决港区集装箱拖车及各种运输车停放问题；租赁期限自2009年3月1日起至2011年2月28日止；乙方可暂免缴纳土地租赁费；合同履约保证金500000元，乙方应于本合同签订生效后7日内一次性支付给甲方，合同履行完毕，若无续约，甲方在乙方清理完地上物并交还场地经甲方查验后15日内无息退还乙方等内容。厦门市海沧区土地开发服务中心属于厦门市海沧区发展和改革局的下属单位，于2009年更名为厦门市海沧区土地储备管理中心。厦门市海沧区土地储备管理中心于2012年被中共厦门市海沧区委机构编制委员会撤销，其原承担的相关职能由第三人土地储备公司承担。2011年5月9日，海沧街道办与厦门市海沧区土地储备管理中心又签订一份《土地租赁合同》，就上述2009年3月1日签订的《土地租赁合同》进行续期，租赁期限自2011年3月1日起至2012年2月29日止。2014年3月17日，土地储备公司向海沧街道办发出一份《关于延长租赁期限的说明》，就上述2011年5月9日签订的《土地租赁合同》约定的租赁期限到期后的问题进行说明：租赁期限届满后，为保证海沧街道办所属兴海发公司行使向承租人收回土地及土地占用费的权利，经本单位同意，该份合同的租赁期限延长至兴海发公司向其承租人实际收回土地及土地占用费之日止，合同的其他内容不变。二、2009年4月27日，海沧街道办召开会议，会议纪要为：角嵩路以北的政府储备用地的围墙建设已基本完成，街道办与土地储备中心签订合同时348000平方米，经现场测量，目前可利用的面积为175000平方米；具体分为七个地块，其中西面地块面积17600平方米，由艺辉公司租用；以上七块地块作为上述企业发展仓储物流和临时用地，区政府需要时，业主无条件退出，不予任何补偿；租用者与兴海发公司签订代管协议，并按每月1元／平方米标准上缴前期投入费用，上缴时间从2009年7月1日起计算等内容。2009年5月12日，兴海发公司（甲方）与福帆石材公司（乙方）签订一份《代管协议》，约定：根据海沧区海沧街道办事处与海沧土地储备管理有限公司签订的《土地租赁合同》及相关法律规定，甲、乙双方就甲方将土地委托乙方代管事宜签订本协议；该临时用地位于海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧，场地已经平整，地块围墙及公共道路等项目均由甲方出资建设完毕，该地块目前为政府储备用地，总面积17600平方米；甲方将本地块作为运输车辆的临时停放点及物流企业的临时货物中转用地，乙方代管不得超出此用途；代管期限自2009年7月1日起至2011年2月28日止；甲方以每月1元／平方米标准向乙方收取前期投资费用，即每月17600元，合计352000元，乙方应于合同签订后一次性向甲方付清该款项；租赁期满或因不可抗力因素的原因、城市规划建设需要等政府行为，导致双方合同无法继续履行时，乙方按协议约定向甲方办理交接手续，交接时乙方应将代管后自建的建筑物、地上构筑物在一个月内自行拆除并搬迁完毕，同时将代管范围内的垃圾杂物等清理干净，费用由乙方承担（原甲方投入的围墙、道路等设施归甲方处理），对于拆除的建筑物、构筑物以及搬迁费用，甲方不承担补偿与赔偿责任等内容。合同签订后，双方均依约履行。2011年3月5日，海沧街道办召集包括福帆石材公司在内七家企业召开会议，就位于厦门市海沧区海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧的政府储备用地租赁事宜进行协商，会议纪要为：该政府储备用地原由七家企业租赁使用，现已于2月28日到期，七家企业要求继续租赁；会议要求原入驻企业若要续租，应在规定时间内办理有关手续，并交足租金，否则视为自动放弃等内容。福帆石材公司的法定代表人林振福到会。