（2014）松民三（民）初字第3339号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2015-06-26

案件名称

上海盛昆实业有限公司与刘智英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海盛昆实业有限公司,刘智英

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十六条，第五十八条

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2014）松民三（民）初字第3339号原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司。法定代表人杨平照。委托代理人刁骅，上海刁骅律师事务所律师。被告（反诉原告）刘智英。委托代理人首勇，广东信达律师事务所上海分所律师。原告上海盛昆实业有限公司（以下简称“盛昆实业”）与被告刘智英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员惠蕙独任审理。在审理过程中，被告刘智英提起反诉，本院受理后予以合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本案分别于2014年10月29日、2014年12月18日、2015年3月6日、2015年4月8日、2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人杨平照及委托代理人刁骅、被告刘智英的委托代理人首勇均到庭参加诉讼。被告刘智英到庭参加第一、二、三、四次庭审。本案现已审理终结。原告盛昆实业诉称：原、被告经快递公司介绍，于2014年4月12日签订房屋租赁合同，被告向原告租用本区新桥镇申北一路XXX号一层仓库（以下简称系争房屋），面积582平方米，每月租金14，162元，租期自2014年4月20日起至2015年4月19日止，押金14，162元。租金每三个月支付一次，被告使用该仓库至今，首次支付租金42，486元、押金14，162元，第二期支付租金14，162元，尚欠租金28，324元，经多次催要，被告不予理会。同时，被告还占用原告1，000平方米的仓库，至今未支付过使用费。故原告起诉请求判令：1、被告支付2014年8月20日至2015年1月19日的租金70，810元；2、被告支付占用1，000平方米仓库的使用费140，000元（自2014年4月20日起至2014年10月15日止，按照0.80元／平方米／日计算，共计175天）；3、被告支付逾期支付租金的违约金（其中以28，324元为本金，自2014年7月14日起计算至实际支付之日止，按照日千分之三计算；以42，486元为本金，自2014年10月14日起计算至实际支付之日止，按照日千分之三计算）。审理中，原告变更第三项诉讼请求违约金计算的截止时间为本判决生效之日止。被告刘智英辩称：原告提供的仓库存在重大消防安全隐患，且因为漏水导致被告无法正常使用，还给被告造成了货物损失，被告无法购买货物保险，致使合同目的无法实现，故原告无权要求被告支付租金。原告要求被告支付1，000平方米仓库的使用费无事实和合同依据。原告在签订合同时将仓库漏水及被消防部门下令整改且未整改的重要事实予以隐瞒，致使被告违背真实意思与原告签订了租赁合同。故请求驳回原告的诉讼请求。同时，基于上述事实和理由，被告刘智英反诉请求判令：1、撤销原、被告于2014年4月12日签订的《房屋租赁合同》；2、原告返还押金14，162元；3、原告赔偿货物损失30，000元。针对被告刘智英的反诉请求，原告盛昆实业辩称：不同意被告的所有反诉请求。被告所称撤销合同的事实不成立，且货物损失也是不存在的。审理中，经本院释明双方租赁合同应当予以撤销后，原告变更其诉讼请求为：1、被告支付2014年8月20日至2015年1月19日的使用费70，810元；2、被告支付占用1，000平方米仓库的使用费140，000元（自2014年4月20日起至2014年10月15日止，按照0.80元／平方米／日计算，共计175天）；3、被告支付逾期支付使用费的违约金（其中以28，324元为本金，自2014年7月14日起计算至判决生效之日止，按照日千分之三计算；以42，486元为本金，自2014年10月14日起计算至判决生效之日止，按照日千分之三计算）；4、被告将系争房屋恢复原状（拆除被告搭建的小房间）并返还给原告。被告坚持其反诉请求。针对原告变更后的诉讼请求，被告刘智英辩称：使用费的标准参照租金标准不合理，由于系争房屋未达到消防标准需进行整改，被告一直无法正常使用房屋。且系争房屋内的小房间并非被告搭建的，是原告交付给被告使用之后由原告委托工程队搭建的，故不同意承担拆除义务。经审理查明：2014年4月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将松江区新桥镇申北一路XXX号底楼南B582平方米房屋出租给被告作为仓库使用，租期一年，自2014年4月20日起至2015年4月19日止，年租金为169，944元，押金14，162元。租金每三个月支付一次，需在每个付款单位的前一个星期内付清，每逾期一天，被告应支付租金的千分之三的违约金。合同另对其他事项作了约定。上述合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告支付了押金14，162元，并支付了截至2014年8月19日止的租金共计56，648元。