（2015）泉民终字第1277号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-06-08
案件名称
上诉人张华芬、惠安县好伙伴购物商场与被上诉人福建省惠安县食品公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省泉州市中级人民法院
所属地区
福建省泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张华芬,惠安县好伙伴购物商场,福建省惠安县食品公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民终字第1277号上诉人（原审被告）张华芬，女，1964年4月11日出生，汉族，住福建省泉州市惠安县。上诉人（原审被告）惠安县好伙伴购物商场，住所地福建省泉州市惠安县。负责人张华芬。被上诉人（原审原告）福建省惠安县食品公司，住所地福建省泉州市惠安县。法定代表人杨培坤。委托代理人杨国川、林玲凤，福建兴惠律师事务所律师。上诉人张华芬、惠安县好伙伴购物商场（下称好伙伴商场）因与被上诉人福建省惠安县食品公司（惠安食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市惠安县人民法院（2014）惠民初字第3198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院查明：好伙伴商场系个人独资企业，投资人为张华芬。2010年5月25日，惠安食品公司与好伙伴商场签订《房屋租用协议书》1份，约定惠安食品公司将位于惠安县螺城镇惠兴街91号综合楼底层西侧店面及集资楼底层西侧仓库出租给好伙伴商场，租赁期限自2010年6月1日起至2013年12月31日止，月租金17000元，于每月五日前支付。租赁期限届满后，好伙伴商场继续使用涉讼房屋进行经营活动，并仍然按每月17000元标准支付租金至2014年11月。除2014年1月租金17000元外，惠安食品公司将2014年2月至11月的租金通过转账方式退还给好伙伴商场。2014年1月7日，惠安食品公司委托泉州市中亿拍卖有限责任公司以竞价方式对其房屋进行公开招租，涉讼房屋也包括在内。2014年1月17日，张华芬到拍卖现场签到。2014年5月23日，惠安食品公司发函通知张华芬，称张华芬于2014年1月17日到泉州市中亿拍卖有限公司拍卖厅参加竞租，以每月租金60500元竞拍价中标，之后未按照竞租文件规定于中标之日起五日内与惠安食品公司签订租赁合同，要求张华芬自接到通知起三日内归还租赁物并支付拖欠的租金。诉讼中，张华芬、好伙伴商场向惠安县院邮寄反诉状，请求法院判决惠安食品公司返还竞租保证金300000元并计付利息损失。原审法院认为：好伙伴商场在租赁期限届满后，继续使用租赁的房屋进行经营活动，并按照原来约定每月支付租金17000元，惠安食品公司收取了2014年1月份租金，对其他租金予以退还，事实清楚，应予认定。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”惠安食品公司主张原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，于法有据，予以采纳。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。惠安食品公司请求解除与好伙伴商场之间的租赁合同关系、归还租用房屋并支付租金，理由充分，应予支持。但租金应按原合同约定的每月17000元为标准进行计算，惠安食品公司主张按每月60500元计算，依据不足，不予支持。好伙伴商场系个人独资企业，张华芬系其投资人，应以其个人财产对企业债务承担无限责任。惠安食品公司请求张华芬对好伙伴商场应当支付的租金承担连带责任，于法有据，亦予以支持。但惠安食品公司请求张华芬对其其他诉讼请求承担连带责任，依据不足，不予支持。双方当事人并未对律师费负担问题进行约定，故惠安食品公司请求好伙伴商场承担律师费12000元，依据不足，不予采纳。张华芬、好伙伴商场反诉惠安食品公司返还竞租保证金300000元，因保证金在拍卖过程中发生，属不同法律关系，不予合并审理，张华芬、好伙伴商场对此可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除惠安食品公司与好伙伴商场之间的租赁合同关系；二、好伙伴商场应当在判决生效之日起三十日内返还惠安食品公司位于惠安县螺城镇惠兴街91号综合楼底层西侧店面及集资楼底层西侧仓库；三、好伙伴商场应于判决生效之日起三十日内支付惠安食品公司租金（自2014年2月1日起至实际返还租赁物之日止，按每月17000元标准计付）；四、张华芬对上述第三项债务承担连带责任；五、驳回惠安食品公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5110元，由惠安食品公司负担4000元，好伙伴商场、张华芬负担1110元。一审判决宣判后，张华芬、好伙伴商场不服向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，将案件发回重审或依法改判驳回惠安食品公司的诉讼请求，继续履行租赁合同。