2011年5月10日，兴海发公司（甲方）与福帆石材公司（乙方）签订一份《土地租赁协议》，就讼争地块的租赁问题约定如下：该临时用地位于海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧，场地已经平整，地块围墙及公共道路等项目均由甲方出资建设完毕，该地块目前为政府储备用地，总面积14122.29平方米；甲方将本地块作为运输车辆的临时停放点及物流企业的临时货物中转用地，乙方租赁不得超出此用途；租赁期限自2011年3月1日起至2012年2月28日止；租赁期满或因不可抗力因素的原因、城市规划建设需要等政府行为，导致双方合同无法继续履行时，乙方按协议约定向甲方办理交接手续，交接时乙方应将代管后自建的建筑物、地上构筑物在一个月内自行拆除并搬迁完毕，同时将代管范围内的垃圾杂物等清理干净，费用由乙方承担（原甲方投入的围墙、道路等设施归甲方处理），对于拆除的建筑物、构筑物以及搬迁费用，甲方不承担补偿与赔偿责任等内容。三、2012年7月18日，厦门市海沧区人民政府召开专题会议，研究海峡两岸旅游文化综合体征地拆迁事宜，责令建设局、海沧街道在2012年8月底前完成项目一期工程启动区域的地上物清理工作，确保及时供地，用地企业应全力配合政府工作。福帆石材公司的法定代表人林振福到会。四、2012年8月10日，海沧街道办与第三人土地储备公司共同向福帆石材公司发出一份《限期退还临时用地使用权公告》，通知福帆石材公司：根据租赁协议约定，所承租的位于厦门市海沧区角嵩路边PX项目边角地块的租赁期限于2012年2月28日到期，福帆石材公司应退还该地块使用权；2012年6月22日，出租人书面告知福帆石材公司，但福帆石材公司至今仍未予配合，为此，特再次公告福帆石材公司务必于2012年8月31日前搬离、退还使用场地等内容。2013年12月31日，兴海发公司与土地储备公司共同向福帆石材公司发出一份《催告函》，通知福帆石材公司：福帆石材公司向兴海发公司承租14122.29平方米地块租期已经届满，租期届满后兴海发公司曾多次通知福帆石材公司将租赁地块交还，但福帆石材公司至今未交还；故福帆石材公司应将2012年3月1日至2013年12月31日期间的土地占用费，参照合同约定的租金标准计算，合计296568.09元，于2014年1月10日之前交至指定银行账户；2014年1月1日起，土地占用费按照每月10元／平方米标准计算至土地归还为止等内容。该《催告函》通过邮寄向福帆石材公司送达，并进行公证。2014年2月17日，肖振添律师受兴海发公司委托，向福帆石材公司发出一份《催索函》，通知福帆石材公司：福帆石材公司向兴海发公司承租14122.29平方米地块租期至2012年2月28日已经届满，租期届满后兴海发公司曾多次通知福帆石材公司将租赁地块交还并交付占用费，并已发出《催告函》，福帆石材公司在收到《催告函》后依照该《催告函》交付了2013年12月31日之前的21个月的占用费296568.09元。因《催告函》计算有误，故福帆石材公司应在收到本函件之日起三个工作日内补交一个月的占用费14122.29元，款项交至兴海发公司指定的银行账户；福帆石材公司应在收到本函件之日起五个工作日内将租赁地块14122.29平方米交还兴海发公司，如未按期交还，自2014年1月1日起占用期间费用按每月10元／平方米标准计交等内容。该《催索函》通过邮寄向福帆石材公司送达，并进行公证。五、讼争地块2013年12月31日前的占用费，福帆石材公司已支付完毕。2014年3月20日，福帆石材公司向兴海发公司支付款项84733.74元（该款项支付至土地储备公司的银行账户）。六、经兴海发公司申请，原审法院依法委托厦门同建土地房地产评估咨询有限公司对讼争地块的土地使用权租赁价值进行评估。经评估，讼争地块的土地使用权单位租金为每月5元／平方米，月租金为70611元。原审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。