2015年2月12日，被告又支付原告88，968.40元，针对此款，被告称其支付的为2014年7月20日至2014年10月19日期间尚欠的租金28，324元，2014年10月20日至2015年1月19日的租金42，486元，2015年1月20日至2015年2月28日的租金18，158.40元。原告认为该款中应当在扣除2015年1月20日后三个月的租金以及物业管理费之后，余额部分41，826.40元作为被告已付的使用费予以扣除。另查明，原告系松江区新桥镇申北一路XXX号的权利人，于2008年8月6日取得沪房地松字（2008）第019268号上海市房地产权证。2013年10月28日，原告以案外人上海辉信仓储服务有限公司（以下简称辉信公司）为被告向本院提起诉讼，要求判令：1、辉信公司将松江区申北一路XXX号2幢房屋绿色云线范围内通向申北一路XXX号XXX幢房屋的部分消防进水管进行恢复；2、辉信公司赔偿罚款损失19，000元。经本院审理查明，辉信公司将其通往原告房屋范围内的消防水管进行截断导致原告消防系统无法正常运行，应当予以恢复。2014年8月4日本院作出一审判决，支持了原告上述两项诉讼请求。后辉信公司不服提起上诉，2014年10月上海市第一中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。2014年9月18日，松江报刊登《重大火灾隐患单位上曝光台--区消防部门责成8家单位立即整改》一文，载明：位于新桥镇申北一路XXX号的上海盛昆实业有限公司，法定代表人为杨平照。该公司存在室内消火栓管道内无水，消防设施未保持完好有效；厂房一层为仓库，二层以上局部作为公寓使用，存在居住场所与其他场所设置在同一建筑物内，不符合消防安全要求；公寓疏散楼梯设置铁栅栏，封闭疏散通道；公寓部分喷淋管道内无水，消防设施未保持完好有效等安全隐患。2014年11月10日，辉信公司委托上海永建消防工程检测有限公司对松江区申北一路XXX号1号房消防给水系统修复工程进行检测，检测结论为：96号2号房至96号1号房室外消防给水管道已按原设计要求修复接通，出水正常。审理中，原告还提供了如下证据：1、房屋交接单及照片，以证明房屋交付时的情况，除582平方米的房屋之外，原告还交付了1，000平方米的仓库，租赁房屋范围外存在漏水点。被告对交接单及照片的真实性认可，但认为无法证明原告交付了1，000平方米的仓库给被告使用，且租赁房屋内也存在漏水；2、厂房平面图，以证明被告承租的房屋范围，包括西面底楼1，000平方米的仓库。被告对真实性认可，但不认可其证明内容；3、照片一组，以证明被告租赁期内实际使用了1，000平方米的仓库，被告在收到诉状后从该仓库区域内向外转移货物。被告对标注日期的照片体现的场景予以认可，对未标注日期的照片认为比较模糊，无法确认是谁的货物，故不予认可，对于上述照片的证明内容均不予认可，被告认为被告夫妇出现在照片中，也并不能证明仓库中的货物即是被告的；4、公安接警单及相关表单，以证明2014年10月15日原告法定代表人及委托代理人去仓库区域拍照取证时发现被告正在转移该区域的货物，为保留现场双方发生争议，遂报警处理。被告对真实性无异议，但认为该表单上并未写明是何纠纷以及具体缘由等；5、上海市公安局110接警登记表，以证明2014年10月17日，原告发现锁在仓库中的货物已经被被告全部拿走，故报警。被告对登记表真实性无异议，但认为上面载明的是“货被偷”，故与本案无关；6、保险合同，以证明原告的房屋是可以投保的。被告对真实性无异议，但认为与本案无关联性；7、光盘，以证明2014年10月15日晚被告将存放在1，000平方米仓库内的物品全部搬走。被告对真实性不予认可，认为该光盘没有提供原始载体，也无法证实被告的货物是从1，000平方米仓库搬出的；8、证明、租赁合同、照片及收据存根，以证明被告在承租过程中，一直是知道系争房屋是混租的，存在消防隐患，原告一直在整改。被告认为证明系证人证言，证人应当出庭作证，且作为原告的租户，与原告有利害关系，故真实性不予认可。被告提供了如下证据：1、网页打印件，以证明2013年9月24日政府网站公告原告因消防隐患突出被通报，系争房屋存在多处安全隐患。原告对真实性不予认可；2、2014年6月至8月拍摄的照片、收据，以证明系争房屋存在严重漏水导致被告货物损失，被告自行购买水管、水泥、黄沙、砖头等进行防水。原告认可部分照片的真实性，认为恰恰证明被告使用了1，000平方米的仓库，对收据的真实性不予认可；3、短信及通话记录，以证明被告多次通知过原告房屋漏水，要求原告维修，但原告未予维修。原告对真实性认可，但认为是原告催收租金的情况下，被告以漏水为由拒付租金，且是在房屋租赁范围外存在漏水；4、货损扣款通知，以证明因系争房屋漏水给被告造成的损失。原告对真实性不予认可；5、照片，以证明通道和大门的情况，被告进出货是要经过大门的，被告的货物并非从1，000平方米的仓库里搬出的。原告认为正常来说被告应当走南面的通道而非西面的通道；5、光盘，以证明原告在通道里堆放建筑垃圾导致被告无法正常搬运货物。原告认为不影响被告的进出；6、上海市公安局案（事）件接报回执单，以证明2015年2月11日，原告纠集一群社会人员堵住被告仓库通道，并且拉电闸不让被告离开。原告对真实性认可，但认为无法证实被告的陈述，原告要求被告支付租金才引发的双方争议；7、协议，以证明经派出所调解，原、被告同意租赁合同自2015年2月28日解除，关于余款处理双方也达成一致意见，签字人“乔洪”是原告法定代表人杨平照的手下工作人员。