理由是：一、在原审中，张华芬、好伙伴商场依法提起反诉，原审没有对反诉进行审查，没有依法对反诉是否受理作出裁定，违反了法定程序；二、原审判决解除双方的租赁合同关系没有事实和法律依据。首先，租赁合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。上诉人严格遵守，依约履行，没有违约行为。虽然租赁期间于2013年12月31日届满，但上诉人继续按原合同向惠安食品公司支付租金并使用租赁房屋进行经营活动。租赁协议书第七条虽约定期满后，惠安食品公司必须把押金全额退还给上诉人，然惠安食品公司至今也没有退还，可见解除租赁合同并非惠安食品公司的真实意思表示，双方的租赁合同仍继续履行至今，应属合法有效。其次，惠安食品公司所出租的房屋并非不再出租，而是其诉称的“根据国家政策规定，对国有资产即本案租赁物进行公开招租”，鉴于惠安食品公司的该租赁物至今尚未被公开招租成功，故上诉人作为现承租人，理应继续租赁至公开招租成功之时，以不致于使国有资产遭受不必要的闲置损失，恳请惠安食品公司在未公开招租成功前，继续履行双方的租赁合同。最后，惠安食品公司在起诉状诉称与事实不符，上诉人并没有以每月租金60500元的竞拍价成交取得承租人资格。惠安食品公司提供的招租笔录中租受人栏的签名“张华芬”并非上诉人所签写，招租签到表中的签名“张华芬”才是本人所签。双方并没有根据《竞租规则与说明》第七条之规定由所谓的竞租中标人即上诉人当场与拍卖人签订《竞租中标结果通知书》。惠安食品公司提供的证据不足以证实上诉人以每月租金60500元竞拍价成交取得承租人资格。因此，原审法院判决解除租赁合同缺乏依据，请求二审法院在查明事实的基础上依法予以改判。惠安食品公司答辩称：一、原审程序合法，未剥夺上诉人的诉讼权利。上诉人在原审诉讼中向法院提交了反诉状，请求惠安食品公司退还竞租保证金30万元。竞租保证金系在拍卖竞租活动中产生，属于拍卖合同法律关系，而诉争系房屋租赁合同关系，因此反诉与本诉属于不同法律关系，上诉人提起反诉不符合反诉条件，反诉不能成立。二、原审判决解除双方之间的租赁合同关系正确，请求二审法院予以维持。上诉人与惠安食品公司于2010年5月25日签订《房屋租用协议书》，但该合同于2013年12月31日租期届满。惠安食品公司虽曾收取了上诉人支付的2014年1月份租金17000元，但是双方未续签房屋租赁合同，也未对租期重新进行约定，因此，双方在这种特定情形下建立起不定期租赁合同关系。根据法律规定，惠安食品公司有权随时解除双方之间的租赁合同，原审判决解除上诉人与惠安食品公司之间的不定期租赁合同关系正确。三、自2014年2月起上诉人虽按原合同租金金额17000元汇款给惠安食品公司，但惠安食品公司不予接受，将其所汇的租金全部退还，并自2014年2月起多次通过各种渠道通知上诉人腾房归还且明确要求上诉人按照合理的租金60500元支付。这个行为既是表明解除租赁合同的意思，也是为避免国有资产流失而采取的措施。综上，原审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。二审中，上诉人张华芬、好伙伴商场与与被上诉人惠安食品公司对原审查明的事实均不持异议，本院予以确认。二审双方当事人争议的主要焦点有：原审判决解除双方之间的租赁合同关系是否正确？原审是否存在程序违法？上诉人张华芬、好伙伴商场与被上诉人惠安食品公司对该争议焦点的理由与各自的上诉、答辩意见基本相同。本院认为，好伙伴商场在租赁合同约定的期限届满后，继续使用租赁的房屋进行经营活动，并按照原合同约定支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因此双方之间在原合同期满后形成的是不定期租赁合同关系，而根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，惠安食品公司向法院起诉应当视为通知承租人租赁合同的行为，原审法院判决解除双方的租赁合同关系符合法律规定，并无不妥。上诉人主张惠安食品公司未把押金全额退还，解除合同并非其真实意思表示，而根据双方的租赁合同约定，上诉人交付的押金系约定违约金的性质，并不作为合同约定解除的条件，因此上诉人的主张不符合合同约定和法律规定，不予采纳。上诉人另主张其于原审诉讼过程中有提出反诉，要求惠安食品公司返还竞租保证金30万元，因该诉求基于上诉人参加诉争店面的对社会公开招竞租活动而发生，与原审的本诉诉求所依据的事实、理由系不同法律关系，原审不予合并审理，并告知上诉人另行主张权利符合法律规定，但原审未予作出不予受理反诉的裁定，存在程序上的瑕疵，确有不当，但这不影响本案实体上的处理，为避免当事人诉累，对实体的判决结果仍予维持。综上，上诉人张华芬、好伙伴商场的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5110元，由上诉人张华芬、好伙伴商场负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄海清代理审判员 付莉苹代理审判员 李 芳二〇一五年四月二十九日书 记 员 李祖山附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审理人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。 关注微信公众号“”