讼争地块属于厦门市海沧区的政府储备用地，海沧街道办向土地储备公司承租后，指定其下属单位兴海发公司与福帆石材公司签订协议，将讼争地块转租给福帆石材公司。土地储备公司后续还相应延长了与海沧街道办之间的租赁期限，并同意由兴海发公司收回讼争地块并收取土地占用费。因此，兴海发公司对讼争地块拥有合法的处分权，有权进行租赁等事宜。兴海发公司与福帆石材公司签订《代管协议》、《土地租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。依据双方签订的《土地租赁协议》，租赁期限早于2012年2月28日就已届满，福帆石材公司作为承租方，在合同期限届满后，即负有依照合同约定将租赁地块清空后交还兴海发公司的义务，福帆石材公司至今未能将租赁物交付兴海发公司，其行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。现兴海发公司主张福帆石材公司将讼争地块清空并交还，具有相应的事实和法律依据，予以支持。经评估，讼争地块的土地使用权单位租金为每月5元／平方米，兴海发公司主张福帆石材公司应按此标准缴纳自2014年1月1日起的土地占用费，该主张合法有据，予以支持，实际支付时，福帆石材公司于2014年3月20日支付的款项84733.74元应予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门福帆石材有限公司应于判决生效之日起三十日内将位于厦门市海沧区海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧，面积为14122.29平方米的地块清空并交还给厦门兴海发经济开发有限公司。二、厦门福帆石材有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门兴海发经济开发有限公司支付土地占用费（土地占用费以14122.29平方米为基数，按每月5元／平方米，从2014年1月1日起计至土地实际返还之日止，实际支付时应扣除84733.74元）。本案受理费6596元，由厦门兴海发经济开发有限公司负担3298元，由福帆公司负担3298元。宣判后，福帆石材公司不服，向本院提起上诉。上诉人福帆石材公司上诉称，1、原审法院判令福帆石材公司将本案讼争地块清空并交还给兴海发公司，毫无事实和法律依据，理应予以纠正。理由：第一，2009年，因海新路道路工程建设，征用到福帆石材公司拥有的原海沧石料厂北市矿区的荒料石堆场，但是政府无法提供异地搬迁安置地块，同时，海新路道路工程建设工期紧，为了配合海新路建设，兴海发公司的直接主管部门海沧街道办经研究决定，将海沧PX项目边角地块的政府储备用地给福帆石材公司作为临时堆场使用，同时象征性按照1元／㎡的标准收取费用，并且承诺给福帆石材公司解决安置地块。第二，厦成高速建设又征用到福帆石材公司使用的上述地块部分，福帆石材公司又进行了第二次搬迁。第三，2012年7月18日，海沧区人民政府召开“海峡两岸旅游文化综合体征地拆迁”专题会议，并形成（2012）276号海沧区人民政府专题会议纪要，该纪要决定：政府组织福帆石材公司将荒料石堆放到项目三期用地，福帆石材公司承担清表费用。但是，至今，海沧区政府都没有完成该地块的清表工作，致使福帆石材公司无法进行第三搬迁。第四，至今，海沧区政府也没有给福帆石材公司解决异地搬迁安置地块问题。综上，由于海沧区政府在征用福帆石材公司拥有的原海沧石料厂北市矿区的荒料石堆场时，至今都无法提供异地搬迁安置地块，致使福帆石材公司无法完成异地搬迁安置。同时，海沧区政府至今也未完成项目三期用地的清表工作，致使福帆石材公司也无法按照（2012）276号海沧区人民政府专题会议纪要进行搬迁。故福帆石材公司占有本案讼争地块合理合法，原审法院的判决没有事实和法律依据。