原告对真实性不予认可，认为杨平照当时在现场，如果双方达成协议，应当是杨平照本人签字确认，不认识乔洪；8、照片及光盘，以证明被告于2015年2月28日已搬离了系争房屋。原告表示不清楚被告是否搬迁，且不是被告想什么时候搬走就搬走，照片及光盘也看不出是否是被告租赁的厂房；9、快递签收记录、短信，以证明被告在2015年4月10日将系争房屋的钥匙通过快递寄送给原告，但原告拒收。原告认为其未收到过该份快件，也未收到过短信；10、案外人刘春理出具的证明，以证明系争房屋内的小房屋是原告叫刘春理建造的。原告认为作为证人证言，证人应当出庭作证，故对证明不予认可。以上事实，由房屋租赁合同、上海市房地产权证、（2013）松民三（民）初字第2715号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第2401号民事判决书、2014年9月18日松江报、上海市建筑消防设施检测报告及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点如下：1、本案所涉的房屋租赁合同是否可以撤销以及相应的法律后果；2、被告应否支付原告1，000平方米仓库的使用费；3、被告应否承担将系争房屋恢复原状的义务；4、原告应否赔偿被告的货物损失。关于争议焦点一，本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，结合原、被告提供的证据材料，本院认定双方签订租赁合同时，系争房屋已经存在室内消火栓管道内无水、消防设施未保持完好有效、居住场所与其他场所设置在同一建筑物内等安全隐患。而原告未能提供相应证据证明其在签订房屋租赁合同前告知过被告系争房屋存在多处消防隐患且未进行整改的情况，而此种情形势必影响被告对系争房屋安全性能或租金标准的判断，故被告要求撤销该租赁合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。故原告要求被告承担逾期支付使用费的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告要求原告返还押金14，162元，本院予以支持。审理中，原、被告均确认2014年8月19日之前的租金已经支付。关于2015年2月12日被告支付给原告的88，968.40元，原告要求该笔费用中计入物业管理费的意见，因原告未在本案中就物业管理费进行主张，故本院不予采信。被告关于该笔费用系2014年8月20日起至2015年2月28日止的租金的意见，本院予以采信。关于原告要求被告按照租金标准14，162元／月支付2014年8月20日至2015年1月19日的使用费的诉讼请求，在审理过程中被告已经实际履行，故本院不再予以处理。关于使用费的计算标准，被告称因系争房屋存在消防安全隐患，故不应按照租金标准计算，本院认为，虽系争房屋存在消防安全隐患，但被告未能提供证据证明已经严重影响了被告的正常使用，故被告的意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，仅凭原告提供的照片及录像资料，本院无法认定被告实际占有使用了1，000平方米的仓库，故原告的此项诉请，本院亦难以支持。关于争议焦点三，原、被告双方均确认系争房屋交付给被告使用时，并未进行小房间的搭建。之后由哪一方进行的搭建，双方陈述不一。本院认为，系争房屋交付给被告使用之后，在被告的实际控制之下，被告称是原告委托工程队进行施工的，未能提供相应证据予以证明，故原告要求被告将系争房屋恢复原状后返还给原告，本院予以支持。关于争议焦点四，被告主张因系争房屋漏水给其造成货物损失30，000元，然被告提供的货损扣款通知系案外人派赛菲特（上海）商贸有限公司出具的，该案外人未到庭作证，原告对真实性不予认可，此外被告也未能提供证明该笔货款后期确实已经扣除，故被告的此项诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司与被告（反诉原告）刘智英于2014年4月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）刘智英于本判决生效之日起十日内将上海市松江区新桥镇申北一路XXX号底楼南B房屋恢复原状（拆除搭建的小房间）并将该房屋返还给原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司；三、原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）刘智英押金14，162元；四、驳回原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘智英的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，128元，反诉案件受理费492元，合计诉讼费3，620元，由原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司负担3，165元（已付3，128元，余款37元于本判决生效之日起七日内交付本院），由被告（反诉原告）刘智英负担455元（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　张　利审　判　员　　惠　蕙人民陪审员　　黄坤生二〇一五年四月二十九日书　记　员　　亓继芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关注公众号“”