2、原审法院判令福帆石材公司按每月5元／㎡的标准支付土地占用费，没有事实和法律依据，理应予以纠正。理由：第一，如前所述，福帆石材公司占有本案讼争地块合理合法，无须支付土地占用费。第二，《代管协议》签订后，兴海发公司交付给福帆石材公司的地块没有“三通一平”，甚至没有清表，地块上到处都是烂泥塘、臭水坑等，为此，福帆石材公司投入大量人力、物力及数百万元的巨资，才把案涉讼争地块平整成现状状态（也正因为这个原因，福帆石材公司是按1元／㎡交纳租金的）。而在原审中，评估公司正是依据讼争地块平整后的现状，评估出讼争地块的单位租金为每月5元／㎡。也就是说，原审法院在判令福帆石材公司自2014年1月1日起按每月5元／㎡的标准支付土地占用费时，没有将福帆石材公司对讼争地块的大量投入致使讼争地块的单位租金上涨的因素予以剔除，直接以讼争地块现状的租金标准作出判决，这显然违背公平、公正原则。综上，福帆石材公司请求撤销原判，改判驳回兴海发公司的全部诉讼请求。被上诉人兴海发公司辩称，一、福帆石材公司不服原审第一项判决所提起的上诉缺乏依据，不能成立。理由：1、福帆石材公司主张，因其原有的一地块被征，政府又无法提供安置地块，故由兴海发公司的主管部门向其提供了租赁地块作为石料临时堆场，但这并无任何依据。首先，兴海发公司并未提供其地块被征的证据，故其主张的地块被征这一事实不能成立。其次，兴海发公司与福帆石材公司之间存在的仅仅是租赁关系，并不涉及征地安置。依据为：租赁合同（第三条）约定的租赁地块用途是使用于车辆停放和物流企业临时货物中转。且特别约定不得超出此用途，而并未约定作为石料堆场的用途。合同约定了租期以及租期届满后福帆石材公司必须将租赁地块交还，故福帆石材公司所称因其原有地块被征其就可无期限使用租赁地块不符事实。特别应当指出，兴海发公司的出租属转租，而上位租赁合同的租期与讼争转租合同的租期完全重合，期满日均为2012年2月28日，故福帆石材公司也无权在上位合同的租期届满后仍将地块继续转租给福帆石材公司使用，由此再次证明福帆石材公司所称的在讼争合同租期届满后其仍可无限期使用租赁地块直至政府提供了征地的安置地块为止的主张与事实相悖。此外，合同的其他条款也无一处体现租赁与征地有关。至于福帆石材公司提到的租金按每㎡每月1元象征性地收取这一问题，但兴海发公司的转租共有十多户（与本案同批起诉的共五户），各租赁合同的租金价格均为相同，对福帆石材公司并无特殊照顾，故收取的租金低廉也不能证明租赁合同与征地有关。2、福帆石材公司以海沧区政府至今未按照2012年7月18日的会议纪要提供项目三期用地为由，主张其有权不退出讼争地块，也不成立。理由为：其一，租赁合同因期满已经终止，不存在交换租赁物；其二，暂时堆放在项目三期用地上并未要求福帆石材公司支付租金，故因不具租赁特征也就不存在政府与福帆石材公司建立新租赁关系，更不存在属租赁合同关系中的交换租赁物；其三，合同具有相对性，政府是否提供项目三期用地也与本案合同无关。故福帆石材公司所谓政府未提供该三期用地其就有权长时间占用租赁地块而不交还的主张显然依据不足。综此，讼争租赁合同与福帆石材公司主张的其地块被征以及政府未提供项目三期用地均无关联，本案争议范围纯属租赁合同纠纷，定案应以合同为依据。而依租赁合同，租期早已于2012年2月28日届满。期满后，福帆石材公司经兴海发公司多次催告，却至今仍未交还租赁地块，原审由此判决福帆石材公司交还土地并支付占用费并无错误。二、福帆石材公司不服支付土地占用费的第二项判决所提起的上诉也不成立。理由：首先，福帆石材公司在租期届满后既属违约占地，依法即应支付占用费。其次，法律允许兴海发公司参照上位租赁合同、本位转租合同（次合同）约定的租金标准或者依照土地占用发生时的市场租金价等三种价格任选其一主张土地占用费，兴海发公司选择了市场价即鉴定价提出诉求，原审判决支持无可非议。再次，福帆石材公司以鉴定价的计价基础即鉴定时的现状地块也包含了其投资部分为由主张鉴定价过高，这同样缺乏依据。其一，鉴定是一专业问题，福帆石材公司并非专业机构，故其虽对鉴定价提出异议，但仍应以专业机构评估的鉴定价为定案依据。何况，兴海发公司同时起诉的案件共有五个，各案的鉴定价也均为每月每㎡5元左右，由此鉴定价完全可采信。其二，鉴定设定的估价土地其开发程度为宗地内达到场地平整、地块围墙工程已完建设，红线外达到“三通一平”，仅此而已，鉴定设定的条件并不包含福帆石材公司所谓大量的投入。而依合同第一条、第六条，已证明场内土地平整及围墙工程均属兴海发公司投资完成建设；至于场外公共“三通一平”设施，更无疑不属福帆石材公司投资建成。故鉴定无可指责。综上，兴海发公司认为原审判决认定事实清楚，法律适用准确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人土地储备公司辩称，同意兴海发公司的答辩意见。经审理查明，双方当事人对原审查明的事实除福帆石材公司认为遗漏了（2012）276号《厦门市海沧区人民政府专题会议纪要》第三项，兴海发公司认为遗漏该会议纪有海沧区人民政府向兴海发公司催收租金的记载外，对原审查明的其他事实均陈述无异议，本院对双方没有争议的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，1.关于福帆石材公司是否有权继续占有讼争地块；福帆石材公司与兴海发公司签订的《代管协议》、《土地租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据《土地租赁协议》约定，租赁期限在2012年2月28日即届满，福帆石材公司作为承租人理应将讼争地块清空后交还给兴海发公司，无权继续占有讼争地块。至于福帆石材公司关于因政府未解决其异地搬迁安置地块问题，故其有权继续占有讼争地块的主张，因讼争《土地租赁协议》中并未约定此种情形下福帆石材公司有权继续占有使用讼争地块，基于合同的相对性，福帆石材公司无权以此拒不退还讼争地块。据此，原审法院判决福帆石材公司应将租赁地块清空后交还兴海发公司正确，本院予以维持。2.关于福帆石材公司是否应按每月5元／平方米的标准向兴海发公司支付土地占有使用费；如前所述，讼争《土地租赁协议》约定的租赁期限届满后，福帆石材公司应将讼争地块返还给兴海发公司，福帆石材公司拒不返还讼争地块的行为已构成违约，理应向兴海发公司支付土地占有使用费。关于土地占有使用费标准问题，经原审法院委托评估机构进行评估，讼争地块的土地使用权单位租金为每月5元／平方米，原审法院根据评估机构的《土地估价报告》认定福帆石材公司应按每月5元／平方米的标准向兴海发公司支付土地占有使用费并无不当，本院予以维持。至于福帆石材公司关于原审判决并未考虑其对讼争地块的大量平整投入，故原审法院认定福帆石材公司应按每月5元／平方米的标准支付土地占有使用费错误的主张。根据讼争《土地租赁协议》第一条、第六条约定，讼争地块的平整工作并非福帆石材公司完成。另外，福帆石材公司也并未提供证据证明其对讼争地块上有进行平整投入，应承担举证不能的责任。因此，本院对福帆石材公司的该项主张不予采信。综上，福帆石材公司的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人厦门福帆石材有限公司的上诉，维持原判。本案二审案件受理费3298元，由厦门福帆石材有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　林巧玲审　判　员　　胡林蓉代理审判员　　许　莹二〇一五年四月二十九日代书　记员　　彭丽月附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”